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3 Società About us Storia History Attività Operations Punti di forza Our strengths Relazioni Relationships Azionariato Shareholders Persone People Fondi Funds

4 Beni Stabili Gestioni è leader riconosciuto per una gestione efficiente e trasparente dei fondi immobiliari, nei confronti dei sottoscrittori e del mercato. Beni Stabili Gestioni is the recognised market leader for efficient and transparent real estate fund management for both reserved and listed funds. 2

5 Beni Stabili Gestioni è la Società di Gestione del Risparmio partecipata dal Gruppo Beni Stabili, operatore leader in Italia nel settore immobiliare, dedicata alla strutturazione, collocamento e gestione di fondi immobiliari chiusi. Tra le prime SGR operative in Italia, BSG gestisce attualmente undici fondi di investimento immobiliare, a dismissione, a reddito e a sviluppo, per un portafoglio complessivo pari a 1,7 miliardi di Euro, con diverse strategie di investimento: fondi retail, fondi riservati ordinari, fondi speculativi, fondi a sviluppo e fondi etici. società about us Beni Stabili Gestioni is the fund management arm of the Beni Stabili Group, Italy s leading real estate operator, specialising in the structuring, placement and management of closed-end real estate investment funds. One of Italy s first ever real estate fund management companies, BSG currently manages eleven investment funds, income producing, development and trading, for a total portfolio of 1.7 billion. Each fund has its own investment strategy: listed funds, ordinary reserved funds, speculative funds, development funds and ethic funds. 3

6 storia history Beni Stabili Gestioni è stata fondata nel 1998, allora Immobiliare Italia Gestioni SGR, e nel 1999, contestualmente all acquisizione da parte del Gruppo Beni Stabili, ha lanciato il suo primo fondo: Securfondo, secondo fondo a essere collocato in Italia sul mercato regolamentato. Nel 2002 muta la propria denominazione nell attuale. Gli anni successivi registrano una crescita costante per la SGR con il lancio di due fondi retail e un fondo istituzionale. Nuove figure professionali e l integrazione, nel 2007, del Gruppo Beni Stabili con il Gruppo Foncière des Régions, gruppo paneuropeo con un patrimonio immobiliare di circa 14 miliardi di Euro, conferiscono nuova vitalità alla struttura. Nel 2007 avvengono il lancio di tre nuovi fondi istituzionali e la creazione di una Business Unit dedicata alla strutturazione e gestione di fondi speculativi, con il collocamento di H1. Il trend di crescita è confermato anche nel 2008 con il collocamento di altri due fondi riservati e, nel 2009, l attività è estesa ai fondi etici con il collocamento di Veneto Casa, fondo dedicato all housing sociale. Nel 2010 viene avviata la nuova attività di sviluppo con la creazione di due Business Unit Fondi Ordinari e Fondi a Sviluppo e Speculativi e il collocamento del fondo HB che prevede la costruzione di appartamenti e ville. Beni Stabili Gestioni was established in 1998 as Immobiliare Italia Gestioni SGR and in 1999, with its acquisition by the Beni Stabili Group, launched its first fund: Securfondo, the second fund in Italy to be listed on a regulated market. The Company s name was changed in 2002 to Beni Stabili Gestioni. BSG s constant growth in the following years was driven by the launch of two new retail funds and one institutional fund. The recruitment of new professionals and the merger, in 2007, of the Beni Stabili Group with the pan-european Foncière des Régions Group, with total estimated assets of approximately 14 billion, further strengthen the company. Three new institutional funds were launched in 2007 and a Business Unit for the structuring and management of speculative funds was created for the placement of H1 Fund. The Company s growth trend continued in 2008, with the placement of two more reserved funds and, in 2009, the company expanded its operations with the placement of Veneto Casa Ethic Fund, dedicated to social housing. Further in 2010, a new development activity is started with the introduction of two Business Unit, Ordinary Funds and Development and Speculative Funds and the placement of the HB Fund for the construction of 1,200 apartments and villas Immobiliare Italia Gestioni S.p.A. - SGR Securfondo IIG acquistata da Beni Stabili S.p.A. IIG acquired by Beni Stabili S.p.A. HG diviene BSG HG becomes BSG Immobilium 2001 Invest Real Security Italian Real Estate Fund Ampliamento team professionale Integration professional team Melograno, Vesta, H1 Integrazione con Foncière des Régions Integration with Foncière des Régions Crono Securis Veneto Casa HB Development and Speculative Funds Business Unit Speculative Funds Business Unit Ordinary Funds Business Unit 4

