Rapporto sull Investimento Immobiliare

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1 Rapporto sull Investimento Immobiliare nel Settore Previdenziale Italiano 2012 ALLEGATO Analisi dei bilanci e delle Audizioni Parlamentari 1) Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Dottori Commercialisti (CNPADC) pag. 3 2) Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza Forense pag. 7 3) Cassa Italiana Previdenza e Assistenza Geometri pag. 11 4) Cassa Nazionale del Notariato pag. 31 5) Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali pag. 47 6) Fondazione Ente Nazionale di Assistenza per gli Agenti e Rappresentanti di Commercio pag. 58 7) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Consulenti del Lavoro pag. 66 8) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Farmacisti pag. 73 9) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Impiegati dell Agricoltura pag ) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri pag ) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Veterinari pag ) Fondo Agenti Spedizionieri e Corrieri pag ) Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza per gli Ingegneri ed Architetti Liberi Professionisti pag ) Istituto Nazionale di Previdenza Giornalisti Italiani Giovanni Amendola pag ) Opera Nazionale Assistenza Organi Sanitari Italiani pag ) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza a favore dei Biologi pag ) Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza per gli Psicologi pag ) Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza della Professione Infermieristica pag ) Ente di Previdenza e Assistenza Pluricategoriale pag ) Ente di Previdenza Periti Industriali pag. 133

2 Coordinamento ricerca di Daniela Percoco T.R.E. Tamburini Real Estate Via delle Belle Arti, Bologna 2

3 1) Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Dottori Commercialisti Anno di costituzione 1963 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Walter Anedda Sede Via della Purificazione, Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Il patrimonio immobiliare dell Ente è costituito da 41 immobili dislocati sul territorio nazionale prevalentemente centro-nord che occupano circa metri quadrati di superficie lorda complessiva, per un valore lordo di bilancio di circa 318,3 milioni e, al netto del fondo ammortamento, di circa 257 milioni, così ripartito in base alle destinazioni d uso. Tavola 1.1 CNPADC - Il valore lordo e netto del patrimonio immobiliare per destinazione d uso (2011) Contratti Canoni in Valore lordo Valore netto % % % in essere locazione ( ) ( ) ( ) % Abitativo , , , ,0 Commerciale , , , ,7 Industriale 25 5, , , ,3 TOTALE , , , 100, Fonte: Elaborazioni T.R.E. su dati CNPADC, Bilancio 2011 Si evidenzia quindi il peso significativo (il 74%) del comparto commerciale e la limitata incidenza di quello abitativo che, peraltro, rappresenta i due terzi dei contratti di locazione in essere. Sul piano reddituale, i ricavi da locazioni sono risultati pari a circa 13 milioni, riferibili per il 51,2% al segmento commerciale, per quasi il 30% a quello industriale e, per il residuo 19,1% ad immobili ad uso residenziale. Il rendimento netto degli investimenti immobiliari, calcolato sui valori a libro, è stato del 1,71%. Secondo le stime fatte a valore di mercato da parte di una società di valutazione indipendente, il patrimonio immobiliare ha però un valore quantificato in Euro 451,7 milioni (fonte: ROUX), evidenziando quindi una emersione di plusvalenze implicite nette. Alla luce di tale valutazione, il peso degli asset immobiliari sul totale si attesta sull 11,69%. Alla luce della situazione dei mercati mobiliari ed immobiliari, appare opportuno, proseguendo nella strada intrapresa, continuare ad annoverare tra gli importanti obiettivi dell Ente, quello dell analisi di nuove proposte di investimento, nonché quello della razionalizzazione e riqualificazione dell attuale 3

4 patrimonio immobiliare, sulla base delle valutazioni inerenti il pregio della localizzazione e la qualità degli immobili oggetto di attenzione, nel cui ambito dovrebbero essere preferiti quelli di tipo cieloterra e senza ristretti vincoli di destinazione, nonché l adeguatezza dei rendimenti attesi, sia in termini di rapporto con il costo sostenuto sia in termini di coerenza con l obiettivo target dell Ente. Nella seguente tabella vengono riportati, per ciascun immobile, le informazioni relative alla locazione, destinazione d uso, valori al 2010 e 2011 ed i canoni di locazione 2011 riferibili all esercizio Con riferimento agli investimenti immobiliari indiretti, si menziona che nel corso dell esercizio è stato inoltre perfezionato l investimento di 20 milioni nel fondo immobiliare chiuso denominato FIA (Fondo Investimenti per l Abitare, gestito da CDPI Sgr), attivo in progetti di edilizia residenziale sociale (social housing), per il quale è stato effettuato un primo versamento di 0,3 milioni entro la data di bilancio. 4

5 Fonte: CNPADC, Bilancio

6 ESTRATTO DAL DOCUMENTO DI BUDGET 2012 Per quanto concerne l asset allocation delle diverse classi di attività, si prevede un lieve incremento del peso del settore immobiliare nel corso del 2012, passando dall effettivo 11,69% di fine 2011, per giungere ad un massimo del 14,32%, con un dato medio potenziale pari al 12,82%, così da permettere al Consiglio di cogliere apprezzabili opportunità che si manifestassero nel comparto immobiliare. A conferma ulteriore dell intenzione di rimanere in maniera importante nel settore immobiliare, il budget prevede un impiego di liquidità per il 2012 pari a 100 milioni in immobili in forma diretta ed indiretta attraverso fondi immobiliari. Va segnalato inoltre che l aggiornamento al 6 aprile 2012 degli investimenti immobiliari vede figurare un controvalore implicito che sfiora i 470 milioni di Euro composto da circa 450 milioni per immobili detenuti direttamente ed i restanti 20 milioni corrispondenti alle quote di fondo immobiliare FIA (Fondo Investimenti per l Abitare). Secondo tale recentissima stima, la Cassa possiede investimenti nel settore immobiliare, lato sensu, pari all 11,47% del totale. Tavola 1.2 CNPADC - Il patrimonio immobiliare ed il suo peso sul patrimonio complessivo al 06/04/2012 ( ) Controvalore implicito al Peso % sul totale attivo 06/04/2012 ( ) Immobiliare nel complesso ,47% - Immobili ,98 - Fondi immobiliari ,49% Fonte: CNPADC, News, 02/2012 6

7 2) Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza Forense Anno di costituzione 1933 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Alberto Bagnoli Sede Via E. Q. Visconti, Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Il patrimonio immobiliare della Cassa Forense è composto da oltre trenta cespiti, tra complessi edilizi e singoli stabili aventi destinazioni d uso diversificate: direzionale, commerciale ed abitativo. A loro volta gli immobili in proprietà possono essere suddivisi in tre categorie: - di pregio, ovvero quelli con caratteristiche storico monumentali, - direzionali, solitamente più moderni e, in alcuni casi, dotati di tecnologia avanzata - storici, appartenenti al patrimonio primitivo della Cassa, prevalentemente ad uso abitativo e risalente a prima della privatizzazione dell Ente. In termini di valori di bilancio, il patrimonio immobiliare è geograficamente concentrato in prevalenza a Roma, mentre il restante è distribuito principalmente nel centro nord. La metà del patrimonio è quindi ad uso abitativo, consta di circa abitazioni, ed è concentrato nelle tre città di Roma, Modena e Catania. Gli immobili rimanenti, a destinazione non residenziale direzionale ed commerciale, sono distribuiti nelle città di Roma, Milano, Vicenza, Bologna e provincia (San Lazzaro di Savena), Firenze e provincia (Sesto Fiorentino), Viterbo. Il valore degli immobili iscritto in bilancio 2011 è pari a Euro ed al netto dell ammortamento è pari a circa 132 milioni di Euro. Circa il 90% degli immobili posseduti è non strumentale, mentre poco più del 10% è detenuto per finalità operative. Essi rappresentano l 8,6%, in valore, del patrimonio complessivo. 7

