PROGETTO PRELIMINARE PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO

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1 Comune di San Gimignano PROGETTO PRELIMINARE PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO NCB ARCHITETTURA Studio Associato NCB ARCHITETTURA STUDIO ASSOCIATO - MILANO con la collaborazione di Duff & Phelps REAG S.p.a.

2 Comune di San Gimignano PROGETTO PRELIMINARE PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO R7 Piano economico e finanziario (art. 17 comma 4 del D.P.R. n. 207/2010) - Rev NCB ARCHITETTURA STUDIO ASSOCIATO - MILANO con la collaborazione di Duff & Phelps REAG S.p.a.

3 PROGETTO DI VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO ADEGUAMENTO DEL PIANO ECONOMICO REVISIONE Comune di San Gimignano (SI)

4 SERVIZI DI CONSULENZA PER L ADEGUAMENTO DEL PIANO ECONOMICO RELATIVO AL PROGETTO PRELIMINARE PER RISANAMENTO E VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO A SAN GIMIGNANO (SI)

5 Agenda 0 INFO 0.1 SCOPE OF WORK AND DISCLAIMER 0.2 GRUPPO DI LAVORO 1 PREMESSA 1.1 OGGETTO DI STUDIO IL COMPLESSO DI SAN DOMENICO FASI E OBIETTIVI DELLO STUDIO FASI DELL ITER PROCEDURALE 2 ADEGUAMENTO DEL PROGETTO PRELIMINARE 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO LA PROPOSTA DI VALORIZZAZIONE STATO AS IS - LAYOUT STRUTTURALE E DISTRIBUTIVO IL PROGETTO DELLO STUDIO NCB - KEY POINTS IL PROGETTO DELLO STUDIO NCB - LAYOUT MACRO-AREE FUNZIONALI 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO INDAGINI CONOSCITIVE PRELIMINARI TIPOLOGIE DI INTERVENTO FASI DI INTERVENTO E CRONOPROGRAMMA DEFINIZIONE DEI COSTI EDILIZI QUADRO ECONOMICO CRONOPROGRAMMA E FABBISOGNO ECONOMICO 3 ANALISI DI MERCATO 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO ANALISI DEL COMPARTO COMMERCIALE ANALISI DEL COMPARTO TURISTICO-RICETTIVO ANALISI DEL COMPARTO MUSEALE IN TOSCANA FOCUS SUL COMPARTO MUSEALE IN PROVINCIA DI SIENA 4 REDAZIONE DEL NUOVO BUSINESS PLAN 4.1 BUSINESS PLAN INTRODUZIONE SUPERFICI DI PROGETTO E DESTINAZIONE D USO ANALISI DEI RICAVI ECONOMICS SENSITIVITY ANALYSIS 4.2 CONCLUSIONI CONSIDERAZIONI AVVERTENZE 3

6 0 Info

7 0.1 SCOPE OF WORK AND DISCLAIMER SCOPE OF WORK Il Comune di San Gimignano (di seguito il Cliente ) detiene il complesso immobiliare di San Domenico, in quota di proprietà indivisa con la Regione Toscana, avendolo acquisito a titolo gratuito ai sensi dell artt. 5 comma 5 del D.Lgs. N. 85/2010 (c.d. Federalismo demaniale culturale ), ovvero il processo di trasferimento a titolo gratuito di beni di interesse storico-artistico del patrimonio culturale dallo Stato agli Enti Locali. Tale trasferimento è avvenuto sulla base di un Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la salvaguardia e la tutela del bene sottoscritto in data 04/08/2011 e dell atto di trasferimento sottoscritto in data 29/11/2011 (modificati poi nel corso del 2014). La proprietà, inserita nella prima cinta muraria di San Gimignano (SI) nella parte terminale di via del Castello, è costituita dall ex convento ed ex carcere di San Domenico attualmente non utilizzato; ha una Superficie Lorda edificata di circa mq e una superficie esterna di circa mq. Il complesso immobiliare è stato oggetto di precedenti studi da parte di REAG S.p.A. nell ambito dell incarico Rif. N (Studio di pre-fattibilità per la riconversione e valorizzazione del complesso di San Domenico, dicembre 2008), Rif. N (Studio di fattibilità ed assistenza al Comune per l implementazione del progetto di valorizzazione, ottobre 2010) e Rif. N (progetto architettonico preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso, realizzato in collaborazione con lo studio associato NCB Architettura, dicembre 2013). Il Cliente, recepite le risultanze dei suddetti studi e al fine di dare atto all iter di valorizzazione del complesso, ha manifestato la necessità di ricevere la collaborazione ed il supporto di un consulente esterno specializzato che proceda all adeguamento del progetto di fattibilità tecnica ed economica, composto da due tipologie di attività distinte: un attività propriamente progettuale (redazione del progetto architettonico) e un'attività di aggiornamento (adeguamento del Piano Economico). Il nuovo Progetto Preliminare così individuato sarà posto a base di gara per la riqualificazione del complesso in oggetto. REAG, nell ambito del presente Studio, supporterà il Cliente nella sola attività di aggiornamento / adeguamento del Piano Economico. L attività di redazione del progetto architettonico è stata affidata allo studio NCB Architettura. 5

8 0.1 SCOPE OF WORK AND DISCLAIMER DISCLAMER Il presente documento informativo (di seguito Documento ) è stato redatto da REAG S.p.A. (di seguito REAG ), unicamente a scopo informativo ed è strettamente riservato al suo destinatario. Il presente Documento è indirizzato al Comune di San Gimignano ed intende fornire un servizio di consulenza per l adeguamento del piano economico relativo al progetto preliminare di risanamento e valorizzazione del complesso di San Domenico a San Gimignano (SI). L analisi e lo studio si basano sui documenti forniti dal Cliente, sulla conoscenza di REAG del bene immobile nell ambito degli incarichi precedenti su indicati (Rif. N e segg.) e sui dati forniti dallo studio NCB Architettura in relazione all adeguamento del progetto architettonico. Le indicazioni contenute nel presente documento sono elaborazioni e analisi REAG basate sui dati forniti dal Cliente; REAG non ha effettuato verifiche circa la veridicità e correttezza dei dati forniti. Nell ambito dell incarico REAG ha focalizzato le sue analisi strategiche alla componente immobiliare/real estate ed ha espresso l esito delle proprie analisi ed il proprio giudizio di convenienza limitatamente agli approfondimenti svolti in tale ambito; non sono stati pertanto espressi opinioni/giudizi di merito in relazione agli esiti derivanti dall integrazione delle proprie elaborazioni con aspetti di carattere fiscale e/o di bilancio, componenti il cui impatto sarà analizzato dal Cliente, qualora di suo interesse. REAG non avrà alcuna responsabilità su tali specifiche analisi. Per una corretta interpretazione del lavoro e dei risultati dello studio da REAG effettuato, si rimanda alla lettura completa del Documento di Studio che contiene: rapporto descrittivo, assunzioni e limiti dello studio e condizioni generali di servizio. 6

9 0.2 GRUPPO DI LAVORO Alla stesura del Rapporto, con la direzone, supervisione e controllo di: Simone Spreafico Managing Director, Advisory & Valuation Dept. Roberto Bedendi Associate Director, Feasibility and Special Studies, Advisory & Valuation Dept. Hanno partecipato: Graziella Coi Senior Associate, Feasibility and Special Studies, Advisory & Valuation Dept. Enrico Galimberti Analyst, Feasibility and Special Studies, Advisory & Valuation Dept. Paola Solcia Senior Associate, Special Studies, Research & Development Dept. Elena Zanlorenzi Senior Associate, Head of Research & Development Dept. Elisa Silvestrini Analyst, Research & Development Dept. Micaela Beretta Editing. 7