7 attività operations Beni Stabili Gestioni gestisce complessivamente undici fondi tra i quali tre fondi retail (Securfondo, Immobilium 2001 e Invest Real Security) e otto riservati agli Investitori Istituzionali (Beni Stabili Italian Real Estate Fund, Vesta, Melograno, H1, Crono, Securis,Veneto Casa e HB). Conciliando la trasparenza propria della finanza con la sicurezza e la solidità nel tempo proprie del settore immobiliare, Beni Stabili Gestioni segue con massima professionalità tutte le fasi di selezione e costruzione dei portafogli, occupandosi nel dettaglio di: creare un portafoglio caratterizzato dalla migliore combinazione di redditività e potenziale di rivalutazione; suddividere il rischio su più immobili di diversa tipologia (uffici, commerciale, industriale); ripartire gli investimenti con buona diffusione territoriale; garantire all investitore una gestione professionale degli immobili, liberandolo al tempo stesso dalle incombenze amministrative e fiscali connesse alla gestione diretta dell investimento immobiliare; garantire l accesso agevolato alla leva finanziaria a tassi competitivi. Beni Stabili Gestioni has a total of eleven funds under management including three listed funds (Securfondo, Immobilium 2001 and Invest Real Security) and eight funds reserved to institutional funds (Beni Stabili Italian Real Estate Fund, Vesta, Melograno, H1, Crono, Securis, Veneto Casa and HB). Combining the transparency of finance with the long-term security and solidity of the property sector, Beni Stabili Gestioni is engaged in all phases of highly professional portfolio selection and construction entailing: the creation of a portfolio with the best combination of cash flow generation and revaluation potential; risk-spreading across different asset classes (offices, retail and industrial); a first-rate geographical allocation of properties; providing investors with professional property management services, whilst relieving them of all the time-consuming administrative and fiscal fulfilments required by current regulations directly connected with the management of real estate investments; easy access to financial leverage at competitive rates. 5

8 Beni Stabili Gestioni opera in una prospettiva strategica di lungo periodo e offre ai propri clienti un servizio di gestione in fondi immobiliari ai massimi livelli disponibili sul mercato, soprattutto grazie a: un team interdisciplinare di oltre 30 figure professionali per offrire una struttura interna integrata e completa; importanti contatti commerciali, elemento di successo nella realizzazione del piano strategico dei fondi; la mancanza di conflitti di interesse, che permette a Beni Stabili Gestioni di ottenere le migliori condizioni sul mercato; l appartenenza al Gruppo Beni Stabili dotato di una forte expertise tecnica in qualità di principale operatore immobiliare quotato in Italia. punti di forza our strengths Beni Stabili Gestioni takes a long-term, forward-looking strategic view of fund management and provides its clients real estate fund management services of the highest calibre as a result of its: multi-disciplinary team of over 30 professionals to provide an integrated full-spectrum in-house structure; prime business contacts, the key to successfully implementing the funds strategic plans; lack of conflicts of interest enabling Beni Stabili Gestioni to obtain the best conditions available on the market; being part of the Beni Stabili Group with its strong technical expertise, as Italy s leading listed property operator. 6

