TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI. IL sottoscritto dott. Vincenzo RONCI, iscritto. all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma P R E M E S S O

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1 Ing. Vincenzo RONCI V.le Cassiano, Tivoli (RM) Tel. e Fax 0774/ Cell TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI OGGETTO: ESECUZIONE IMMOBILIARE NR. 3305/09 REG. ESEC. IMM. ARREDOSALARIA SRL contro *********** Giudice: dott.ssa A. DI GIULIO IL sottoscritto dott. Vincenzo RONCI, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al n , P R E M E S S O C H E - il giorno 12/01/2010 è stato affidato allo scrivente l'incarico di Consulente Tecnico d'ufficio nella causa civile in oggetto; - sono stati posti i quesiti di cui a pag.2; - è stata presa in visione la documentazione fornita dall ufficio esecuzioni; - le operazioni peritali, iniziate in data 6 febbraio 2010 con accesso presso l immobile pignorato, e proseguite presso il N.C.E.U., la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, gli uffici tecnici del Comune di Sant Angelo Romano (RM), si sono concluse; E S P O N E la relazione della Consulenza Tecnica d'ufficio. Tivoli, 17/05/2010 Il Consulente Tecnico

2 2 QUESITI Il GIUDICE DELL ESECUZIONE Visto l art. 173bis disp.att.c.p.c., affida all esperto il seguente incarico: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.pc. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2) provveda, quindi, previa comunicazione scritta dell incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo telegramma al debitore all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto) e a mezzo fax ai creditori (presso il domicilio eletto) della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore a consentire la visita dell immobile;

3 3 3) indichi l Esperto se il bene pignorato è di proprietà del debitore, o comunque quali diritti di natura reale quest ultimo vanti sul compendio pignorato, ovvero chi ne risulti essere titolare, specificando il regime patrimoniale matrimoniale prescelto dal debitore (comunione legale o separazione dei beni; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 4) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condomi-

4 4 niale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 5) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria riscaldamento ecc.) 6) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano interno, dati catastali e confini) a quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c)

5 5 se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 7) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 9) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985 n. 47;

6 6 10) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo(solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 11) dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti, indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 12) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati con-

7 7 tratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 13) Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 14) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei

8 8 pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); Dispone, inoltre, che l esperto: a) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, l trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della

9 9 predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; c) intervenga all udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; d) depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea (due copie oltre l originale), sia in forma elettronica su apposito cd-rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word (almeno versione 2000), recante copia della perizia, della planimetria relativa all immobile e delle foto in formato digitale); e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); f) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la misura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o

10 10 del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; g) segnali tempestivamente al custode (o, se non nominato, al Giudice dell Esecuzione) ogni ostacolo all accesso; h) provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. 2 - DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI Le operazioni peritali sono iniziate in data 6 febbraio 2010 con accesso, in località La Selva via della Selva 14, incrocio con via Nino Bixio, del Comune di Sant Angelo Romano (RM), all immobile oggetto del pignoramento immobiliare, costituito da una porzione di villa bifamiliare disposta su tre livelli, censito al N.C.E.U. al foglio 3: a) p.lla 327 sub. 5 e p.lla 328 sub. 4 (piani interrato, terra e primo, compresa la corte); b) p.lla 328 sub

11 11 3 (garage), presenti, oltre al sottoscritto C.T.U. ing. Vincenzo RONCI nominato nell udienza del 12 gennaio 2010 dal Giudice Dr.ssa A. DI GIULIO, l avvocato Fabrizio PENNA, nominato Custode nella procedura, il signor Alessandro MARIANI, rappresentante della ARREDOSALARIA SRL, assistito dall avvocato Arnaldo DI DOMENICO. Suonando al citofono dell immobile pignorato rispondeva il signor, marito della ed attuale detentore dell immobile, il quale, interpellato telefonicamente il suo legale, non permetteva l accesso all interno dello stesso. Il Custode, dopo una trattativa alla presenza del sottoscritto C.T.U., stabiliva con il signor di rimandare l accesso al giorno 20 febbraio 2010 alle ore 11,00. In tale data il sopralluogo si svolgeva regolarmente; veniva controllato l immobile sulla base delle planimetrie catastali, rilasciate dal N.C.E.U. in data 28 gennaio 2010, rilevandone le differenze e venivano scattate numerose foto sia all esterno dell immobile che all in-terno dello stesso nei locali posti ai piani interrato, terra e primo. Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 sono state controllate le trascrizioni e le iscrizioni avendo come riferimento il certifica-