10 1 PREMESSA

11 1.1 OGGETTO DI STUDIO Il complesso di San Domenico II Centro Storico di San Gimignano, in cui l'ex convento ed ex carcere di San Domenico è localizzato, è compreso nella lista del patrimonio dell'unesco e conserva una serie di capolavori dell'arte italiana del XIV e XV secolo nel loro contesto architettonico originale. L intero borgo è una testimonianza eccezionale della civiltà medievale italiana poiché racchiude, all'interno di un'area limitata, tutte le strutture tipiche della vita urbana: piazze e strade, case e palazzi, pozzi e fonti e le 14 torri del centro storico che, levate sopra i suoi palazzi, enfatizzano iconicamente l'aspetto di una citta feudale toscana e del suo paesaggio urbano. II complesso immobiliare dell'ex Convento di San Domenico, oggetto di questo Studio, rappresenta oltre il 10% del tessuto edilizio del centro storico di San Gimignano e si estende su una superficie territoriale di circa mq. Inserito nella prima cinta muraria di San Gimignano, a meno di 100 metri da piazza della Cisterna e piazza del Duomo, il complesso rappresenta il punto terminale di via del Castello, uno dei tre assi principali che, con via San Matteo e via San Giovanni, caratterizza la struttura urbana della città. 9

12 1.1 OGGETTO DI STUDIO Il complesso di San Domenico L'ex Convento di San Domenico, sorto nel 1353 sul sedime dell'antica chiesa di Santo Stefano in Canova, si sviluppa attorno ad un chiostro centrale per una superficie lorda totale di circa mq. I continui rimaneggiamenti che il complesso ha subito nei secoli hanno modificato la struttura conventuale originaria. La fase più traumatica è quella legata alla trasformazione, nel primo Novecento, del convento in carcere: molte delle modifiche interne ed esterne realizzate in questo periodo sono derivate unicamente dalla necessità di adattare gli spazi alla nuova funzione carceraria e non hanno tenuto conto del valore storico ed architettonico del complesso immobiliare. Questi cambiamenti hanno originato una continua frammentazione degli spazi al fine di creare nuove celle, laboratori, luoghi di lavoro e di svago, etc., che hanno modificato ulteriormente la struttura originaria. Definitivamente dismesso dal 1992, il carcere ha subito solo piccoli interventi per conto della Soprintendenza. 10

13 1.1 OGGETTO DI STUDIO Fasi e obiettivi dello Studio C O M U N E S G PIANO DI GESTIONE UNESCO 2010 affidamento d'incarico per procedura negoziata - delibera dirigenziale n 100 del 08/06/2009 e n 134 del 27/07/2009 affidamento diretto con determinazione dirigenziale n 576 del 28/10/2013) affidamento diretto con determinazione dirigenziale n 144 del 23/03/2017) D P R E A G 2008 Studio di pre-fattibilità» Analisi del contesto territoriale» Analisi della struttura e delle volumetrie» Situazione urbanistica» Analisi del mercato immobiliare e turistico Case studies» Identificazione ipotesi di trasformazione» Business Plan 2010 Studio di fattibilità» Analisi preliminari» Analisi tecniche» Analisi mercati immobiliari e turistici» Definizione Buisness Idea» Piano Economico» Sostenibilità giuridicoamministrativa» Progetto di marketing territoriale + FASE DI ASSISTENZA 2011 Programma di valorizzazione» Attività di supporto all Amministrazione in fase di Conferenza dei Servizi e concertazione con Enti interessati» Sviluppo del Piano di Valorizzazione» Coordinamento attività di progettazione» Coordinamento processo di implementazione 2013 Progetto Preliminare» Indagini e ricerche preliminari (analisi storico-cririca, diagnostica, individuazione comportamento strutturale, rilievo, verifica vincoli ambientali e paesaggistici)» Relazione tecnicoillustrativa» Prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani per la sicurezza 2017 Adeguamento Piano Economico del nuovo Progetto Preliminare 11

14 1.1 OGGETTO DI STUDIO Fasi dell iter procedurale per la riqualificazione del complesso C O M U N E D I S A N G I M I G N A N O 2011» Approvazione Accordo di Valorizzazione *» Sottoscrizione Accordo di Valorizzazione *» Approvazione Trasferimento del bene dal Demanio al Comune e alla Regione Toscana» Sottoscrizione Atto di Trasferimento 2014» Modifica Accordo di Valorizzazione con Atto di Integrazione» Sottoscrizione Atto di Trasferimento (post modifica) dal Demanio al Comune e alla Regione Toscana» Approvazione Progetto Preliminare dal Demanio al Comune e alla Regione Toscana 2015» Approvazione Accordo di Governance (tra Comune e Regione per l attuazione dell Accordo di Val.)» Approvazione espletamento Consultazione Pubblica per la raccolta di manifestazioni di interesse per la riqualificazione 2016» Approvazione modifiche e integrazioni Accordo Valorizzazione fra gli enti component il Tavolo Tecnico Operativo per l attuazione dell Accordo. Previsione funzione ricettiva fra le destinazioni d uso» Sottoscrizione Atto di modifica Accordo Valorizzazione» Approvazione Variante Urbanistica semplificata inserimento funzione ricettiva fra le destinazioni d uso» Approvazione aggiornamento D.U.P con previsione dell intervento per la riqualificazione del San Domenico tramite gara per la concessione dei lavori» Approvazione Programma triennale delle opere pubbliche con previsione dell intervento di riqualificazione del San Domenico tra i lavori complessi e gli interventi suscettibili di essere realizzati attraverso contratti di concessione o di partenariato pubblico privato 2017» Atto di indiririzzo Giunta Comunale per Adeguamento Progetto Preliminare al testo definitivo dell Accordo di Valorizz.» Affidamento del Servizio per la redazione nuovo Progetto Preliminare (NCB + Duff&Phelps REAG) * SOGGETTI COINVOLTI (oltre al Comune di San Gimignano): Demanio, Regione Toscana e Mibact (Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo). 12

15 2 ADEGUAMENTO DEL PROGETTO PRELIMINARE

16 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO La proposta di valorizzazione Modifiche al Programma di Valorizzazione Schema direttore degli interventi L Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la salvaguardia e la tutela del complesso di San Domenico (tra il Comune di San Gimignano, la Regione Toscana, il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e l Agenzia del Demanio Filiale di Toscana e Umbria), siglato ad agosto 2011, è stato modificato dall Atto d integrazione di settembre 2014, dopo l approvazione del «Progetto preliminare relativo ai lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico», redatto in ottemperanza al suddetto Accordo di Valorizzazione. Dalla Consultazione pubblica per la raccolta di manifestazioni di interesse per la valorizzazione del complesso (primo semestre 2016), è emersa l opportunità di procedere ad alcune modifiche ed integrazioni all Accordo di Valorizzazione del San Domenico (in particolare, l inserimento della funzione ricettiva tra le funzioni e destinazioni d uso di una parte del complesso) al fine di creare le più ottimali condizioni di interesse ad una eventuale partecipazione a procedure di gara per la riqualificazione del compendio da parte degli operatori economici. Tali modifiche e integrazioni sono state approvate a settembre / ottobre 2016 e sottoscritte a dicembre 2016 Le indicazioni scaturite dalla modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell ex convento ed ex carcere di San Domenico, quale Allegato B dell Accordo di Valorizzazione ed Allegato F dell Atto di trasferimento del San Domenico a Comune di San Gimignano e Regione Toscana, prevedono l inserimento della funzione ricettiva. Lo schema grafico del Layout-Mix funzionale indica, suddividendo il complesso in otto aree funzionali, un ipotesi di distribuzione ottimale delle funzioni e delle destinazioni d uso compatibili con il programma di valorizzazione. In particolare, sono state identificate le aree idonee ad ospitare la funzione ricettiva (strutture ricettive e servizi annessi, hospitality, foresteria, ecc.), che non possono eccedere la misura massima del 35% della Superficie Lorda esistente, stimata in circa mq. Nello schema grafico (vd. alla pagina seguente) le attività ricettive sono campite in giallo e numerate da 1 a 3. Le tre sotto-aree sono così suddivise perché appartenenti a tre blocchi originari con caratteristiche funzionali e strutturali diverse (vd ), ovvero la sotto-area 1 corrisponde al blocco 3, la sotto-area 2 al blocco 2, la sotto-area 3 al blocco 7. Lo schema, che costituisce la linea guida per l aggiornamento del progetto preliminare, è suscettibile di variazioni in fase di progettazione architettonica definitiva. Schema grafico del layout funzionale pag. seguente 14

