Il contributo della perequazione e della compensazione urbanistica alle politiche abitative

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1 Il contributo della perequazione e della compensazione urbanistica alle politiche abitative L'urbanistica negoziale e lo strumento perequativo a supporto delle politiche abitative Vittorio E. Bianchi Dirigente Area Servizi al Terriotrio Comune di Casalecchio di Reno

2 Inquadramento dell ERS Condizione economica DI : l alloggio sociale, in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dalle normative regionali C.E. Affordability del territorio: capacità di alloggiare la forza lavoro Condizione sociale L. 881/77 : gli Stati riconoscono il diritto di ogni individuo ad un livello di vita adeguato per se e per la sua famiglia, che includa alimentazione, vestiario, ed alloggio adeguati, nonché al miglioramento continuo delle proprie condizioni di vita. Condizione di sostenibilità L. 244/07 : negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari. di aree o immobili da destinare all edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all entità ed al valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere, inoltre, l eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale

3 Il tema sociale OCSE: Affitto sostenibile <30% reddito Reddito medio nei diversi territori

4 Temi urbanistici fabbisogno e localizzazione Offerta di alloggi di 70 mq al canone sostenibile a molti Km dal capoluogo IMPATTI - Traffico / inquinamento - Servizi - Trasporto pubblico - Formazione della comunità

5 Tecniche urbanistiche applicabili Analisi di banche dati per capire il fabbisogno Perequazione urbanistica per acquisire le aree Compensazione urbanistica per finanziare la costruzione degli alloggi Partnerariato pubblico-privato per finanziare la gestione degli alloggi Concorsualità per ottimizzare le risorse pubbliche

6 4 passaggi per l ERS Stimare il fabbisogno Individuare i livelli economici di sofferenza Quantificare le tipologie di necessità Acquisire le aree necessarie Localizzazione area Costo area Finanziare la costruzione degli alloggi Costo urbanizzazioni / realizzazione Risorsa: Pubblica/Privata/Parternariato pubblico-privato Sostenere i costi di gestione degli alloggi Diritto superficie / proprietà In locazione termine / perenne / a riscatto In proprietà esclusiva / indivisa

7 Definizione del fabbisogno Intersezione banche dati sulla composizione delle famiglie Banche dati sul reddito delle famiglie

8 L Edilizia sociale nel Comune di Casalecchio di Reno fabbisogno n.ro componenti n.ro famiglie reddito (in migliaia di euro) 0-5 5_12 12_25 25_50 50_80 80_ _ _ >500

9 L Edilizia sociale nel Comune di Casalecchio di Reno obiettivi Obiettivo della Variante di Riqualificazione: 20% di Edilizia Sociale rispetto al totale di alloggi previsti 5% di edilizia per le fasce critiche e deboli l individuazione di aree comunali su cui realizzare alloggi utilizzando quota parte del contributo di sostenibilità per l ERS dovuto al Comune dagli operatori delle riqualificazioni urbanistiche o delle destinazioni non residenziali ai sensi dell Art. A-6-ter della LR 20/ % di edilizia per le fasce grigie convenzionando quota parte (pari al 15%) degli alloggi di edilizia libera previsti dalla Variante di Riqualificazione in modo che il prezzo di vendita convenzionato risulti inferiore al 70% del valore OMI per l edilizia economica o che il canone di affitto, praticato per almeno 15 anni, risulti sensibilmente inferiore al valore del canone concordato corrispondente

10 Acquisire le aree Tecniche di perequazione urbanistica Ragguagliare = Calcolare il valore di una grandezza secondo una diversa unità di misura Esempio: da metri a pertiche in modo che la lunghezza del segmento resti invariata reminerare il valore del terreno attraverso edificabilità in modo che tutti i terreni nelle stesse condizioni ricevano la medesima edificabilità

11 Ragguagliare Pianificare per categorie di beni Pianificare con logicità Pianificare con trasparenza Pianificare con efficacia

12 Ragguagliare secondo criteri oggettivi Condizioni fisico economiche dei suoli prima del progetto urbanistico Condizioni A PRIORI STATO DI FATTO STATO DI DIRITTO