12 12 to redatto, in data 25/03/2009, dal Dott. Camillo VERDE Notaio in Monterotondo (RM), con studio in via Edmondo Riva n. 59, Monterotondo, in base alle risultanze delle visure catastali e dei Registri immobiliari, queste ultime per il ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento avvenuta in data 29/01/2009 al n Reg. Part. e n Reg. Gen. a favore della ARREDOSALARIA S.R.L. con sede in Monterotondo, via Salaria n. 221/C, P.IVA N , domiciliata in viale V. Federici n. 34 Monterotondo (RM) presso lo studio dell avv. Arnaldo DI DOMENICO, in forza di atto esecutivo del Tribunale di Tivoli, in data 19/01/2001 rep. n. 133, avente ad oggetto gli immobili sopra descritti. Presso l ufficio tecnico del Comune di Sant Angelo Romano (RM), con la cortese collaborazione dell architetto VALENTINI, è stato ricercato il fascicolo relativo alla Concessione Edilizia con la quale l immobile è stato edificato. Il sottoscritto C.T.U. è riuscito solo a controllare che la pratica risulta a nome dei signori nato a Sant Angelo Romano il 30/04/1946 e nata a Sant Angelo Romano il 13/09/1949; che l immobile è scaturito dal permesso in sanatoria per cambio di

13 13 destinazione d uso da agricolo ad abitativo n. 13/2006; che gli stessi proprietari hanno venduto la porzione di villino bifamiliare distinta con il numero interno 2, immobile in oggetto, alla Società con sede in Sant Angelo Romano (atto Notaio Valerio TIRONE del 19/01/2006 rep. n ) e che la stessa ha rivenduto l immobile alla signora nata a (atto Notaio Valerio TIRONE del 12/04/2006 rep. n /8937). Non è stato possibile visionare il fascicolo in quanto lo stesso risulta sottoposto a sequestro da parte dell Autorita Giudiziaria (Dr. RAMACCI) presso il Tribunale di Tivoli. SVOLGIMENTO DELL INCARICO Attività 1) Dall atto di pignoramento risulta che l immobile è sito nel Comune di Sant Angelo Romano (RM), in via della Selva n. 14, incrocio con via Nino Bixio, e precisamente porzione di villa bifamiliare in corso di costruzione, disposta su tre livelli censita al N.C.E.U. al foglio 3: a) p.lla 327 sub. 5 e p.lla 328 sub. 4 (piani interrato, terra e primo, compresa la corte), interno 2; b) p.lla 328 sub 3 (garage) al piano S1.

14 14 In base alla visura catastale eseguita in data 28 gennaio 2010, il fabbricato urbano risulta ultimato in data 18/09/2009 e costituito da un piano interrato con destinazione in parte ad autorimessa ed in parte a cantina, un piano terra costituito da soggiorno, cucina, letto, wc e corte, un piano primo (sottotetto) con destinazione soffitta nella quale è presente un lavatoio. L immobile confina con la porzione di villa bifamiliare interno uno, con la via della Selva e con la via Nino Bixio, salvo altri. Allo stato attuale al N.C.E.U. del Comune di SAN- T ANGELO ROMANO l immobile risulta intestato alla signora nata a e precisamente: 1) foglio 3, p.lla 327 sub. 5 e p.lla 328 sub. 4 graffati, categ. A/7, classe 2, vani 5,5 Rendita 1.122,00 LOCALITA LA SELVA snc, piani S1 T 1, interno 2 (l appartamento, la cantina e la corte); 2) foglio 3, p.lla 328 sub. 3, categ. C/6, classe 5, mq 38, Rendita 27,48 LOCALITA LA SELVA snc, piano S1, (il garage).

