PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO

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2 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO 1. PREMESSA 2. MAPPA CATASTALE 3. LA GEOREFERENZIAZIONE 4. LE TAVOLE GRAFICHE DEL PIANO PARTICELLARE 4.1. LA SIMBOLOGIA DEI TITOLI DI OCCUPAZIONE 4.2. CRITERI ADOTTATI NELL INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI OCCUPAZIONE 5. LE VISURE CATASTALI 6. L ELENCO DITTE 7. RIFERIMENTI NORMATIVI 8. I CRITERI UTILIZZATI NEL CALCOLO DELLE INDENNITA 9. IL CALCOLO DELLE INDENNITA COMPLESSIVE 9.1. GENERALITA 9.2. ESPROPRIO DELLE AREE EDIFICABILI 9.3. ALTRI INDENNIZZI 9.4. ESPROPRIO DELLE AREE EDIFICATE 9.5. INDENNITA PER LE OCCUPAZIONI TEMPORANEE PREORDINATE ALL ESPROPRIO 9.6. CONVENZIONAMENTI CON ENTI PUBBLICI 9.7. COSTI TECNICI 9.8. IMPOSTE 10. RIEPILOGO DEI COSTI DI ESPROPRIO ALLEGATI: - VISURE CATASTALI DEGLI IMMOBILI - N 2 TAVOLE DI ZONIZZAZIONE DELLA VARIANTE (anno 2004) AL PIANO REGOLATORE GENERALE DI NAPOLI (TAV. 5; TAV.6) - ARTICOLO 33 DELLE NORME D ATTUAZIONE INERENTE LA SOTTOZONA Bb ESPANSIONE RECENTE - TAVOLA GRAFICA DI PIANO PARTICELLARE - SCHEDA DELL ELENCO DITTE - TABELLA DI DETTAGLIO CALCOLO DI INDENNITA BASE pag. 2 di 11

3 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO 1. PREMESSA Il progetto prevede il rifacimento della stazione di Capodichino della Tangenziale di Napoli. La presente relazione intende esporre le procedure inerenti le espropriazioni di pubblica utilità che si rendono necessarie in seguito all esecuzione di tale progetto. Il comune interessato è quello di Napoli, ambito in cui ricadono interamente i terreni soggetti ad esproprio. Il territorio comunale è regolamentato dalla Variante al Piano Regolatore Generale, approvato con decreto del Presidente della Giunta regionale della Campania n.323 dell 11 giugno Presso l'ufficio tecnico del suddetto comune sono state reperite le informazioni in merito ai più probabili valori venali delle aree edificabili. Conseguentemente sono stati svolti i necessari sopralluoghi per reperire le informazioni da impiegare nell elaborazione delle stime delle indennità (coltura in atto, presenza di manufatti, danni indiretti ecc.). Rispetto alla cartografia urbanistica il tracciato definitivo si sviluppa prevalentemente nella zona di P.R.G. Bb espansione recente e nella zona Autostrade urbane ed extraurbane. 2. MAPPA CATASTALE La mappa catastale utilizzata come supporto di base per la stesura delle tavole del piano particellare è stata reperita presso l Agenzia del Territorio di Napoli in formato digitale. Tale cartografia è poi stata trasferita su Autocad con specifici criteri suddividendo le varie entità (linee di particelle, linee di fabbricati, corsi d acqua, strade ecc.) in layer precostituiti nel file prototipo. Dalla consultazione sono emersi i seguenti dati catastali delle aree interessate dall intervento (per maggiori informazioni a riguardo si veda l elenco ditte in allegato): Comune: Napoli Foglio: 58 Particelle: 361, 363, 380, LA GEOREFERENZIAZIONE Il progetto è riferito ad un sistema di coordinate rettilinee differente da quello utilizzato nella rappresentazione cartografica catastale. È stato pertanto necessario rototraslare le mappe catastali sulla cartografia progettuale in modo da ottenere pag. 3 di 11

