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1 iltriangolo R i v i s t a T r i m e s t r a l e D i n f o r m a z i o n e T e c n i c o P r o f e s s i o n a l e D e l C o l l e g i o D e i G e o m e t r i E D e i G e o m e t r i L a u r e a t i D e l l a P r o v i n c i a D i C o m o Premiati gli iscritti che hanno fatto la storia del Collegio Ricerca di saggi di capitalizzazione alternativi al metodo diretto Finalmente al via la revisione del catasto dei fabbricati Fatturazione elettronica accordo del Consiglio nazionale e Geoweb Collegio Provinciale Geometri e Geometri Laureati di Como 02/ 2014

2 iltriangolo Ricerca di saggi di capitalizzazione alternativi al metodo diretto Estimo di Oscar Mella Prima parte Il confronto tra i segmenti di mercato rilevati e quello dell immobile da valutare si svolge secondo le regole generali dei procedimenti market oriented con caratteristiche multiple, rappresentate nella fattispecie dai parametri del segmento di mercato Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza espressa naturalmente dal mercato immobiliare (direttamente osservabile), ma viene ottenuta dal calcolo riferito al segmento di mercato degli affitti (canoni) e al segmento di mercato delle vendite (prezzi). L utilizzo di saggi derivati da investimenti mobiliari non è permesso per il calcolo del saggio di capitalizzazione. Nella capitalizzazione diretta, il saggio di capitalizzazione è il rapporto tra i canoni di mercato ed i prezzi di immobili che appartengono al medesimo segmento di mercato del bene oggetto di valutazione. Il saggio di capitalizzazione è correlato al flusso di cassa dei ricavi e dei costi che l esperto intende prefigurare (metodo della capitalizzazione diretta, metodo della capitalizzazione finanziaria, analisi del flusso di cassa scontato). Una volta svolta l indagine di mercato e analizzati i dati raccolti, il valutatore esperto sceglie una metodica di capitalizzazione in funzione della tipologia immobiliare, dello stato dell immobile, del tipo di investimento, ecc., in funzione del quesito estimativo che gli è stato proposto. Tenuto conto che il canone di mercato può essere calcolato al netto o al lordo delle spese e delle imposte, di conseguenza al canone netto si applicherà un saggio di capitalizzazione netto e al canone lordo si applicherà un saggio di capitalizzazione lordo. Per la ricerca diretta del saggio di capitalizzazione possiamo fare riferimento a quanto ho già scritto nei due articoli precedenti, il calcolo può essere effettuato attraverso la formula ormai conosciuta. Pag 23