13 Nella tradizione urbanistica a priori rispetto allo zoning (momento conformativo) tecnica della bright line (DM n.1444) linea tracciata dal pennarello del pianificatore (conformazione) suoli edificabili (subito valorizzati) suoli in-edificabili (privi di valore economico certo prima dell attuazione)

14 Nella riforma urbanistica a priori rispetto al Piano Operativo Comunale O al Programma Poliennale di Attuazione dei PRG A Casalecchio di Reno la perequazione urbanistica è applicata dal 1989, prima della riforma della legge regionale e fino al 2000 ha operato attraverso un PRG

15 attua a posteriori scelte di un piano generale definito secondo la ratio della previsione urbanistica

16 Piano tradizionale (sincronicità tra perimetrazione, calcolo dell edificabilità, destinazione, vincolo espropriativo) Problemi di discriminatorietà Problemi di indennizzo dei vincoli espropriativi Problemi di reiterazione dei vincoli espropriativi Piano perequativo Piano perequativo (diacronicità tra perimetrazione, titolo edificatorio, destinazione) Sfuma la separazione rigida Aree edificabili per fini privati Aree vincolate per fini pubblici Alternativa all esproprio

17 Perequazione come strumento Un mezzo e non un fine Per raggiungere un assetto urbanistico preconfigurato Fissa a priori la natura edificatoria delle aree Individua a posteriori in quali ambiti la vicenda edificatoria si conformerà allo schema di comparto

18 Perequazione VERSUS Sincronicità Definizione a priori della natura edificatoria dei suoli e i titoli edificatori ad essi attribuiti Definizione a latere e a priori l assetto urbanistico da perseguire Individuazione a posteriori del comparto che attua l assetto urbanistico voluto e autorizzazione a realizzare i titoli edificatori definiti ragguagliando la natura edificatoria dei suoli

19 Comparto perequativo VERSUS zonizzazione sincronica Attuazione dello zoning di un PRG Forma particolare che supera l esproprio Attuazione contestuale di due tipi di territori specializzati funzioni urbane di vantaggio privato funzioni urbane per fini pubblici Supera l esproprio nei fatti, non lo nega nei principi

20 L incardinamento nel Prg di tradizione Assetto territoriale a prescindere dai differenti indici di edificabilità Riferito esclusivamente al modello di territorio che ci si propone di attuare le condizioni dei luoghi: valori esistenti e potenzialità le patologie che si vogliono risolvere il dimensionamento che si vuole raggiungere nelle differenti funzioni comparti edificatori, attraverso trasferimenti di edificabilità, riferiscono i titoli edificatori (quantificati in maniera oggettiva) ai suoli progettati secondo il disegno urbano voluto (più soggettivo), con percorsi più o meno partecipati

21 Ragguagliamento dei titoli edificatori Sulla base di caratteri omogenei dal punto di vista giuridico (stato di diritto) la Corte Costituzionale dal 1980: a) ha annullato l esproprio al valore agricolo in area urbana b) ha di fatto affermato il principio che il territorio, sotto il profilo dei valori di esproprio, è suddiviso in tre grandi categorie: il territorio urbanizzato (dove il valore del terreno ha sicuramente un valore determinato dalla tangenza delle urbanizzazioni e dunque da una sorta di edificabilità intrinseca) il territorio periurbano, non urbanizzato, ma prossimo all urbanizzato, (dove il valore del terreno é determinato da una media tra il valore di un terreno edificabile e il valore di un terreno agricolo) il territorio agricolo (dove il valore del terreno é esclusivamente agricolo data la lontananza delle urbanizzazioni)

22 stato di diritto Vincoli di inedificabilità assoluta Perimetro del territorio urbanizzato Presenza di una convenzione Livello di affidamento

23 stato di fatto sulla base di caratteri omogenei dal punto di vista fisico (stato di fatto) Posizione Uso Livello di conservazione dell edificato esistente

24 Classificare per individuare gli ambiti Riconoscere 3 ambiti principali: urbanizzato urbanizzabile non urbanizzato Individuare differenti sottoambiti corrispondenti a differenti combinazioni dello stato di fatto e di diritto dei terreni appartenenti ad uno specifico ambito