15 15 L esame eseguito sulla documentazione fornita dall Ufficio Esecuzioni Immobiliari ha stabilito che essa è completa. Attività 2) La data ed il luogo di inizio delle operazioni peritali sono stati comunicati dal custode avv. Fabrizio PENNA alla debitrice. La data è stata comunicata anche al creditore. Attività 3) Dall esame della documentazione in possesso del sottoscritto CTU risulta: PROVENIENZA - a favore di nata e contro la con sede in Sant Angelo Romano, per atto di compravendita Notaio Valerio TIRONE del 12/04/2006 rep.n /8937, trascritto in data 20/04/2006 al n di form., con il quale è stata acquistata la porzione di villa bifamiliare su tre livelli, int. 2; - a favore di., con sede in Sant Angelo Romano, e contro nato a Sant An-gelo Romano il 30/04/1946 e, nata a Sant Angelo Romano per atto di compravendita Notaio Valerio TIRONE del 19/01/2006 rep.n , trascritto in data 30/01/2006 al

16 16 n di form., con il quale la acquistava la porzione di villa bifamiliare su tre livelli, int. 2, unitamente a maggior consistenza; - a favore di nato a Sant Angelo Romano il 30/04/1946 coniugato in regime di comunione legale dei beni con, nata a Sant Angelo Romano il 13/09/1949, per atto a rogito Segretario comunale del Comune di Sant Angelo Romano in data 14/03/2002 rep. n. 3102, trascritto in data 06/04/2002 al n di form., con il quale il Comune di Sant Angelo Romano affrancava il terreno censito al C.T. al foglio 3 p.lla 36 a seguito di presentazione di tipo mappale n /2004, in data 29 luglio 2004, protoc. n. RM , che ha originato le p.lle 327, 328, 329 e 330; - a favore di nato a Sant Angelo Romano il 30/04/1946, atto di successione testamentaria trascritta in data 12/10/1993 con form. n , in morte di, nato a Sant Angelo Romano il 10/06/1909 e deceduto in Sant Angelo Romano il 3/05/1992, denuncia di successione n. 5/62 registrata a Tivoli il 2/11/1992, regolata da testamento pubblico pas-

17 17 sato agli atti tra vivi giusta verbale a rogito Notaio Lucia INDELICATO di Guidonia Montecelio in data 22/09/1992 rep. n , reg. a Tivoli in data 9/10/1992 al n. 1354, in virtù del quale la p.lla 36 del foglio 3 veniva attribuita al solo figlio, gravata di demanio di uso civico; STATO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIE- VOLI A CARICO: a- ISCRIZIONI A CARICO DI NIGRO SONIA: - Ipoteca volontaria trascritta il 22/04/2006 al N di form. a favore della Banca delle Marche S.p.A. concessione a garanzia di mutuo condizionato a rogito Notaio Valerio TIRONE in data 12/04/2006 rep. n /8938, gravante sugli immobili in oggetto (non presenta annodamenti); - Ipoteca legale trascritta il 29/02/2008 al N di form. a favore della Equitalia Gerit SpA ai sensi dell art. 77 DPR 602/73 e D.Lgs 46/99, gravante sugli immobili in oggetto (non presenta annodamenti); - Ipoteca giudiziale trascritta il 28/11/2008 al N di form. a favore della Arredo Salaria srl decreto ingiuntivo n. 288 del 16/11/2007

18 18 del Tribunale di Tivoli, gravante sugli immobili in oggetto (non presenta annodamenti); b- TRASCRIZIONI A CARICO DI : 1) Pignoramento trascritto il 29/01/2009 al n di form. a favore della Arredo Salaria srl con sede in Monterotondo verbale di pignoramento immobiliare del 19/01/2009 cronologico n. 133/09, gravante sugli immobili in oggetto (non presenta annotamenti). Attività 4) Da quanto potuto accertare dal sottoscritto CTU sul bene pignorato non gravano vincoli o oneri di natura condominiale, vincoli artistici, storici o alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità nonché diritti demaniali o usi civici. Attività 5) Gli immobili pignorati sono siti nel Comune di Sant Angelo Romano (RM), in via della Selva n. 14; essi sono costituiti dalla porzione di villa bifamiliare, distinta con l interno due, costituito da un piano interrato con destinazione in parte ad autorimessa ed in parte a cantina, nel quale allo stato attuale sono ricavate un soggiorno, due camere da letto, una cucina, un bagno ed un corridoio (il vano scala risulta chiuso); un piano terra co-

