LA CONTRATTUALISTICA TRA RETAILER E CENTRI COMMERCIALI ALL ESTERO focus UK, Francia, Spagna e Germania. Inquadramento delle tematiche

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1 LA CONTRATTUALISTICA TRA RETAILER E CENTRI COMMERCIALI ALL ESTERO focus UK, Francia, Spagna e Germania Inquadramento delle tematiche Milano, 29 gennaio 2015

2 Lo Studio Crowe Horwath - Studio Associato Servizi Professionali Integrati è tra i principali studi professionali del panorama italiano nel campo della consulenza fiscale e legale alle imprese. Con oltre 160 professionisti e sedi a Milano, Roma, Torino e Venezia, lo Studio offre consulenza professionale di elevato livello, integrando esperienze diversificate con specializzazioni di settore, nelle seguenti aree di attività: M&A, Bancario e Finanziario, Ristrutturazioni Fiscalità d impresa Cross-Border Tax IVA e Dogane Transfer Pricing Contenzioso Tributario Fiscalità delle Imprese Assicurative e Finanziarie Societario, Diritto di Impresa, Contenzioso Lo Studio è member firm di Crowe Horwath International - Network internazionale fra i global top 10 - e partner privilegiato di F2A FIS ANTEX, attivo nella fornitura di servizi di outsourcing in ambito Finance & Administration e Human Resources. Governance, Compliance, Diritto Assicurativo e Servizi Finanziari Diritto Amministrativo e Energia Diritto e Consulenza del Lavoro Diritto della Previdenza, dell Assistenza e del Welfare. 2

3 Crowe Horwath nel mondo L importanza del network Crowe Horwath International è uno dei 10 maggiori network internazionali di consulenza globale, secondo il ranking dell International Accounting Bulletin - IAB. Il network è presente in tutti i principali Paesi con una rete di Firm indipendenti, che si caratterizzano ovunque per l elevata qualità dei servizi offerti. Alla matrice comune di alta qualità del servizio si affianca, a livello locale, una specifica e riconosciuta competenza nelle singole aree di attività. Queste caratteristiche hanno permesso a Crowe Horwath di consolidare la propria reputazione a livello internazionale e di affermarsi tra i leader mondiali nel mercato dei servizi professionali alle imprese. Crowe Horwath - Studio Associato Servizi Professionali Integrati è presente in Italia con un offerta integrata nell ambito della consulenza fiscale e legale alle imprese, organizzata per aree di specializzazione. I numeri del network 167 Firm 650 uffici 109 Paesi oltre professionisti e consulenti in ogni parte del mondo. 3

4 La situazione dei centri commerciali oggi e sviluppi futuri Alcuni dati * 123 mil. mq complessivamente occupati da centri commerciali in Europa, con una media di 425 mq. per 000 abitanti in alcuni Paesi europei lo spazio medio occupato dai centri commerciali arriva a 800 mq per 000 abitanti (i.e. Tallin, Riga, Stoccolma); in altri Paesi lo spazio occupato è sotto la media europea (i.e. Milano, Stuttgart, Parigi, Colonia) in alcuni paesi i mq occupati da centri commerciali sono nettamente inferiori rispetto ad altri a causa di preferenze storiche culturali per altri format di vendita (i.e. alcune città tedesche) o per difficoltà di ottenere autorizzazioni amministrative (i.e. Bruxelles, Milano) i Paesi con la maggiore percentuale di centri commerciali sono: Gran Bretagna, Spagna, Francia e Germania Londra, Amburgo, Manchester, Birmingham e Istanbul le città con maggiori prospettive di crescita futura * Informazioni tratte dalla European Retail Guide Shopping Centres

5 Interessi coinvolti nella contrattazione tra retailer e centri commerciali (1/2) Gli interessi del retailer : durata adeguata al proprio progetto imprenditoriale e schema di business way-out che assicurino una certa flessibilità in uscita; limitazione delle way-out discrezionali in capo al locatore canone di locazione commisurato, almeno in parte, al proprio fatturato canoni agevolati, incentivati e/o ridotti nelle fasi di start up o in contesti di elevato vacancy rate nel centro commerciale limiti agli oneri accessori al canone (i.e. key money; spese comuni, assicurazione) limitazione concorrenza di altri conduttori competitors nello stesso centro commerciale no imposizioni da parte del locatore in tema di limiti alla commercializzazione di determinati prodotti nel centro commerciale o alla facoltà di aprire negozi per la stessa merceologia nei pressi del centro commerciale 5

