Gabetti Overview 2006 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO

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1 Gabetti Overview 2006 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO

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3 Gabetti Overview 2006 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO

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5 Gabetti Overview 2006 Il mercato immobiliare nel 2005 e previsioni per il 2006 pag. 5 Andamenti e tendenze nelle grandi città Torino pag. 19 Milano pag. 29 Genova pag. 41 Bologna pag. 51 Firenze pag. 61 Roma pag. 71 Napoli pag. 87 Bari pag. 97 Cagliari pag. 107 I prezzi in altre città Piemonte Provincia di Torino pag. 120 Novara pag. 122 Cuneo pag. 123 Provincia di Cuneo pag. 123 Provincia di Alessandria pag. 123 Verbania pag. 124 Provincia di Verbania pag. 124 Lombardia Varese pag. 126 Provincia di Varese pag. 126 Como pag. 127 Provincia di Como pag. 127 Provincia di Sondrio pag. 128 Provincia di Milano pag. 128 Provincia di Brescia pag. 130 Provincia di Pavia pag. 131 Provincia di Cremona pag. 131 Provincia di Mantova pag. 131 Lecco pag. 131 Provincia di Lecco pag. 131 Provincia di Lodi pag. 132 Trentino Alto Adige Provincia di Trento pag. 134 Friuli Venezia Giulia Udine pag. 136 Provincia di Udine pag. 136 Provincia di Gorizia pag. 136 Trieste pag. 137 Provincia di Pordenone pag. 137 Liguria Savona pag. 140 Emilia Romagna Parma pag. 142 Provincia di Parma pag. 142 Provincia di Bologna pag. 142 Provincia di Ferrara pag. 143 Provincia di Ravenna pag. 143 Provincia di Rimini pag. 144 Toscana Provincia di Massa Carrara pag. 146 Lucca pag. 146 Provincia di Lucca pag. 146 Livorno pag. 146 Provincia di Livorno pag. 147 Provincia di Arezzo pag. 148 Provincia di Grosseto pag. 148 Prato pag. 148 Umbria Provincia di Perugia pag. 150 Provincia di Terni pag. 150 Marche Pesaro Urbino pag. 152 Provincia di Pesaro Urbino pag. 152 Provincia di Ancona pag. 152 Provincia di Ascoli Piceno pag. 153 Lazio Viterbo pag. 156 Provincia di Viterbo pag. 156 Provincia di Roma pag. 156 Provincia di Frosinone pag. 158 Abruzzo L Aquila pag. 162 Provincia di L Aquila pag. 162 Provincia di Teramo pag. 162 Pescara pag. 162 Provincia di Chieti pag. 163 Molise Provincia di Isernia pag. 166 Campania Caserta pag. 168 Provincia di Caserta pag. 168 Provincia di Napoli pag. 169 Avellino pag. 169 Provincia di Avellino pag. 169 Provincia di Salerno pag. 170 Puglia Foggia pag. 174 Provincia di Foggia pag. 174 Provincia di Bari pag. 174 Taranto pag. 174 Provincia di Taranto pag. 174 Provincia di Brindisi pag. 174 Provincia di Lecce pag. 174 Calabria Provincia di Cosenza pag. 178 Crotone pag. 178 Sicilia Provincia di Trapani pag. 180 Sardegna Provincia di Sassari pag. 182 Provincia di Nuoro pag. 182 Provincia di Cagliari pag. 182 Indice

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7 Gabetti Overview 2006 Il mercato immobiliare nel 2005 e previsioni per il 2006 LO SCENARIO Verso una nuova fase, di ordinario sviluppo Andamento delle compravendite residenziali nel mercato immobiliare italiano Con l inizio del 2006 si è compiuta una lunga fase di crescita del mercato che ha avuto imponenti effetti sui volumi scambiati e rilevanti variazioni sui valori economici di riferimento. Nel corso di questo lungo ciclo ascendente ( ) in Italia sono state compravendute oltre abitazioni, 1/3 delle quali localizzate nelle città capoluogo, con una crescita complessiva pari al 44,6%. Contestualmente i prezzi delle abitazioni, nelle zone semicentrali delle principali città, hanno registrato un incremento medio in termini reali del 40% circa. Dopo questa straordinaria galoppata durata otto anni, il 2006 segna l inizio di una fase di ordinario sviluppo destinata ad avvenire, almeno nel breve periodo, in un quadro di stabilità delle compravendite e di equilibrio dei prezzi. Città capoluogo Altri comuni Totale N.I. 1998= Andamento delle compravendite residenziali nel mercato immobilare italiano (*) Var. % Var. % Var. % 2005/ / /05 Città capoluogo ,5 3,8 13,1 Altri comuni ,6 2,4 64,0 Totale ,6 2,8 44,6 (*) Previsioni Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Tuttavia, nell ambito di una cornice così delineata, avremo un mercato tutt altro che statico al proprio interno, governato da logiche che non produrranno effetti di immobilismo nel sistema delle quotazioni. La tendenza di riferimento è infatti quella di un mercato stabilizzato ma anche sempre più specializzato per prodotti, per contesti, per funzioni, che premierà su tutto la maggiore qualità progettuale, edilizia e localizzativa degli immobili. I NUMERI DEL 2005 La provincializzazione delle compravendite Le compravendite residenziali, cresciute del 3,6% nel corso del 2005, dovrebbero per il 2006 attestarsi attorno alle unità (2,8%) in un mercato che tende a provincializzarsi nei numeri. Infatti i comuni non capoluogo, le cui compravendite dal 1998 al 2005 sono cresciute del 64,0% contro il 13,1% dei capoluoghi, vanno assorbendo quote sempre crescenti del mercato: oggi ne rappresentano oltre il 70%. 5

