RELAZIONE PERITALE DELL ESPERTO

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1 RELAZIONE PERITALE DELL ESPERTO G.E. Dott. G. MORLINI TRIBUNALE DI PIACENZA N. 199/2010 ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA UNICREDIT FINANCING BANK Avv. G. MARCON Contro BLANDINA VINCENZO Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 1

2 PREMESSA Nell ambito dell esecuzione immobiliare promossa da UNICREDIT SPA contro il Sig. Blandina Vincenzo, l Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dott. G. Morlini con ordinanza nominava la scrivente Arch. Alessandra Maganuco quale esperto tecnico. In data 09 marzo 2011 la scrivente si presentava all udienza e prestava giuramento. Dopodichè l Ill.mo Giudice conferiva all esperta l incarico con i quesiti sotto riportati: INCARICO Il Giudice dell Esecuzione CONFERISCE all esperto il seguente incarico: -esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospender immediatamente le operazioni e segnalar al Giudice la situazione Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 2

3 -ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza della certificazione catastale ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso ( indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale ( nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2.la sommatoria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3.la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazioni,se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato ( locazione, leasing,comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 ce), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 3

4 in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato, 4 l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente ( ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.),ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali ( precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico_artistico o diritti di prelazione il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 4

5 dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso ( es. oneri reali, obbligazioni propter rem,servitù, uso abitazione); 5- l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ( tra cui iscrizioni,pignoramenti,sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli),con indicazioni del costo per la loro cancellazione; 6 la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7 l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8 la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti,a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008 e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso. 9 la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 5

6 previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita,ovvero di altre caratteristiche da indicare 10 l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11 un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore ( formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota ( tenendo conto, altresì della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12 l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 6

7 compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13 L allegazione e redazione di piante planimetriche per i fabbricati e almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree ( delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno. 14 la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 2 OPERAZIONE PERITALE Accettato l incarico, la sottoscritta, verificata la documentazione avuta al momento del giuramento si prestava a svolgere le seguenti operazioni peritali: in data 11 maggio 2011 e 16 giugno 2011 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare della medesima Agenzia (ex Conservatoria RR.II) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e le annotazioni nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in data 16 giugno,verificava la mancata residenza dell esecutato nel comune del bene pignorato; Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 7

8 in data 05 maggio 2011 richiedeva al comune di Piacenza certificati di residenza; in data 14 luglio eseguiva il sopraluogo all interno dell immobile, verificandone le caratteristiche costruttive ed impiantistiche, di finitura, lo stato di conservazione e redigendo la documentazione fotografica; eseguiva inoltre, indagini sulla commerciabilità del bene, allo scopo di determinare il valore di mercato alla data attuale I-DENTIFICAZIONE DEL BENE COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI, VERIFICANDO ANCHE LA CORRISPONDENZA / NON CORRISPONDENZA DELLE CERTIFICAZIONI CATASTALI AI DATI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO E LE EVENTUALI REGOLARIZZAZIONI OCCORRENTI,LA SPECIFICAZIONE SE IL PIGNORAMENTO RIGUARDI LA PROPRIETA DELL INTERO BENE, QUOTA DI ESSO (INDICANDO I NOMINATIVI DEI COMPROPRIETARI) O ALTRO DIRITTO REALE (NUDA PROPRIETA, SUPERFICIE,USUFRUTTO);L INDICAZIONE DEGLI ESTREMI DELL ATTO DI PROVENIENZA E LA CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA NEL VENTENNIO ANTERIORE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO, SEGNALANDO Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 8