8 Fonte: Cassa Forense, Bilancio d esercizio

9 Inoltre possiede quote di fondi immobiliari il cui valore, al ammonta complessivamente a 120,608 milioni di Euro, sebbene classificati in bilancio tra le immobilizzazioni finanziarie, e che costituiscono il 2,4% sull attivo. Cassa Forense Fondi e certificati immobiliari al 31/12/2011 Fondi e certificati Valore al SGR immobiliari ( ) - Fondo Pirelli R.E.O.F. Prelios SGR ,00 Cloe - Fondo Patrimonio Uno BNP Paribas REIM Sgr ,00 - ABN AMRO Certificate ABN AMRO ,00 Infrastrutture - Italian Business Hotels BNP Paribas REIM Sgr ,32 - Pan European Cordea Savills Sgr ,00 Property Fund - F2I Fondo Italiano F2i Fondi Italiani per le ,8 Infrastrutture Infrastrutture SGR Generali Property - Fondo Scarlatti ,81 Investments SGR - Hines Italia Value Hines Italia Sgr Added fund (HVAF) Fabrica Immobiliare - Fondo Socrate ,05 Sgr TOTALE ,98 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Cassa Forense, Bilancio 2011 Tavola 2.1 Una quota che si è triplicata nell ultimo quinquennio e in tendenziale sostenuto incremento considerando altresì le sottoscrizioni di quote di fondi immobiliari ed infrastrutture effettuate nel corso del 2011 e pari a circa 60 milioni di Euro (che non risultano nelle poste di bilancio), e di cui si tratta di seguito. Tra le immobilizzazioni finanziarie, Cassa Forense ha deliberato anche la sottoscrizione di 10 milioni di quote del fondo di Private Equity Advanced Capital PERE International gestito da Advanced Capital Sgr spa. Si tratta di un fondo di fondi che investe a livello globale in fondi immobiliari che operano secondo le modalità tipiche del private equity ed adottano una strategia di tipo opportunistico in un contesto distressed (ovvero in situazioni di tensione finanziaria e/o di crisi aziendale) nato proprio per cogliere le opportunità che la crisi ha creato nel settore immobiliare. Lo schema di investimento prevede politiche focalizzate su: private equity real estate; infrastructure; real estate; real estate related assets 9

10 operazioni effettuate in attività d impresa in cui abbia rilevanza la componente immobiliare e la cui allocazione per area geografica prevede la seguente distribuzione: % in Nord America % Europa Occidentale Asia % Paesi Emergenti. La Cassa Forense ha proceduto alla selezione ed al successivo investimento in ETF su indici immobiliari (EASY ETF, ISH FTSE EPRA, ISH FTSE NAR). L investimento è stato di complessivi 40 milioni di Euro (10 milioni su indice europeo e 30 su indice immobiliare mondiale con focus sui paesi sviluppati e sovrappeso su società immobiliari che distribuiscono alti dividendi). Così facendo il valore complessivo degli ETF immobiliari presenti nel portafoglio equivale a circa 60 milioni di Euro. Di seguito la sintesi dell esposizione immobiliare, diretta ed indiretta della Cassa, al 31/12/2011. Tavola 2.2 Cassa Forense Il patrimonio immobiliare al 31/12/ valori contabili al netto della svalutazione ( ) Valore al 31/12/2011 ( ) Incidenza % Immobili ,5 8,6 Fondi immobiliari chiusi ,98 2,4 Altri strumenti ,21 1,4 TOTALE IMMOBILIARE ,44 12,4 TOTALE PATRIMONIO ,75 100,0 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Cassa Forense, Bilancio 2011 A tutto ciò si aggiungono anche ulteriori impegni di sottoscrizione per circa 60 milioni di Euro, così ripartiti: - F2I Fondo Italiano Infrastrutture: PEREI: ,68 - Hines Italia Value Added Fund: Fondo paneuropeo Caesar (AXA SGR): I ricavi derivanti dal patrimonio immobiliare sono iscritti in bilancio per 24,848 milioni di Euro (il 45,09% da immobili non residenziali e il 54,91% da quelli abitativi), con una redditività lorda del patrimonio immobiliare non strumentale (pari a 375,458 milioni di Euro) pari al 6,62%. I ricavi da canoni rappresentano circa il 13,13% del totale dei ricavi provenienti dalla gestione patrimoniale complessiva. 1 Inizialmente l impegno era pari a 20 milioni di Euro e poi è stato ridotto a

11 3) Cassa Italiana Previdenza e Assistenza Geometri Anno di costituzione 1955 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Fausto Amadasi Sede Lungotevere Arnaldo da Brescia, Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 A fine 2011 il patrimonio immobiliare lordo della Cassa Geometri ammonta a ,07 Euro, che, al netto del Fondo ammortamento, conduce ad un valore netto pari a ,70 Euro, come di seguito riportato. Tavola 3.1 Cassa Geometri Il patrimonio immobiliare ( ) Situazione al Situazione al Variazioni ( ) 31/12/2011 ( ) 31/12/2010 ( ) Immobili - Importo lordo , , ,69 - Fondo ammortamento , , ,40 Saldo , , ,29 Fonte: Cassa Geometri, Bilancio 2011 La significativa diminuzione rispetto all anno precedente è dovuta al conferimento di 19 immobili di proprietà della Cassa ad un fondo immobiliare. Di seguito si riporta l elenco di tutti gli immobili di proprietà della Cassa con i relativi valori lordi e netti. 11

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16 Infatti, nel corso del 2011, la Cassa ha conferito in due tranches i seguenti immobili di proprietà al Fondo Immobiliare Enti Previdenziali gestito da Polaris SGR e detenuto al 100% dalla Cassa stessa: 1. Benevento, contrada Creta Rossa 2. Biella Verrone, Strada Trossi 3. Bologna, via A. da Formigine 4. Brindisi, via delle Cinque Giornate 11 via Legnago 5. Cesena, via Imperia 125/ Milano, via Ciro Menotti Perugia, via Bernardino Sozi 9 8. Piacenza, corso Vittorio Emanuele 167/ Pordenone, viale Trento 24 piazza Costantini 10. Pordenone, viale Trento 24 (negozi) piazza Costantini 11. Roma, via Appia Nuova 572 ed. A2 12. Roma, via Appia Nuova 572 ed. F 13. Roma, via Barberini Roma, via Stradivari via Castelbolognese 15. Roma, via Tiburtina via dei Crispolti 16. Roma, via Usodimare 62 via Ciamarra Roma, via Usodimare 84 via Bavastro Savona, corso Agostino Ricci Torre Doria 19. Sesto Fiorentino via Volturno 10/12 A fronte della cessione di tali immobili, il controvalore in quote ammonta a Euro ,82. Considerando il valore contabile cui erano iscritti tali immobili, si è registrata una plusvalenza di conferimento di 161,5 milioni di Euro. Poi sono state sottoscritte ulteriori quote a fronte di un versamento in liquidità pari a 5 milioni. Pertanto il fondo è iscritto in bilancio per l anno 2011 al valore di sottoscrizione pari a ,82 a fronte di complessive 2.725,559 quote 2. La Cassa inoltre, nel 2011, ha sottoscritto anche 24,6 milioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati denominato Fondo investimenti per l Abitare, istituito e gestito da CDP Investimenti SGR S.p.A. oltre a 5,5 milioni per 2 Essendo la Cassa socio indiretto della SGR, trovano applicazioni le cautele di cui all articolo 12-bis, quarto comma lettera d) del DM 24 maggio 1999 n. 228 e, pertanto, il 30%delle quote sottoscritte resta in un conto di deposito vincolato intestato a CIPAG presso la banca depositaria del Fondo per almeno due anni dalla data di sottoscrizione dell atto di apporto. 16