9 relazioni relationships Pubblico Public Fondi pensione Pension funds Fondi sovrani Sovereign funds Assicurazioni Insurance companies Beni Stabili Gestioni ha instaurato rapporti consolidati con primarie banche d investimento ed è una tra le principali SGR in grado di attrarre prestigiosi investitori istituzionali esteri come sottoscrittori in fondi immobiliari italiani. Questo punto di forza, costruito e consolidato negli anni, insieme all indubbia capacità di gestione dei patrimoni immobiliari, alla visione strategica delle esigenze del mercato e alla competenza del management di livello internazionale, rendono la struttura una scelta valida per rispondere, in modo attivo ed efficiente, ai bisogni degli investitori. Lo stile esperto e dinamico di selezione e gestione degli investimenti è, infine, supportato da criteri finanziari appropriati e software di gestione ai massimi livelli di completezza e raffinata capacità di analisi con variazioni anche minime. Beni Stabili Gestioni has well-established relationships with prime investment banks and is one of the country s premier fund management companies, capable of attracting major international investors as subscribers to Italian real estate funds. This strength, established and consolidated over the years, combined with the Company s undisputed expertise in managing real estate funds, with its long-term strategic view of the market and the international expertise of its managers, make the Company the ideal choice for investors requiring an active and efficient response to their needs. The expertise and dynamism in the selection and management of investments is supported by tailored financial criteria and a full range of management applications capable of analyzing even the smallest of changes. OICR UCITS Enti di previdenza Social security institutions Casse previdenziali Retirement funds Fondazioni bancarie Bank foundations Enti locali Local authorities Istituti finanziari Financial institutions I target di investitori Target investors 7 High net worth individuals SIM Brokerage houses

10 azionariato shareholders Beni Stabili 75% L azionariato di BSG vede la presenza rilevante del Gruppo Beni Stabili, il che conferisce solidità, esperienza e professionalità alla gestione, e di partner qualificati che portano collegialità e trasparenza nella stessa. Beni Stabili, in qualità di primo azionista, è leader in Italia nel settore immobiliare e parte del più vasto gruppo paneuropeo Foncière des Régions che detiene il controllo a fianco di importanti istituzioni finanziarie e investitori istituzionali italiani ed europei. Banca Finnat 15% Iccrea Holding 10% BSG is majority owned by the Beni Stabili Group, thus assuring solid, experienced and professional fund management services, together with expert partners ensuring a collaborative and transparent approach. The main shareholder, Beni Stabili, is a leader in the Italian property sector and part of the larger pan-european Foncière des Régions Group. Its other shareholders include major Italian and European financial institutions and institutional investors. 8

11 persone people Tutta la struttura, dai vertici ai singoli attori nelle unità di business, rappresenta oggi l insieme, compatto e ottimale, delle migliori esperienze professionali nel Real Estate e nel segmento della strutturazione, collocamento e gestione di fondi immobiliari. Un insieme di persone con profili diversi e integrati, qualificati e competenti dove la passione per il prodotto d investimento, e il sottostante elemento immobiliare, si congiunge con la propensione per la trasparenza e la correttezza, la ricerca della creazione di valore per gli investitori e l innovatività nel pensare a nuovi prodotti adeguati alle esigenze e alla società. All personnel, from senior management to business unit staff, play an active role in the property sector s most compact, experienced team of professionals for the structuring, placement and management of real estate funds. An integrated group of people with diverse backgrounds and skills, all sharing a passion for investment products and real estate, combined with a desire for transparency and correctness, a commitment to create value for investors and an innovative approach to developing new 'products' tailored to the needs of investors and society. Development and Speculative Funds Business Unit Chief Executive Officer Legal Finance Ordinary Funds Business Unit Risk Management Technical Services and Evaluations Funds Development 9

12 fondi funds 10

13 Anno di collocamento Year of offering Scadenza Maturity Valore sottoscrizione Fund commitments Euro mn Portafoglio gestito Asset under management Euro mn* Tipologia immobili Asset allocation Fondi Quotati/Retail Funds Securfondo ,0 150,1 uffici, commerciale, logistica, hotel offices, retail, logistics, hotels Immobilium ,0 108,2 uffici, logistica offices, logistics IRS ,0 159,4 uffici, commerciale offices, retail Fondi Riservati/Reserved Funds IREF ,0 410,2 uffici, commerciale, logistica offices, retail, logistics Melograno ,0 50,0 mista mixed Vesta ,5 174,1 residenziale residential Crono ,0** 69,0 mista mixed Securis Real Estate ,4** 160,9 mista mixed Veneto Casa*** ,5** 0,0 social housing Fondi Riservati Speculativi Reserved Speculative Funds H ,8** 141,0 hotels HB ,4 residenziale residential Totale Total 1.214, ,3 * Valutazioni al 31 dicembre 2010 Valuations as of 31 December 2010 ** Sono previste riaperture successive Additional re-openings are foreseen *** La fase di richiamo dei singoli sottoscrittori è in corso The capital draw-down process is currently underway 11