9 EVENTUALI ACQUISTI MORTIS CAUSA NON TRASCRITTI DESCRITTI 1.1 Identificazione del bene Trattasi di immobile posto in Comune di Caorso (Pc) frazione di Zerbio, Strada Cascina Bongiorna 11, censito al Catasto Fabbricati di Caorso Foglio 11 mappale 410 e mappale 411 (graffate ); Area coperta e scoperta di pertinenza censita al NCT come segue: FG. 11 MAPP 410 (ex )e mappale 411( ex 222 ex 90).(all.A). Il fabbricato ha le caratteristiche di un piccolo fabbricato ad uso civile abitazione composto da soggiorno e cucina al piano terra; una camera, disimpegno e bagno al piano primo, collegati tra loro da una scala interna, il tutto con annessa area cortilizia di pertinenza su cui insistono una cantina ed un ripostiglio. 1.2 Confini L unità immobiliare oggetto di pignoramento confinante nell insieme con proprietà Ongeri trabucchi o aventi causa, proprietà Madini o avente causa, proprietà Cremonesi Pietro o aventi causa, proprietà Ziliani o aventi causa. Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 9

10 1.3 Dati catastali e verifica della conformità dell intestazione e della planimetria catastale L immobile pignorato risulta censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Caorso (Pc), intestato a BLANDINA VINCENZO nato a Marsala (TP) il 09 Dicembre 1957 c.f. BNL VCN 57T09 E974K proprietario per 1/1 FOGLIO MAPPALE SUB UBICAZIONE CONSISTENZA CAT CL. RENDITA Strada Cascina 4,5 A/3 1 Euro 141,77 Bongiorna 11 L intestazione catastale dell unità immobiliare in capo al debitore esecutato è conforme alle risultanze dei pubblici registri immobiliari, ma la planimetria catastale non e corrispondente allo stato dei luoghi (il locale bagno al piano primo e stato ampliato, mentre al piano terra e stata demolita una parte di parete e recuperato il volume del sottotetto).per cui si dovra provvedere alla redazione di nuova planimetria catastale considerando un costo totale di 900,00 euro tra spese tecniche e spese vive.(all.a). 1.4 Verifica corrispondenze dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 10

11 Lo scrivente ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. 1.5 Diritto reale sottoposto a pignoramento Il pignoramento riguarda l intera piena proprietà in capo del debitore esecutato dell unità immobiliare sottoposta ad esecuzione. 1.6 Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio PROPRIETARIO: Blandina Vincenzo nato a Marsala (TP) il 09/12/1957 BENE PERSONALE Provenienze : -In forza di acquisto da Briggi Chiara con atto del Notaio Annunziata Grazia in data 1 agosto 2007 rep /4133; trascritto il 4 agosto 2007 ai nn /8430 -A Briggi Chiara (in separazione beni)in forza di acquisto da Cremonesi Pietro con atto del Notaio Sinesi Gaia in data 9 gennaio 2003 rep.13357/1152; trascritto il 16 gennaio 2003 ai nn. 770/624 -A Cremonesi Pietro per aver ristrutturato la consistenza così pervenuta: Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 11

12 1-Il mappale 222 in morte di Cremonesi Gaetano deceduto il 28 maggio 2001; denuncia di successione registrata a Piacenza al n vol.322; trascritta il 4 febbraio 2002 ai nn. 1404/1063. Eredità devoluta in forza di testamento per Notaio Sinesi Gaia registrato a Piacenza 28 giugno 2001 al n Quota caduta in successione 1/1 2-I mappali /2 in forza di donazione da Cremonesi Gaetano con atto del Notaio Bongiorno Pier Germano in data 24 settembre 1991 rep ; trascritto il 10 ottobre 1991 ai nn. 9292/7387 -A Cremonesi Gaetano i mappali 83 e 84 per la quota di 1/3 in forza di acquisto da Callegari Clementina, Desio, Bianca,Luisa, Montanari Lucilla e Silvana con atto del Notaio Fermi Pietro in data 13 gennaio 1983 rep ; trascritto il18 gennaio 1983 ai nn. 676/533 -A Cremonesi Gaetano per 20/30 e a Callegari Clementina, desio, Bianca, Luisa per 2/30 cad. e a Montanari Lucilla e Silvana per 1/30 cad. in morte di Callegari Cecilia deceduta il 12 febbraio 1981; denuncia di successione legittima registrata a Piacenza al n. 735 vol.1302; trascritta il 23 febbraio 1982 ainn.1742/1438. Quota caduta in successione: 1/1 mappali e 84 ; -A Cremonesi Gaetano il mappale 90 in forza di acquisto con atto del notaio Zappia Anna Maria in data 30 aprile 1962 Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 12

