Fondo Comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Istituito ai sensi dell art. 36 del d.lgs. n. 58/98 Testo Unico della Finanza

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1 Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Advisor e soggetto delegato Fondo Comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Istituito ai sensi dell art. 36 del d.lgs. n. 58/98 Testo Unico della Finanza RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2005

2 Nota illustrativa alla relazione semestrale al 30 giugno 2005 del fondo Europa Immobiliare N 1 Gestione immobiliare Durante il primo semestre di gestione del Fondo Europa Immobiliare n.1 sono stati realizzati due investimenti, il primo a Milano e il secondo a Roma per un controvalore di 109,4 mln, pari al 38% del totale delle attività. Via Gerolamo Cardano n.10 Milano L immobile di Via Cardano è stato acquisito il 29 giugno dalla società Excelsia Nove Srl, una joint venture fra il gruppo Deutsche Bank e il gruppo CDC Ixis, al prezzo di 43,6 milioni con un rendimento pari al 7,09%. L immobile, ad uso ufficio, si affaccia sulla via ad alto scorrimento Melchiorre Gioia ed è situato in un quartiere direzionale-residenziale adiacente all area di prossima riqualificazione Garibaldi- Repubblica. L area è ben collegata al centro cittadino sia dai mezzi di superficie sia dalla metropolitana ed è facilmente raggiungibile mediante la stazione Garibaldi e la stazione Centrale. La superficie lorda complessiva dell edificio è di circa mq ed è suddiviso in n. 8 piani fuori terra di circa mq ciascuno e in n. 5 interrati, di cui 4 destinati ad archivio ed uno destinato ad autorimessa. L immobile è locato alla Regione Lombardia con un contratto, stipulato nel 2002, avente una durata di 6 anni più 6. 2

3 Via Carlo Veneziani n.56 Roma In medesima data il Fondo ha acquistato un complesso immobiliare costituito da tre torri ad uso ufficio sito a Roma dalla Società Excelsia Nove Srl al prezzo di 65,8 milioni con un rendimento pari al 6,72%. Il complesso immobiliare si trova nel centro direzionale Parco de Medici, uno dei principali business district situato alle porte della capitale, fra il quartiere dell Eur e Fiumicino. Il centro direzionale ospita diversi alberghi (Holiday Hinn e Sheraton) e sedi di importanti società quali Telecom, Italtel, Esso e Bosch. Il complesso è ubicato lungo la direttrice stradale che collega l aeroporto di Fiumicino al centro di Roma ed è servito da un treno veloce che unisce la metropoli e allo scalo aeroportuale. Il complesso è costituito da tre torri collegate fra loro da corridoi situati al piano terra. Le tre torri sono autonome e hanno una superficie complessiva pari a pari a mq. Ciascuna torre è suddivisa in 6 piani fuori terra e uno interrato destinato in parte ad archivio ed in parte ad autorimessa. Gli immobili sono locati ad Enel.Ape ed a Wintd tlc con contratti, stipulati nel 2004, della durata di 6 anni più 6. Gestione mobiliare Nel corso del primo semestre 2005 il patrimonio del Fondo non impiegato in beni immobiliari è stato investito, in base al regolamento, in strumenti finanziari dotati di buona liquidabilità per far fronte ad eventuali opportunità immobiliari. In ambito obbligazionario si sono effettuati investimenti in titoli di stato italiani, francesi e tedeschi con vita residua non superiore a 12 mesi. Parte del capitale è stato impiegato in Sicav emesse dalla American Express e dalla Banca Popolare di Milano ed in particolare in comparti che investono in titoli del mercato monetario ed obbligazionario e caratterizzati da una bassa volatilità. La parte rimanente del patrimonio, infine, è stata investita in certificati di deposito con scadenza di uno o due mesi emessi da istituti di credito italiani. 3