25 Principi di perequazione Basare la classificazione dei terreni in ragione delle analogie e delle diversità che li caratterizzano: urbanizzato / vicino all urbanizzato / lontano dall urbanizzato edificato/non edificato consolidato/ dismesso

26 Articolazione degli ambiti Gli ambiti principali : territorio urbanizzato consolidato (TUC) tessuti insediativi e con servizi, delimitati da perimetro continuo comprendenti aree completamente edificate e lotti interclusi; territorio urbanizzato marginale (TUM) parti del territorio urbano estranee al tessuto circostante da riqualificare o trasformare e parti di territorio già in fase di trasformazione intensiva; territorio urbanizzabile periurbano (TUP) parti esterne al territorio urbano assoggettate a trasformazioni di tipo urbano; territorio rurale (TR) parti esterne al territorio urbano da salvaguardare da trasformazioni di tipo urbano.

27 Classificazione dei suoli

28 attenzione La classificazione non è lo zoning Ogni territorio comunale avrà potenzialmente una sua classificazione Restano invariate solo le tre grandi classi Urbanizzato Periurbano Agricolo

29 Dalla classificazione al controvalore in indice (mercato bolognese) in base alla posizione un terreno inedificato nel territorio urbanizzato ha un valore circa doppio di un terreno inedificato nel territorio periurbano. Un lotto inedificato nel territorio urbanizzato vale circa il doppio di un terreno non urbanizzato interno al territorio urbanizzato. in base all uso un immobile residenziale vale il doppio di un immobile produttivo. Gli immobili contenenti attività economiche hanno un valore di avviamento che ne raddoppiava quasi il valore.

30 Trarre l equivalenza dal mercato in base alla posizione territorio urbanizzato: 0,4 mq/mq di ST. terreni inedificati entro l urbanizzato: 0,2 mq/mq di ST. terreni inedificati nel territorio periurbano 0,1 mq/mq di St terreni in edificabili per vincoli sovraordinati al Prg: indice abbattuto ad 1/3 rispetto ai terreni edificabili in base all uso residenza: coefficiente di conversione dell indice = 1 terziario: coefficiente di conversione dell indice = 1,25 produttivo: coefficiente di conversione dell indice = 2 in base all esistente esistente in buono stato senza attività economiche riconosciuto in aggiunta all indice per il 100% esistente in buono stato con attività economiche riconosciuto in aggiunta all indice per il 200% esistente in cattivo stato riconosciuto solo se il Prg obbliga a restaurarlo o a demolirlo

31 Cartografia del Piano perequativo nel modello di tradizione il Piano di Casalecchio ha affiancato alle cartografie tradizionali: i vincoli definiti secondo le legislazioni vigenti le zone definite secondo i criteri della legge regionale i servizi definiti secondo il dimensionamento nuove cartografie: la classificazione dei suoli il disegno urbano comparti di attuazione (modificabili con PPA).

32 I vincoli Tutela del paesaggio Tutela idrografica Tutela degli aspetti idrogeologici del territorio Limiti di rispetto delle infrastrutture

33 Sintassi del Piano perequativo edificabilità definita dalla tavola delle classi e da quella dei vincoli usi definiti dalla tavola delle zone posizione della edificabilità definiti dalla tavola del disegno urbano e da quella dei vincoli trasferimenti di edificabilità definiti attraverso le norme di comparto (PPA)

34 Contenuti tecnici e gestionali le edificabilità riconosciute ai diversi terreni possono, attraverso l istituto del comparto urbanistico essere trasferite su altri terreni, anche se appartenenti a classi diverse ampie prospettive al progetto urbanistico che ha il compito di collocare le volumetrie e le destinazioni d uso secondo un disegno complessivo e coerente assetto urbano e territoriale determinato dalla Amministrazione Comunale per obiettivi indifferenti al disegno delle proprietà concezione del disegno urbano con la dislocazione sui suoli di edificabilità differenti in ragione dei risultati voluti

35 La convenzione urbanistica motore del piano perequativo col metodo perequativo due tipologie specializzate di suoli: quelli destinati alla città pubblica e quelli destinati alla città privata vengono messi in relazione svuotando i primi dell indice di edificabilità privata che ad essi compete. i titoli edificatori in capo ai differenti proprietari dei terreni della città pubblica non possono essere utilizzati sui terreni che li hanno generati, ma vengono trasferiti in aree destinate alla città privata.