3 Ricerca del saggio di capitalizzazione lordo Per passare dal saggio lordo a quello netto vanno tolte l incidenza delle spese al saggio lordo per cui applicando la seguente formula si può determinare il saggio netto: Risulta evidente che se i Redditi trovati sono già netti il saggio che ricaveremo sarà già netto per cui Ricerca del saggio di capitalizzazione netto: aggiustamenti dei canoni e dei prezzi di mercato rilevati nel segmento o nei segmenti di mercato diversi da quello dell immobile da stimare. I parametri dei segmenti di mercato sono principalmente: la localizzazione, la destinazione, la tipologia immobiliare e edilizia la dimensione. L esperto deve specificare le assunzioni relative ai parametri. In termini elementari, nella stima del valore di mercato con il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si considerano uno o più segmenti di mercato comparabili con il segmento di mercato dell immobile da valutare. In quest ultimo si rilevano i parametri della localizzazione L 0, della destinazione D 0, della tipologia T 0 e della consistenza S 0 ; nel segmento di mercato generico A di confronto si rilevano il reddito unitario r A e il prezzo unitario p A e si considerano i rispettivi parametri della localizzazione L A, della destinazione D A, della tipologia T A e della consistenza S A. La tabella dei dati contempla il segmento di mercato comparabile e il segmento di mercato dell immobile da valutare. Dati dei segmenti di mercato. Come abbiamo appena visto nella capitalizzazione diretta il saggio di capitalizzazione è il rapporto tra i canoni di mercato e i prezzi di immobili comparabili con quello oggetto di stima. Nella capitalizzazione diretta, in mancanza di dati nello stesso segmento immobiliare dell immobile oggetto di valutazione per la ricerca del saggio di capitalizzazione, si può procedere utilizzando segmenti di mercato prossimi a quello del subject. Fig. 1 Il confronto tra i segmenti di mercato rilevati e quello dell immobile da valutare si svolge secondo le regole generali dei procedimenti market oriented con caratteristiche multiple, rappresentate nella fattispecie dai parametri del segmento di mercato. La comparazione richiede uno o più Le conciliazioni sono riferite ai redditi e ai prezzi unitari, sono espresse in percentuale e sono prese con il segno positivo o negativo rispetto al reddito e al prezzo del subject. L aggiustamento (conciliazione) di un parametro deve avvenire attraverso la differenza in percentuale tra il livello del prezzo unitario del segmento comparabile e il livello del prezzo del segmento dell immobile da valutare a parità degli altri parametri (scostamento in percentuale tra i due valori). Dobbiamo tener presente che la capitalizzazione del reddito è suggerita quando non sia possibile effettuare la stima con una comparazione diretta, per cui non sono disponibili i prezzi e i e gli affitti di immobili dello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare. Pur mancando queste informazioni, possono essere disponibili altre informazioni concernenti i parametri, i rapporti mercantili e le quotazioni dei prezzi e degli affitti. Nei segmenti di mercato comparabili si possono rilevare i prezzi e gli affitti insieme a tutti gli dati necessari per effettuare la valutazione. Tutti i dati raccolti possono assumere varie forme e differenti possibilità di impiego. I dati e le informazioni necessarie alla stima sono rilevabili: nelle quotazioni immobiliari, nei dati riportati negli atti e nei contratti, nei prezzi di offerta, ecc. in altre parole, attraverso una approfondita ricerca di mercato. Tutti i dati rilevati saranno poi vagliati e incrociati con le informazioni e con le conoscenze possedute dal valutatore. Pag 24