17 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO La proposta di valorizzazione Schema grafico del layout funzionale 15

18 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Stato as is - Layout strutturale e distributivo La struttura del complesso architettonico è eterogenea, sia da un punto di vista strutturale che distributivo, e denota le varie fasi di costruzione che hanno portato il complesso architettonico allo stato attuale. In linea di massima, in base alla struttura funzionale as is e allo stato di degrado dell immobile, sono stati individuati 8 blocchi. BLOCCO 1 Blocco 1 Ingresso, prospiciente la zona di ingresso al chiostro centrale e attualmente utilizzata come sede della Polizia Municipale. Si tratta di un piccolo corpo di fabbrica svincolato dal resto della struttura edilizia sviluppato su 2 livelli. Gli ambienti interni, con solai a volte, sono di piccole dimensioni, rigidamente organizzati attorno alla scala centrale e pertanto poco adatti a differenti scelte distributive. Sembra compatibile ricollegare il blocco sia con gli edifici in affaccio sul chiostro sia con il cortile ed il camminamento di gronda. BLOCCO 2 Blocco 2 Ovvero il braccio Ovest che delimita il chiostro in corrispondenza del blocco 1 e del resede di ingresso. Si distribuisce su 3 livelli, compreso un piano ammezzato. Sono presenti celle di piccole dimensioni (variabili tra 8 e 12 mq). La maggior parte dei divisori esistenti sono di recente realizzazione (XIX e XX secolo, un tempo vi si trovava l antico refettorio). BLOCCO 3 Blocco 3 Ala Nord distribuita su 3 livelli: seminterrato, terra e primo. Originariamente occupata dalle celle dei frati. Il Piano seminterrato è accessibile dal cortile anteriore: qui si trova un corridoio su cui si aprono locali con solai a volte. I locali, tutti finestrati, sono rivolti sulla corte esterna verso il camminamento di ronda e hanno altezze interne che variano da 3 a 5,5 m, requisiti tali da renderli pienamente riutilizzabili. Le murature interne sono tuttavia quasi tutte originarie, pertanto le demolizioni attuabili sono limitate a piccole porzioni. Sia il piano terra che il primo livello accoglievano le vecchie celle dei carcerati e la maggior parte delle tramezzature sono originare. BLOCCO 4 Blocco 4 - Ala Est, di fronte all Ora d Aria, costituisce una delle porzioni più antiche del complesso: originariamente destinata a Convento ha subito nel corso del tempo vari rimaneggiamenti e manomissioni. Si distribuisce su 3 livelli: piano seminterrato, terra e primo. Al piano seminterrato si trova un vasto ambiente raggiungibile direttamente dall esterno attraverso il cortile anteriore. A sud esso si collega con una scala che conduce al piano terreno e ai locali sviluppati al di sotto della chiesa. Gli ambienti sono sufficientemente agibili e riutilizzabili in quanto dotati di bocche di lupo aperte verso il chiostro e l Ora d Aria e con altezze interne variabili da 3 a 4 m. Al piano terra si trovano ambienti di vario taglio oltre una scala di recente realizzazione che attualmente costituisce l unico collegamento per raggiungere il piano primo delle ali Est, Nord, Ovest e di parte dell ala Sud. Molte partiture murarie sono di realizzazione non originaria e dunque eliminabili (vedi ex sala capitolare). Al primo livello si segnala il portico aperto verso l ora d aria, in pessime condizioni manutentive e inagibile. 16

19 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Stato as is - Layout strutturale e distributivo BLOCCO 5 Blocco 5 Si sviluppa a Sud e occupa tutta l area che va dall ingresso all Ora d Aria. Gli spazi sono stati più volte modificati da un punto di vista distributivo. Della chiesa oggi rimane la parte absidale, ancora dotata di altare e un aula anteriore con volte a crociera. Attualmente l unica scala che conduce al primo livello ha accesso dal piccolo vicolo posto a sud, mentre al piano secondo si giunge solo da un altro vano scala. Sono presenti molte murature di epoca recente. Blocco 6 Si tratta dell antico porticato sviluppato attorno al chiostro centrale da recuperare e ripristinare. BLOCCO 6 BLOCCO 7 Blocco 7 Si tratta degli immobili a destinazione residenziale. La struttura è distribuita su 3 livelli e si sviluppa in lunghezza, in adiacenza al piccolo vicolo sud. Gli ambienti interni sono di piccole e medie dimensioni, rigidamente scanditi da murature portanti che non consentono modificazioni di rilievo. BLOCCO 8 Blocco 8 - Aree esterne Parte integrante del complesso di San Domenico sono i cortili e le aree esterne ovvero: la piazzetta di ingresso con il giardino; il vicolo posto a sud (strada di accesso al blocco residenziale); i cortili esterni che a nord ovest costeggiano le mura del camminamento di gronda. Tali aree peraltro, molto ridotte dimensionalmente, costituiscono spazi strettamente funzionali alla struttura esistente e quindi prevalentemente destinati a mantenere l attuale funzione di ingresso e collegamento tra le varie aree del complesso. I maggiori spazi aperti sono rappresentati dall Ora d Aria e dall Orto di San Domenico: presentano forti potenzialità di trasformazione e soprattutto data l estensione della loro superficie hanno la predisposizione ad accogliere funzioni di elevata rilevanza per la collettività. BLOCCO 9 Blocco 9 - Porzione di fabbricato non oggetto dell Accordo di Valorizzazione per la quale il Comune di San Gimignano ha in corso contatti per una successive acquisizione. In caso di futura acquisizione tale porzione si potrà ritenere area idonea ad ospitare anche attività ricettive e potrà essere oggetto di affidamento al medesimo soggetto aggiudicatario della concessione del complesso di San Domenico. 17

20 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Stato as is - Layout strutturale e distributivo BLOCCO mq BLOCCO mq 3 6 BLOCCO mq 2 4 BLOCCO mq 1 BLOCCO 5 BLOCCO mq 404* mq 5 BLOCCO mq 7 9 SUPERFICIE LORDA TOTALE Fabbricati mq BLOCCO 9 Porzione di fabbricato non oggetto dell Accordo di Valorizzazione SUPERFICIE LORDA TOTALE Aree esterne mq * Il loggiato del chiostro (Blocco 6) è conteggiato fra le aree esterne. 18

21 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Il progetto dello Studio NCB Key Points IL PROGETTO PRELIMINARE Le linee guida del progetto preliminare - Le linee guida che hanno condotto alla definizione del progetto preliminare per il Complesso di San Domenico sono state determinate facendo seguito ad una serie di riflessioni ed analisi svolte su due ordini di livello: la dimensione urbana dell intervento il rapporto con la scala generale del tessuto urbano e del territorio; la sua specificità architettonica la forma del manufatto in rapporto con il sito. La scelta progettuale è quella di stabilire un chiaro scenario funzionale per il complesso, attraverso una serie di interventi architettonici e di restauro, finalizzati a mettere a sistema i luoghi ed i manufatti del sito, connettendoli tra loro e con la città, reinterpretando il valore storico, tipologico e documentale delle preesistenze attraverso la natura delle nuove destinazioni d uso. Il progetto preliminare si muove su una duplice scala di interpretazione e soluzione per gli elementi che caratterizzano il complesso: gli spazi aperti e la loro interconnessione funzionale rispetto al centro storico e ai fabbricati del complesso stesso; la valorizzazione funzionale ed architettonica dei fabbricati organizzati intorno al chiostro e alle mura del complesso. ADEGUAMENTO PROGETTO PRELIMINARE NCB L adeguamento del progetto preliminare Partendo dalle linee guida individuate nel progetto preliminare redatto nel 2013, sono state definite soluzioni progettuali che perseguono gli obiettivi al tempo indicati, dopo il confronto con le autorità competenti, in primis il Comune di San Gimignano e la Soprintendenza ai Beni Architettonici della Provincia di Siena. In particolare, sono state risolte alcune criticità a scala architettonica, sono state inserite nuove funzioni in modo organico e funzionale gli obiettivi del progetto, sono state risolte le criticità di accesso al complesso ed è stato affinato il sistema dei percorsi 19