36 La convenzione urbanistica profilo urbanistico tale trasferimento è ottenibile con semplicità: coinvolgendo le differenti aree che pareggiano il bilancio tra trasformazione privata e trasformazione pubblica all interno di un unico comparto urbanistico (attuato attraverso strumento urbanistico preventivo) la cui convenzione urbanistica-attuativa regolamenterà tutti i passaggi di trasferimento, di permuta e di cessione. profilo civilistico si tratta di attivare una serie di permute tra proprietari, supportate da un processo di frazionamento dei terreni, sicché alla conclusione delle permute ogni proprietario di titoli edificatori risulti proprietario dei terreni sui quali gli stessi titoli edificatori sono stati localizzati dal progetto urbanistico e possa conseguentemente cedere al comune i suoli destinati a pubblica finalità dal medesimo progetto urbanistico. profilo fiscale tali permute sono tassabili usufruendo dei benefici fiscali consentiti dalla legislazione in relazione alle permute preordinate al perseguimento di assetti civilistici necessitati dall attuazione di un piano urbanistico. Per questo occorre che la convenzione urbanistica dia contezza che il sistema di permute non genera plusvalenze in capo ad alcun proprietario, ma che, anzi, le premute stesse sono necessitate alla cessione al comune delle aree necessarie alla attuazione degli standard urbanistici.

37 La convenzione urbanistica Assume il ruolo di atto complesso all interno del quale si concretizzano trasferimenti di edificabilità sistema di trasformazione sistema di urbanizzazione Si interrela a la permuta (compravendita) di soli terreni

38 convenzione Individua le edificabilità spettanti ai terreni sulla base della classificazione dei suoli e dei vincoli di edificabilità Riferisce le edificabilità individuate ai legittimi proprietari Dichiara il disegno urbano di progetto elencando le aree che devono diventare pubbliche e i lotti che saranno privati Asserve le edificabilità private ai diversi lotti di progetto Quando l edificabilità è asservita al lotto di progetto il lotto di partenza ne è privo e quindi può essere permutato a valore agricolo col proprietario che deve, con successivo passaggio, trasferirvi edificabilità Le aree ripulite dalla edificabilità privata possono essere cedute al comune gratuitamente, fino al soddisfacimento degli standard urbanistici, e a prezzo agricolo (definito sulla base delle tabelle regionali per l esproprio in area agricola) per le parti eccedenti lo standard urbanistico Si opera la ricognizione dello stato di arrivo (attuazione del progetto) richiamando i diversi lotti, le edificabilità di arrivo e il nome del proprietario finale e cedendo le restanti aree al comune. Si conclude che, poiché i diversi proprietari hanno dovuto trasferire la propria edificabilità per attuare il disegno del piano, ma non hanno avuto plusvalenze all interno delle compravendite, vengono richiesti i benefici fiscali consentiti dall art.20 della legge Bucalossi.

39 convenzione individuazione delle opere di urbanizzazione da eseguire individuazione delle quote di incidenza dei costi di urbanizzazione rispetto alle edificabilità detenute dai diversi soggetti attuatori impegni dei privati attuatori rispetto all esecuzione delle opere di urbanizzazione modalità di pagamento dei costi di urbanizzane modalità di scomputo dei contributi di urbanizzazione in cambio dell esecuzione diretta delle opere da parte dei soggetti attuatori tempi di attuazione degli interventi pubblici e privati garanzie fideiussorie per l esecuzione delle urbanizzazioni definizione del grado di variabilità del disegno edilizio definizione dei comportamenti da assumere in caso di controversia modalità e tempi di collaudo delle opere di urbanizzazione

40 convenzione può contenere pattuizioni speciali tra Comune e privati per l esecuzione di opere con finalità pubblica in tal caso assumono i connotati di Accordo pubblico/privato per i contenuti che eccedono quelli della normale convenzione urbanistica. Ad esempio il Comune permuta con il privato quote di edificabilità comunale in cambio della esecuzione di opere pubbliche non dovute eseguite dal privato a condizioni particolarmente vantaggiose per il Comune stesso