19 19 stituito all interno della costruzione da soggiorno, cucina e wc, all esterno dalla corte in parte lastricata con pavimento in cotto con la presenza di una copertura in legno, in parte costituita dal giardino con prato all inglese con la presenza di un piscina e di casotto in legno, in parte, nella zona di accesso, con pavimentazione costituita da ghiaia nella quale sono stati ricavati alcuni posti auto; un piano primo (sottotetto) con destinazione soffitta nella quale è presente un bagno. Le finiture dell edificio sono costituite da pareti con intonaco pitturato di rosa, copertura a tetto con tegole in cotto e discendenti in rame; il piano terra presenta pavimenti in ceramica, un altezza pari a 2,70 mt nella zona giorno e pari a 2,38 mt nella cucina raccordata da due gradini. Gli infissi esterni sono laccati bianchi all interno e color legno all esterno con vetro camera e grate metalliche di sicurezza verniciate in grigio scuro, il portoncino è del tipo blindato, gli infissi interni sono laccati bianchi. Le pareti sono pitturate di bianco ad eccezione di alcune zone pitturate di rosso con rivestimenti in pietra. I piani sottotetto e interrato presentano le pareti pitturate con colori vivaci e soffitti a tempera. I bagni presen-

20 20 tano pavimenti e rivestimenti in ceramica. L impianto di riscaldamento presenta radiatori in lega leggera bianchi ai piani sottotetto ed interrato mentre al piano terra sono presenti alcuni elementi di riscaldamento del tipo termoarredo. La scala di accesso al piano sottotetto presenta gradi, sottogradi e zoccolino in pietra, ringhiera metallica in acciaio inox. Nella zona giorno è presente un camino (vedere le foto allegate). In base alla visura catastale eseguita in data 28 gennaio 2010, il fabbricato urbano risulta ultimato in data 18/09/2009. L immobile confina con la porzione di villa bifamiliare interno uno, con la via della Selva e con la via Nino Bixio, salvo altri. La struttura portante dell edificio è in cemento armato. Attività 6) I dati riportati nel pignoramento risultano conformi alla descrizione attuale del bene. Attività 7 L immobile è accatastato e dotato di planimetria conforme allo stato attuale. Le differenze rilevate nell appartamento, per le quali non si ritiene necessario in questa fase eseguire la variazione ca-

21 21 tastale, sono state riportate su una pianta rispondente alla situazione attuale. Attività 8 In base al P.R.G. del Comune di Sant Angelo Romano (RM) l immobile ricade in zona agricola. Attività 9 Gli immobili pignorati, allo stato attuale, si trovano, insieme ad altri nella zona, sotto inchiesta da parte della Magistratura per cui il fascicolo relativo alla Concessione in sanatoria per cambio destinazione d uso è stato sequestrato dalla Autorita Giudiziaria (Dr. RAMACCI) e non è possibile visionarlo. Attività 10 Dall esame della planimetria dell immobile pignorato, a parere del sottoscritto CTU, lo stesso non è divisibile in lotti da vendersi separatamente. Attività 11) Il pignoramento interessa gli immobili sopra descritti di proprietà della signora nata a c.f.. Attività 12) L immobile, da quanto potuto accertare dal sottoscritto C.T.U., attualmente è nella disponibilità del signor che lo abita insieme ad un al-

22 22 tra persona, mentre risulta proprietaria la signora per compravendita Notaio Valerio TIRONE del 12/04/2006 rep.n /8937, trascritto in data 20/04/2006 al n di form. Attività 13) L immobile non risulta in possesso della signora, ma del marito. Attività 14) Il valore dell immobile si ottiene individuando il cosiddetto più probabile valore di mercato inteso come rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene e la moneta in una situazione di libera concorrenza. Per ottenere questo valore ci sono due metodi: il metodo sintetico ed il metodo analitico. Nel caso in esame si ritiene più idoneo il metodo sintetico. Questo consiste nella formazione di un certo numero di classi di valori ottenuti dai beni simili che corrisponde alla costituzione di una scala di prezzi di mercato noti e nella successiva verifica dell'appartenenza del valore del bene immobile da stimare ad una di queste classi o quanto meno ad una classe a cui il bene può avvicinarsi in modo più attendibile. Si può sicuramente affermare che il prezzo è soltanto quello che si determina in un