22 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Il progetto dello Studio NCB Key Points ADEGUAMENTO PROGETTO PRELIMINARE NCB CONCEPT STRATEGIA URBANA STRATEGIA ACCESSI PERCORSI LAYOUT FUNZIONALE Key Points» Nuovo ingresso verde al centro storico» Nuovo sistema di relazione tra mura e centro» Nuove porte al parco - percorso pubblico di interesse paesaggistico» Permeabilità con nuovi accessi e percorsi» Legame con il territorio» Turismo esperienziale» Layout e mix funzionale Macro-aree funzionali ESPERIENZA ENOGASTR. ATTIVITÀ RICETTIVE ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTR. INFOPOINT ATTIVITÀ CHE ESALTINO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO Anello di interesse paesaggistico 20

23 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Il progetto dello Studio NCB Layout Piano Terra macro-aree funzionali LAYOUT PIANO TERRA LEGENDA ESPERIENZA ENOGASTR. ATTIVITÀ RICETTIVE ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTR. INFOPOINT ATTIVITÀ CHE ESALTINO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO Locali tecnici Porzione di fabbricato non oggetto dell accordo di valorizzazione 21

24 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Il progetto dello Studio NCB Layout Piano Primo macro-aree funzionali LAYOUT PIANO PRIMO LEGENDA ESPERIENZA ENOGASTR. ATTIVITÀ RICETTIVE ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTR. INFOPOINT ATTIVITÀ CHE ESALTINO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO Locali tecnici Porzione di fabbricato non oggetto dell accordo di valorizzazione 22

25 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Il progetto dello Studio NCB Layout Piano Secondo macro-aree funzionali LAYOUT PIANO SECONDO LEGENDA ESPERIENZA ENOGASTR. ATTIVITÀ RICETTIVE ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTR. INFOPOINT ATTIVITÀ CHE ESALTINO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO Locali tecnici Porzione di fabbricato non oggetto dell accordo di valorizzazione 23

26 2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO Il progetto dello Studio NCB Layout Piano Interrato macro-aree funzionali LAYOUT PIANO INTERRATO LEGENDA ESPERIENZA ENOGASTR. ATTIVITÀ RICETTIVE ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTR. INFOPOINT ATTIVITÀ CHE ESALTINO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO Locali tecnici Porzione di fabbricato non oggetto dell accordo di valorizzazione 24

27 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Indagini conoscitive preliminari Un intervento di restauro conservativo su un complesso architettonico con valore storico e testimoniale, quale quello in esame, deve necessariamente individuare modalità di rifunzionalizzazione che rispettino la natura e la storia del manufatto, al fine di prevedere interventi minimi, meno invasivi possibile e compatibili con lo stesso. A conferma della specificità e particolarità dell intervento edilizio in oggetto, il Comune di San Gimignano ha dato l incarico allo «Studio Ingegneri Associati Barone e Fontana» di realizzare una campagna di indagine conoscitiva su tutte le parti che compongono l'ex carcere, per individuare le stratificazioni storiche intervenute nei secoli e definire le eventuali patologie relative al processo di degrado che potrebbe aver intaccato alcuni elementi lapidei e murari, nonché gli intonaci e le pareti affrescate. Lo «Studio Ingegneri Associati Barone e Fontana» ha effettuato le seguenti analisi conoscitive: Analisi geologica: caratterizzazione litologica del sottosuolo del compendio di San Domenico; Analisi diagnostica indagini strutturali: indagine termografica con prove di carico sui solai dell edificio e indagini sulla muratura dell edificio. Lo scopo della termografia è di rilevare l eventuale presenza di aperture chiuse sulle pareti esterne mentre con le prove di carico la finalità è quella di verificare la capacità portante dei solai confrontando le frecce ottenute sperimentalmente con quelle derivanti dal calcolo. Con le indagini sulla muratura si intendono appurare le caratteristiche qualitative e la composizione dei materiali; Analisi Georadar: indagine con il metodo G.P.R. (Ground Penetrating Radar) nell ex «Ora d aria» del complesso di San Domenico allo scopo di ricercare e mappare la presenza di strutture archeologiche sepolte; Saggi stratigrafici e indagini chimiche: campagna di indagini stratigrafiche per la determinazione degli strati sovrapposti di intonaci e tinteggi o decorazioni pittoriche; Rilievo topografico e laser scanner delle grotte ipogee (relazionandolo e collegandolo al rilievo del complesso architettonico di San Domenico): verifica della presenza di grotte ipogee che si sviluppano nell area sud-est sotto il cortile dell ex «Ora d aria» del carcere di San Domenico. 25

28 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Tipologie di intervento id Descrizione dell'intervento 1 Ingresso 2 Ala Ovest 3 Ala Nord 4 Ala Est 5 Ala Sud 6 Chiostro 7 Residenze Orto S. Domenico Cammin. ronda Piazzetta ingresso, resede Nord, vicolo Sud, Ora d'aria INTERVENTI DI RISANAMENTO 0 Demolizione edificato di epoca recente. X X X X 1 Demolizione solaio mezzanino. X X Demolizione di tramezzature interne, edificate dal 1840 in avanti (in linea con quanto indicato dalla Soprintendenza), al fine di ritrovare gli spazi originari e ripristinare le campate. Ripristino delle aperture originarie (porte e finestre) e creazione di nuove aperture-passaggi in relazione al progetto architettonico distributivo, ai fini della riqualificazione formale e funzionale dei blocchi. Realizzazione nuovi collegamenti verticali, previa demolizione di porzioni di solette. Nell'ala Nord possibiltà di ripristino delle scale nella posizione primigenia. X X X X X X X X X X X X X 5 Interventi di risanamento da umidità da risalita ed eliminazione dei fenomeni di efflorescenza. P. interrato P. interrato P. interrato P. terra 6 Creazione di nuove tramezzature interne, in relazione alla funzione da insediare ed alla distribuzione interna. X X X X 7 Consolidamento degli apparati murari, delle volte e dei solai. X X 8 Rifacimento delle parti ammalorate della copertura e delle lattonerie. X X X X X Torre 9 Ripristino degli intonaci interni ed esterni e rifacimento delle tinteggiature interne e di facciata. X X X X X X X 10 Rifacimento dell'impiantistica (con soluzioni poco invasive). X X X X X X Pulitura, stuccatura e consolidamento degli elementi lapidei ed in cotto esistenti nonchè di quelli eventualmente rinvenuti. Rifacimento delle pavimentazioni recenti (in graniglia o ceramica) e posa pavimentazione in cotto e/o materiali lapidei locali. X X X X X X X X X X X X X X 13 Restauro delle parti affrescate esistenti ed eventualmente rinvenute su murature e volte. X X X X X X X 14 Manutenzione delle parti a verde, previa eliminazione della vegetazione spontanea infestante. X X X 15 Trattamento biocida sulle murature. X 16 Consolidamento delle parti strutturali ammalorate delle murature. X 17 Censimento arboreo e ripristino delle essenze e delle alberature storiche. X 18 Restauro delle pavimentazioni esterne previa verifica dell'eventuale esistenza di pavimentazioni storiche sottostanti. X 19 Verifica degli impianti fognari. X 26