8 Gabetti Overview 2006 All interno delle grandi aree metropolitane, inoltre, si rafforza la tendenza alla concentrazione degli scambi nei comuni di hinterland. Considerando infatti il periodo l andamento delle compravendite all interno delle grandi città ha registrato una crescita pari al 3,7% mentre nei comuni dell intorno metropolitano, assunti per estensione come gli altri comuni della provincia, hanno avuto un incremento del 24,0%. In definitiva il peso dei comuni di corona metropolitana è passato dal 53,5% al 57,9% in 5 anni. Composizione delle compravendite residenziali per tipologia urbana Compos. % Grandi città 46,5 42,1 Comuni metropolitani 53,5 57,9 Tot. Aree metropolitane 100,0 100,0 Andamento delle compravendite residenziali per tipologia urbana Var. % 2005/00 Grandi città (*) ,7 Comuni metropolitani ,0 Totale ,6 (*) TO, MI, GE, BO, FI, RM, NA, BA, CA, CT Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Prezzi a tendenziale crescita zero L andamento dei prezzi 2005 nelle grandi città delinea una cornice di generale stabilità. La media delle variazioni presenta un incremento poco sopra il tasso d inflazione (3,4%) limitatamente alle abitazioni localizzate in aree di pregio. In tutti gli altri settori urbani la crescita dei prezzi risulta di lievissima entità (1,21,7%). Rimane tuttavia in evidenza l ulteriore avanzata delle quotazioni nelle grandi città del Sud, segnatamente a Catania (6% circa) e a Bari (8% circa). Anche le città di media dimensione manifestano una generale tendenza al raffreddamento dei prezzi. Nelle città campione considerate, la media delle variazioni annua oscilla dal 2,1% dei quartieri periferici al 4,0% delle zone centrali. Fanno eccezione le città del centro Italia tra cui spiccano Siena, L Aquila e nel Lazio Latina e Frosinone. Lo scenario complessivo dei prezzi mostra dunque una progressiva tendenza alla crescita zero come espressione di un fenomeno esteso alla maggioranza delle aree urbane. Ciò non di meno in alcuni mercati i prezzi permangono ancora in fibrillazione reagendo per lo più a dinamiche di tipo locale. Andamento delle compravendite residenziali Grandi città Comuni metropolitani Totale N.I. 2000=

9 Prezzi medi di compravendita e variazoni % annue per abitazioni libere, nuove o ristrutturate nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % Torino 3.300/ , / , / , / ,0 Milano 8.000/ , / , / , / ,0 Genova 4.100/ , / , / , / ,5 Bologna 4.000/ , / , / , / ,0 Firenze 4.500/ , / , / , / ,0 Roma / , / , / , / ,0 Napoli 6.000/ , / , / , / ,0 Bari 3.500/ , / , / , / ,0 Catania 3.300/ , / , / , / ,0 Cagliari 2.100/ , / , / , / ,0 Media delle variazioni 3,4 1,7 1,2 1,2 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue per abitazioni libere, nuove o ristrutturate, nelle città medie italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % NOVARA 2.600/ , / , / , / ,0 BIELLA 1.900/ , / , / , / ,0 VARESE 2.800/ , / , / , / ,0 LECCO 2.500/ , / , / , / ,0 TRIESTE 2.300/ , / , / , / ,0 SAVONA 2.500/ , / , / , / ,0 PARMA 2.750/ , / , / , / ,0 LIVORNO 3.000/ , / , / , / ,0 PERUGIA 1.900/ , / , / , / ,0 SIENA 4.500/ , / , / , / ,0 MACERATA 2.200/ , / , / , / ,0 LATINA 0, / , / , / ,0 FROSINONE 2.100/ , / , / ,0 900/ ,0 L AQUILA 2.200/ , / , / , / ,0 FOGGIA 3.000/ , / , / , / ,0 POTENZA 1.750/ , / , / , / ,0 COSENZA 1.350/ , / , / , / ,0 MESSINA 2.500/ , / , / , / ,0 Media delle variazioni 2,8 4,0 3,7 2,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 7