13 rep.9590/1416;registrato a Monticelli d Ongina il 15 maggio 1962 al n.763 vol.74; trascritto il 26 maggio 1962 ai nn.2961/2336 (all.b). 2 LA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE, COMPRENSIVA DELLO STATO DI CONSERVAZIONE 2.1. Descrizione dell immobile pignorato L unità immobiliare pignorata è costituita da una porzione di rustico ad uso civile abitazione di un fabbricato facente parte di un nucleo di una corte posizionata in zona agricola. L immobile è costituito da un piano terra più un primo piano con sottotetto avente accesso al numero civico11 Strada Cascina Bongiorna a Zerbio di Caorso. La struttura portante dell edificio è in muratura portante in mattoni, solai in travetti di legno mentre i serramenti esterni sono in legno con vetri termopan. La copertura è a falde inclinate in legno e copertura in coppi. Esternamente il fabbricato risulta intonacato al civile. L accesso all unità avviene da una strada comune, attraverso la porta d ingresso che è in legno e blindata. Le ante oscuranti, esterne anch esse in legno, sono verniciate colore verde. Complessivamente il grado di finitura dell edificio è buono e lo stato di conservazione anch esso buono. L immobile, composto al piano terra da un unico ambiente, presenta la sola predisposizione per gli impianti di gas e attacchi per la cucina (la Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 13

14 caldaia è mancante) e presenta anche piccolo camino in muratura. Non esistono fori per areazione comunicanti con l esterno come previsto dalla normativa vigente. Il pavimento è interamente rivestito con mattonelle in cotto tinta cotto. L altezza del piano terra è di m. 2,25 mentre il piano primo di m Una scala interna di collegamento tra i piani, sempre rivestita in cotto, conduce al piano primo composto di una camera da letto, avente le medesime finiture del locale al piano terra ed un locale bagno. Il bagno, piastrellato con mattonelle in ceramica, è dotato di vasca, bidet, wc e lavabo. Una scala in legno unisce il primo piano al sottotetto, pavimentato in parquet, dove vi è posizionato uno scaldabagno pensile elettrico per la produzione di acqua calda. L impianto elettrico è sottotraccia ed è a norma di legge. Il quadro elettrico e il salva vita sono posizionati al primo piano. L impianto di riscaldamento non è presente ed esiste solo la predisposizione con i soli attacchi per i corpi radianti. Prospicente al fabbricato ma in corpo staccato, vi e un piccolo rustico in muratura, con unica falda spiovente e copertura in coppi, destinato a cantina ed annessa area cortilizia recintata di proprieta esclusiva. Per la determinazione della superficie dell immobile in oggetto con riferimento alla planimetria catastale, è stata calcolata la superficie commerciale comprensiva dei muri esterni e per ½ quelli di confine con Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 14

15 le altre proprietà o parti comuni. In base ai criteri di misurazione sopracitati la superficie commerciale risulta pari a mq.72,5. 3-STATO DI POSSESSO DEL BENE E TITOLO DI OCCUPAZIONE L unità immobiliare sottoposta ad esecuzione è stata affittata alla Sig.ra Ballini Luana, nata a Bologna il CF.BLL LNU58P60A944B in data come da comunicazione cessione di fabbricato (all.g) ma di cui non si e riusciti a reperire il contratto; successivamente, in data la Societa Compagnia Immobiliare Venezia affitta con regolare contratto di locazione registrato alla Agenzia Entrate di Piacenza il 13/07/2011 al n.6285.(all.g1). Non è chiaro a che titolo la predetta Società abbia potuto affittare un bene di cui non è proprietaria, ma l affittuaria dichiara che il Sig.Blandina Vincenzo (proprietario esecutato) ha regolarmente delegato la Societa Compagnia Immobiliare Venezia ad eseguire tale stipula in quanto lui impossibilitato a farlo personalmente perché non reperibile fisicamente. Non avendo potuto reperire tale delega, la scrivente si riserva di attestare la regolarita di tale contratto sebbene risulti registrato Il contratto, della durata di quattro anni rinnovabili tacitamente per altri quattro, prevede un corrispettivo annuo di locazione pari a Euro 1.200,00 (clausola n.2 del contratto) senochè il conduttore di comune accordo con il locatore ha convenuto che la somma stabilita in Euro Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 15