17 quote del FIL (già Fondo Abitare sociale, gestito da Polaris sgr) e 35,2 milioni per il Fondo F2i (fondo in infrastrutture gestito da F2i Sgr). In totale gli impegni per fondi di investimento nel settore immobiliare e infrastrutture ammontano a circa 65,4 milioni di Euro. La composizione degli impieghi risulta pertanto come segue: Cassa Geometri Indicatori sulla composizione degli impieghi (%) Impieghi mobiliari/impieghi totali 53,51 62,14 Impieghi fondi immobiliari/impieghi totali 13,22 0,00 Impieghi immobiliari diretti/impieghi totali 11,28 18,1 Fonte: Cassa Geometri, Bilancio 2011 Tavola 3.2 Dalla gestione immobiliare si registrano entrate complessive pari a 179,6 milioni di Euro (15,6 milioni di affitti, 2,5 milioni di rimborsi spese da parte dei locatari e 161,5 milioni a titolo di plusvalenza per l apporto al fondo immobiliare Fondo Immobiliare Enti Previdenziali). Il risultato della gestione dell anno si colloca su 167,5 milioni di Euro. COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del presidente e del direttore generale della Cassa italiana di previdenza ed assistenza dei geometri liberi professionisti, geometra Fausto Amadasi e dottor Franco Minucci (7 MARZO 2012) Estratto dell intervento introduttivo del Presidente Fausto Amadasi 3 Sino al 2010 il patrimonio immobiliare di proprietà della Cassa, formatosi nell arco di cinquanta anni, era costituito da 94 immobili, per un valore di libro di 368 milioni di euro ed un valore di mercato stimato indicativamente in 721 milioni di Euro. Nel 2006 è stato fatto il primo investimento in un fondo di housing sociale, per 10 milioni di euro, in parte già richiamati. Nel 2010 è stato effettuato un secondo investimento di 25 milioni di euro nel fondo di housing sociale di Cassa depositi e prestiti e nel 2011 in esecuzione a una delibera del comitato dei delegati del novembre 2009, conseguente a un analisi comparativa sui dati storici della gestione, 3 Per la versione integrale si veda: 17

18 di cui una parte è allegata, atta a verificarne rapporto costi/benefici una parte rilevante del patrimonio immobiliare è stata conferita all interno di un fondo immobiliare detenuto al 100 per cento dalla Cassa geometri. Attualmente la composizione del patrimonio immobiliare complessivo è quindi così composta: il 62 per cento è in gestione diretta; il 37 per cento è in un fondo detenuto al 100 per cento dalla Cassa; lo 0.60 per cento e lo 0.05 per cento sono nei fondi di housing sociale a cui prima ho accennato. L intero patrimonio, al 31 dicembre 2011 i dati sono provvisori era così composto: 39 per cento in investimenti immobiliari; 38 per cento in investimenti monetari e obbligazionari; 20 per cento in investimenti azionari; 3 per cento in altri fondi (in modo particolare l F2i, un fondo infrastrutturale). Ciò a fronte di una asset allocation così deliberata dal Comitato dei delegati nel novembre 2009: investimenti immobiliari 27 per cento; monetari 25 per cento; obbligazionari 25 per cento; azionari 23 per cento. La gestione del patrimonio immobiliare detenuto dalla Cassa geometri sia quella diretta, sia quella conferita ai fondi immobiliari si avvale, per l attività di property (gestione tattico-amministrativa dei contratti di locazione) e facility (gestione tecnico-manutentiva degli immobili), della Groma srl, controllata al 100 per cento da Cassa geometri ed assoggettata al controllo e al coordinamento diretto della stessa. I vantaggi competitivi della società sono essenzialmente due: la piattaforma informatica denominata GRETA, sviluppata in Austria e collocata su internet; e la rete di building manager costituita da geometri e liberi professionisti, attivata in maniera flessibile, a seconda dell ubicazione degli immobili in gestione. L attività più strettamente strategica l approvazione delle locazioni, dei canoni, delle attività manutentive programmate per la gestione diretta è mantenuta in capo alla Cassa attraverso le apposite «commissione immobili» e «commissione locazioni», costituite da consiglieri di amministrazione in carica e delegati della Cassa, che stabiliscono le direttive da seguire nella gestione degli immobili in termini di locazione, ricavi e manutenzione. Il fondo «Polaris Enti previdenziali» un fondo comune di investimento immobiliare riservato ad investitori istituzionali a cui è stato conferito una parte del patrimonio della Cassa, è gestito invece dalla Polaris Investment Italia Sgr, controllata al 100 per cento dalla Polaris Investment Spa, partecipata al 23,7 per cento dalla stessa Cassa, oltre che da due fondazioni bancarie, la Fondazione Cariplo e la Fondazione Cassa di risparmio di Forlì, e da un ente religioso, la Direzione generale delle Opere di don Bosco, che secondo criteri etici gestisce essenzialmente i patrimoni dei soci. In data 18 maggio 2011, la Cassa, in qualità di sottoscrittore, ha effettuato il primo apporto nel fondo «Polaris Enti previdenziali»: dodici immobili, per un controvalore di 156 milioni di euro; e un secondo apporto, in data 28 luglio 2011, di sette immobili, con un controvalore di 116 milioni di euro. Questi 19 immobili, costituiti da metri quadrati, sono prevalentemente ad uso residenziale ( metri 18

19 quadrati), terziario ( metri quadrati) ed industriale ( metri quadrati). Undici di questi immobili sono ubicati nel centro Italia, sei sono al nord e due al sud, a Brindisi e a Benevento. Tale conferimento ha determinato una cospicua plusvalenza, di circa 161 milioni di euro, realizzata tenendo presente che gli immobili conferiti erano iscritti in bilancio ad un valore molto inferiore a quello di mercato. In ottemperanza a quanto previsto dal decreto ministeriale n. 28 del 2 gennaio 1998, la società di gestione ha preventivamente dato incarico di effettuare le necessarie verifiche, in qualità di esperto indipendente, alla società Real Estate Advisory Group (REAG) del gruppo American Appraisal, al fine di ottenere la necessaria relazione di stima sul valore degli immobili apportati. Per avere un riscontro delle valutazioni eseguite dal valutatore indipendente, e per una maggior trasparenza nei confronti degli iscritti, prima del conferimento una commissione composta da quattro distinti gruppi di delegati ha provveduto al riesame del rapporto di valutazione, confermando le valutazioni espresse dal valutatore per tutti gli immobili, ad eccezione di tre, che sono stati stralciati dal conferimento. La linea strategica del fondo si pone come obiettivo la valorizzazione del patrimonio immobiliare conferito, puntando a un rendimento quanto più costante nel tempo, soprattutto mediante l allocazione degli spazi vacanti, il rinnovo dei contratti quanto più vicini ai valori di mercato, la dismissione dei cespiti considerati non strategici per localizzazione e tipologia di asset. Il volume dei canoni di locazione detenuti dalla Cassa, prima del conferimento, al 31 dicembre 2000 era pari a 19 milioni di euro, con una redditività media lorda del 2,6 per cento. Vi è quindi un decremento rispetto alla media degli anni passati quando era al 3 per cento rinveniente dalla crisi economica reale che ha determinato un aumento della superficie sfitta. Dopo il conferimento, al 31 dicembre 2011, i canoni di locazione sono approssimativamente pari a 15,7 milioni di euro, con una redditività lorda del 3,9 per cento. L attuale sfitto è pari a circa il 21 per cento dei metri quadrati locabili: su circa metri quadrati, quasi tutti immobili ad uso direzionale e in piccola percentuale ad uso residenziale e commerciale. La redditività lorda, al netto della vacancy, è pari al 5 per cento: un risultato che evidenzia un rendimento di gestione degli spazi occupati prossimo ai valori medi di mercato. Il patrimonio immobiliare direttamente detenuto dalla Cassa è costituito quindi, dopo le operazioni dei mesi di maggio e di luglio 2011, da settantacinque immobili, per una superficie di circa metri quadrati, di cui il 20 per cento residenziali, il 35 per cento commerciali e il 43 per cento adibito a uffici. L intero patrimonio è dislocato per il 78 per cento nel centro-nord e per il 20 per cento nel sud e nelle isole. Cinquantasei di questi immobili sono destinati a sede di collegio provinciale dei geometri, che 19