10 Gabetti Overview 2006 Caratteristiche dei mutui ipotecari erogati nel secondo semestre 2005 nelle principali città italiane Importo medio finanziato 2005 (II Sem.) = e Tipo di tasso Fisso Variabile Misto 10,7% 23,3% 66,0% Durata finanziamento 10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 3040 anni 14,3% 17,9% 21,3% 15,9% 30,6% Mutano le forme di accesso al credito L incremento dei tassi di interesse dello 0.25% del novembre 2005 non ha preso alla sprovvista il mercato che ha ampiamente metabolizzato le variazioni in assenza di apprezzabili ripercussioni. Almeno fin quando dovranno esservi variazioni entro un punto percentuale l impatto di un eventuale ulteriore rialzo dei tassi è destinato ad avere un effetto psicologico più che economico. Pure in fase di rinnovata evoluzione appaiono gli indicatori che descrivono l accesso al credito per la casa. Negli ultimi anni la propensione all indebitamento da parte delle famiglie è cresciuta costantemente per fattori imputabili sia alla crescita dei valori che alla possibilità di maggiore estensione temporale del debito, modulato così su rate sostenibili e competitive con i canoni di locazione. Nel secondo semestre del 2005, rispetto allo stesso periodo del 2004, l importo medio finanziato, pari a e , è cresciuto dell 8,3%. Le più recenti tendenze segnalano inoltre un ritorno di interesse verso i mutui a tasso fisso che riguardano il 23% circa del totale (14,5% nel II Sem. del 2004) a scapito di quelli a tasso misto (dal 16% al 10%). Solo in lieve diminuzione i finanziamenti a tasso variabile. Aumentano inoltre i finanziamenti di lungo/lunghissimo periodo: oltre il 65% dei mutui ha una scadenza compresa fra i 20 e i 40 anni. Le asimmetrie tra Domanda e Offerta Nelle grandi città domanda e offerta generalmente non hanno conosciuto cali di intensità nel corso del In particolare può essere segnalato solo un lieve contenimento delle richieste a Firenze e Napoli in tutti i settori urbani, ed un aumento di offerta a Genova, a Bari e nel centro di Bologna. La domanda, nella media dei valori riferita alle grandi città, è costituita nel 57.0% dei casi da soggetti già proprietari di 1^ casa e nel 14.0% da soggetti proprietari di più abitazioni. L acquisto ha come finalità l uso diretto per abitazione principale nel 67.0% dei casi. Resta stabile la percentuale degli acquisti per investimento, pari a circa il 24% del totale. Quanto alla mobilità sul territorio, il 53% degli acquirenti proviene dallo stesso quartiere cittadino mentre il 34% da un altro quartiere della stessa città; appena il 13% la quota dei residenti che, al momento dell acquisto, risiedevano in un altra città. In ordine alla localizzazione in ambito urbano permane l effetto di strabismo nel confronto tra le attese della domanda e dell offerta. Al volume di richieste riferito alle zone di pregio e del centro, che nella media delle grandi città ed unitamente considerate risultano pari al 40% circa, si contrappone un offerta limitata al 32% del totale. Nelle periferie, invece, l offerta (25%) eccede la domanda (21%). Tendenzialmente più equilibrato è il rapporto negli hinterland dove il numero di richieste è in fase montante (14% contro il 10% dell anno passato) in un contesto in cui tuttavia avanzano anche le proposte di vendita (16% contro il 12%). Localizzazione Zona di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Dimensioni Piccole (fino a 60 mq.) Medie (60110 mq.) Grandi (oltre 110 mq.) Domanda Offerta (valore espresso in %) Domanda Offerta (valore espresso in %) 8

11 Posizione abitativa al momento dell acquisto Già proprietari di 1^ casa Proprietari di più abitazioni Non proprietari 29% 14% 57% Anche per quanto riguarda i tagli dimensionali sussistono asimmetrie. La domanda mostra una crescente attrazione verso i tagli medi (6090 mq) che rappresentano circa la metà delle richieste e a cui corrispondono non più del 35% delle proposte. Tempi di vendita prolungati e differenziali di prezzo in aumento In ulteriore crescita la forbice fra il prezzo di richiesta Differenza % fra prezzo iniziale e finale d acquisto Cagliari Torino Bologna MILANO GENOVA Media CATANIA ROMA Bari FIRENZE NAPOLI iniziale e quello finale di vendita: da un valore medio pari all 8,8% del 2004 (9,7% nel 2003), lo sconto è salito nel I sem al 10,8% e all 11,4% a fine anno. Particolarmente elevati gli scostamenti a Napoli (21,0%), Firenze (16,0%) e Bari (14,4%). Prolungati i tempi di vendita che, da un valore medio attorno ai 3 mesi e mezzo, si sono allungati oltre i 4 mesi in quasi tutti i settori urbani (4,3 mesi negli hinterland metropolitani). Solo nelle zone semicentrali cittadine il valore medio scende a 3,8. Il dato di punta si registra a Firenze dove per realizzare la vendita occorrono mediamente 5 mesi. Residenza dell acquirente al momento dell acquisto 53% Altra città (o località in altre prov.) Altro quart./zona (stessa città) Stesso quartiere/zona 13% 34% Finalità dell acquisto Tempi medi necessari per la vendita di abitazioni nelle grandi città (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Torino Milano Genova Bologna Firenze Roma Napoli Bari Catania Cagliari Media Zone 4,1 4,0 3,8 4,0 4,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 24% Abitazione principale Investimento Altro uso 9% 67% 9

12 Gabetti Overview 2006 Canoni mensili di locazione e variazioni % annue per un abitazione di 90 Mq in buono stato manutentivo nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % Torino 1.300/ , / ,0 780/ ,0 450/650 9,0 Milano 2.400/ , / , / , / ,0 Genova 1.300/ , / ,0 900/ ,0 750/900 0,0 Bologna 1.300/ , / ,0 800/ ,0 700/850 12,0 Firenze 1.200/ , / , / ,0 900/ ,0 Roma 3.000/ , / , / ,0 900/ ,0 Napoli 1.800/ , / ,0 800/ ,0 600/900 10,0 Bari 1.100/ ,0 700/ ,0 600/ ,0 400/600 0,0 Catania 700/ ,0 600/800 0,0 450/550 0,0 350/400 0,0 Cagliari 1.000/ ,0 850/ ,0 650/850 0,0 500/600 0,0 Media delle variazioni 1,5 4,2 5,0 4,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Canoni mensili di locazione e variazioni % annue per un abitazione di 90 Mq in buono stato manutentivo nelle città medie italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % e/mq. Min/Max Var. % NOVARA 600/700 0,0 500/600 0,0 450/500 0,0 400/450 0,0 BIELLA 600/700 2,0 450/550 5,0 400/500 5,0 350/450 5,0 VARESE 800/ ,0 700/ ,0 600/800 0,0 500/600 2,0 LECCO 700/825 5,0 670/750 5,0 450/600 0,0 375/560 0,0 TRIESTE 700/ ,0 450/700 0,0 400/600 0,0 300/500 0,0 PARMA 800/ ,0 750/ ,0 700/750 0,0 650/700 0,0 LIVORNO 700/ ,0 500/800 0,0 500/800 0,0 500/800 0,0 PERUGIA 600/ ,0 500/ ,0 400/ ,0 400/ ,0 SIENA 1.800/ , / , / ,0 600/ ,0 MACERATA 500/600 5,0 450/550 5,0 400/500 5,0 400/450 5,0 LATINA 700/800 0,0 500/600 10,0 400/500 10,0 300/400 15,0 FROSINONE 800/ ,0 600/800 10,0 450/600 10,0 400/450 10,0 L AQUILA 900/ ,0 700/900 10,0 10,0 450/650 10,0 FOGGIA 600/750 3,0 500/700 3,0 400/600 0,0 400/550 0,0 POTENZA 500/650 10,0 450/600 10,0 400/550 0,0 350/450 0,0 COSENZA 1.000/ ,0 800/ ,0 500/700 0,0 350/500 0,0 Media delle variazioni 0,9 0,5 0,9 1,4 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 10