14 Fondi Quotati Retail Funds Securfondo Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Scadenza Maturity 2014 Euro 150 mn Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Numero delle Quote Number of Quotas Collocamento Placement 6 settembre - 26 novembre September - 26 November 1999 Rendimento Minimo Obiettivo Minimum Target Returns Commissione di Gestione Management Fee Commissione di Rendimento Performance Fee Stima Portafoglio immobiliare al Estimated Real Estate Portfolio as at ,5 % annuo p.y. 1,6 % sul valore complessivo netto del Fondo On NAV 20 % sopra il rendimento minimo obiettivo Above target return Euro 150,05 mn Alberghi 3% Hotels Logistica 7% Logistics Uffici 60% Offices Altro 52% Other Torino 11% Turin Milano 25% Milan Commerciale 30% Retail Roma 7% Rome Napoli 9% Naples 12

15 Fondi Quotati Retail Funds Immobilium 2001 Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Scadenza Maturity 2017 Euro 130 mn Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Numero delle Quote Number of Quotas Collocamento Placement 3 dicembre giugno December June 2002 Rendimento Minimo Obiettivo Minimum Target Returns Commissione di Gestione Management Fee Commissione di Rendimento Performance Fee Stima Portafoglio Immobiliare al Estimated Real Estate Portfolio as at % annuo p.y. 1,6 % sul valore complessivo netto del Fondo On NAV 20 % sopra il rendimento minimo obiettivo Above target return Euro 108,20 mn Logistica 36% Logistics Roma 22% Rome Altro 30% Other Uffici 64% Offices Padova 9% Padua Milano 24% Milan Bologna 15% Bologna 13

16 Fondi Quotati Retail Funds Invest Real Security Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Scadenza Maturity 2013 Euro 141 mn Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Numero delle Quote Number of Quotas Collocamento Placement 12 luglio - 15 settembre July - 15 September 2003 Rendimento Minimo Obiettivo Minimum Target Returns Commissione di Gestione Management Fee Commissione di Rendimento Performance Fee Stima Portafoglio Immobiliare al Estimated Real Estate Portfolio as at % annuo p.y. 1,8 % sul valore complessivo netto del Fondo On NAV 20 % sopra il rendimento minimo obiettivo Above target return Euro 159,40 mn Logistica 5% Logistics Uffici 46% Offices Commerciale 49% Retail Altro 33% Other Bologna 21% Bologna Milano 33% Milan Torino 13% Turin 14

17 Fondi Riservati Reserved Funds Italian Real Estate Fund Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments* Scadenza Maturity 2012 Euro 235 mn Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Rendimento Obiettivo Target Return Politiche di Investimento Investment Criteria Investitori Investors Tipologia Type 11,5 % annuo p.y. Uffici, centri commerciali, logistica Offices, shopping centres, logistics Principali investitori istituzionali italiani e stranieri Prime Italian and foreign institutional investors Blind pool * Scaduto periodo di richiamo degli impegni, sono stati sottoscritti Euro 178 mn Recall period of committments expired, 178 mn have been subscribed Logistica 16% Logistics Altro 16% Other Uffici 84% Offices Milano 50% Milan Roma 34% Rome 15

18 Fondi Riservati Reserved Funds Vesta Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Scadenza Maturity 2012 Euro 123,5 mn Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Rendimento Obiettivo Target Return Politiche di Investimento Investment Criteria Investitori Investors Tipologia Type 8 % annuo p.y. Residenziale e immobili convertibili a tale uso Residential assets or assets which can be converted into residential Principali investitori istituzionali italiani e stranieri Prime Italian and foreign institutional investors Fondo ad apporto Seed fund Uffici e commerciale 20% Offices and Retail Residenziale 80% Residential Altro 27% Other Bologna 13% Bologna Milano 36% Milan Roma 24% Rome 16