16 10.000, 00 che andrà a sostenere per le spese di ristrutturazione, verrà detratta dai canoni di affitto (clausola n.6-11 del contratto), anche se, in forza di Denuncia di Inizio Attività edilizia del tale immobile avrebbe già dovuto essere ristrutturato.(all.c).per tale motivo, nella valutazione del valore di perizia dell immobile, si terrà conto dell occupazione ad oggi dell immobile stesso, ma si terrà anche conto che, in caso di cessione del fabbricato il nuovo proprietario non percepirà alcun canone di affitto. 4-L ATTESTAZIONE CIRCA ESISTENZE DI FORMALITA, VINCOLI, ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTANO A CARICO DELL ACQUIRENTE ( Ad es. Spese relative all anno in corso e d a quello precedente art. 63 disp. Att. C.c.), ivi compresi VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLE ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO O VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO ARTISTICO, ED IN PARTICOLARE: -domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso ed altre trascrizioni che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento; Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 16

17 -atti di asservimento urbanistici cessioni di cubatura, eventuali limiti alle edificabilita, vincoli per ragioni storico artistiche o diritti di prelazione; -il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio, certificato di stato libero o provvedimento di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; -altri pesi o limitazioni d uso (es: oneri reali, obbligazioni propter ren, servitù, uso, abitazione) 4.1 Oneri gravanti sui beni che restano a carico dell acquirente L unità immobiliare sottoposta ad esecuzione, essendo un unità abitativa indipendente, non ha spese comuni. 4.2 Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato Ad una verifica effettuata presso L Ufficio Anagrafe del comune di Piacenza, l esecutato risulta coniugato dal 1987 (all.d), mentre nell atto di compravendita stipulato presso il Notaio Dr.ssa Grazia Annunziata del 01/08/2007 Rep. n Racc l esecutato ha dichiarato di essere legalmente separato. Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 17

18 5. ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI ED ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANCELLATI DALLA PROCEDURA O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), CON INDICAZIONE DEL COSTO PER LA LORO CANCELLAZIONE 5.1. Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione Dalle visure nei PP.RR.II. è emerso la piena proprietà dell unità immobiliare gravata dalle seguenti formalità che saranno cancellate dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili all acquirente (all.b) : TRASCRIZIONI CONTRO: Pignoramento notificato dall ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 5 luglio 2010 rep.2228; trasritto il 1 ottobre 2010 ai nn /9496 a favore di Aspra Finance spa Milano). ISCRIZIONI: Ipoteca volontaria di ,00 a garanzia di mutuo fondiario di ,00, iscritta il 04 agosto 2007 ai nn /2873, a favore del Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 18

19 Unicredit Banca spa, giusta atto del Notaio Annunziata Grazia in data 1 agosto 2007 rep /4134. I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopraelencate ammontano complessivamente a 302,00 a titolo di imposte ipotecarie e bolli, esclusi gli oneri. 6. LA VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE, NONCHE DELL ESISTENZA DI DICHIARAZIONI DI AGIBILITA DELLO STESSO, PREVIA ACQUISIZIONE O AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PREVISTO DALLA NORMATIVA VIGENTE, E COSTI DELL EVENTUALE SANATORIA 6.1. Verifica della regolarità edilizia del bene e dell esistenza della dichiarazione di agibilità Dalle visure eseguite dalla sottoscritta in data 27/06/2011 presso l Ufficio Edilizia del Comune di Caorso è emerso che la costruzione del fabbricato di cui l unità immobiliare oggetto di stima fa parte, e antecedente al 1967 e successivamente modificato giusta D.I.A. presentata al Comune di Caorso in data 10 Agosto 2003, prot.1824.(all.c).dalla ricerca negli archivi comunali non risulta essere stata rilasciata nessuncertificato di abitabilità relativo all immobile. Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 19