13 Canoni di affitto in generalizzata contrazione Anche l andamento dei canoni descrive una fase di generale arretramento dei valori. Si tratta di una tendenza rilevata già all inizio dell anno passato e che ora investe quasi tutte le grandi città ed alcune tra quelle di media dimensioni. Nelle zone di pregio delle grandi città la flessione del costo degli affitti appare contenuta nell 1,7%, anche se la variazione media risente particolarmente del dato registrato a Firenze (17%) e a Bologna (10%). Negli altri settori urbani la contrazione dei valori oscilla mediamente attorno al 45%. Canoni in più accentuata ritirata si segnalano in particolare a Milano, Bologna, Firenze e Napoli con variazioni negative quasi sempre a due cifre. Diversamente a Catania e a Cagliari il costo degli affitti si mantiene stabile mentre in controtendenza risulta Bari che mostra incrementi del 5% nei quartieri più centrali. Nelle città medie, pur a fronte di alcune significative contrazioni, lo scenario d insieme riflette un quadro di sostanziale stabilità. Prosegue l ascesa del mercato dei box L insistente richiesta di box e posti auto nelle principali aree metropolitane tiene continuamente vivo il mercato. Il numero delle compravendite, che ha ormai varcato la soglia delle unità all anno, è cresciuto nel 2005 del 7,5% (contro il 3,6% delle abitazioni). Andamento delle compravendite di abitazioni, box e posti auto (*) Var. % Var. % 2004/ /2006 Box e posti auto ,5 4,1 Abitazioni ,6 2,8 (*) Previsioni Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue dei box nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% Torino , , , ,0 Milano , , , ,0 Genova , , , ,0 Bologna , , , ,0 Firenze , , , ,0 Roma , , , ,0 Napoli , , , ,0 Bari , , , ,0 Catania , , , ,0 Cagliari , , , ,0 Media delle variazioni 2,0 6,0 3,3 2,8 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 11

14 Gabetti Overview 2006 Per effetto del provvedimento normativo che recentemente ha reso possibile anche per gli immobili realizzati dopo il 1967 la cessione dei box/posti auto indipendentemente dalle abitazioni di pertinenza è ragionevole prevedere che il mercato avrà nuovi impulsi nel corso del 2006; secondo nostre stime, le compravendite dovrebbero raggiungere le unità con un incremento superiore al 7%. I prezzi, tuttavia, stanno rallentando la crescita che oscilla in media tra il 2 e il 3% in ogni ambito urbano con l eccezione delle aree centrali per le quali l incremento medio è risultato del 6%. In forte impennata le quotazioni a Torino, Bologna e a Firenze, con punte di incremento fino al 20%; in assoluta controtendenza è il dato di Milano riferito alle zone di pregio per le quali si è avuto una flessione del 10%. I prezzi in assoluto più elevati si incontrano a Milano, Bologna, Firenze e soprattutto a Roma dove un box in centro o comunque in zone top può arrivare a costare perfino Euro. Sul fronte dei canoni i valori permangono in sensibile avanzata: in media 7.7% nelle zone di pregio, 5.8% in centro, 4.3% in semicentro. In alcuni casi, come a Torino o a Bologna, per determinate zone gli incrementi raggiungono anche il 20%. In valore assoluto nei quartieri centrali spesso si superano i 300 mensili. Diversamente nelle città di media dimensione non si registrano variazioni di rilievo. Prezzi medi di compravendita e variazioni % annue per i box nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% euro Var.% euro Var.% euro Var.% NOVARA , , , ,0 BIELLA , , , ,0 VARESE , , , ,0 LECCO , , , ,0 TRIESTE , , , ,0 SAVONA , , , ,0 PARMA , , , ,0 LIVORNO , , , ,0 SIENA , , , ,0 MACERATA , , , ,0 LATINA , , ,0 FROSINONE , , , ,0 L ACQUILA , , ,0 FOGGIA , , , ,0 POTENZA , , , ,0 COSENZA , , , ,0 Media delle variazioni 2,5 3,3 1,7 0,3 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 12