19 Fondi Riservati Reserved Funds Melograno Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Scadenza Maturity 2027 Euro 51 mn Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Rendimento Obiettivo Target Return Politiche di Investimento Investment Criteria Investitori Investors Tipologia Type 7 % annuo p.y. Misto Mixed Principali investitori istituzionali italiani Prime Italian and foreign institutional investors Fondo ad apporto Seed fund Uffici 100% Offices Roma 100% Rome 17

20 Fondi Riservati Reserved Funds Crono Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Scadenza Maturity 2037 Euro 80 mn* Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Rendimento Obiettivo Target Return Politiche di Investimento Investment Criteria Investitori Investors Tipologia Type 7 % annuo p.y. Misto Mixed Principali investitori istituzionali italiani Italian institutional investors Possibilità di apporti in natura e in denaro Seed assets and equity commitments * Sono previste riaperture successive Additional re-openings are foreseen Uffici 100% Offices Milano 27% Milan Roma 73% Rome 18

21 Fondi Riservati Reserved Funds Securis Real Estate Fund Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Portafoglio immobiliare Real Estate Portfolio Scadenza Maturity 2038 Valore iniziale nominale delle quote Initial Nominal Value of Quotas Politiche di Investimento Investment Criteria Investitori Investors Tipologia Type Euro 143,6 mn* 230 immobili Assets Euro Valorizzazione e graduale dismissione Value-creation and subsequent sale Agrileasing SpA; BCC Alta Brianza Financial institutions Fondo ad apporto Seed fund * Sono previste riaperture successive Additional re-openings are foreseen Altro 14% Other RSA 12% Elderly care facilities Centro 15% Centre Sud 2% South Uffici 10% Offices Commerciale 11% Retail Industriale 53% Industrial Nord 83% North 19

22 Fondi Riservati Etici Ethic Reserved Funds Veneto Casa Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Euro 17,5 mn* Portafoglio immobiliare Real Estate Portfolio Sono in corso di analisi i primi investimenti Detailed analysis on potential investiments underway Scadenza Maturity 2035 Valore Iniziale Nominale delle Quote Initial Nominal Value of Quotas Politiche di Investimento Investment Criteria Investitori Investors Tipologia Type Euro Acquisizione (o apporto) di aree da sviluppare o edifici esistenti per la locazione calmierata Acquisition (or contribution) of areas to be developed or existing buildings for letting at constrained values Fondazione Cariparo, Fondazione di Venezia, Regione Veneto, Intesa SanPaolo SpA Local entities and bank foundations Fondo etico di housing sociale Ethic fund * Sono previste riaperture successive Additional re-openings are foreseen 20

23 Fondi Riservati speculativi Speculative Reserved Funds H 1 Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Euro 42 mn* Scadenza Maturity 2020 Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Numero delle Quote Number of Quotas n.d. n.a. Rendimento Obiettivo Target Return n.d. n.a. Politiche di Investimento Investment Criteria Hotel, RSA, Hotels, elderly care facilities Investitori Investors Investitori istituzionali italiani Italian institutional investors Tipologia Type Possibilità di apporti in natura e in denaro Seed assets and equity commitments * Sono previste riaperture successive/ Additional re-openings are foreseen Alberghi 100% Hotels Sud e isole 14% South and islands Centro 26% Centre Nord 60% North 21

24 Fondi Riservati speculativi Speculative Reserved Funds HB Caratteristiche principali Main Characteristics Valore Iniziale del Fondo Commitments Euro 24 mn* Scadenza Maturity 2022 Valore Nominale delle Quote Nominal Value of Quotas Euro Numero delle Quote Number of Quotas n.d. n.a. Rendimento Obiettivo Target Return n.d. n.a. Politiche di Investimento Investment Criteria Residenziale Residential Investitori Investors Investitori istituzionali italiani Italian institutional investors Tipologia Type Possibilità di apporti in natura e in denaro Seed assets and equity commitments * Sono previste riaperture successive/ Additional re-openings are foreseen Residenziale 100% Residential Centro 100% Centre 22