20 La planimetria catastale non e corrispondente allo stato dei luoghi (il locale bagno e stato ampliato al piano primo, al piano terra e stata demolita una parte di parete).per cui si dovra provvedere alla redazione di nuova planimetria catastale considerando un costo totale di 900,00 euro tra spese tecniche e spese vive Verifica della classificazione del P.R.G. vigente Il fabbricato risulta classificato in PRG del Comune di Caorso in Zona agricola normale E1 (art.77).(all.d) Certificato di destinazione urbanistica La scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 co. 2 del DPR del , n.380, in quanto l area di pertinenza dell unità immobiliare pignorata ha una superficie inferiore ai mq e pertanto il suddetto Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopracitato art.30 co.2 del D.P.R. 380/ L ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA, SE RICHIESTO PER LA TIPOLOGIA DELL IMMOBILE 7.1. Attestato di certificazione energetica Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 20

21 Come si evince dalla certificazione allegata alla presente relazione peritale, l analisi effettuata dal tecnico Geom Enrica Schiavi incaricata dalla scrivente certificatore ha evidenziato come la classificazione dell unità abitativa si posizioni in classe NON DETERMINABILE, in quanto sprovvista di caldaia. Si allega attestato di certificazione energetica.(all.f). 8. LA VERIFICA DELLA CONFORMITA DEGLI IMPIANTI, OVE ESISTENTI,AL SERVIZIO DELL IMMOBILE, AI SENSI DEL D.M. SVILUPPO ECONOMICO N. 37/2008, E L ESISTENZA DEI RELATIVI CERTIFICATI E LIBRETTI D USO 8.1. Per quanto riguarda la conformità degli impianti al servizio degli immobili Per quanto riguarda l impianto elettrico è a norma di legge ed è realizzato sottotraccia, l impianto termico, invece, non è a norma di legge, ed è composto da uno scaldabagno pensile collocata all interno dell immobile per la produzione dell acqua calda, mentre per il riscaldamento è stato posizionato un bombolone di gas gpl all esterno dell immobile senza collegamento con l interno dell immobile. Non sono presenti ne elementi radianti ne caldaia. Gli affittuari non hanno Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 21

22 fornito nessun tipo di dichiarazione di conformità perché sprovvisti. 9. LA VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO O DEI SINGOLI LOTTI, EVENTUALMENTE PREVIA FRAZIONAMENTO DA ESEGUIRE A CURA DELLO STESSO ESTIMATORE, CHE SI PROPONGONO DI IDENTIFICARE PER LA VENDITA, ANCHE EVENTUALMENTE INDICANDO UN ABBATTIMENTO FORFETTARIO DI CIRCA IL20% RISPETTO AL VALORE VENALE DEL BENE, IN RAGIONE DELLA DIFFERENZA TRA ONERI TRIBUTARI CALCOLATI SUL PREZZO PIENO ANZICHE SUI VALORI CATASTALI, DELL ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI OCCULTI, DELLA NATURA ESECUTIVA E NON CONTRATTUALE DELLA VENDITA OVVERO DI ALTRE CARATTERISTICHE DA INDICARE 9.1 Valutazione estimativa del lotto L immobile sottoposto a esecuzione, costituendo un unica unità immobiliare, dovrà essere alienato nel seguente unico lotto: Piena proprietà di un piccolo fabbricato ad uso civile abitazione- con annessa area cortilizia di pertinenza su cui insistono una cantina ed un ripostiglio composto da soggiorno e cucina al piano terra, una camera, disimpegno e bagno al piano primo avente accesso indipendente ed ubicato in Località Zerbio di Corso, Strada Cascina Bongiorna n. 11,censita al Catasto Fabbricati del Comune di Caorso con i seguenti dati Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 22