29 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Tipologie di intervento TIPOLOGIA DI INTERVENTO Leggero Medio Pesante Ultra - pesante INTERVENTI DIFFUSI SU TUTTO L EDIFICATO 3 Ripristino aperture originarie 9 Ripristino degli intonaci 10 Rifacimento impiantistica 11 Pulitura elementi lapidei e in cotto 13 Restauro delle parti affrescate 19 Verifica impianti fognari

30 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Fasi di intervento e cronoprogramma ATTIVITA' ANNI sem 2 sem 1 sem 2 sem 1 sem 2 sem 1 sem 2 sem 4 Progettazione architettonica distinta in: Progettazione definitiva * Progettazione esecutiva ** Intervento edilizio distinto in: FASE 1: demolizioni e restauro BLOCCHI 2 e FASE 2: restauro BLOCCHI 4 e FASE 3: restauro BLOCCO FASE 4: restauro BLOCCHI 1, 6 e sistemazione aree esterne Direzione Lavori Indagini archeologiche Spese generali (collaudi, verifiche, accertamenti) , , Allacciamento ai pubblici servizi Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) Incentivo da versare al concedente ,00 Imprevisti Monitoring & Control Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione*** * Progettazione definitiva: 90 gg naturali e consecutivi ** Progettazione esecutiva: 60 gg naturali e consecutivi *** Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico) F A S E D E F I N I T I V A F A S E R E A L I Z Z A T I V A 28

31 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi Costi di restauro e risanamento conservativo I costi di ristrutturazione del complesso di San Domenico sono stati determinati con un procedimento parametrico tramite: la comparazione del livello di difficoltà dei lavori con interventi analoghi; le indicazioni dei costi parametrici fornite in alcune pubblicazioni istituzionali; la consultazione di database aziendale (referenze costi) e le interviste ad operatori del settore. Il primo step è stato l'individuazione di interventi di ristrutturazione simili a quello in oggetto per complessità, dimensioni e pregio storicoarchitettonico: sono stati esaminati i costi di ristrutturazione delle opere selezionate, andandone ad identificare e vagliare le differenti componenti. Da tale ricerca è emerso che il costo unitario medio è di Euro/mq*, ma che complessivamente il range di costi per la ristrutturazione di edifici storici risulta essere piuttosto ampio e va da un minimo di Euro/mq a un massimo di Euro/mq, con punte di Euro/mq per interventi di qualità e livello di complessità alta in edifici di particolare pregio architettonico. Queste referenze sui costi, desunte da interventi simili analizzati e catalogati da REAG, sono state confermate da operatori del settore. Ad integrazione di queste analisi sono state considerate le indicazioni dei costi parametrici fornite in alcune pubblicazioni istituzionali, quali la "Tabella dei costi di restauro nei centri storici" pubblicata dal collegio degli Ingegneri di Grosseto, e le indicazioni contenute nel prezziario delle tipologie edilizie pubblicato dalla DEI. Entrambe le fonti istituzionali riportano costi parametrici sui limiti inferiori dei range sopra riportati. Sulla scorta dell analisi indicate, REAG ha ritenuto opportuno identificare e quotare tre livelli di intervento (leggero, medio, pesante) con diversi costi unitari tenendo conto di tutte le indicazioni sopra riportate (sia della comparazione di interventi di ristrutturazione simili che delle indicazioni delle fonti istituzionali). Per la particolare qualità dell intervento oggetto di analisi, i costi determinati da REAG si attestano prudenzialmente sulla fascia medio alta dei range sopra indicati. In aggiunta a tali livelli è stato individuato un livello superiore (ultra-pesante) riferibile esclusivamente ad interventi particolari quali la rimozione di pilastri interni (con realizzazione di struttura idonea di sostegno) per realizzazione di open space o la tutela (a fruizione degli ospiti) di pitture murali particolari. I costi di restauro sono riferiti all'insieme delle opere edili, impiantistiche e corollarie, determinate in relazione alla stato di degrado corrente di ciascun locale e funzionali a restituire agibilità e abitabilità al manufatto. * Tali valori sono stati calcolati considerando come superficie di intervento la Superficie Lorda, così come descritta nell apposita sezione del presente report ( 4.1.2). 29

32 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi >>> (segue) Costi di restauro e risanamento conservativo Nella tabella riportata vengono determinati i costi medi rappresentativi delle tre categorie individuate. Successivamente, sulla base delle indicazioni progettuali e dell'analisi dell'edificio, per ogni settore del complesso è stato individuato un livello di intervento tra le tre categorie, andando a distinguere tra le aree esterne e interne. L'applicazione alla consistenza planimetrica del complesso immobiliare dei valori riportati in tabella ha definito il costo complessivo dell'intervento. COSTI DIRETTI UNITARI (PER LIVELLO DI INTERVENTO) Restauro e risanamento conservativo Livello di intervento Costi unitari ( /mq) Costi unitari ( /mq) Costi unitari ( /mq) SPAZI INTERNI AREE ESTERNE DEMOLIZIONI ULTRA-PESANTE PESANTE MEDIO LEGGERO * Tali valori sono stati calcolati considerando come superficie di intervento la Superficie Lorda, così come descritta nell apposita sezione del presente report ( 4.1.2). 30

33 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi Costi per opere di funzionalizzazione La voce relativa ai costi di funzionalizzazione intende rappresentare i maggiori oneri edili ed impiantistici connessi alla specifica destinazione d'uso (es. installazione museale, ristorazione ecc.). Tale ammontare esclude le voci di costo inerenti arredi, pareti mobili, stand o ogni altro aspetto non strettamente connessa ad opere di tipo edile e impiantistico. L'importo è stato determinato ipotizzando un costo aggiuntivo pari a 200 euro/mq, per la funzione espositiva ed un costo aggiuntivo pari a 400 euro/mq per le funzioni ricettive e degustazione. COSTI DIRETTI UNITARI (PER DESTINAZIONE) Opere di funzionalizzazione Area di intervento (funzioni) Costi unitari ( /mq) ESPOSITIVA 200 RICETTIVA 400 DEGUSTAZIONE 400 * Tali valori sono stati calcolati considerando come superficie di intervento la Superficie Lorda, così come descritta nell apposita sezione del presente report ( 4.1.2). 31

34 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi Piano Blocco edilizio MACRO-AREE FUNZIONALI Funzione Destinazione di progetto Sup. Sup. Costi di Costi Lorda Comm. Livelli risanamento conservativo di funzionalizzazione Intervento mq mq /mq /mq PIANO TERRA BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi Pesante PIANO TERRA BLOCCO 2 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Spazi accoglienza Ultra-pesante PIANO TERRA BLOCCO 3 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze Pesante PIANO TERRA BLOCCO 1 ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico Leggero PIANO TERRA BLOCCO 3 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scale nord est 81 - Pesante PIANO TERRA BLOCCO 5 ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTRONOMICA ATTIVITÀ CULTURALI Spazio espositivo e di promozione Medio PIANO TERRA BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione Ultra-pesante PIANO TERRA BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Portico Pesante PIANO TERRA BLOCCO 7 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione Medio PIANO TERRA BLOCCO 4 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Bagno pubblico 80 - Pesante PIANO TERRA BLOCCO 4 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scala ala est 32 - Pesante PIANO TERRA BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ CULTURALI Ingresso e percorsi (transetto) Pesante TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO PIANO PRIMO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi Pesante PIANO PRIMO BLOCCO 1 ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico Leggero PIANO PRIMO BLOCCO 3 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze Pesante PIANO PRIMO BLOCCO 2 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze Pesante PIANO PRIMO BLOCCO 3 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scale nord est 79 - Pesante PIANO PRIMO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione Pesante PIANO PRIMO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Veranda Pesante PIANO PRIMO BLOCCO 7 RESIDENZA / RICETTIVA RICETTIVA Residenze Medio PIANO PRIMO BLOCCO 4 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scala ala est 81 - Pesante TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO PIANO SECONDO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Allestimenti e conferenze Pesante PIANO SECONDO BLOCCO 7 RESIDENZA / RICETTIVA RICETTIVA Residenze Medio TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO PIANO INTERRATO BLOCCO 1 ATTIVITÀ RICETTIVE TECNICA Spazi tecnici (lato ovest) Pesante PIANO INTERRATO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA TECNICA Spazi tecnici (lato est) 54 - Pesante PIANO INTERRATO BLOCCO 3 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione Pesante PIANO INTERRATO BLOCCO 4 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione Pesante PIANO INTERRATO BLOCCO 5 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione Pesante TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO Totale