20 pesano per il 17 per cento sul comparto uffici, che con una superficie di metri quadrati rappresenta il 43 per cento dell intero portafoglio. Ad integrazione di quanto precedentemente indicato, si fornisce un approfondimento sulla gestione patrimoniale e previdenziale della Cassa. Gli impieghi patrimoniali assumono particolare rilievo nell ambito della gestione complessiva, contribuendo all equilibrio gestionale di medio e lungo periodo e quindi, in generale alla sostenibilità nel tempo delle prestazioni pensionistiche. Il perseguimento di tale finalità implica una particolare attenzione riguardo alle modalità di impiego, dovendosi coniugare le esigenze di redditività con quella di sicurezza dell investimento, attraverso l assunzione di un rischio contenuto e predeterminabile. Gli organi dell ente hanno introdotto, nel tempo, misure profondamente innovative, con riferimento alla modalità di gestione, alla composizione del patrimonio e alla tipologia degli strumenti finanziari. A partire dall anno 2000, da una politica orientata all amministrazione diretta si è infatti passati ad affidare la gestione del patrimonio a società ed istituti specializzati. La gestione degli immobili è stata attribuita a una società interamente partecipata dalla Cassa, mentre gli impieghi mobiliari sono stati affidati a intermediari specializzati, operanti nel settore finanziario, selezionati attraverso bandi internazionali di gara. Il problema del contemperamento della reattività e del rischio degli impieghi mobiliari ha trovato esito, oltre che nella professionalità e diversificazione dei gestori, nella diversificazione degli investimenti e nei vincoli qualitativi posti ai gestori nella scelta degli impieghi, mutuando i criteri previsti dalla normativa vigente con riferimento al decreto n. 703 del 21 novembre 1996 per i fondi pensione, e negli specifici controlli del rispetto dei mandati effettuati dalla banca custode, l Istituto centrale delle banche popolari italiane S.p.A per le gestioni patrimoniali e la CACEIS Bank Luxembourg per i fondi gestiti tramite Polaris. Attualmente gli impieghi patrimoniali vengono posti in essere sulla base delle linee strategiche di investimento stabilite dal comitato dei delegati dalla Cassa nella seduta del 24 novembre 2009, secondo definiti criteri, atti ad assicurare la gestione del patrimonio integrata e non indipendente rispetto alla gestione previdenziale, nel su indicato contemperamento di redditività e di rischio. Con tale delibera il comitato dei delegati ha in particolare previsto la possibilità, per l ente, di aderire a fondi immobiliari ed ha confermato la prudenziale asset allocation strategica adottata con la precedente delibera del 21 novembre 2006, costituita da: 27 per cento di immobili, 23 per cento di azioni, 25 per cento di obbligazioni e 25 per cento di investimenti monetari. La distribuzione dei pesi, che rappresenta comunque un obiettivo di medio periodo, il cui conseguimento non può prescindere dalle concrete condizioni di mercato, potrà trovare aggiustamenti in occasione del prossimo comitato dei delegati del maggio 2012, a seguito di un compiuto approfondimento della situazione economica e finanziaria generale. 20

21 Abbiamo allegato anche una sintesi dei risultati della gestione immobiliare negli anni Si evidenzia altresì, per il medesimo periodo, la valorizzazione di bilancio degli immobili e il relativo valore di mercato. A decorrere dall esercizio 2011, la Cassa redige un piano triennale, in ottemperanza delle prescrizioni normative dell articolo 8, comma 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, nel quale vengono evidenziati, per ciascun anno, l ammontare delle operazioni di acquisto, distinte tra acquisti diretti e indiretti, vendite di immobili, cessione delle quote di fondi immobiliari, nonché delle operazioni di utilizzo delle disponibilità derivanti dalla vendita degli immobili o dalla cessione delle quote dei fondi immobiliari. In tale esercizio, come già detto in precedenza, la Cassa ha aderito a un fondo immobiliare, conferendo immobili per un valore di apporto pari a 273 milioni, a fronte di un ammontare contabile di 111 milioni di euro, realizzando una plusvalenza di 161 milioni di euro. L operazione in questione è stata regolarmente riportata nel piano triennale perché, pur non avendo impatto sui saldi strutturali di finanza pubblica, è comunque soggetta a comunicazione alle amministrazioni vigilanti ai sensi del decreto. I risultati della gestione immobiliare sono riassunti in tre tabelle presenti nella relazione, la cui lettura evidenzia: il rendimento medio lordo del periodo pari al 5,6 per cento sull attivo di bilancio; il rendimento medio lordo sul valore di mercato negli ultimi cinque anni pari al 3 per cento; il rendimento netto sull attivo di bilancio del 2,1 per cento; il rendimento netto sul valore di mercato pari all 1,1 per cento; e un incremento del valore annuo del valore di mercato del 4,2 per cento. L incremento relativo all anno 2006, pari al 12,2 per cento, si spiega con il fatto che in quell anno si è realizzata una vendita di tre immobili siti in Pioltello, provincia di Milano, che hanno determinato una plusvalenza e hanno fatto registrare questo maggior valore. 21

22 Estratto della documentazione presentata dalla Cassa italiana di previdenza ed assistenza dei geometri liberi professionisti 22

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24 ALLEGATO 24

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27 ALLEGATO 27

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31 4) Cassa Nazionale del Notariato Anno di costituzione 1919 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Paolo Pedrazzoli Sede Via Flaminia, Roma Sito web ESTRATTO DALLA RELAZIONE SULLA GESTIONE IN ACCOMPAGNAMENTO AL BILANCIO D ESERCIZIO 2010 Nella relazione di accompagnamento al bilancio 2010 della Cassa del Notariato si legge che l obiettivo di efficientare la gestione immobiliare ha portato a completare i conferimenti già programmati e a continuare sia le vendite che gli acquisti deliberati. In virtù delle operazioni effettuate, il valore dei fabbricati è salito di circa 10 milioni di Euro determinando la correlata crescita delle immobilizzazioni materiali in cui sono compresi. Il patrimonio immobiliare ad uso investimento è passato dai 365,9 milioni di Euro, rilevati al 1 gennaio, ai 375,6 milioni di Euro presenti al 31 dicembre 2010, con una contestuale generazione di Eccedenze da alienazione immobili quantificabili in circa 9,9 milioni di Euro. Per quanto riguarda la gestione 2010, la Cassa ha ottenuto ricavi lordi da gestione immobiliare quasi pari a 27 milioni di Euro, in consistente riduzione rispetto all anno precedente; sul fronte dei costi, si registrano quasi 7 milioni, anch essi in flessione, ma meno pronunciata. Il saldo è pari a 20 milioni, in riduzione del 43,5% rispetto all anno precedente. Tavola 4.1 Cassa del Notariato Gestione patrimoniale 2009 e 2010 ( ) 31/12/ /12/2010 Variazioni % Ricavi lordi della ,51 gestione immobiliare Costi gestione ,45 immobiliare Saldo gestione ,47 immobiliare Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Cassa Notariato, Relazione sulla gestione 2010 I redditi patrimoniali rivenienti dal settore immobiliare relativi alla voce Affitti di immobili vengono quantificati nel 2010 in 16,859 milioni di Euro, facendo rilevare un decremento del 9,92% rispetto al consuntivo dell esercizio precedente. 31

32 PIANO TRIENNALE DI INVESTIMENTO Il piano triennale di investimento della Cassa del Notariato, pervenuto al Ministero dell Economia e delle Finanze e al Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociale in data 25/11/2011 è stato da questi approvato il 31 maggio Esso prevede quanto segue, mettendo inevidenza un flusso di acquisti e vendite di immobili piuttosto rilevante che vede comunque la Cassa un disinvestitore netto per quanto riguarda gli immobili detenuti direttamente, mentre è un investitore netto per gli immobili posseduti in forma indiretta attraverso fondi immobiliari. Cassa Notariato Piano triennale di investimento immobiliare Tavola Acquisto diretto di immobili Acquisto indiretto (acquisto di quote di fondi immobiliari) Conferimento di immobili a fondi immobiliari Vendita di immobili Vendita indiretta di immobili (cessione di quote di fondi immobiliari) Vendite di immobili con procedure avviate prima del /05/2012 Fonte: Cassa Notariato, Piano triennale di investimento immobiliare COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del presidente e del direttore generale della Cassa Nazionale del Notariato dottor Paolo Pedrazzoli e dottor Valter Pavan (12 GENNAIO 2012) 32