4 Al 30 giugno 2005 il totale delle attività mobiliari del Fondo rappresenta circa il 50% delle attività complessive e le attività mobiliari sono ripartite come segue: 32% in titoli di Stato italiani e tedeschi (pari al 63% delle attività investite in beni mobiliari), 3% in Sicav monetarie e obbligazionarie (7% degli investimenti mobiliari), 15% in certificati di deposito bancari (30% degli investimenti mobiliari). Il grafico sottostante evidenzia la composizione patrimoniale al 30 giugno Beni Immobili Titoli di debito Liquidità Certficati di Deposito Bancari Sicav monetarie e obbligazionarie Il mercato immobiliare in Italia e in Europa Andamento economico Il primo semestre 2005 conferma l andamento insoddisfacente dell economia che si è verificato negli ultimi anni nell area Euro. La stentata ripresa economica, che rallenta il rilancio delle attività produttive, rende particolarmente prudenti gli investitori. Le previsioni di crescita nell area Euro del 2005 si attestano intorno al 1,75%, e quelle del 2006 sono solo marginalmente superiori, intorno al 2% con marcate differenze fra singoli paesi. Tali previsioni, però, potrebbero essere influenzate negativamente dall aumento dei prezzi al consumo, in particolare quelli relativi alle materie prime e dalla crescita dei tassi di interesse. L economia italiana sta attraversando una fase di crescita rallentata, con un tasso compreso fra 1,2%-1,75% a causa del peggioramento della competitività delle esportazioni ed della rigidità del mercato del lavoro. L economia tedesca continua ad essere caratterizzata da una fase di rallentamento economico, sebbene il governo stia apportando cambiamenti strutturali al fine di facilitarne la ripresa. In Francia e in Spagna il livello dei consumi si prevede rimanga stabile e quindi l andamento economico sembra possa avere una crescita moderata intorno al 2%- 2,5%. Per quanto riguarda l economia inglese, traendo vantaggio dalla maggior flessibilità che la caratterizza, si sta riprendendo rapidamente e sembra essere decisamente in crescita. 4

5 Il Mercato Immobiliare Data la moderata crescita economica nel contesto europeo, la domanda di spazi da parte dei conduttori si mantiene modesta causando una stagnazione dei canoni di locazione. Nonostante la diminuzione delle prospettive di guadagno nel settore immobiliare, la domanda da parte degli investitori si mantiene elevata a causa dei bassi tassi d interesse e per la concezione del mattone come investimento a basso rischio. In particolare l attenzione degli investitori si sta rivolgendo verso le città secondarie caratterizzate, tendenzialmente, da un mercato immobiliare poco volatile e con rendimenti ancora interessanti. In Gran Bretagna e in Germania il settore retail-commerciale presenta un forte rallentamento per quanto riguarda i centri cittadini, ma sembra che stia mantenendo buoni livelli di rendimento nelle zone secondarie, limitrofe alle città, dove centri commerciali e retail warehouse attraggono i consumatori per la capacità di offrire prezzi convenienti. Per quanto riguarda il settore uffici si è verificata una moderata ripresa del mercato inglese e in particolare di Londra, mentre in Germania e nell Est Europa, vi è il rischio che si verifichi un eccesso di offerta a causa della realizzazione di nuovi centri direzionali di moderna fattura. Durante gli ultimi due anni nel mercato immobiliare italiano si è verificata una compressione di rendimenti a causa della scarsità di opportunità d investimento e della forte competizione tra investitori, istituzionali e stranieri. Molti immobili sono già stati oggetto di ripetuti e profittevoli scambi e le opportunità di trading si vanno sensibilmente assottigliandosi. Pur essendo ampia la disponibilità di capitali è difficile reperire immobili di adeguata qualità e con redditività soddisfacenti. Nel corso degli ultimi due anni nel settore dei centri commerciali si è verificata una diminuzione dei rendimenti e si è allineato ai mercati europei più maturi con rendimenti lordi intorno al 7,50%. Il settore della logistica, un mercato ancora non maturo in Italia, ha registrato un calo dei rendimenti mediamente di 10 punti percentuali e, alla fine del 2004 e nella prima parte del 2005, i rendimenti nel settore logistico sono stati tra l 7,5% e l 8%, con una continua forte pressione verso un ulteriore calo. Valore della quota Il valore della quota al 30 giugno 2005, in base alla valutazione degli immobili effettuata dall Esperto Indipendente ed alla valutazione di mercato degli strumenti finanziari è pari a 2.508,47, con un lieve incremento rispetto alla chiusura del precedente esercizio. Poichè gli immobili sono entrati nel patrimonio del Fondo il 29 giugno, il risultato del semestre non beneficia del buon rendimento degli investimenti immobiliari. Il Net Asset Value inoltre è stato influenzato negativamente da tutti i costi relativi alla fase di acquisto (due diligence, notaio, Esperto indipendente, intermediazione). 5