41 comparti e trasferimento di edificabilità

42 Stato di fatto catastale

43 Definizione dei titoli edificatori

44 Progetto

45 Impegni convenzionali attraverso la convenzione vengono: reciprocamente riconosciuti e attribuiti i diritti edificatori spettanti alle parti permutati i terreni per raggiungere gli assetti civilistici voluti dal Piano definita e dettagliata la quantità e qualità delle urbanizzazioni determinata l incidenza di partecipazione alle spese relativamente a ciascun soggetto attuatore. La convenzione é l atto che rende concreto il progetto urbanistico dettagliando gli aspetti economici e fiscali necessari ad attuare il disegno della città voluto.

46 Attraverso la convenzione Il comune può : acquisire terreni per edilizia sociale (standard urbanistico dal 2008) Porre su questi terreni titoli edilizi pubblici per realizzare l edilizia sociale (pubblica o convenzionata in diritto superfice/proprietà) Concretizzare l obiettivo di disporre di terreni dotati di edificabilità per edilizia sociale da poter mettere a bando perché anche gli alloggi vengano realizzati

47 Acquisire aree e realizzare alloggi un esempio pratico nel 2008 il comune si è posto l obiettivo di ncrementare la disponibilità di alloggi ad affitto o a prezzo calmierato: riqualificare 198 alloggi comunali per i ceti più deboli; Realizzare 33 alloggi affittati al Comune a canone Erp come casa parcheggio; realizzare 115 alloggi in affitto a canone convenzionato per i ceti medio-bassi; Reallizzare 120 alloggi da vendere a mercato protetto; oltre a circa 100 alloggi a libero mercato per i ceti medio-alti

48 L area di intervento

49 Aree da acquisire gratuitamente Terreni ceduti al Comune: Verde mq circa; Parcheggi mq circa; Scuola mq 2.900; Terreni per edilizia di pubblica finalità mq circa; Su cui localizzare edilizia di pubblica finalità costruibile mq

50 Piano attuativo

51 Strategia attuativa Dalla convenzione attuativa la cessione di aree edificabili per edilizia sociale Dalla concorsualità la realizzazione degli Dalla concorsualità la realizzazione degli alloggi e la loro gestione

52 La valutazione estimativa per misurare la fattibilità delle richieste

53 Il bando Richieste del Comune: ristrutturazione 165 alloggi Andreatta; finalità bioedilizia; soglia di 60 alloggi in affitto trentennale a basso costo (5,35 /mq) Compensazione al Privato: edilizia convenzionata in diritto di proprietà al P.I.C.A ,30 / mq Sc

54 Vincitore: Impresa B&B Esiti del bando 115 alloggi in affitto / 120 vendita convenzionata II classificato 82 alloggi in affitto / 120 vendita convenzionata III classificato 65 alloggi in affitto / 120 vendita convenzionata IV classificato 61 alloggi in affitto / 120 vendita convenzionata Base d asta al rialzo 60 alloggi

55 Lavori in corso

56 Intervento Alloggi privati vendita a libero mercato Alloggi privati vendita a prezzo convenzionat o Alloggi privati locazione con funzione sociale Alloggi comunali con funzione sociale Realizzazione Alloggi comunali con funzione sociale area Calzavecchio Perequazione/accordo San Biagio ovest Perequazione/ERS a Casalecchio Perequazione/pru Pavirani Perequazione Dante Perequazione Agip Perequazione/convenzione Volpe * Perequazione/bando Michelangelo Perequazione/convenzione Filanda 70 6 Negoziazione Fattori Perequazione/Convenzione TOTALI oo Fin.pubbl ico oo partenari ato

57 22 anni di perequazione il successo del Piano che è stato completamente attuato e conseguentemente aggiornato con nuove previsioni mantenendo sostanzialmente invariato il meccanismo perequativo descritto il disegno urbano perseguito è coerente con gli obiettivi di una città più ordinata e con le opere pubbliche collocate nei punti più strategici la crescita del ruolo attivo dell Amministrazione pubblica nel disegno complessivo della città l eliminazione delle disparità di trattamento nella progettazione e realizzazione del Piano che sono insite nei Piani tradizionali.