4 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO l indispensabile sovrapposizione tra le due cartografie. Tale operazione è stata eseguita secondo precisi criteri: individuazione di una serie di coppie di punti presenti sia sul progetto sia sulla mappa catastale; estrazione delle relative coordinate (per lo stesso punto sono state estratte le coordinate espresse sia nel sistema della cartografia progettuale sia in quello della cartografia catastale); ricerca del baricentro dei due sistemi di coordinate; calcolo delle coordinate baricentriche delle coppie dei punti prescelti; mediante tale procedura ed i noti calcoli di rototraslazione si è giunti all individuazione della miglior sovrapposizione tra la cartografia progettuale e quella catastale; 4. LE TAVOLE GRAFICHE DEL PIANO PARTICELLARE 4.1. LA SIMBOLOGIA DEI TITOLI DI OCCUPAZIONE Il piano particellare è stato redatto secondo i seguenti titoli di occupazione: aree da espropriarsi per la nuova sede dell ampliamento della stazione di Capodichino; Le aree sono opportunamente individuate nella tavola di piano particellare per mezzo di apposita campitura colorata. In particolare è stata utilizzata una colorazione rosa (corrispondente al colore 21 della tabella di colori autocad) per le aree soggette ad esproprio ricadenti in zona di P.R.G. Bb espansione recente, ed una colorazione in grigio per le aree soggette ad imposizione di servitù ricadenti nella medesima zona Bb I CRITERI ADOTTATI NELL INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI OCCUPAZIONE. I contorni delle nuove opere sono stati prelevati direttamente dai file del progetto e quindi inseriti nella tavola di piano particellare opportunamente georeferita secondo le indicazioni precedenti. La determinazione dei titoli di occupazione di ogni singola particella è avvenuta, pertanto, sia sulla base del tipo di opera indicato nel progetto, sia sulla base del proprietario della particella considerata (privato, ente territoriale, demanio ecc.). pag. 4 di 11

5 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO 5. LE VISURE CATASTALI Individuate le particelle interessate dalle occupazioni sono state eseguite le relative visure catastali per determinarne i dati identificativi (intestazione, superficie, redditi ecc.). Tali visure sono state eseguite nel mese di novembre 2009, inizialmente presso il Nuovo Catasto dei Terreni e, ove necessario, presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano. 6. L ELENCO DITTE Tutte le informazioni relative alle visure catastali nonché quelle relative alle informazioni sulle superfici delle aree da occuparsi sono riassunte nella scheda dell Elenco Ditte. In tale elenco sono riportati per ogni ditta catastale intestata: la provincia ed il comune della particella interessata; i dati catastali delle particelle occupate; il dettaglio delle superfici delle aree da occupare 7. RIFERIMENTI NORMATIVI Le principali Leggi in materia espropriativa cui fare riferimento sono: Dpr 327/2001 e s.m.i. - Testo Unico delle Espropriazioni. Sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del 24 ottobre 2007 (abrogazione art. 37 dpr 327/2001). 8. I CRITERI UTILIZZATI NEI CALCOLI DELLE INDENNITA È stata eseguita una suddivisione tipologica delle aree interessate al progetto: aree edificabili (produttive e a servizi); aree ricadenti in zona di P.R.G. autostrade urbane ed extraurbane ; è stata poi accertata la tipologia di occupazione delle aree in relazione alle prescrizioni progettuali; aree da espropriare; aree soggette ad imposizione di servitù per la realizzazione dei tiranti di ancoraggio della paratia. 9. IL CALCOLO DELLE INDENNITA COMPLESSIVE 9.1. GENERALITA Sulla base delle classificazioni effettuate secondo i criteri esposti in precedenza; con riferimento alle superfici di occupazione definitiva e temporanea e sulla base pag. 5 di 11