33 Estratto dell intervento introduttivo del Presidente Paolo Pedrazzoli 4 La relazione che sono chiamato a illustrarvi relativa alla gestione del patrimonio immobiliare della Cassa nazionale del Notariato rappresenterà un aggiornamento rispetto a quella tenuta dal mio predecessore in occasione dell audizione del 30 aprile A quella data il patrimonio immobiliare della Cassa ammontava a euro pari al 42,68% del patrimonio globale di cui 361 milioni erano investiti nel comparto diretto, quindi erano in proprietà diretta della Cassa, e in quello indiretto, cioè in gestioni affidate a fondi immobiliari dietro acquisizione o apporto di beni effettuati direttamente dalla Cassa. A seguito degli assestamenti intervenuti nel corso del 2011, il patrimonio immobiliare in gestione diretta oggi evidenzia un valore di euro. Per quanto riguarda la ripartizione all interno della componente immobiliare, in gestione diretta abbiamo il 49 per cento del nostro patrimonio immobiliare, mentre la gestione indiretta è attestata su una percentuale del 51 per cento ed è ripartita tra due fondi immobiliari dedicati, che hanno come unico partecipante la Cassa nazionale del Notariato, e sono il Fondo immobiliare Theta che è gestito da IDeA FIMIT, e il Fondo immobiliare dedicato Flaminia che è gestito da Sator SGR, ricollegabile a Banca profilo; abbiamo inoltre anche una componente nella misura del 6 per cento di fondi comuni immobiliari «normali», cioè chiusi ma a partecipazione plurima. Ricordo che a far data dal 10 giugno 2010 l operatività delle operazioni in campo immobiliare è stata notevolmente influenzata dalle disposizioni contenute nell articolo 8, comma 5, del decreto-legge 78 del 2010, con il quale è stato stabilito che le movimentazioni immobiliari, in particolare per quanto riguarda le operazioni di investimenti diretti e indiretti, debbano essere preventivamente autorizzate dal Ministero dell Economia delle Finanze con la predisposizione di un piano triennale. Successivamente, con un decreto ministeriale del 10 novembre 2010, è stato definito quali operazioni contenute nel piano triennale debbano essere soggette ad espressa autorizzazione, e quali operazioni specificamente descritte in allegato al decreto stesso necessitano invece solamente di una comunicazione al Governo a seguito della quale, decorso un termine di 30 giorni senza alcuna opposizione, sarebbe stato possibile procedere. In un tale quadro di controlli ricordo inoltre l inserimento degli enti che gestiscono forme obbligatorie di assistenza e di previdenza nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione e relativa individuazione degli stessi in un apposito elenco predisposto dall Istat, elenco che, come sapete, l ADEPP ha contestato più volte, perché riconosciamo che i nostri dati possano essere recepiti, valutati e conosciuti ai fini statistici, ma non accettiamo che da questo inserimento nel conto economico consolidato possa essere distorta la nostra natura, che è essenzialmente privatistica. Relativamente alle operazioni di dismissione che facevano capo a delibere già assunte o a procedure di vendita già avviate entro il 31 maggio 2010, abbiamo, secondo quanto prescritto dal decreto legge 4 Per la versione integrale veda 33

34 numero 78 e dal decreto ministeriale del 10 novembre, dato formale comunicazione inviata il 1 febbraio 2011, a seguito della quale abbiamo alienato sei unità abitative. Ci siamo quindi adeguati perfettamente a questa disciplina e predisposto il Piano triennale secondo le indicazioni del Ministero in termini quantitativi, prevedendo che avremmo utilizzato le somme rivenienti dalle eventuali vendite realizzate per reimpieghi in beni immobili. In realtà non abbiamo proceduto ad operazioni di vendita e abbiamo fatto soltanto operazioni di apporto in fondi immobiliari, soprattutto nei fondi immobiliari dedicati. Queste operazioni sono state realizzate in funzione del fatto che l apporto al fondo immobiliare consente un immediato realizzo di plusvalenza rispetto al plusvalore latente dell immobile rispetto ovviamente al suo costo storico. Ha inoltre altri vantaggi, rappresentati dal fatto che tutta la parte relativa alla gestione, sia di locazione sia di successiva vendita, viene affidata a una struttura esterna che ha competenze e professionalità nettamente superiori alle nostre. Abbiamo utilizzato questo strumento per fare degli apporti abbastanza importanti nei fondi dedicati, nei quali abbiamo investito 304 milioni di euro, mentre nei fondi a partecipazione plurima abbiamo un investimento complessivo di L attività della Cassa si è prevalentemente concentrata sulla gestione immobiliare perché, data la situazione borsistica e finanziaria, abbiamo ritenuto prudente non fare delle movimentazioni nel comparto mobiliare; abbiamo semplicemente acquisito dei titoli di debito pubblico per circa 20 milioni, perché abbiamo ritenuto che fosse dovere della Cassa contribuire ad alleggerire una situazione del debito pubblico che, almeno a giudicare dagli spread attuali, non sembra ancora presentare una tendenza positiva. Attualmente deteniamo titoli di debito pubblico per un ammontare di circa 186 milioni di euro e, dal punto di vista bilancistico, questi titoli sono immobilizzati in attesa di incassarne il valore nominale alla scadenza degli stessi. Relativamente ai rendimenti, nella documentazione che abbiamo prodotto trovate un «Allegato 5» che riporta una tabella riepilogativa della redditività relativa alla gestione immobiliare diretta, cioè a quella componente di circa 334 milioni in proprietà della Cassa e gestita direttamente dalla Cassa attraverso le sue strutture. Si evidenzia da tale tabella che per l anno 2011 abbiamo ottenuto un rendimento reale del 16,8 per cento, ricollegabile non solo al dato dei ricavi da canone di locazione, ma anche alle plusvalenze che abbiamo realizzato attraverso gli apporti nei fondi. La tabella riporta anche i rendimenti relativi ad altre annualità, che nel 2007 sono del 3,7 per cento, nel 2008 dell 11,1, nel 2009 del 7,9 per cento, nel 2010 del 3,2 per cento. Naturalmente queste redditività sono influenzate dalla sommatoria tra i rendimenti da locazione e le plusvalenze realizzate attraverso gli apporti. Per quanto riguarda le previsioni di 34

35 rendimenti futuri, abbiamo fatto riferimento alle indicazioni che ci ha dato l attuario e ci siamo attestati al 3,1, che è composto da un 1,1 per cento di rendimento reale più un 2 per cento di inflazione, ed è su questa linea che dovremo mantenere la redditività al fine di creare rispondenza tra la situazione reale e la previsione che è data dal bilancio attuariale. 35

36 Estratto della documentazione presentata dalla Cassa Nazionale del Notariato 36

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47 5) Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali Anno di costituzione 1963 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Paolo Saltarelli Sede Via Pinciana, Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Per quanto riguarda la gestione del patrimonio, nel corso del 2011, è stato rivisto il progetto di oltre dieci anni or sono, che aveva portato alla costituzione di due società controllate, specializzate una nella gestione del patrimonio immobiliare e l altra nella gestione del patrimonio mobiliare. La gestione immobiliare, dopo la revoca del mandato a Previra Immobiliare spa e la sua messa in liquidazione nel corso del 2010, ha vissuto, nell anno 2011, un evento di straordinaria importanza: il conferimento del patrimonio immobiliare residenziale a un Fondo immobiliare, con la finalità di valorizzarlo mediante la sua dismissione. La dismissione, alla quale il conferimento al Fondo è finalizzato, non significa una rinuncia agli investimenti immobiliari. L Associazione continuerà a investire in immobili, ma non più direttamente. Utilizzerà esclusivamente lo strumento dei Fondi immobiliari, mediante partecipazioni con altri soggetti istituzionali o da sola. L esperienza avviata nell anno 2007 con il Fondo Crono conforta questa scelta. L intero processo si concluderà con l apporto a un Fondo immobiliare anche di una parte consistente degli immobili a uso non residenziale, attività che è stata avviata a gennaio Completata anche l attività di apporto a un Fondo immobiliare del patrimonio immobiliare non residenziale, la Cassa potrà finalmente concentrarsi sui problemi della gestione caratteristica, la previdenza. - Dismissione del patrimonio immobiliare residenziale ed apporto a fondo immobiliare Nel corso del 2011 è stata avviata e sostanzialmente completata l operazione di conferimento al Fondo immobiliare Scoiattolo, gestito da BNP Paribas REIM Sgr, degli immobili a destinazione residenziale della Cassa, con l obiettivo della loro vendita attraverso procedure di vendita trasparenti ed una serie di facilitazioni a favore degli attuali locatari. Si tratta di 36 dei 38 gli immobili ad uso residenziale; in particolare sono stati apportati 12 immobili cielo terra e 24 parzialmente, per un totale di circa unità immobiliari. 47

