TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Giudice dell Esecuzione: Dott. Michele Cuoco. procedura n.388/2010 del R.G.

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1 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice dell Esecuzione: Dott. Michele Cuoco procedura n.388/2010 del R.G.E Causa promossa dalla Banca Popolare di Ancona contro Tommasiello Maria Grazia Integrazione alla PERIZIA DI STIMA Allegato 1: (n 1; n 9) Allegato 2:Richiesta liquidazione parcella Benevento, lì Il CTU Geometra Cinzia Russo 1

2 INDICE Premessa. pag. 3 Quesiti del mandato pag. 4 Integrazione alla perizia pag. 4 Nuovi dati catastali pag. 5 Eventuali fonti di pericolo pag. 5 Nuova stima del valore di mercato dell immobile pag. 6 Conclusioni pag. 8 Documentazione fotografica pag. 9 Allegati (n 1; n 9) Allegato 1: richiesta integrazione perizia; Allegato 2: risposta all Avv. Bosco e comunicazione nuovo sopralluogo; Allegato 3: verbale di accesso; Allegato 4:provvedimento del Giudice dell esecuzione; Allegato 5: autorizzazione all accatastamento; Allegato 6: computo metrico peer la demolizione del piccolo manufatto; Allegato 7:visure catastali, elenco subalterni, elaborato planimetrico, planimetria p.lla 140 sub 2, planimetria p.lla 140 sub 3, planimetria p.lla 140 sub 4, foglio di mappa; Allegato 8:documentazione fotografica; Allegato 9:interrogazione banca dati delle quotazioni immobiliari. 2

3 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PREMESSA Con ordinanza del 20 giugno 2011 io sottoscritta geom. Cinzia Russo residente in Benevento alla via G. Gentile n. 8 e iscritta all Albo dei geometri al n. 1237, sono stata nominata C.T.U. nella causa n. 388/2010 del R.G.E. promossa dalla Banca Popolare di Ancona contro la Signora Tommasiello Maria Grazia. In data 14 luglio 2011, dopo aver prestato giuramento di rito, mi è stato affidato l incarico di stimare il valore dei beni pignorati e di rispondere ai quesiti indicati nello schema di relazione del Giudice dell Esecuzione dott. Michele Cuoco. Il giorno 21 ottobre 2011 è stata depositata in Cancelleria la Relazione di Consulenza, così come previsto nei termini di consegna ed il giorno 21 marzo 2013, venivo invitata a mezzo pec dal Custode Giudiziario Avvocato Stefano Bosco ad integrare la perizia di stima (allegato 1), per la presenza di una piccola corte posteriormente al fabbricato che secondo il Custode, non specificatamente descritta nella relazione e quindi non valutata; inoltre, il piano terra del fabbricato pignorato, risultava dissimile da come era stato descritto nella relazione di stima. Dopo un attento studio degli atti processuali, delle produzioni delle parti e dei documenti allegati alla perizia di stima, il giorno 3 aprile 2013, la scrivente CTU inviava alle parti nei modi di legge, (mail e racc. A/R), comunicazione di nuovo sopralluogo per l accertamento dello stato dei luoghi (allegato 2), in Telese Terme (BN), alla Via Treviso n. 11, sui luoghi per cui è causa. (verbale di accesso allegato 3) Il giorno 19 marzo c.a. il giudice dell esecuzione, dopo aver ascoltato le risultanze del sopralluogo avvenuto, ha ritenuto necessario che il Custode invitasse il CTU ad integrare la perizia di stima, (allegato 4) ed ha autorizzato il CTU ad accatastare l immobile. (allegato 5). A questo punto, conclusa la fase di raccolta di tutti gli elementi utili, la sottoscritta, ha proceduto ad un aggiornamento del foglio di mappa, alla variazione 3

4 catastale del piano rialzato e all accatastamento del piano primo e piano mansarda, (allegato 7). quindi alla stesura della presente Relazione di Consulenza Tecnica. QUESITI: 1. Integrare la relazione per le parti in cui non risulta conforme allo stato di fatto; 2. Presenza di eventuali fonti di pericolo; 3. Nuova stima dell immobile. INTEGRAZIONE ALLA RELAZIONE DI STIMA 1. A seguito sopralluogo del 3 aprile u.s., congiuntamente con il Custode e delegato alla vendita, Avv. Stefano Bosco e all Avv. Mario Prozzo, per conto della Banca Popolare di Ancona, è stato rilevato che, al piano terra erano appena terminati i lavori di ristrutturazione, dividendo lo stesso piano in due appartamenti con ingresso indipendente; difatti così come descritto nella precedente relazione, il piano terra, si presentava in uno stato di manutenzione scadente, la sua costruzione risale al 1963, la parte sinistra è rimasta tale, mentre la parte destra dell immobile è stata ristruttura completamente, eseguendo lavori di impiantistica (idrico, scarico ed impianto elettrico) massetto, pavimenti, rivestimenti, realizzazione di nuovo bagno, nuovi infissi e nuove porte, rifinito e tinteggiato completamente. Il piano terra si compone così di due unità abitative, la vecchia unità abitativa, composta di ingresso-cucina, disimpegno, ampio bagno e camera da letto; la parte ristrutturata si compone di ingresso-soggiorno-cucina, disimpegno, bagno e camera da letto. Il piano primo, di recente costruzione (abitazione della signora Tommasiello Maria Grazia) ben rifinito e conforme alla precedentemente stima. Infine, il piano mansarda è ancora in corso di costruzione, sono state eseguite solo le tramezzature interne ed è conforme alla precedentemente stima. 4