15 Canoni medi di locazione mensili e variazioni % annue per i box nelle grandi città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% Torino , ,0 90 0,0 70 0,0 Milano 360 0, , , ,0 Genova , , , ,0 Bologna , , ,0 90 0,0 Firenze 300 5, , , ,0 Roma 300 0, , , ,0 Napoli 300 0, , , ,0 Bari , , , ,0 Catania 210 3, , , ,0 Cagliari 230 0, , , ,0 Media delle variazioni 7,7 5,8 4,3 2,2 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Canoni medi di locazione mensili e variazioni % annue per i box nelle medie città italiane (fine 2005) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia euro Var.% euro Var.% Euro Var.% Euro Var.% NOVARA 120 0,0 90 0,0 65 0,0 50 0,0 BIELLA 120 0, ,0 80 0,0 65 0,0 VARESE 120 0, , ,0 70 0,0 LECCO 200 3, , ,0 90 0,0 TRIESTE 150 0, , , ,0 PARMA 100 0, ,0 60 0,0 50 0,0 LIVORNO 220 0, , , ,0 SIENA , , , ,0 MACERATA 100 0,0 80 0,0 60 0,0 50 0,0 LATINA , , ,0 L ACQUILA 150 0, ,0 50 0,0 FOGGIA 200 0, , ,0 80 0,0 POTENZA 180 0, , ,0 80 0,0 COSENZA 150 0, , ,0 80 0,0 Media delle variazioni 1,0 2,4 0,8 0,7 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 13

16 Gabetti Overview 2006 In lieve flessione i rendimenti da locazione Per quanto riguarda le abitazioni per l effetto combinato della stabilizzazione dei prezzi, con le poche eccezioni prima descritte, ed il contestuale arretramento dei canoni, esteso a tutti i comparti urbani ma segnatamente nei quartieri centrali e semicentrali, i rendimenti da locazione risultano in generale, anche se lieve, flessione. Gli attuali valori sono compresi tra un min. del 4,1% ed un max. del 4,9%. Per quanto riguarda box e posti auto i rendimenti, che viaggiano nel primo caso tra il 6 e 7% e nel secondo caso tra il 7 e l 8%, risultano particolarmente interessanti specie in considerazione del modestissimo impegno manutentivo e della scarsa incidenza delle spese accessorie che comportano al punto che, per tali beni, rendimento lordo e rendimento netto tendono di fatto a coincidere. Nelle grandi città del Centro e del Sud la redditività risulta particolarmente premiante con valori in più di un caso a due cifre. Le città del Nord, diversamente, scontano l effetto di un rapporto prezzo/canone meno vantaggioso con redditività che si attestano intorno al 56%. Rendimenti medi lordi da locazione per abitazioni, box e posti auto coperti (fine 2005, val.%) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Abitazioni 4,6 4,9 4,4 4,1 Box 6,0 6,2 6,8 5,9 Posto auto coperto 7,7 7,8 7,7 8,1 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Rendimenti medi lordi da locazione per i box auto (fine 2005, val.%) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Torino 4,3 4,3 4,3 4,2 4,6 Milano 4,8 5,6 6,6 6,0 7,8 Genova 5,0 4,8 6,0 4,4 Bologna 4,2 3,0 4,5 4,3 Firenze 5,1 6,6 6,0 3,6 3,0 Roma 6,0 5,0 4,0 4,0 Napoli 5,1 7,4 6,1 6,2 10,4 Bari 9,6 8,4 14,4 6,6 Catania 6,3 7,2 6,2 9,2 6,6 Cagliari 9,8 10,1 9,8 10,5 12,0 Fonte: Ufficio Studi Gabetti 14

17 LE PREVISIONI Il punto sul ciclo immobiliare e le previsioni fino al 2008 Come prima evidenziato lo scenario di inizio anno disegna, almeno per il breve periodo, una prospettiva di ordinario sviluppo del mercato fondato su profili di maggiore stabilità nel numero delle transazioni e nei valori economici di riferimento. A supporto delle possibili previsioni per il breve periodo è stato messo a punto, a cura del nostro Ufficio Studi, un modello di stima per il periodo delle dinamiche dei prezzi delle abitazioni e del numero di compravendite. Il Modello si fonda sull analisi dell andamento con base 1958 di alcune variabili ritenute maggiormente significative per spiegare l evoluzione dell economia del mercato immobiliare italiano (prezzi reali deflazionati di vendita di abitazioni libere semicentrali, compravendite abitative, numero di abitazioni censite, Prodotto Interno Lordo, tasso ufficiale di sconto oggi TUR Tasso ufficiale di Riferimento, tasso di inflazione). Naturalmente le previsioni generate dal Modello hanno validità in relazione all ipotesi, qui formulata, di mantenimento delle attuali condizioni di contesto laddove, diversamente, cambiamenti strutturali del quadro macroeconomico potrebbero indurre variazioni sui prezzi tali da pregiudicare la validità del Modello stesso. I risultati elaborati dal Modello indicano che a partire dal 2006 si potranno avere modeste flessioni del numero delle compravendite che a loro volta potranno generare, ma solo a partire dal 2007, una contrazione sui prezzi. In particolare le variazioni percentuali delle compravendite dovrebbero risultare negative in tutto il periodo considerato con un picco del 3,6% nel Le variazioni percentuali dei prezzi, in termini reali, potrebbero contestualmente evidenziare (ipotizzando la stabilità del tasso di inflazione al 2,3%) una contrazione pari a 2,2% nel 2007 con un picco del 5,8% nel Numeri Indice di prezzi, compravendite e abitazioni (Base 1958 = 100) Prezzi reali Compravendite N. abitazioni 15