48 Dal conferimento si sono originate plusvalenze pari a circa 273 milioni di Euro. Di seguito si riporta l elenco degli immobili che sono stati apportati al fondo. 48

49 Fonte: CNPR, Bilancio Non sono state apportate al fondo Scoiattolo circa 250 unità immobiliari, che sono oggetto di successivi atti di apporto (circa 230 unità vengono apportate nel corso del mese di maggio 2012). Inoltre non sono state apportate le unità immobiliari per le quali non è stato possibile predisporre la certificazione di regolarità catastale e alcune unità che, pur apportabili, si è deciso di mantenere, per il momento, di proprietà. Le unità immobiliari non apportate al Fondo e che, pertanto, sono ancora di proprietà dell Associazione, vengono gestite da efm srl, che si è aggiudicata il servizio di gestione degli immobili di proprietà dell Associazione. Le quote del Fondo detenute al 31 dicembre 2011 hanno un valore di euro. - La gestione diretta In seguito all operazione di apporto al fondo, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente al 31 dicembre 2011 è costituito da 88 cespiti, di cui 87 sono destinati a generare reddito e un immobile è destinato a sede. Sono inoltre stati venduti ex sedi del collegio e altri immobili non locati e non suscettibili di processi di valorizzazione (gli elevati costi di gestione, dovuti anche alla vetustà dei beni, li rendevano non compatibili con gli obiettivi di redditività e di efficiente gestione economica). Di seguito la situazione complessiva del patrimonio immobiliare sia detenuto direttamente che apportato al fondo. 49

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54 Fonte: CNPR, Bilancio 2011 Così la consistenza patrimoniale direttamente detenuta, al lordo degli ammortamenti, è pari a Al 31/12/2011 il valore contabile degli immobili ammonta comunque a Di seguito la rappresentazione grafica dell evoluzione storica del patrimonio immobiliare della Cassa. Figura 5.1 CNPR L evoluzione del patrimonio immobiliare ( ) Fonte: CNPR, Bilancio 2011 Dei 252, 2 milioni di Euro del patrimonio, quasi l 87% è a reddito e genera un flusso di canoni annui di circa 20 milioni, mentre la sede incide per un valore di circa 33,5 milioni. Le superfici a reddito, complessivamente, sfiorano i mq. Gli immobili a reddito sono costituiti prevalentemente da uffici, sia in termini di superficie che di valore patrimoniale, ma il monte canoni è per il 61% del totale derivante dalla locazione residenziale. Inoltre, a livello territoriale, il patrimonio è dislocato prevalentemente nel Lazio (33%) ed in Lombardia (30%), seguite da Puglia e Calabria. Per quanto riguarda il patrimonio residenziale, costituito da 2 edifici cielo-terra e 200 unità immobiliari, si sottolinea che per circa ¾ è ubicato nel Lazio. Invece, il patrimonio a destinazione direzionale è composto da 21 edifici e 26 unità indipendenti. Per il 35% è situato in Lazio, seguito da Campania (15%) e Lombardia (13%). Il patrimonio industriale è per circa il 90% localizzato in Lombardia. 54

55 Destinazione d uso CNPR Valore e consistenza del patrimonio immobiliare (31/12/2011) Tavola 5.1 Superficie Valore lordo Canoni di locazione commerciale patrimoniale mq % % % IMMOBILI A REDDITO , , ,0 Residenziale , ,0 Direzionale , , ,7 Scuola , , ,8 Caserma , , ,6 Industriale , , ,0 SEDE , ,3 0 0,0 Totale , , ,0 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati CNPR, Bilancio 2011 CNPR Ripartizione della superficie commerciale per regione (2011) Figura 5.2 Campania 9,2% Calabria 0,2% Sicilia 0,6% Trentino A.A. 0,4% Friuli V.G. 0,1% Puglia 13,7% Lazio 32,9% Lombardia 29,9% Abruzzo 3,0% Liguria 5,0% Veneto 0,7% Piemonte 2,6% Toscana 1,1% Emilia Romagna 0,6% Fonte: CNPR, Bilancio 2011 I fondi immobiliari e per infrastrutture Le quote dei fondi immobiliari ed infrastrutture detenute dalla Cassa Nazionale di Previdenza dei Ragionieri hanno un valore complessivo pari a Euro e sono cosi ripartiti: 55

56 CNPR - Fondi immobiliari ed infrastrutture al 31/12/2011 Fondo SGR Valore quote ( ) Fondo Scoiattolo BNP Paribas REIM SGR Fondo Crono Beni Stabili Gestioni SGR Fondo Azoto Morgan Stanley Fondo Pan European Cordea Savills SGR Fondo Vesta Beni Stabili Gestioni SGR Fondo F2i Fondo per le infrastrutture Fondo Core NO Fondo Donatello Puglia Uno Fondo Donatello Puglia Due Nota obbligazionaria Dexia Group (capitale garantito) Nota obbligazionaria Unicredit (capitale garantito) Fondo FIP Investire immobiliare SGR Fondo HIVAF Hines SGR 500 Fondo Conero Fondo Alpha futura Fondo Scoiattolo BNP Paribas REIM SGR TOTALE Fonte: CNPR, Bilancio Tavola 5.2 Al 31/12/2010 le quote di fondi immobiliari possedute ammontavano a poco meno di 200 mila Euro e la variazione intercorsa nell anno è per lo più riferibile all apporto del patrimonio residenziale nel fondo Scoiattolo oltre che ad acquisti di ulteriori quote di fondi immobiliari. La Cassa negli ultimi anni si è indirizzata, per l investimento di natura immobiliare, sempre più verso investimenti in fondi immobiliari abbandonando progressivamente l investimento diretto in immobili, per ottenere una redditività costante nel medio-lungo periodo superiore all investimento diretto. Si sottolineano inoltre ulteriori impegni per il 2011 per l acquisto di quote di fondi immobiliari pari a Euro. ESTRATTO DAL BILANCIO DI PREVISIONE 2012 E SUA SUCCESSIVA VARIAZIONE Dopo le attività volte alla dismissione del patrimonio immobiliare residenziale che hanno visto apportare gli immobili abitativi ad un fondo immobiliare gestito da BNP Paribas REIM Sgr, dopo una gara fra operatori internazionali, si sta valutando la possibilità di conferire anche gli immobili non 56

57 residenziali di norma cielo-terra che necessitano di una valorizzazione manutentiva, urbanistica o reddituale ad un Fondo immobiliare per la loro valorizzazione. Anche in tal caso verrà individuata una Sgr attraverso una gara. L asset allocation per l anno 2012 rimane invariata rispetto all anno precedente con una quota di immobili compresa fra il 25 ed il 29%. Per il 2012, inoltre, si prevede di apportare ulteriori immobili al fondo residenziale già esistente per un valore lordo contabile di circa 24 milioni di Euro che, al netto degli ammortamenti, si traduce in 17,870 milioni. Ciò generà plusvalenze per l anno 2012 pari a circa 47 milioni di Euro. 57