25 Caratteristiche dei Fondi Immobiliari I Fondi Immobiliari: Definizione I fondi comuni di investimento immobiliare sono strumenti collettivi di investimento costituiti da un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito da una società di gestione del risparmio (SGR), in cui il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti a scadenze predefinite. Il patrimonio del fondo immobiliare può essere costituito con le seguenti modalità: mediante la raccolta presso i sottoscrittori di denaro successivamente utilizzato dalla SGR per l acquisizione di immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (fondo blind pool); mediante conferimento diretto, da parte dei sottoscrittori, di immobili, di diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (fondo cd. ad apporto ). Il fondo può essere sottoscritto da: investitori non specializzati (cd. fondi retail, generalmente quotati in borsa); investitori specializzati, fondi pensione, fondi di private equity, investitori qualificati etc. (cd. fondi riservati di tipo speculativo o non speculativo). I Fondi Immobiliari: Tipologie Si possono identificare tre tipologie di fondi immobiliari: il fondo blind pool il fondo ad apporto il fondo misto Nel fondo blind pool il patrimonio immobiliare è costituito inizialmente da liquidità che viene investita in beni immobili solo in un secondo momento. Nel fondo ad apporto il patrimonio del fondo è fin dall origine costituito prevalentemente da beni immobili. Le quote di questa tipologia di fondo possono poi essere oggetto di negoziazione tra apportanti e investitori terzi. Il fondo misto sintetizza le caratteristiche salienti delle prime due tipologie di fondi. I Fondi Immobiliari: Vantaggi Il fondo immobiliare è uno strumento finanziario efficiente, infatti: sviluppa l attività d investimento taylorizzando il prodotto/fondo alle specifiche esigenze degli investitori definendo a priori caratteristiche e modalità di investimento; favorisce l accesso al mercato immobiliare degli investitori privati e istituzionali, italiani ed esteri; facilita il ricorso all indebitamento in virtù della tipologia d investimento che presenta generalmente livelli di rischio bassi. Il regolamento della Banca d Italia prevede la possibilità di far ricorso alla leva finanziaria in misura del 60% (oltre il 60% per i c.d. fondi immobiliari speculativi) consentendo di massimizzare l IRR per gli investitori; è caratterizzato da un regime fiscale favorevole, come meglio precisato successivamente. Anche alla luce delle recenti modifiche normative l investimento in fondi immobiliari gode di un regime fiscale particolarmente competitivo rispetto a tipologie d investimento similari. I fondi comuni di investimento immobiliare hanno una durata massima di cinquanta anni. 23

26 Characteristics of Real Estate Funds Real Estate Funds: Definition Real estate mutual funds are collective investment instruments, consisting of separate assets, subdivided into units held by multiple investors and managed by a fund management company which redeems the units in accordance with a predefined maturity schedule. Real estate funds obtain assets in the following ways: through cash contributed by subscribers, which is then used to finance the fund management company s acquisition of properties, property rights and interests in property companies (so-called blind pool funds ); through direct contribution by subscribers of properties, property rights and interests in property companies (socalled "seed funds ). Funds may be subscribed by: non-professional investors (so-called retail funds, normally listed); professional investors, pension funds, private equity funds, qualified investors, etc. (so called speculative funds and reserved funds ). Real Estate Funds: Types There are three types of real estate fund: blind pool funds seed funds mixed funds A blind pool fund's property assets initially consist of cash, which is only later invested in properties. A seed fund's assets predominantly consist of properties from its inception. Units in these funds may be sold by the original contributors to third-party investors. Mixed funds combine the main characteristics of the first two types of fund. Real Estate Funds: Advantages Real estate funds are efficient investment instruments that: tailor their investments to the specific requirements of investors by establishing the characteristics of the portfolio and methods of investment in advance; facilitate Italian and other private and institutional investors' access to property markets; facilitate debt financing due to the generally low-risk nature of their investments. Bank of Italy regulations permit maximum financial leverage of 60% (leverage of 60% may only be exceeded by speculative funds) thus enabling investors to maximize their IRR; are typically subject to a favourable tax regime. Notwithstanding the recent changes to tax rules, the taxation of real estate funds remains particularly attractive, compared to other types of similar investments. The maximum duration of real estate investment funds is fifty years. 24

27 ergoncomunicazione

28 Beni Stabili Gestioni S.p.A. - SGR Uffici di Roma via Piemonte 38 tel fax Uffici di Milano via Dante 7 tel fax

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