35 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi AREE ESTERNE Piano Blocco edilizio MACRO-AREE FUNZIONALI Funzione Destinazione di progetto Sup. Sup. Costi di Costi Lorda Comm. Livelli risanamento conservativo di funzionalizzazione Intervento mq mq /mq /mq PIANO TERRA BLOCCO 6 AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Loggiato chiostro Pesante PIANO TERRA AREA ESTERNA SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Nuovo connettivo verticale Pesante PIANO TERRA AREA ESTERNA CAMMINAMENTO DI RONDA CAMMINAMENTO DI RONDA Camminamento ronda Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Piazzetta Ingresso Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Giardino Ingresso Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Chiostro Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Accesso carrabile e rampe Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Vicolo Sud Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Spazio eventi ("Ora d'aria") Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA PARCO TEMATICO E NON, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE PARCO TEMATICO E NON, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Orto San Domenico Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Percorso pedonale sotto ronda Pesante PIANO TERRA AREA ESTERNA SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Aree a giardino derivate da demolizioni Leggero TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO Totale DEMOLIZIONE SUPERFETAZIONI Piano Blocco edilizio MACRO-AREE FUNZIONALI Funzione Destinazione attuale Sup. Sup. Costi di Costi Lorda Comm. Livelli demolizione di funzionalizzazione Intervento mq mq /mq /mq PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Locali in disuso Medio PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Box auto Leggero PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Locali autorimesse Leggero TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO PIANO AMMEZZATO BLOCCO 2 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Locali ex carcere Pesante PIANO AMMEZZATO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Locali ex carcere Pesante TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO PIANO INTERRATO AREA ESTERNA SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Locali ex carcere Medio TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO Totale TOTALE COSTI (EDIFICATO + DEMOLIZIONI + AREE ESTERNE) COSTO TOTALE: ,00 33

36 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi A completamento dei costi diretti precedentemente definiti, all interno del Quadro Economico, sono stati considerati i seguenti costi accessori. Costi di progettazione definitiva e di progettazione esecutiva L'ammontare dei costi indiretti relativi agli oneri di progettazione architettonica definitiva e di progettazione esecutiva risulta pari a 1.274,006,98 (importo determinato sulla base delle tabelle degli onorari professionali D.M. 17 giugno 2016, D.Lgs 50/2016 ex D.M. 143 del 31 ottobre 2013). Costi di spese tecniche (Direzione Lavori, coordinamento) L'ammontare dei costi relativi alla direzione lavori e coordinamento in fase di progettazione ed esecuzione delle opere risulta pari a ,00. Indagini diagnostiche - archeologiche Diagnostica e indagini sui materiali, approfondimenti geologici sulla zona del muro di cinta, verifica delle coperture e saggi stratigrafici per un importo complessivo pari a ,00. Spese generali Collaudi specialistici, servizi di verifica del progetto ed accertamenti di laboratorio per un importo complessivo pari a ,94. Allacciamenti Costi di allacciamento ai pubblici servizi per un importo complessivo pari a ,00. Opere di abbellimento Legge 29 luglio 1949, n. 717 che prevede di destinare, per le Amministrazioni dello Stato e per gli Enti pubblici che provvedano all esecuzione di nuove costruzioni di edifici pubblici, all abbellimento degli stessi mediante opere d arte, una quota della spesa totale prevista nel progetto non inferiore allo 0,1% dell importo lavori, per un importo complessivo pari a ,00. Incentivo da versare al Concedente Importo «una tantum» complessivo pari a ,00. Imprevisti La quantificazione degli imprevisti è stata determinata in misura pari al 3% dei costi diretti ed indiretti, per complessivi ,00, sulla base di casi studio, database di settore e esperienza professionale. 34

37 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Definizione dei costi edilizi Monitoring & Control L'ammontare dei costi stimati per le attività di monitoring & control include le attività di management in fase progettuale ed attuativa al fine di sovrintendere e coordinare ogni attività. L importo è stato determinato in misura forfettaria pari a ,00 sulla base dei casi studio, database di settore e esperienza personale. I seguenti costi non rientrano nelle voci inserite all interno del Quadro Economico ma sono comunque da considerare nel computo dei flussi di cassa dell iniziativa. Marketing e commercializzazione L'ammontare dei costi per attività di marketing e commercializzazione include le attività di promozione dell'importante operazione di valorizzazione del Complesso di San Domenico a livello sovralocale e le provvigioni per intermediazione immobiliare per quanto concerne la stipula dei contratti di locazione previsti. L'importo è stato determinato in misura forfettaria pari a ,00 sulla base di casi studio, database di settore e esperienza professionale. Amministrazione L'ammontare del costo di amministrazione è stimato pari all 1,00% dei ricavi lordi effettivi per un totale annuo di circa ,00. Tale percentuale comprende anche la quota relativa all imposta di registro sul canone imputabile alla Proprietà. Assicurazione L'ammontare del costo di assicurazione è stimato pari allo 0,10% del costo di ricostruzione a nuovo, per un importo totale annuo pari a circa ,00. Riserve per manutenzioni straordinarie e sicurezza L'ammontare dei costi per le riserve per manutenzione straordinarie è stimato pari all 1,00% del costo di ricostruzione a nuovo, per un importo totale annuo pari a ,00. Imposte Come da comunicazione del Comune di San Gimignano, l importo IMU non rientra nei costi a carico del Concessionario. Sono invece a carico del Concessionario i costi della tassa TARI che, come comunicato dal Comune di San Gimignano, ammontano a circa ,00 / anno. 35

38 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Quadro economico QUADRO ECONOMICO A LAVORI A.1.1 Intervento di restauro ,00 A.1.2 Opere di funzionalizzazione ,00 A.1. Lavori - Totale A A ,00 A.2 di cui Oneri di sicurezza ,00 A.3 Progettazione definitiva ed esecutiva ,98 A TOTALE LAVORI A.1 + A ,98 B SOMME A DISPOSIZIONE B.1 Spese tecniche (DL, Coordinamento) ,00 B.2 Indagini archeologiche ,00 B.3 Spese generali (collaudi specialistici, servizi di verifica progetto, accertamenti di laboratorio) ,94 B.4 Allacciamento ai pubblici servizi ,00 B.5 Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) 0,5% di A ,00 B.6 Incentivo da versare al concedente 1% di A ,00 B.7 Imprevisti 3% di A.1 + A ,00 B.8 Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione* - B.9 Monitoring & Control ,00 B TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE ,94 C TOTALE QUADRO ECONOMICO A+B ,92 * Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico) 36