18 Gabetti Overview 2006 Le attese per il 2006 Pur all interno di una cornice di valori generalmente stazionari, per il 2006 è atteso un mercato dal profilo dinamico che farà della qualità di prodotto e di contesto residenziale il principale fattore di discriminazione. La domanda dovrebbe generalmente mantenersi molto elevata: è ragionevole stimare in circa 2 milioni il numero di potenziali acquirenti per il In particolare la presenza sul mercato di mila famiglie di immigrati determinerà una maggiore concentrazione di richieste verso le abitazioni di piccolo e medio taglio localizzate nei quartieri periferici e nei comuni degli hinterland metropolitani. In tendenziale crescita l offerta che in particolare si avvarrà di diversi nuovi complessi residenziali in corso di costruzione, ovvero di riqualificazione, in molte grandi città. Per il segmento degli immobili di maggiore pregio è atteso un ulteriore, anche se moderato, incremento delle quotazioni (entro il 3%) mentre pure dovrebbe manifestarsi un maggiore apprezzamento dei valori delle abitazioni di nuova costruzione a scapito di quelle usate e da ristrutturare. Buone prospettive anche per il mercato delle seconde case, al mare ma anche nei piccoli comuni dell entroterra specie se localizzati a raggi di spostamento dalle grandi città contenuti al max nelle 2 ore. I prezzi delle seconde case al mare, cresciuti nel 2005 mediamente dell 8,1%, potrebbero incrementarsi ancora nel 2006 in particolare nelle località turistiche emergenti. In ulteriore avanzata il mercato dei box e dei posti auto che, specie nei quartieri centrali e semicentrali continueranno ad assicurare interessanti redditività. Indicatori di previsione per il 2006 sul mercato degli immobili residenziali nelle grandi città italiane Domanda Offerta Prezzi Compravendite Torino MILANO GENOVA BOLOGNA FIRENZE ROMA NAPOLI BARI CATANIA CAGLIARI Fonte: Ufficio Studi Gabetti 16

19 Andamenti e tendenze nelle grandi città

20 Gabetti Overview 2006

21 Le tendenze Incrementi medi dei prezzi registrati alla fine di ciascun anno Zone di pregio 6,8 4,5 10,5 6,0 5,0 Centro 4,0 4,0 5,0 3,0 5,0 Semicentro 5,0 3,0 6,0 5,5 0,0 Periferia 6,0 2,0 5,0 4,5 0,0 Hinterland 5,8 5,4 5,0 4,0 0,0 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Andamento delle compravendite residenziali Var. % Var. % Var. % Var. % Var. % 2001/ / / / /04 Torino città ,8 7,2 4,4 0,3 0,1 Altri comuni della provincia ,0 12,4 0,7 9,7 2,5 Totale provincia ,0 9,9 2,4 5,1 1,4 Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Andamento dei prezzi delle abitazioni Andamento delle compravendite residenziali Zone di pregio 140 Torino città 115 Centro Semicentro Periferia Altri comuni della provincia Totale provincia Hinterland N.I. 2000= Torino Il mercato immobiliare residenziale di Torino ha chiuso il 2005 all insegna della stabilità e le previsioni per il 2006 indicano il permanere di un analoga tendenza. Il mercato torinese viaggia con andatura regolare sia per quanto riguarda il numero di abitazioni scambiate che per la crescita dei prezzi. Le compravendite misurate a fine 2005 per l intera provincia si aggirano attorno alle unità, di cui in città con una lievissima flessione rispetto al 2004 (0,1%); in maggior crescita il numero delle abitazioni compravendute nei comuni della provincia che hanno superato le unità (2,5%). N.I. 2000=100 19

22 Gabetti Overview 2006 Torino Le quotazioni delle abitazioni hanno fatto registrare a fine 2005 una crescita media del 5% nei quartieri di pregio e del centro mentre nelle altre zone cittadine i prezzi sono rimasti stabili. Stazionari anche gli indicatori di domanda e di offerta. I quartieri di San Salvario, Porta Palazzo e San Donato sono fra quelli che perdono appeal. La domanda, infatti, risulta condizionata dai processi di progressivo degrado urbano e dai recenti fenomeni sovrappopolazione. Al contrario nel centro storico nei quartieri San Paolo, Cit Turin e Porta Susa, la domanda risulta più vivace anche grazie ai numerosi interventi di riqualificazione edilizia in corso. GLI INDICATORI DEL MERCATO Mercato della compravendita Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Prezzi N. Compravendite Mercato delle Locazioni Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Canoni N. Locazioni 20

23 IL PROFILO DEGLI ACQUIRENTI Finalità prevalente dell acquisto Abitazione principale Investimento Altro uso 15% 15% 70% Complessivamente l andamento del mercato lascia intravedere per queste zone nuove crescite dei valori almeno nel medio periodo. Nel comparto in locazione l offerta è cresciuta in tutte le zone, in particolare per gli immobili di pregio e del centro città, mentre la domanda è rimasta stabile. I canoni di affitto nel semicentro e nella periferia hanno registrato flessioni intorno all 8% ad indicare un mercato che si va facendo più accessibile. Localizzazione Zona di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Luogo di residenza degli acquirenti Altra città (o loc. in altra prov.) Altro quart./zona (stessa città) Stesso quart./zona Dimensioni 10% I numeri del 2005 Fino a 60 mq. Da 60 a 100 mq. Oltre 110 mq % 20% Alcuni tra i principali indicatori di tendenza, come il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo finale di acquisto e i tempi medi di vendita, confermano l immagine di un mercato entrato in fase riflessiva. Per gli immobili di maggior pregio e delle migliori zone del centro città, lo sconto è stato dell 8%, senza variazioni rispetto all anno passato; si è alzato invece di un punto nelle altre zone cittadine dove la differenza fra i due valori non è stata tuttavia superiore al 7%. Tali circostanze testimoniano come offerta e domanda si incontrino ancora senza grosse difficoltà. Malgrado ciò il tempo medio necessario per vendere una abitazione è salito a 4 mesi quando fino all anno scorso ne bastavano 2,5 con punte massime di 3 mesi per le abitazioni più costose. Analizzando le caratteristiche principali delle abitazioni richieste risulta che il semicentro e la periferia sono tra le zone più ambite (in entrambi i casi rappresentano il 30% della domanda), mentre il centro e le zone di pregio assorbono in egual misura il 10% della domanda Stato di manutenzione Nuove o ristrutturate In discreto stato Da ristrutturare completamente Domanda Offerta (valori espressi in %) totale; all hinterland cittadino è infine interessato il restante 20% del mercato. Per quanto concerne le dimensioni delle abitazioni, il 35% della domanda si indirizza verso abitazioni di taglio non superiore ai 60 mq; un altro 40% ricerca appartamenti fra i 60 e i 110 mq ed il rimanente 25% si rivolge ad abitazioni con superfici superiori ai 110 mq. Posizione abitativa 10% 20% Già proprietari 1 casa Proprietari di più abitazioni Non proprietari 70% 21