5 Infine, nel giardino alle spalle del fabbricato è presente un piccolo manufatto in muratura, molto fatiscente e pericolante, con la copertura in cemento di amianto, costruito in modo disadorno e privo di autorizzazioni da parte di enti competenti. Di tale manufatto, data la sua rovina, si prevede la demolizione e lo smaltimento della copertura in cemento di amianto, per un importo complessivo di ,99 (computo metrico allegato 6) Nuovi dati catastali: L immobile, oggetto della presente perizia di stima è identificato in catasto urbano del Comune di Telese Terme al foglio 14 particella 140 sub 1 la corte posta sul lato anteriore e posteriore del fabbricato, sub 2 l unità abitativa al piano terra lato sx, sub 3 l unità abitativa al piano terra lato dx (ristrutturato), sub 4 piano primo, sub 5 la mansarda in corso di costruzione e sub 6 la scala comune ai sub 4 e 5. (allegato 7) EVENTUALI FONTI DI PERICOLO 2. Il fabbricato è stato ampliato in varie fasi, a partire dal 1992, ad oggi non risulta ancora rifinito a regola d arte, difatti il parapetto dei terrazzi e della scala esterna, essendo in muratura fuoriescono i ferri di armature, alcuni di essi sono coperti da bottiglie di plastica, altri sono lasciati a rischio e pericolo della pubblica e privata incolumità. (per una migliore visualizzazione) (allegato 8) 5

6 NUOVA STIMA 3. Valutazione complessiva del bene: L estensione, la tipologia e l ubicazione del bene oggetto del procedimento di esecuzione immobiliare non pongono dubbi per la vendita in più lotti, in quanto la favorirebbe. Per la stima di detto fabbricato, la scrivente ha eseguito accurate indagini di mercato in zona onde acquisire elementi utili a poter stabilire il più probabile valore economico dell immobile oggetto di valutazione. Il metodo di stima adottato è del tipo sintetico; il criterio quello comparativo, ovvero quello che consente di attribuire, ai beni oggetto di stima, equo valore, in analogia ai prezzi di mercato già praticati in zona, da altri beni dello stesso genere, avvalendosi pertanto delle esperienze di mercato, ossia delle compravendite già praticate, le quali attraverso la domanda e l offerta, creano un certo clima economico Il fabbricato è composto da due unità abitative al piano rialzato, una unità abitativa al piano primo ed un piano mansarda in corso di costruzione, si propongono N 3 lotti: - lotto 1 piano terra; - lotto 2 piano primo; - lotto 3 piano mansarda. Il valore dell immobile con annessa piccola corte, viene calcolato moltiplicando la sua superficie commerciale per il valore al metro quadro stimato: V = Sc x Ve Sc = superficie commerciale; Ve = valore al metro quadro. Il calcolo della superficie commerciale degli immobili è pari alla somma: - della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali al 50%; - della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo: 6

7 a) di ornamento ( terrazze, balconi, patii e giardini); b) di servizio ( cantine, garage, depositi etc.). Per dette superfici (di servizio e di ornamento), i relativi coefficienti di omogeneizzazione, secondo la norma UNI 10750, sono pari rispettivamente a : - per deposito/cantina/garage= 0,50; - per balconi = 0,25; Utilizzando tale criterio, si è determinata (avendo eseguito l accatastamento dell immobile), l esatta superficie commerciale e di ornamento, riportata nella tabella che segue: Superficie Tipo locale commerciale Livello/piano/sub. Superficie lorda (mq) (mq) Piano Terra sub 2 71,00 63,89 Piano Terra sub 3 58,00 33,73 Piano Primo sub 4 146,00 132,86 Balconi e terrazzi 48,00 x 0.25 =12,00 12,00 Piano Mansarda sub 5 130,91 118,50 Balconi e terrazzi 26,28+33,17=59,45x0.25=14,86 14,86 TOTALE 432,77 375,84 Il parametro di riferimento è il metro quadrato (mq), mentre come fattori influenti la stima, sono stati presi in considerazione: - ubicazione, accessibilità, tipologia costruttiva, lavori mancanti, consistenza, stato del manufatto, impianti, pertinenze, destinazione urbanistica; sulla base di tutti questi elementi e da una interrogazione alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle entrate, anno semestre, per la zona B1, microzona catastale, 1, tipologia prevalente, abitazioni civili, il valore di mercato varia tra ,00 ed ,00 (allegato 9) si stabiliscono i vari prezzi, riportati nella tabella che segue: 7