39 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Cronoprogramma e fabbisogno economico ATTIVITA' ANNI % importo 1 sem 2 sem 1 sem 2 sem 1 sem 2 sem 1 sem 2 sem Progettazione architettonica distinta in: Progettazione definitiva * Progettazione esecutiva ** Intervento edilizio distinto in: FASE 1: demolizioni e restauro BLOCCHI 2 e 3 30% FASE 2: restauro BLOCCHI 4 e 5 40% FASE 3: restauro BLOCCO 7 5% FASE 4: restauro BLOCCHI 1, 6 e sistemazione aree esterne 25% Direzione Lavori Indagini archeologiche Spese generali (collaudi, verifiche, accertamenti) Allacciamento ai pubblici servizi Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) 0,5% Incentivo da versare al concedente 1% ,00 Imprevisti 3% Monitoring & Control Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione*** - TOTALE fabbisogno per anno ,61% 21,65% 31,21% 38,53% TOTALE fabbisogno cumulato * Progettazione definitiva: 90 gg naturali e consecutivi ** Progettazione esecutiva: 60 gg naturali e consecutivi *** Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico) F A S E D E F I N I T I V A F A S E R E A L I Z Z A T I V A 37

40 2.2 L INTERVENTO EDILIZIO Cronoprogramma e fabbisogno economico 38

41 3 ANALISI DI MERCATO

42 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto commerciale Provincia di Siena - Al 31/12/2015 risultano presenti nella provincia di Siena negozi e centri commerciali. Lo stock* di attività commerciali nell ultimo anno è rimasto pressoché invariato. Nel 2016 il numero di transazioni normalizzate (NTN)** che ha riguardato il territorio provinciale è stato pari a 162, segnando una flessione negativa di oltre il 60% su base annua. Nel Capoluogo sono state realizzate 34 compravendite, pari al 21% della provincia. Dall analisi emerge che le performance registrate nel 2015 sono anomale rispetto al trend degli anni precedenti e ai risultati ottenuti nel Dal 2010 al 2014 le compravendite sono decresciute costantemente, mentre nel 2016 le compravendite sono tornate sui livelli del NTN n capoluogo provincia Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI) * STOCK: Numero di unità immobiliari esistenti ** NTN: Transazioni ponderate rispetto all effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita 40

43 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto commerciale Provincia di Siena Prezzi e Canoni Nel 2016 i prezzi in provincia di Siena hanno registrato una flessione media pari al 3,1% su base annua, mentre i canoni sono calati mediamente del 2%. Nell ultimo quinquennio i prezzi hanno cumulato un calo del 13,5%, mentre quello dei canoni del 10% circa. Nel I semestre 2017 è prevista una stabilizzazione delle quotazioni. I rendimenti lordi attesi si posizionano nell intorno del 7,2% Prezzi medi ( /mq) I 2017 Min Max Canoni medi ( /mq/anno) I 2017 Min Max Comune di San Gimignano I valori massimi sono stati rilevati nelle località turistiche come il borgo medioevale di San Gimignano, nella quale i prezzi degli esercizi di vicinato possono raggiungere picchi massimi attorno ai euro/mq. PROVINCIA DI SIENA Prezzi Medi ( /mq) Min-Max Canoni Medi ( /mq/anno) Min-Max Commerciale COMUNE DI SAN GIMIGNANO (SI) Commercio Prezzi Medi ( /mq) Min-Max Canoni Medi ( /mq/anno) Min-Max Stato ottimo Stato buono Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su fonte Agenzia del Territorio (OMI) e Nomisma 41

44 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo Provincia di Siena Mercato alberghiero della Provincia di Siena Arrivi e Presenze Nel 2015 negli esercizi alberghieri della provincia di Siena sono stati registrati arrivi e presenze, segnando rispettivamente +6,5% e +5,8% su base annua. Gli incrementi sono dovuti quasi esclusivamente alle performance positive dei visitatori stranieri. In particolare gli arrivi italiani sono stati (+3,1%) e le presenze (+1,8%). Nel medesimo periodo gli arrivi stranieri sono stati (+10,2%) e le presenze (+10,2%). Su base annua la domanda straniera rappresenta circa il 50% di arrivi e presenze Arrivi Italiani Stranieri Presenze Italiani Stranieri Arrivi (Tot & Var %) Presenze (Tot % Var %) ,6% -4,3% -0,3% 6,5% ,1% 2,7% -8,4% 5,8% ,8% ,3% Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena 42

45 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo Provincia di Siena Mercato alberghiero della Provincia di Siena Stagionalità e permanenza In provincia di Siena, su base annua, si rileva una maggior concentrazione di arrivi e presenze nel periodo tra aprile e settembre, tuttavia gli arrivi italiani ben distribuiti durante l anno. Il numero medio di notti registrato nel 2015 è stato di 2,5 per il totale dei turisti. Nel 2015 i mesi con il maggior numero di arrivi sono stati maggio, agosto e settembre con oltre unità (picco massimo raggiunto nel mese di maggio con ). Per quanto riguarda le presenze spicca il mese di agosto con circa unità, segue settembre con Arrivi (2015) Presenze (2015) Italiani Stranieri Italiani Stranieri 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Numero medio di notti di permanenza (2015) Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena Dal 2009 gli arrivi sono cresciuti del 16%, pari ad una velocità media annua del 2,5%; rispetto al medesimo anno le presenze hanno subito un incremento del 6%. Il numero medio di notti di permanenza è passato da 2,7 agli attuali 2,5, si mostra stabile nell ultimo biennio. 43

46 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo Provincia di Siena Mercato alberghiero della Provincia di Siena Numero esercizi alberghieri rilevati Nel 2015 in Provincia sono stati rilevati 428 esercizi alberghieri di cui 13 a 5 stelle (3%), 75 a 4 stelle (17,5%), 233 a 3 stelle (54,4%), 64 a 2 stelle (15%), 28 a 1 stella (6,5%) e 15 residenze turistico alberghiere (3,5%). Per quanto riguarda i posti letto il 53% si riferisce a strutture a 3 stelle, il 29,3% a 4 stelle, il 5,1% a 5 stelle. I 428 esercizi alberghieri offrono un numero totale di posti letto pari a Nel corso dell ultimo anno è stata registrata l apertura di una struttura di categoria 5 stelle. ESERCIZI ALBERGHIERI Provincia di Siena Arrivi Presenze N medio di notti di permanenza 2,7 2,7 2,6 2,5 2,4 2,5 2, STRUTTURE ALBERGHIERE Provincia di Siena * ** *** **** *****/lusso RTA TOTALE Esercizi Letti Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena Dal 2009 il numero di esercizi alberghieri ha registrato un decremento di n.23 unità, mentre il numero di posti letto è diminuito del 4%. Su base annua si registra una stabilità di entrambi gli indicatori. 44

47 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo Provincia di Siena Mercato alberghiero della Provincia di Siena Andamento numero esercizi alberghieri Dal 2009 il numero di esercizi alberghieri ha registrato un decremento di n.23 unità, mentre il numero di posti letto è diminuito del 4%. Su base annua si registra una stabilità di entrambi gli indicatori. Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena Dal 2009 il numero di esercizi alberghieri ha registrato un decremento di n.23 unità, mentre il numero di posti letto è diminuito del 4%. Su base annua si registra una stabilità di entrambi gli indicatori. 45

48 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo San Gimignano Mercato alberghiero di San Gimignano Arrivi e Presenze Nel 2015 negli esercizi alberghieri del Comune di San Gimignano gli arrivi complessivi sono stati circa , segnando +15,6% vs 2014, mentre le presenze sono pari a , +17% su base annua. In entrambi i casi i flussi stranieri sono quelli che hanno segnato le performance migliori. In particolare gli arrivi italiani sono stati (+3,6%) e le presenze (+5,1%). Nel medesimo periodo gli arrivi stranieri sono stati (+21,4%) e le presenze (+20,7%). La domanda straniera rappresenta il 71% degli arrivi e il 78% delle presenze San Gimignano (SI) - Arrivi San Gimignano (SI) - Presenze Italiani Stranieri Italiani Stranieri Arrivi (Tot & Var %) 15,6% Presenze (Tot % Var %) 17,0% -2,2% -1,3% -2,0% 4,5% ,9% 0,1% -2,8% 1,1% Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena 46