24 Gabetti Overview 2006 Torino Il 15% delle abitazioni vengono acquistate come bene di investimento, mentre la quota di coloro che comprano per uso diretto è al 70% Quanto ai soggetti di domanda il mercato è composto per il 70% circa da famiglie già proprietarie di prima casa mentre coloro che non posseggono alcun immobile rappresentano il 20% del totale. Gli acquirenti, nel 70% dei casi, comprano nel medesimo quartiere in cui già risiedono, il 20% proviene da un altro quartiere e solo il 10% da un altra località. Aumenta invece l offerta di abitazioni in affitto in tutte le zone con incrementi concentrati soprattutto nelle aree del centro anche a causa degli elevati canoni di locazione richiesti che mediamente toccano i euro al mese, spese escluse. Canoni in flessione in semicentro ed in periferia (rispettivamente 8 e 9%) a causa della contrazione della domanda, mentre in centro il costo degli affitti è rimasto stabile. Solamente nel quartiere di maggior pregio della città (Crocetta) si è avuto un incremento dei canoni del 3.5%. Gli indicatori delle trattative Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Diff. tra prezzo iniziale e prezzo finale (%) Tempi di vendita (mesi) Le previsioni Non si prevedono per il 2006 improvvisi cambiamenti di rotta del mercato. E probabile una leggera flessione delle compravendite come pure potrebbe manifestarsi qualche primo segnale di cedimento dei prezzi, soprattutto per i prodotti di minor qualità e scarso appeal commerciale. Anche domanda e offerta resteranno, in generale, stabili. Il mercato delle locazioni potrebbe invece subire ulteriori ribassi dei canoni, almeno del 45%. La domanda dovrebbe mantenersi piuttosto debole mentre l offerta non dovrebbe crescere ulteriormente. 22

25 LE PREVISIONI PER IL 2006 Mercato della compravendita Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Prezzi N. Compravendite Mercato delle Locazioni Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Hinterland Domanda Offerta Canoni N. Locazioni 23

26 Gabetti Overview 2006 Tangenziale Nord Corso Potenza Periferia Nord Corso Grosseto Corso Giulio Cesare Periferia Ovest Corso Lecce Semicentro Nord Corso Francia Semicentro Ovest Centro Corso Siracusa Semicentro Sud Corso Massimo D Azeglio Semicentro Est Corso Cosenza Periferia Sud Corso Unità d Italia Tangenziale Sud Torino La mappa dei valori urbani Prezzi medi per abitazioni libere, nuove/ristrutturate (e/mq) Fino a Oltre

27 Il quadro dei valori ZONA NUOVI/ IN BUONO DA BOX RISTRUTTURATI STATO RISTRUTTURARE e/mq e/mq e/mq e Min. / Max. Min. / Max. Min. / Max. valore medio CENTRO CENTRO Corso Cairoli / / / Via della Rocca / / / Corso Vittorio Emanuele II / / / Piazza Castello / / / Via della Cittadella / / / Via Giuseppe Garibaldi / / / Via Po / / / Via Sant Agostino / / / Piazza della Repubblica / / / C.so M. D Azeglio / Parco del Valentino / / / SEMICENTRO NORD VANCHIGLIA / VANCHIGLIETTA Corso San Maurizio / / / Corso Regina Margherita / Vanchiglia / / / Lungo Po Nicoló Machiavelli / / / Lungo Po Alessandro Antonelli / / / Corso Belgio / / / Corso Brianza / / / SEMICENTRO EST collina Via Villa della Regina / / / Piazza Crimea / / / Piazza Gran Madre di Dio / / / Strada Valsalice / / / Strada Comunale di Cavoretto / / / C.so Casale / Borgo PoMadonna del Pilone / / / Corso Giuseppe Gabetti / / / Corso Quintino Sella / / / Strada Comunale di Sassi / / / Strada del Fioccardo / / / Strada Comunale di Mongreno / / / SEMICENTRO SUD CROCETTA Corso Stati Uniti / / / Corso Alcide De Gasperi / / / Corso Galileo Ferraris / / / Via Gian Domenico Cassini / / / Via San Secondo / / / Corso Re Umberto / / / SAN SALVARIO Corso Guglielmo Marconi / / / Via Nizza / Stazione Porta Nuova / / / Via Saluzzo / / / MILLEFONTI / LINGOTTO Via Nizza / Piazza Carducci / / / SEMICENTRO OVEST S. PAOLO / CENISIA Corso Peschiera / / / Corso Racconigi / / / Corso Trapani / / / Corso Francesco Ferrucci / / / Via Duchessa Jolanda / / / Corso Inghilterra / / / Corso Francia / Cenisia / / /