8 subalterno Sup. commerciale Valore./mq. Valore P.T. sub 2 63,89 500, ,00 P.T. sub 3 33,73 900, ,00 P.1 sub 4+balconi 132,86+12=144, , ,00 P.2 sub 5+balconi 118,50+14,86=133,36 600, ,00 Totale ,00 CONCLUSIONI Il valore di mercato dell immobile riportato in Catasto Urbano del Comune di Telese Terme (BN) al foglio 14 particella 140 ha un valore complessivamente di euro ,00 (duecentottantasettemilacentosettantotto,00) Decurtando la demolizione del piccolo manufatto in muratura e lo smaltimento della piccola copertura in cemento di amianto: , ,99 = ,01 In cifra tonda ,00 (duecentottantaquattromilacentocinquanta), diviso in lotti: - lotto 1 (p.lla 140 sub 2 e 3 P.T.) ,00; - lotto 2 (p.lla 140 sub 4 P.1 ) ,00; - lotto 3 (p.lla 140 sub 5 P.2 ) ,01 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente il mandato ricevuto, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con osservanza. Il CTU Geom. Cinzia RUSSO 8

9 Cinzia RUSSO geometra Fabbricato urbano sito in Telese Terme (Bn) alla Via Treviso n. 11 In catasto al foglio 14 p.lla 140 Ingresso fabbricato 9 Via G. Gentile n. 8 (Parco degli Angeli) Benevento Tel. Fax cell C. F. RSS CNZ 70B45 A783V P. IVA

10 Tribunale di Benevento CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI E. I. Reg. Gen. N 388/2010 Banca Popolare di Ancona Spa contro Tommasiello Maria Grazia CHIARIMENTI e CORREZIONI alla perizia di stima. Benevento, lì 25 settembre 2013 Il CTU Tel. Fax cell P. IVA

11 CHIARIMENTI e CORREZIONI alla perizia di stima: In data 20 agosto c.a. in seguito al deposito in cancelleria della perizia di stima, il G.E. della procedura in oggetto, mi invitava a predisporre progetto esecutivo e computo metrico delle operazioni atte ad eliminare le fonti di pericolo esistenti al fabbricato pignorato. Durante le operazioni di rilievo e verifica, si è riscontrato un errore di calcolo della superficie commerciale del sub 3 limitatamente al piano terra, ovverosia quello ristrutturato in un secondo tempo alla prima perizia di stima, pertanto si riporta la tabella prodotta correttamente: Superficie Tipo locale commerciale Livello/piano/sub. Superficie lorda (mq) (mq) Piano Terra sub 2 71,00 63,89 Piano Terra sub 3 58,00 55,38 Piano Primo sub 4 146,00 132,86 Balconi e terrazzi 48,00 x 0.25 =12,00 12,00 Piano Mansarda sub 5 130,91 118,50 Balconi e terrazzi 26,28+33,17=59,45x0.25=14,86 14,86 TOTALE 432, ,49 Calcolando la superficie commerciale per il valore a mq. riportato nella precedente perizia, si ha una differenza di ,00 in più rispetto alla precedente stima: subalterno Sup. commerciale Valore Valore./mq. P.T. sub 2 63,89 500, ,00 P.T. sub 3 55,38 900, ,00 P.1 sub 4+balconi 132,86+12=144, , ,00 P.2 sub 5+balconi 118,50+14,86=133,36 600, ,00 Totale ,00 Tel. Fax cell P. IVA

12 CONCLUSIONI Il valore di mercato dell immobile riportato in Catasto Urbano del Comune di Telese Terme (BN) al foglio 14 particella 140 sub 2, 3, 4 e 5, ha un valore complessivamente di euro ,00 (trecentoseimilaseicentosessantatre,00) Decurtando la demolizione del piccolo manufatto in muratura e lo smaltimento della piccola copertura in cemento di amianto, (computo metrico allegato alla precedente relazione) si ha: , ,99 = ,01 In cifra tonda ,00 (trecentotremilaseicentotrentasei,00), diviso in lotti: - lotto 1 (p.lla 140 sub 2 e 3 P.T.) ,00; - lotto 2 (p.lla 140 sub 4 P.1 ) ,00; - lotto 3 (p.lla 140 sub 5 P.2 ) ,00. Rammaricata per l errore commesso, resto a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con osservanza. Benevento, lì 25 settembre 2013 Il CTU Tel. Fax cell P. IVA

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