6 Interessi coinvolti nella contrattazione tra retailer e centri commerciali (2/2) Gli interessi del locatore-centro commerciale : durata tendenzialmente prolungata scarsa flessibilità in uscita per i conduttori, anche e soprattutto in presenza di ipotesi di uscita in blocco dei retailer dal centro commerciale way-out in caso di inadempimento da parte del conduttore canone di locazione predeterminato/predeterminabile, attualizzato ed indicizzato, da pagarsi in anticipo oneri accessori al canone (i.e. key money; deposito/fideiussione; spese comuni, assicurazione) numero elevato di retailer presenti nel centro, anche a rischio di creare possibili difficoltà ai retailer a causa di un elevata concorrenza tra prodotti limitazioni imposte ai retailer alla facoltà di aprire nuovi punti vendita nei pressi del centro commerciale, alla possibilità di vendere determinati prodotti/marchi, alla possibilità di commercializzare mediante vendita on-line 6

7 Issues rilevanti in Italia criticità dello strumento utilizzato (cenni) LOCAZIONE COMMERCIALE AFFITTO DI RAMO D AZIENDA STANDARD NON STANDARD standardizzazione delle principali clausole definizione di una disciplina rigorosa tutela (apparentemente) forte del conduttore autonomia privata assenza di disciplina standard a tutela del conduttore (NO: durata minima prefissata; way-out unilaterali; indennità per perdita di avviamento) negoziazione tra le parti caso per caso: ha la meglio la parte contrattualmente più forte LA SCELTA ALL ESTERO LA SCELTA ITALIANA 7

8 Issues rilevanti all estero? un caso concreto Nel 2013, un colosso del retailer ha contestato ai gestori che i centri commerciali UK sono condotti in modo inefficiente In particolare, si è denunciato: durata media dei contratti di locazione troppo lunga assenza di adeguate way-out, soprattutto alla luce di un vacancy rate molto alto (15% in media) carenza di meccanismi di riduzione del canone se il vacancy rate rimane invariato/aumenta ovvero se altri operatori rilevanti abbandonano il centro commerciale problema dei pop-up stores In UK si sta chiedendo: minore durata dei contratti, maggiore flessibilità in uscita canoni meno onerosi maggiore regolamentazione della concorrenza tra prodotti all interno dei centri commerciali. 8

9 Inquadramento delle tematiche rilevanti Le principali tematiche risultano essere: Durata dei contratti e possibilità di way-out unilaterali Canone ed oneri accessori Concorrenza Verrà fornita, dunque, una panoramica su come tali tematiche sono affrontate nei Paesi europei che hanno più centri commerciali: Francia UK Spagna Germania 9

10 Francia cenni Ca. 60 centri commerciali tra le principali città del Paese Durata minima prefissata ex lege Way-out prevista dalla legge per il conduttore ogni tre anni, ma derogabile Canone liberamente pattuito: normalmente, minimo garantito + variabile sul fatturato; attualizzazione ed indicizzazione; pagamento anticipato; elevati oneri accessori salvo che in centri commerciali di grandi dimensioni (ove sono generalmente previsti importi massimi di costi per servizi comuni ) Scarsa tutela per i retailer lato concorrenza 10

11 UK cenni Ca. 130 centri commerciali tra le principali città del Paese Durata minima non prefissata dalla legge Way-out per il conduttore non prefissata ex lege Canone liberamente pattuito (tendenzialmente: minimo garantito + variabile sul fatturato; attualizzazione ed indicizzazione nonché aumento ogni 5 anni; pagamento anticipato; talvolta presenza di incentivi nelle fasi di start up; elevati oneri accessori) Scarsa tutela per i retailer lato concorrenza 11

12 Spagna cenni Ca. 140 centri commerciali tra le principali città del Paese Durata libera (non è fissata dalla legge una durata minima) Way-out per il conduttore rimessa all autonomia delle parti. Esiste una cornice legislativa minima (i.e. goodwill riconosciuto ex lege in determinate ipotesi), derogabile però dalle parti. Canone liberamente pattuito (attualizzazione ed indicizzazione; oneri accessori quali caparra obbligatoria e fideiussione ex lege; spese per spazi comuni) Sono valide e comuni clausole di esclusività all interno del centro commerciale, a vantaggio dei retailers, ma anche clausole di non concorrenza, a vantaggio dei centri commerciali, di divieto per il retailer di aprire punti vendita nei pressi del centro commerciale 12

13 Germania cenni Oltre 100 centri commerciali tra le principali città del Paese Durata media del rapporto: 10 anni Way-out per il conduttore prevista a seconda che il contratto sia a tempo determinato o indeterminato Canone liberamente pattuito (tendenzialmente: minimo garantito + variabile sul fatturato; attualizzazione ed indicizzazione; incentivi nelle fasi di star-up; oneri accessori bassi) Sono generalmente valide le clausole di esclusività (a vantaggio dei retailers) 13

14 GRAZIE PER L ATTENZIONE AVV. FABIO AMBROSIANI Partner Legal Crowe Horwath Studio Associato Servizi Professionali Integrati Member Crowe Horwath International Via della Moscova, Milano Office: Fax:

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