28 Gabetti Overview 2006 ZONA NUOVI/ IN BUONO DA BOX RISTRUTTURATI STATO RISTRUTTURARE e/mq e/mq e/mq e Min. / Max. Min. / Max. Min. / Max. valore medio SAN DONATO / CAMPIDOGLIO Corso Svizzera / / / Corso Regina Margherita / Campidoglio / / / Via Luigi Cibrario / / / Corso Lecce / / / Corso Alessandro Tassoni / / / PERIFERIA NORD BARRIERA STURA / REBAUDENGO Via Nicola Porpora / / / Via Nino Oxilia / / / Via Sandro Botticelli / / / Via Pellizza da Volpedo / / / Piazza Derna / / / Via Vittime di Bologna / / / Piazza Falchera / / / BARRIERA MILANO / M.ROSA Via Monte Rosa / / / Via Luigi Salvatore Cherubini / / / Corso Regio Parco / / / Corso Giulio Cesare / / / Via Renato Martorelli / / / AURORA Corso Principe Oddone / / / Via Antonio Cecchi / / / Via Francesco Cigna / / / Corso Vercelli / / / B.GO VITTORIA Via Stradella / / / Via Chiesa della Salute / / / Via Breglio / / / Via Michele Coppino / / / MADONNA DI CAMPAGNA Corso Grosseto / / / Via Lanzo / / / PERIFERIA SUD MILLEFONTI / LINGOTTO Via Genova / / / Piazza Bengasi / / / Via Ventimiglia / Italia / / / Via Giordano Bruno / Villaggio Olimpico / / / C.so Unione Sovietica / Stadio comunale / / / Piazza Tancredi Galimberti / / / MIRAFIORI Corso Traiano / / / Corso Unione Sovietica / Mirafiori / / / Via Plava / / / Via Guido Reni / / / Corso Enrico Tazzoli / / / S. RITA / STADIO COMUNALE Corso Giovanni Agnelli / / / Corso Orbassano / / / Via Filadelfia / / / Corso Cosenza / / / Corso Siracusa / / / PERIFERIA OVEST POZZO STRADA Corso Monte Cucco / / / Corso Peschiera / / / Corso Francia / Pozzo Strada / / / Corso Filippo Brunelleschi / / / Via Francesco De Sanctis / / /

29 ZONA NUOVI/ IN BUONO DA BOX RISTRUTTURATI STATO RISTRUTTURARE e/mq e/mq e/mq e Min. / Max. Min. / Max. Min. / Max. valore medio PARELLA Corso Monte Grappa / / / Corso Bernardino Telesio / / / Via Pietro Cossa / / / Via Giovanni Servais / / / MADONNA DI CAMPAGNA Via Borgaro / / / Corso Potenza / / / LUCENTO / VALLETTE Corso Lucio Quinzio Cincinnato / / / Corso Toscana / / / Via Andrea Sansovino / / / Strada delle Vallette / / / Viale dei Mughetti / / / Via delle Primule / / / COMUNI LIMITROFI COLLEGNO R. Margherita / / / B.ta Paradiso / / / B.ta Santa Maria / / / B.go Dora / / / Terracorta / / / B.go Nuovo / / / Centro / / / GRUGLIASCO B.ta Paradiso / / / Confine Torino / / / Centro / / / Confine Rivoli / / / RIVOLI C. Vica / / / C.so Susa / / / Centro storico / / / Confine Alpignano / / / MONCALIERI Centro storico / / / Revigliasco / / / Moriondo / Testona / / / B.go Aje / / / B.go S. Pietro / / / B.go Mercato / / / PINO T.SE P. del Gallo / Osservatorio / / / Centro / V. Roma / / / Villaggio Satellite / / / PECETTO Pecetto / / / SETTIMO Centro / / / Provinciale / / / Borgo Nuovo / / / NICHELINO V. XXV Aprile / / / Via Torino Nichelino / / / Via Juvarra / / / Via Giusti / / /

30 Gabetti Overview 2006

31 Le tendenze I segnali arrivati dal mercato immobiliare milanese a fine 2005 descrivono un mercato meno brillante del passato. Le compravendite residenziali a fine 2005 hanno fatto registrare un poderoso balzo in avanti nei comuni dell hinterland (12,8%) mentre in città sono rimaste pressochè stabili. La domanda per l acquisto è ancora consistente anche se in netta flessione nelle zone di pregio; l offerta risulta stabile (in forte avanzata sul fronte delle Incrementi medi dei prezzi registrati alla fine di ciascun anno Zone di pregio 10,0 15,0 3,5 5,0 5,0 Centro 8,5 13,0 5,3 2,5 0,0 Semicentro 5,0 10,0 7,5 3,0 5,0 Periferia 5,0 8,0 7,6 4,0 0,0 Hinterland 4,5 6,5 6,5 4,0 0,0 Fonte: Ufficio Studi Gabetti Andamento delle compravendite residenziali Var. % Var. % Var. % Var. % Var. % 2001/ / / / /04 Torino città ,6 14,3 1,6 4,8 0,6 Altri comuni della provincia ,2 8,2 2,4 1,4 12,8 Totale provincia ,9 10,5 0,8 0,9 8,4 Fonte: elaborazioni Ufficio Studi Gabetti sui dati Ag. Del Territorio Andamento dei prezzi delle abitazioni Andamento delle compravendite residenziali Zone di pregio 140 Milano città 130 Centro Semicentro Periferia Hinterland Altri comuni della provincia Totale provincia N.I. 2000= Milano N.I. 2000=100 29