6 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO delle informazioni reperite dagli elenchi ditte (superfici esproprio, destinazione d uso dei terreni); vista la configurazione planimetrica delle occupazioni e analizzata la normativa vigente si è provveduto ad eseguire i conteggi economici delle indennità di esproprio secondo i seguenti criteri indicati sul Dpr 327 del 8 giugno 2001 e s.m.i. Testo Unico in materia di espropriazione per pubblica utilità, valutando anche gli aspetti fiscali e tributari ed in particolare: 1. per i terreni edificabili o edificati in base agli articoli 37, 38 e 39 ed in base alla sentenza della Corte Costituzionale n. 348/2007; 2. per i terreni espropriati parzialmente anche in base all art. 33; 3. per l occupazione temporanea preordinata all espropriazione (e non), in base agli art. 49 e ESPROPRIO DELLE AREE EDIFICABILI Prima della sentenza n. 348 del 24 ottobre 2007 della Corte Costituzionale il valore dell indennità di esproprio per i terreni edificabili era ottenuto in base alla semisomma ridotta del quaranta per cento del valore venale del bene ed il reddito dominicale rivalutato e moltiplicato per dieci e quindi, nella pratica, coincidente con la metà del valore venale. La predetta sentenza ha abrogato tale norma e successivamente le nuove disposizioni legislative hanno sancito che il valore delle aree edificabili ai fini espropriativi deve essere equiparato al valore venale. Per quanto attiene ai valori unitari di mercato degli immobili è stato ricercato il più probabile valore sul libero mercato e successivamente confrontato con i dati statistici indicati dai tradizionali istituiti di ricerca. Uno dei nuovi riferimenti in materia è senz altro l Osservatorio Immobiliare di recente istituzione (1993). Si tratta di una banca dati continuamente aggiornata dall Agenzia del Territorio (ex catasto) attraverso indagini di mercato ed estimazioni puntuali. I dati inseriti negli archivi informatici si riferiscono ai valori medi degli immobili registrati sulla base di una preventiva suddivisione del territorio in zone omogenee nelle quali si riscontra una certa uniformità di gradimento del mercato. Tali dati garantiscono una buona attendibilità poiché le fonti dell analisi di mercato sono costituite da una ricerca dei prezzi effettivi di compravendite, da indagini dirette, da informazioni reperite dai vari operatori privati, tutti elementi successivamente esaminati ed ordinati a cura di un apposita commissione istituita presso ciascun ufficio periferico. pag. 6 di 11

7 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO 9.3. ALTRI INDENNIZZI La valutazione delle indennità di esproprio è anche comprensiva dei pregiudizi arrecati sia ai beni espropriati parzialmente sia a quelli non espropriati ma che per effetto della costruzione dell opera pubblica subiranno una diminuzione del valore (art. 33 e 44 Dpr 327/2001) ed in particolare è stato applicato un indice di diminuzione del valore pari al 18% ESPROPRIO DELLE AREE EDIFICATE La costruzione della nuova opera non determinerà la demolizione di fabbricati INDENNITA PER LE OCCUPAZIONI TEMPORANEE PREORDINATE ALL ESPROPRIO Sulla base di un dodicesimo all anno dell indennità spettante in caso di esproprio secondo il valore venale per le aree edificabili CONVENZIONAMENTI CON ENTI PUBBLICI L acquisizione delle aree già di proprietà di enti pubblici avverrà nell ambito di una cessione mediante atto notarile laddove ciò risulterà possibile, ovvero di un convenzionamento per tutte le aree non cedibili (aree demaniali, strade esistenti ecc.). L acquisizione di tali aree potrebbe causare maggiori costi di esproprio e quindi si assume che tali costi rappresentino complessivamente il 5% del valore di esproprio delle aree agricole ed edificabili comprese le maggiorazioni COSTI TECNICI Sono state considerate inoltre le spese necessarie per l acquisizione delle aree consistenti in spese tecniche per le procedure espropriative, i frazionamenti, le eventuali spese notarili per la stipula dei rogiti di compravendita ecc.. Queste spese sono state forfetariamente stimate nella misura del 4% degli importi delle indennità comprese le maggiorazioni IMPOSTE Sono stati considerati infine i costi relativi all applicazione delle imposte indirette conseguenti all acquisizione dei terreni oggetto di occupazione sia mediante decreto di esproprio sia attraverso contratti di cessione volontaria. Si richiama la recente risoluzione dell'agenzia delle Entrate n. 243/E del 01/09/2009 che ha indicato che ai decreti di espropriazione per pubblica utilità o pag. 7 di 11