58 6) Fondazione Ente Nazionale di Assistenza per gli Agenti e Rappresentanti di Commercio Anno di costituzione 1938 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Brunetto Boco Sede Via Antoniotto Usodimare, Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO La gestione degli asset immobiliari Sull ingente patrimonio della Fondazione ENASARCO si innesta la massiccia attività di dismissione degli asset immobiliari, Progetto Mercurio deliberato nel 2008, che nel corso del 2011 ha svolto le proprie attività a pieno regime. A fine 2010 il valore complessivo degli immobili sfiorava i 3 miliardi di Euro, mentre a fine 2011 l intensa ed attività di vendita, condotta a ritmi serrati e con modalità innovative 5 rispetto alla casistica di altri Enti previdenziali, ha prodotto i propri frutti, portando il patrimonio a circa 2,45 miliardi, nonostante le difficoltà legate alla generalizzata crisi finanziaria e di liquidità. Le vendite effettuate ammontano a circa 850 unità immobiliari con relative pertinenze (relative a 14 immobili), aventi un valore di bilancio di circa euro 84 milioni, su cui è stata realizzata una plusvalenza pari ad euro 40 milioni e con adesioni all acquisto che si sono mantenute su valori molto elevati (oltre il 90%). Complessivamente si sono concretizzate plusvalenze economiche pari a 152 milioni di Euro: 40 milioni dei quali riferibili a vendite dirette agli inquilini, mentre la restante quota è stata ottenuta dal conferimento di immobili a fondi immobiliari. 5 Si menzionano, ad esempio, gli accordi con gli istituti di credito per l erogazione dei mutui, nonostante il peggioramento delle condizioni sul mercato del credito per l innalzamento dello spread; il supporto nei confronti degli inquilini recuperando il 25% del canone di affitto corrisposto ad ENASARCO da Gennaio 2012 sino al momento della firma del rogito; la possibilità da parte degli inquilini di esercitare il diritto all acquisto usufruendo di una serie di agevolazioni quali: l estensione della possibilità di acquisto a favore di parenti fino al 4 grado; la possibilità di acquistare con una riduzione, pari al 30%, applicata sul valore di mercato del singolo appartamento allo stato libero e di godere di un ulteriore riduzione, pari al 10%, derivante dall acquisto collettivo, nonché l opportunità di usufruire di mutui a condizioni molto agevolate (durata fino a 40 anni indipendentemente dall età del mutuatario; finanziamento dell intero costo dell immobile comprensivo delle spese d acquisto, etc.). Sono state previste forme di particolare tutela anche per coloro che non potranno acquistare, garantendo il mantenimento del contratto e agevolazioni per le famiglie a reddito medio basso. E prevista anche la possibilità di vendita del diritto di abilitazione o di usufrutto ai nuclei familiari composti da soli ultrasessantasettenni. 58

59 Il progetto Mercurio rappresenta un progetto strategico per la Fondazione, poiché permetterà di uscire dalla gestione diretta di immobili per dedicarsi maggiormente all attività core volta all assistenza previdenziale. La Fondazione comunque non abbandonerà il mercato immobiliare, ma procederà con investimenti prudenziali e mirati, puntando ad una maggiore redditività, investendo maggiormente in fondi immobiliari ed abbandonando gradualmente la gestione diretta. Per il processo di riqualificazione del portafoglio di investimenti immobiliari (e mobiliari) la Fondazione si farà affiancare da Polaris Sgr, in qualità di Fiduciary Manager mutuando questa figura dai Fondi pensione nord-europei in un contesto di condivisione delle responsabilità. A fine 2011, il patrimonio immobiliare complessivo ammonta a 2,456 milioni di Euro, a valore contabile. Di questi, milioni si riferiscono al patrimonio non strumentale locato a terzi. Il valore di mercato del patrimonio allo stato libero è stimato complessivamente in circa euro 6 miliardi, allo stato occupato in circa Euro 4,2 miliardi. Sempre nell ambito del Progetto Mercurio, il Consiglio d Amministrazione della Fondazione, ha disposto, a maggio 2010, l aggiudicazione, alla società Prelios SGR S.p.A. e alla società BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy SGR S.p.A., della gara per l istituzione e la gestione dei fondi immobiliari dedicati al patrimonio immobiliare invenduto. Le due SGR hanno istituito rispettivamente i fondi comuni di investimento immobiliare chiusi multi comparto riservati ad investitori qualificati denominati Fondo Enasarco Uno e Fondo Enasarco Due. Il piano di dismissione prevede il conferimento ai fondi immobiliari di tutte le unità abitative e commerciali accessorie invendute o libere. A dicembre si è effettuato inoltre l apporto di stabili commerciali della Fondazione al Fondo Rho Comparto Plus (dedicato alla Fondazione), gestito da Idea Fimit SGR S.p.A.. L apporto finalizzato nel corso del 2011 esclude temporaneamente alcuni stabili su cui il locatario aveva un diritto di prelazione, ed è stato effettuato per un valore di conferimento complessivo di circa 500,3 milioni di Euro, a fronte di un valore di bilancio di circa 426,3 milioni (con una plusvalenza immediata di circa 73,9 milioni di Euro). - I fondi immobiliari Le quote di fondi immobiliari possedute dalla Fondazione ENASARCO hanno un valore che supera gli 1,3 miliardi di Euro, incrementandosi di 643 milioni di Euro rispetto all anno precedente, imputabile per lo più all apporto al Fondo Rho per oltre 400 milioni. Esse rappresentano il 37,14% degli investimenti mobiliari e hanno registrato un rendimento del 6% nel corso dell esercizio. 59

60 Fondazione ENASARCO - Le quote dei fondi immobiliari possedute al 31/12/2011 Tavola 6.1 Nome fondo immobiliare SGR Valore al 31/12/2011 ( ) Fondo Caravaggio Sorgente SGR Italian Business Hotel BNP Paribas REIM SGR Fondo immobiliare Donatello Tulipano Sorgente SGR Fondo Omega Immobiliare Idea FIMIT Sgr Fondo Donatello Michelangelo Due Sorgente Sgr Fondo Donatello comparto David Sorgente Sgr ,23 Fondo Omicron Plus Idea FIMIT Sgr ,16 Fondo Senior Idea FIMIT Sgr Fondo Immobiliare Anastasia Prelios Sgr Fondo Investimenti per l Abitare CDPI Sgr BMB Optimum Evolution Re Fund SIF BMB Fondo Venti M BNP Paribas REIM SGR Fondo ENASARCO Uno- Comparto C Prelios Sgr Fondo ENASARCO Uno- Comparto D Prelios Sgr Fondo ENASARCO Due - Comparto 1 - Quote A BNP Paribas REIM Sgr Fondo ENASARCO Due - Comparto 1 Quote B BNP Paribas REIM Sgr 1 Fondo ENASARCO Due - Comparto 2 - Quote A BNP Paribas REIM Sgr Fondo ENASARCO Due - Comparto 2 - Quote B BNP Paribas REIM Sgr 1 Fondo ENASARCO Due - Comparto 3 - Quote A BNP Paribas REIM Sgr ,52 Fondo ENASARCO Due - Comparto 3 Quote B BNP Paribas REIM Sgr 1 Fondo ENASARCO Due - Comparto 4 Quote A BNP Paribas REIM Sgr Fondo ENASARCO Due - Comparto 4 Quote B BNP Paribas REIM Sgr 1 Fondo HISF Hines Sgr Fondo HICOF Hines Sgr Fondo Immobiliare Rho Comparto Plus Idea FIMIT Sgr F2i F2i Sgr ,26 TOTALE ,17 Fonte: ENASARCO, Bilancio 2011 Nel corso del 2011 la Fondazione ha conferito le unità libere e quelle rimaste inoptate ai due fondi costituiti, con un valore di bilancio pari a circa euro 29 milioni. L operazione ha permesso di far emergere una plusvalenza complessiva di euro 26,5 milioni, iscritta tra i proventi straordinari. Nello stesso esercizio è stato portato a termine il conferimento del patrimonio immobiliare ad uso esclusivamente commerciale a fondi di cui la Fondazione già deteneva quote. In particolare: 60