23 catastali:fg.11 mapp. 410 e 411 (graffate), cat. A/3, cl. 1, vani 4,5, rendita Euro 141,77. La valutazione dell immobile verrà abbattuta del 20% e terra conto: _ della destinazione ad abitazione _della consistenza commerciale _ dell ubicazione dell immobile _dello stato di conservazione -del degrado di finitura dell immobile - dell immobile dato in locazione e del tipo di contratto; A quanto sopra, la scrivente attribuisce al bene in oggetto il seguente valore di stima : abitazione indipendente su due livelli a corpo ,00 a dedurre abbattimento forfettario del 20% ,00 a dedurre per immobile affittato 5% 4.500,00 a dedurre spese per nuova scheda catastale 900,00 totale valore di stima ,00 ( euro SESSANTASEIMILASEICENTO,00 ) Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 23

24 10. INDICAZIONE SE IL TRASFERIMENTO DELL IMMOBILE PIGNORATO AL COMPRATORE, COMPORTI O MENO IL PAGAMENTO DELL IVA DA PARTE DELL AGGIUDICATARIO, TRATTANDOSI DI BENE STRUMENTALE ALL ESERCIZIO DELL ATTIVITA COMPIUTA DALL ESECUTATO Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore. Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell IVA in quanto l unità immobiliare sottoposta ad esecuzione non costituisce bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato. 11. UN MOTIVATO PARERE, NEL CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA SULLA POSSIBILITA DI COMODA DIVISIBILITA DELLA QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE (FORMANDO, IN TAL CASO, IPOTESI DI DIVISIONE IN NATURA O CON CONGUAGLIO), OVVERO SULLA ALIENAZIONE SEPARATA DELLA QUOTA STESSA CON VALUTAZIONE COMMERCIALE DELLA SOLA QUOTA ( TENENDO CONTO, ALTERSI, DELLA MAGGIORE DIFFICOLTA DI VENDITA DELLE QUOTE INDIVISE), OVVERO SULLA NECESSITA DI ALIENARE L INTERO BENE 11.1 Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 24

25 Nel caso di cui trattasi, l esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l intera piena proprietà dell immobile pignorato in capo ai debitore esecutato, pertanto il parere non è necessario. 12. L INDICAZIONE DELL EVENTUALE OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE, PER RIPRISTINARE LA FUNZIONALITA COMPROMESSA OVVERO PER EVITARE UNA COMPROMISSIONE DELLA FUNZIONALITA STESSA, ED IL COSTO DEI LAVORI 12.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei relativi costi. Nel corso del sopraluogo eseguito nell immobile oggetto di stima non si sono riscontrati i difetti tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della funzionalità se non la mancanza di caldaia come citato precedentemente. 13. ALLEGAZIONE O REDAZIONE DI PIANTE PLANIMETRICHE PER I FABBRICATI E DI ALMENO 4 FOTOGRAFIE DEI MANUFATTI E DELLE AREE (DELLE QUALI ALMENO 2 SCATTI DELL ESTERNO E 2 SCATTI DELL INTERNO Allegazione della planimetria e delle fotografie dell immobile pignorato. La scrivente ha allegato alla presente relazione peritale la planimetria catastale dell immobile pignorato.( all. A). Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 25

26 Sono state altresì allegate fotografie sia degli interni che degli esterni (all.h). 14. La predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. La scrivente ha allegato alla presente relazione peritale n.2 cd-rom contenenti un file denominato perizia-blandina.pdf e relativo file con documentazione fotografica (all.i). Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza, il In fede ALLEGATI: A)Documentazione Catastale B)Documentazione Ipotecaria C)Licenza Edilizia ed Agibilità D)Stralcio di PRG E)Certificato di Residenza/stato di famiglia F) Certificazione Energetica G) Comunicazione di cessione fabbricato/contratto di affitto H) Documentazione fotografica I) N.2 CD_ROM Esperto: Arch. Alessandra Maganuco Via Daveri PIACENZA 26