6 Direttrici seguite nell attuazione delle politiche di investimento e linee strategiche future Il Fondo sta analizzando diverse opportunità in altri paesi europei quali la Gran Bretagna,la Germania, la Spagna e la Francia oltre ad ulteriori opportunità in Italia. Il Fondo cerca di diversificare gli investimenti e pone particolare attenzione ai settori della logistica, del retail commerciale e del residenziale per studenti, al fine di diversificare il rischio degli investimenti. In data 11 luglio il Fondo ha acquistato un immobile da West End of London Property Unit Trust (WELPUT), un fondo immobiliare di Schroders e General Electric. Carlisle Place, Victoria, Londra La proprietà è ubicata in Carlisle Place, nei pressi della stazione di Londra, Victoria Station in uno dei principali quartieri della capitale inglese. L area è ben servita sia dai mezzi di superficie sia dalla metropolitana ed è facilmente raggiungibile grazie alla vicinanza con la stazione ferroviaria di Victoria. L immobile è formato da 5 piani fuori terra per una superficie totale lorda di mq ed è dotato di un parcheggio esterno privato che è in grado di ospitare 33 autovetture. Il conduttore è John Lewis, uno dei principali operatori della grande distribuzione che opera con più di 26 supermercati con l insegna John Lewis e più di 160 con l insegna Waitrose. L immobile è locato con un contratto, stipulato nel 2004, della durata di 6 anni più 6. Il valore dell operazione è di circa 42 milioni ed ha un rendimento pari al 6,39%. 6

7 Situazione Patrimoniale al 30 giugno 2005 ATTIVITA' SITUAZIONE AL 30 GIUGNO 2005 SITUAZIONE AL 31 DICEMBRE 2004 VALORE COMPLESSIVO IN PERC. DELL'ATTIVO VALORE COMPLESSIVO IN PERC. DELL'ATTIVO A. STRUMENTI FINANZIARI , ,2970 Strumenti finanziari non quotati A1. partecipazioni di controllo A2. partecipazione non di controllo A3. altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati , ,2970 A6. Titoli di capitale A7. titoli di debito , ,4660 A8. parti di O.I.C.R , ,8310 Strumenti finanziari derivati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,1496 B1. Immobili dati in locazione ,1496 B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI , ,0200 C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione ,0200 C2. Altri ,0544 D. DEPOSITI BANCARI , ,1670 D1. A vista , ,8520 D2. Altri , ,3150 E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' , ,4610 F1. Liquidità disponibile , ,1870 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare ,0041 F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare , ,6480 G. ALTRE ATTIVITA' , ,9770 G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate ,7970 G2. Ratei e risconti attivi , ,1800 G3. Crediti di imposta G4. Altre ,0239 G5. Credito Iva ,6516 TOTALE ATTIVITA' , ,00 PASSIVITA' E NETTO H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H3. Altri finanziamenti I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire M. ALTRE PASSIVITA' M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre M5. Fondo Imposte sospese M6. Debiti per cauzioni ricevute M7. altri oneri e arrotondamenti 1 TOTALE PASSIVITA' VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero complessivo delle quote in circolazione , ,000 Valore unitario delle quote 2.508, ,978 7

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