8 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO di trasferimento coattivo della proprietà o di cessioni volontarie di immobili a favore dell ANAS S.p.A., soggetto distinto dallo Stato, con una propria autonomia patrimoniale, gestionale e contabile, non è possibile applicare il regime esentativo previsto a favore dello Stato dall articolo 57, comma 8, del TUR e dagli articoli 1 e 10 del TUIC. Si può a ragione ritenere che tale norma valga anche e soprattutto se il soggetto interessato è un concessionario dell'anas perchè a maggior ragione è un soggetto con una propria autonomia patrimoniale, gestionale e contabile. Non avvenendo dunque il trasferimento direttamente a favore dello Stato si devono considerare le seguenti aliquote: 1. Imposta di registro 8% 2. Imposta ipotecaria 2% 3. imposta catastale 1% 4. Imposta registro su indennizzi e occupazioni temporanee 3% pag. 8 di 11

9 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO 10. RIEPILOGO DEI COSTI DI ESPROPRIO INDENNITA DI BASE Area ricadente in zona di P.R.G. Autostrade urbane ed extraurbane Valore a metro quadro 30 Mq 2.007,57 X ,10 Area ricadente in zona di P.R.G. Bb espansione recente Valore al metro quadro 110 Mq 8.509,12 X ,20 Area con imposizione di servitù in zona di P.R.G. Bb Valore tabellare al metro quadro catastale 35 Mq 1.659,37 X ,95 TOTALE ,25 INDENNITA AGGIUNTIVE Maggiorazione del 10% - Legge n 244/ ,25 X 0, ,83 Diminuzione del valore pari al 18% (art. 33 del D.P.R. 327/2001) ,25 X 0, ,49 SOMMANO: , , , ,56 Indennità di occupazione temporanea ,25 X 0,0833 (1/12) X 1 (anno) ,88 Spese per procedure amministrative pari al 14% ,56 x 0, ,04 Spese per convenzionamenti con Enti Pubblici pari al 5% ,88 x 0, ,19 SOMMANO Spese: , , ,23 TOTALE: , , , ,67 pag. 9 di 11

10 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO RIEPILOGO DATI VOCI DI SPESA INCIDENZA VALORE (%) ( ) Indennità di esproprio ,44 Spese per procedure amministrative ,04 Spese per convenzionamenti con enti pubblici ,19 TOTALE ,67 pag. 10 di 11

11 STAZIONE DI CAPODICHINO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO ALLEGATI pag. 11 di 11

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20 ELENCO DITTE STAZIONE DI CAPODICHINO N 1 DITTA INTESTATATA Particella Foglio Qualità Classe I.N.P.S. (Istituto Nazionale della Previdenza Sociale) TOTALI 361,00 58,00 SEMINATIVO ARBORATO Sup. catastale (mq) Superfice esproprio (mq) Superficie con imposizione di servitù (mq) , ,87 400,30 363,00 58,00 SEMINATIVO ,00 998,60 794,27 380,00 58,00 594,00 58,00 SEMINATIVO ARBORATO SEMINATIVO ARBORATO 3 090, ,22 464,80 140,00 140, , ,37

21 DETTAGLIO CALCOLO DI INDENNITA' BASE STAZIONE DI CAPODICHINO N DITTA INTESTATARIA Foglio Particella Sup. catastale (mq) Superfice totale da espropriare per particella (mq) Superfici parziali da espropriare per zona di PRG (mq) Valore unitario di esproprio in zona di PRG "Bb" ( /mq) Valore unitario di esproprio servitù in zona di PRG "Bb" ( /mq) Valore unitario di esproprio in zona "Autostrade urbane ed extraurbane" ( /mq) indennità base ( ) 4 877,30 110, ,00 361, , ,17 400,30 35, , ,57 30, ,10 1 I.N.P.S. (Istituto Nazionale della Previdenza Sociale) , , ,87 998,60 110, ,00 794,27 35, ,45 380, , , ,22 110, ,20 464,80 35, ,00 594,00 140,00 140,00 140,00 110, ,00 TOTALI , , ,25 NOTA BENE: si prevede un'occupazione temporanea di 12 mesi sia per la superficie da espropriare che per quella soggetta ad imposizione di servitù (tot. mq ,06)

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