23 23 determinato momento su un determinato mercato, è il punto di incontro tra la curva della domanda e quella dell'offerta, è il punto di convergenza degli interessi di venditore e compratore. Tutto ciò considerato nella presente consulenza verrà utilizzato il metodo di stima sintetico. STIMA DELL APPARTAMENTO Detta unità immobiliare è ubicata nel Comune di Sant Angelo Romano (RM), in via della Selva n. 14. Per la descrizione dettagliata dell immobile si rimanda al quesito n 5, alle planimetrie catastali in scala 1/100 ed 1/200, alle piante aggiornate in scala 1/200 redatte dal sottoscritto C.T.U. Ciò premesso si procede alla stima dell'unità immobiliare ad oggi, indicando le superfici utili dei singoli ambienti per poi ricavare la superficie commerciale nel rispetto della norma UNI 10750:2005 e sulla base del D.P.R. n. 138/98. PIANO INTERRATO (H=2,62 mt) MQ 106,40 PIANO TERRA (H=2,38 2,70 mt) APPARTAMENTO Soggiorno... mq 53,36 cucina... mq 25,67 wc... mq 3,70

24 24 scala... mq 5,46 SUPERF. CALPEST. APPARTAM. MQ 88,19 corte... mq 690,00 PIANO SOTTOTETTO (H=0,40 2,70 mt) MQ 86,55 La superficie commerciale dell intero immobile si ottiene aggiungendo alla superficie calpestabile il 100% della superficie delle pareti divisorie interne (non portanti) ed il 50% della superficie delle pareti interne portanti e perimetrali con il limite per tali superfici del 10%, computando i balconi con un coefficiente pari al 25%, la superficie calpestabile della cantina - garage computata con un coefficiente pari al 50%, la superficie calpestabile del piano sottotetto con un coefficiente pari al 40% e la superficie della corte con un coefficiente pari all 8% (nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale della superficie delle pareti interne portanti e perimetrali deve essere considerata al 100% fermo restando il limite del 10% della superficie di tutte le pareti rispetto alla superficie calpestabile). In tali condizioni la superficie commerciale dell immobile risulta pari a mq 231,21 (diconsi mq duecentotrentuno/21).

25 25 Il più probabile valore di mercato di immobili consimili nella zona, nelle condizioni rilevate e nell ipotesi che la costruzione sia avvenuta nel rispetto della normativa vigente, è stimato in Є/mq 1.300,00 (diconsi euro/mq milletrecento/00). Per cui avremo: mq 231,21 * Є/mq 1.300,00 = Є ,00 che vengono arrotondati ad Є ,00 (diconsi euro trecentomila/00). In merito alla possibilità di frazionamento dell immobile, si è accertato che non è possibile eseguirlo. Questo è il valore dell immobile nel caso in cui la sua costruzione risulti rispondente alla Normativa vigente. In caso contrario, come dichiarato dall Autorità di Polizia Comunale, lo stesso potrebbe anche essere requisito dal Comune. La presente relazione è scritta su 7 fogli per un totale di 26 pagine ed ha allegati: 1) servizio fotografico; 2) certificati catastali; 3) planimetrie catastali 1/100 ed 1/200 dell immobile; 4) pianta aggiornata dell immobile 1/200; 5) atto di pignoramento;

26 26 6) certificato notarile; 7) ispezione per dati anagrafici del 5/03/2010; 8) nota di trascriz. reg. part del 29/1/2009; 9) n. 2 interrogazioni banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del territorio; Per il verbale dei sopralluoghi, avvenuti in data 6 e 20 febbraio 2010, fare riferimento a quelli del Custode avv. Fabrizio PENNA. Tanto dovevasi riferire ad evasione dell'incarico affidatomi. Tivoli, 17 maggio 2010 Il Consulente Tecnico Ing. Vincenzo RONCI