49 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo San Gimignano Mercato alberghiero di San Gimignano Stagionalità e permanenza I flussi turistici di San Gimignano risultano diversificati sia in base alla componente stagionale, sia in termini di tipologia di turisti italiani o stranieri. Su base annua, per il turismo italiano i risultati migliori si concentrano in aprile, maggio e agosto (circa presenze). Il turismo straniero ha una stagionalità più ampia e continuativa, da maggio a ottobre, con arrivi medi nell intorno delle unità. Gli arrivi stranieri raggiungono il picco massimo in settembre con poco meno di unità. %. Arrivi e presenze mostrano un andamento altalenante, dopo un biennio in crescita (2011/2012) nel 2013 si rileva una battuta d arresto; dal 2014 si osserva una nuova ripresa sino alla performance migliore raggiunta nel Nel 2015 il numero medio di notti di permanenza registrato è pari a 2,4 per il totale dei turisti, 1,8 per gli italiani e 2,4 per gli stranieri Arrivi (2015) Presenze (2015) Italiani Stranieri Italiani Stranieri 3,0 2,0 1,0 0,0 Numero medio di notti di permanenza (2015) ALBERGHIERO Comune di San Gimignano Arrivi Presenze N medio di notti di permanenza 2,4 2,3 2,3 2,3 2,4 2,4 Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena 47

50 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo San Gimignano Mercato alberghiero di San Gimignano Numero esercizi alberghieri rilevati Nel 2015 l offerta ricettiva alberghiera nel comune di San Gimignano contava 21 esercizi alberghieri di cui 3 a 1 stelle, 14 a 3 stelle e 4 a 4 stelle. Per quanto riguarda i posti letto il 57% si riferisce a strutture a 3 stelle e il 35% a 4 stelle. I 21 esercizi alberghieri offrono complessivamente posti letto. Il numero di esercizi alberghieri dal 2010 è diminuito di n.2 strutture, mentre il numero di posti letto è aumentato del 5% * ** *** **** *****/lusso RTA TOTALE Comune di San Gimignano (SI) Esercizi Letti ALBERGHIERO Comune di San Gimignano Esercizi Letti Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena 48

51 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto turistico-ricettivo San Gimignano Mappatura strutture alberghiere a San Gimignano Sono state mappate 17 strutture alberghiere, di cui 4 nel centro storico. Queste ultime sono tutte di categoria 3 stelle e non dotate di sala congressi. La camera doppia standard (o B&B) ha un prezzo medio minimo di 90 euro e un prezzo medio massimo di 170 euro. HOTEL 4 stelle 1 Relais Santa Chiara 0,5 San Gimignano Poggibonsi Via Matteotti, ,00 190,00 2 Relais La Cappuccina 2 San Gimignano Certaldo Loc. La Cappuccina, 46/A ,00 200,00 3 Villasanpaolo Hotel 3,3 San Gimignano Certaldo Strada Prov. per Certaldo ,00 265,00 4 La Collegiata 2 San Gimignano Certaldo Loc. Strada, ,00 340,00 3 stelle Dist. dal Centro Comune Storico (km) Direzione Indirizzo n camere 5 La Cisterna - San Gimignano CS P.zza della Cisterna, no 86,00 181,00 6 Bel Soggiorno - San Gimignano CS Via San Giovanni, no 82,00 138,00 7 L'Antico Pozzo - San Gimignano CS Via San Matteo, no 104,00 212,00 8 Leon Bianco - San Gimignano CS P.zza della Cisterna, no 89,00 156,00 totale CS Min Max media CS ,00 172,00 9 Da Graziano 0,5 San Gimignano Poggibonsi Via Matteotti, 39/A no 80,00 80,00 10 Sovestro 2 San Gimignano Poggibonsi Loc. Sovestro, no 102,00 148,00 11 Le Colline 2 San Gimignano Poggibonsi Loc. Sovestro, no 90,00 105,00 12 Le Volpaie 11 San Gimignano Volterra Loc. Castel San Gimignano, no 82,00 104,00 13 Pescille 4 San Gimignano Volterra Loc. Pescille no 94,00 142,00 14 Casolare le Terre Rosse 4 San Gimignano Volterra Loc. San Donato no 81,00 152,00 15 Le Renaie 6 San Gimignano Certaldo Loc. Pancole, 10/B no 84,00 134,00 16 San Michele 1 San Gimignano Certaldo Loc. Strada, no 81,00 131,00 17 Villa Belvedere 0,5 San Gimignano Certaldo Via Dante, no 85,00 131,00 n letti Sala congressi n posti Camera doppia standard (B&B) 49

52 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto museale in Toscana Toscana versus Italia Al 2015, in Italia risultano presenti musei e istituzioni similari, di cui il circa il 15% (748 strutture) appartiene alla regione Toscana. Delle 684 strutture della regione l 81% è composto da musei, il 15% da monumenti e il restante 4% da parchi archeologici. In provincia di Siena sono stati registrati 110 musei e istituti similari, di cui 7 statali. Il 91% dei musei e degli altri istituti appartiene ad enti non statali, mentre in Toscana questo valore si attesta all 89%. Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT e MiBACT Complessivamente nei musei e negli istituti similari italiani sono stati registrati più di 110 milioni di visitatori, di cui il 60% circa negli istituti non statali. La Regione Toscana ospita il 20,6% (seconda solo al Lazio) dei visitatori complessivi, di cui il 70% appartenente agli istituti non statali. Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT 50

53 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto museale in Toscana Visitatori e spese In termini di sistema museale, i dati 2016 mostrano un incremento dei visitatori nelle strutture statali, che si attestano sopra i 45 milioni, pari al 4% rispetto al 2015 e del 12,5% per quanto riguarda gli introiti. Per ciò che concerne gli istituti statali della Toscana si è registrato un calo di visitatori del 5,2%, tuttavia in provincia di Siena si osserva un incremento del 3,1% su base annua. La provincia di Siena, risulta essere la seconda provincia più attrattiva, con il 14,6% delle strutture toscane e il 2% dei visitatori. La provincia di Firenze da sola accoglie il 91% dei visitatori degli istituti statali della regione Visitatori musei Statali Toscana Siena Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati MiBACT Tra i primi 30 musei più visitati d Italia ne troviamo 5 ubicati nel comune di Firenze, che da soli annualmente accolgono poco meno di di visitatori. Nel 2015, in Italia, il 5,1% (1.517 ) delle spese complessive annuali delle famiglie italiane, sono state destinate alla cultura (Ricreazione, spettacoli e cultura), con un incremento del 4,1% rispetto al Per la regione Toscana la percentuale di spese in cultura ammonta al 5,5% del totale (1.815 ), con un incremento del 19,6% su base annua. Nel 2016, su base nazionale, circa 31 persone su 100 hanno usufruito di servizi fuori casa con una crescita del 4% rispetto all anno precedente; per la regione Toscana questo valore si attesta a 34 registrando un +2,4%. Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT 51

54 3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO Analisi del comparto museale in Toscana Costo del biglietto In Italia il costo di un biglietto per i musei statali si attesta a 7,7, in Toscana questo valore è lievemente inferiore (6,9 ). In provincia di Siena il costo del biglietto è pari a 4,5, tra i più bassi della Toscana. Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati MiBACT Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT Flussi turistici città d arte nazionali Nel 2015, i flussi turistici nelle città d arte nazionali sono aumentati del 6,6% per gli arrivi e del 4,8% per le presenze su base annua. Per ciò che riguarda il comparto stranieri gli arrivi sono aumentati del 7% e le presenze del 3,5%, mentre per ciò che concerne gli italiani gli arrivi sono aumentati del 5,9% e le presenze del 6,8%. Le città d arte accolgono il 52% degli arrivi e il 38% delle presenze straniere e rispettivamente il 37% e il 27% dei flussi italiani. Dal 2011 gli arrivi nelle città d arte italiane sono aumentati delll 11%, pari al 2,7% medio annuo. Le presenze hanno invece registrato un incremento del 9,4%, pari ad una velocità media annua del 2,3%. 52