4 Gli standard di valutazione europei La valutazione è un elemento chiave per la sicurezza dei mercati immobiliari. L edizione del 2012 degli EVS (European Valutation Standards) ha dato corpo anche in Europa a una sostanziale rivoluzione della valutazione immobiliare al fine di garantire maggiore trasparenza e sicurezza dell investimento immobiliare, non solo da punto di vista economico finanziario ma anche sotto il profilo ambientale. La struttura degli EVS è articolata in quattro parti: la prima riguarda gli standard europei per la valutazione con la definizione del valore di mercato, l introduzione delle basi per la valutazione con valori diversi dal valore di mercato, la definizione del valutatore qualificato ed infine le modalità del processo di valutazione e della redazione del rapporto estimativo. la seconda parte riguarda l applicazione degli standard europei per la valutazione implementando tre regole rispetto alla precedente edizione che riguardano in modo particolare: la valutazione transfrontaliera che diventa una guida per il valutatore che intende operare in uno stato membro; la valutazione ai sensi della direttiva sui gestori di fondi di investimento alternativi che analizza le norme contenute nella direttiva che riguardano l indipendenza del valutatore, i criteri per le procedure di valutazione i requisiti e le garanzie professionali che il valutatore deve assicurare; la valutazione immobiliare e l efficienza energetica, che cercano di riportare nella valutazione l impatto ambientale prodotto dai fabbricati in quanto responsabili per oltre il 40% dell emissione di CO2, creando una linea di condotta su gli aspetti della direttiva europea sulla prestazione energetica nell edilizia rilevanti per la valutazione, spingendosi oltre, con lo scopo di migliorare la consapevolezza del mercato riguardo l efficienza energetica e i costi dell energia. La terza parte tratta la normativa dell Unione europea, riguardo a salute, ambiente, energia e politica agricola. la quarta parte è riservata alla documentazione tecnica dove vengono ripresi: il codice etico del valutatore, i requisiti minimi della formazione professionale del valutatore, i requisiti per essere un valutatore europeo riconosciuto REV, Il concetto di valutazione e sostenibilità, il codice per le misurazioni, la ripartizione tra valore del terreno e del fabbricato, la certificazione del valutatore. La divulgazione degli standard europei deve avere la finalità di far avanzare in tutti i Paesi dell unione europea la professione del valutatore, facendo assumere alle valutazioni, che vengono effettuate seguendo questi standard, un garanzia di affidabilità per tutti coloro che operano nel mercato immobiliare. Oscar Mella Si tratta infatti di grandezze che nella valutazione non sono considerate per il loro ammontare assoluto ma in senso relativo, ciò assume particolare rilevanza nella ricerca indiretta del saggio di capitalizzazione. Gli aggiustamenti dei parametri rispetto al reddito unitario e al prezzo unitario sono stimati ponendo a confronto il segmento di mercato rilevato con il segmento di mercato dell immobile da valutare. Aggiustamenti percentuali dei parametri. Il reddito unitario rilevato è corretto con i rispettivi aggiustamenti per giungere al reddito unitario corretto r A * con la seguente relazione: il prezzo unitario rilevato è corretto con i rispettivi aggiustamenti per giungere al prezzo unitario corretto ρ A * con la seguente relazione: Per la determinazione del saggio di capitalizzazione si ricorre alla classica formula : ma nella fattispecie il saggio(derivato) di capitalizzazione dell immobile da valutare id (A), è pari a: La differenza tra i due saggi, quello del segmento originario A e quello del segmento derivato A* rappresenta l aggiustamento complessivo in termini di saggio. Per rendere più comprensibile quanto appena affermato facciamo un esempio. Per la determinazione del valore di un negozio di dimensioni medie in un edificio antico sito in una zona urbana centrale, non essendo disponibili prezzi di compravendita è stato applicato il metodo della capitalizzazione diretta. Ai fini della ricerca del saggio di capitalizzazione sono stati rilevati due segmenti di mercato: il segmento di mercato A costituito da negozi di dimensioni medie in edifici multipiano moderni adiacenti all immobile da valutare e con la stessa destinazione; e il segmento di mercato B costituito da negozi di dimensioni medie in edifici antichi in una zona semicentrale. Nel segmento A sono stati rilevati un affitto e una compravendita Ai fini della stima degli aggiustamenti, per la tipologia immobiliare (a parità di destinazione, localizzazione e dimen- Pag 25

5 sione) si rileva che nel segmento di mercato dell immobile da valutare: a) il livello dei fitti è inferiore di circa il 3 % rispetto a quello del segmento A, dove gli appartamenti sono maggiormente funzionali e gli spazi meglio utilizzabili; b) il livello del prezzo è superiore di circa il 2 % rispetto a quello del segmento A per il maggiore pregio architettonico degli edifici. Aggiustamenti del canone e del prezzo (A) Aggiustamento dei prezzi Tabella di valutazione dei segmenti di mercato (B) Tabella di valutazione dei segmenti di mercato (A) Determinazione del saggio di capitalizzazione: Saggio di capitalizzazione lordo = Nel segmento B sono stati rilevati due affitti (B1 e B2) e due compravendite (B3 e B4). Se l incidenza delle spese è di 38 /m2 possiamo calcolare il saggio di capitalizzazione netto: Saggio di capitalizzazione netto = Ai fini della stima degli aggiustamenti si rileva che nel segmento B per la localizzazione sono disponibili le quotazioni immobiliari dei prezzi e dei canoni di affitto classificate per zona a parità di destinazione, di tipologia immobiliare e di dimensione: Concludendo il saggio di capitalizzazione lordo sarà pari a i l =4,95056% mentre quello netto sarà pari a i n =3,81327%. Nel prossimo numero verranno riportati altri metodi per la determinazione del saggio di capitalizzazione. Il presente articolo ha preso spunto dalla lezione tenuta dal prof. Marco Simonotti a Palermo novembre 2009 nel corso di formazione dei Tutor della associazione GeoVaL. Esperti Bibliografia: Marco Simonotti Ricerca del saggio di capitalizzazione nel mercato immobiliare Rivista AESTIMUM 2011 Aggiustamento dei canoni Pag 26

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