61 Nel corso del mese di febbraio 2011 è stato conferito l immobile sito in Lungotevere Sanzio al fondo immobiliare Donatello Comparto David gestito da Sorgente SGR. Il conferimento dell immobile, avente valore di bilancio pari a circa euro 9 milioni, ha permesso di realizzare una plusvalenza di Euro 10,6 milioni; Nel corso del mese di dicembre 2011 è stato conferito il patrimonio commerciale, composto da 40 immobili con un valore di bilancio pari a circa 426 milioni di euro, ad un valore complessivo di Euro 501 milioni circa. Il conferimento è stato effettuato a un comparto del fondo Rho, gestito da Idea FIMIT, società partecipata dalla Fondazione, dall INPS (circa il 40%), dall Inarcassa e dal Gruppo De Agostini. I fabbricati saranno destinati ad un processo di valorizzazione finalizzato ad aumentarne la redditività da locazione anche mediante riqualificazione funzionale e/o energetica, ma soprattutto mediante trasformazione/cambio di destinazione d uso (anche grazie a recentissime regolamentazioni del settore). Tali asset rappresentano ad oggi la componente più importante del portafoglio nonché quella che evidenzia, sin dal breve termine, le maggiori potenzialità di valorizzazione. Classificata fra gli investimenti alternativi, l operazione di investimento diretto pari a 12 milioni in un fondo immobiliare denominato fondo Optimum Evolution Real Estate SIF. Si tratta di un fondo immobiliare di diritto lussemburghese riservato a investitori istituzionali e privati specializzati, focalizzati nell immobiliare residenziale a Berlino, gestito dalla società BMB Investment Management. Fra i fondi di private equity e venture capital, è stato sottoscritto un investimento complessivo di euro 30 milioni nel fondo Copernico (gestito da Finint SGR), fondo immobiliare chiuso di diritto italiano, riservato a investitori qualificati che prevede investimenti in fonti di energia alternativa, attraverso l acquisizione degli asset di base (es. terreni, diritti di superficie sui tetti degli edifici, ecc.), la realizzazione dell impianto, la costituzione, insieme all advisor tecnico, di società che gestiscano l impianto dato in locazione dal fondo stesso. - Partecipazioni societarie Le partecipazioni possedute dalla Fondazione hanno carattere prevalentemente strategico. La principale variazione intercorsa nel 2011 è la fusione di Fimit con First Atlantic Real Estate SGR, società di gestione immobiliare che fa capo a DeA Capital del gruppo De Agostini, che ha dato origine alla principale Sgr immobiliare in Italia, con un patrimonio gestito superiore ai 10 miliardi di Euro. In Idea FIMIT Sgr, la partecipazione della fondazione ha un valore di 12 milioni di Euro cui si aggiungono Euro della partecipazione in Sator Sgr 61

62 FOCUS SUL PROGETTO MERCURIO 6 Il piano di dismissioni della Fondazione Enasarco Progetto Mercurio, nel 2011, è entrato nella fase operativa. Si tratta di una delle più imponenti operazioni di questo tipo mai effettuate in Europa: oltre 17 mila appartamenti di proprietà della Cassa di previdenza degli agenti di commercio saranno venduti agli inquilini che li abitano, circa 50 mila persone. Il progetto si colloca nell ambito di un percorso che sta portando alla nascita di una nuova Enasarco con un intento volto alla modernizzazione gestionale per un miglioramento della redditività del patrimonio, concentrandosi sulla mission della Fondazione. All attualità, il patrimonio immobiliare ha una redditività dell 1% scarso. Questo per ragioni quali: la collocazione in zone periferiche, il carico fiscale ed il ruolo di social housing svolto da Enasarco nel corso degli anni. Le previsioni di ricavo dalla dismissione sono quantificate in circa 4 miliardi con una plusvalenza superiore al miliardo di Euro. Per il futuro si prevedono comunque investimenti che, nel campo immobiliare, privilegeranno il profilo prudenziale, con buona redditività con attenzione verso fondi che abbiano nei propri portafogli immobili di alto profilo (preferibilmente non residenziali) senza prevedere gestione diretta. Il patrimonio immobiliare della Fondazione Enasarco è costituito da 17 mila appartamenti, a cui si aggiungono altre 27 mila diverse unità tra cantine, soffitte, posti auto e box e circa immobili a destinazione commerciale. Gli immobili della Fondazione, in gran parte acquistati nel periodo che va dal 1973 al 1997, sono distribuiti sull intero territorio nazionale: la grande maggioranza (l 83%) a Roma e provincia, a seguire le città di Milano (11,5%) e, in proporzioni decisamente minori, Torino, Bologna, Brescia, Ancona, Pescara, Perugia, Bari, Taranto, Palermo e Catania. Nel comune di Roma si contano circa appartamenti, quasi tutti in zone popolari. Il 25% circa si trova in quartieri ad alta densità abitativa (Cinecittà Est, Tiburtino Sud, Torre Maura, Tor Tre Teste, San Basilio, Casal Bruciato) e quasi il 50% è distribuito prevalentemente in sei aree territoriali (Torre Maura, Torrino, Don Bosco, Aurelio, Val Melaina, Gianicolense). Tavola 6.2 Fondazione ENASARCO Il patrimonio immobiliare in cifre Regione Appartamenti Negozi Lazio Lombardia Sicilia 19 2 Emilia Romagna Marche 78 - Umbria Piemonte Puglia Totale Fonte: Fondazione Enasarco 6 Tratto da Fondazione Enasarco Dossier, aprile

63 Questi immobili sono oggi abitati da più di 50mila persone che pagano l affitto secondo regole comuni a tutti e concordate di volta in volta con le Organizzazioni sindacali degli inquilini. La maggior parte degli attuali inquilini coincide o discende ancora dai titolari dei contratti sottoscritti quando Enasarco era un ente pubblico. La presenza di numerose abitazioni tra gli immobili ha imposto ad Enasarco rigidi vincoli politici e sociali. Come nel caso delle altre Casse di Previdenza, Enasarco è stata infatti vincolata a destinare una quota significativa dei propri fondi all acquisto di appartamenti da affittare alle fasce sociali più deboli. Così, fin dal 1982, il 50% degli immobili disponibili è stato riservato a persone sfrattate da precedenti proprietà o in situazioni di evidente disagio economico. Enasarco ha affittato gli appartamenti, dapprima adottando il regime vincolistico in vigore fino al 1978, e successivamente ad equo canone. A partire dal 1992 la legge sui patti in deroga ha consentito alla Fondazione l aumento dei canoni di locazione per i contratti che erano in scadenza. Gli incrementi però si sono rivelati essere modesti, a causa dei limiti imposti dal Ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale che all epoca attribuì agli enti previdenziali una funzione di calmiere del mercato immobiliare. Nell ultimo decennio, infine, la Fondazione ha sottoscritto oltre contratti di locazione a canale concordato, di cui riservati alle fasce sociali protette. Nel 2002, è stato avviato un processo di aumento graduale dei canoni, ma anche in questo caso Enasarco, ormai diventata un organismo di diritto privato, ha continuato ad avere un ruolo di supplenza nelle politiche assistenziali della casa, mediante la sottoscrizione di accordi territoriali a condizioni vantaggiose con tutte le Organizzazioni sindacali degli inquilini. Questi accordi prevedevano una gradualità dell aumento dei canoni, ma anche incrementi ridotti per le fasce sociali economicamente disagiate, e la rateizzazione dell integrazione del deposito cauzionale in sei mesi senza interessi o degli affitti arretrati, eventualmente dovuti, in dodici mesi senza interessi. Per questo, nonostante la Fondazione abbia lavorato negli ultimi anni per equiparare il più possibile i canoni di locazione a quelli di mercato, è riuscita a ottenere solo piccoli adeguamenti degli affitti (10% ogni due anni) e a portare fuori dai patti in deroga i soli dieci immobili di Roma situati in zone di maggior pregio e che quindi, man mano che i contratti sono scaduti, sono stati affittati a canone libero e di mercato. In alcuni di questi casi si arriva, per esempio, anche a più di 3mila Euro mensili. Dal 2008, anno in cui è stato deliberato il progetto di dismissione del patrimonio, non vengono però più stipulati nuovi contratti di affitto. Nel 2009, a Progetto Mercurio già varato, l ultimo accordo sottoscritto con le Organizzazioni sindacali degli affittuari ha, di fatto, bloccato i canoni di locazione all anno precedente. La scelta di mettere in vendita il patrimonio risponde a ragioni ben precise: la principale è il fatto che questo portafoglio della Fondazione risulta essere sovradimensionato e negli anni ha prodotto 63

64 rendimenti molto bassi. In particolare, nell ultimo decennio, questi ultimi si sono fermati allo 0,8% rispetto al valore di iscrizione in bilancio, una percentuale che scende addirittura fino allo 0,6% se rapportata al valore di mercato degli appartamenti. Tali cifre risultano essere molto inferiori al rendimento atteso, che si aggirava attorno al 5%. Le ragioni della bassa redditività degli immobili sono molteplici. Uno dei motivi, come abbiamo già accennato, è rappresentato dalla tipologia e dall ubicazione dei complessi immobiliari: sono infatti oltre l 80% quelli che si trovano in zone periferiche e popolari, soprattutto della Capitale. A ciò si aggiunge, come si è visto, il fatto che la Fondazione ha svolto nel corso degli anni, insieme ad altri enti previdenziali pubblici e privati, un ruolo di supplenza alle politiche sociali della casa. Inoltre i canoni di locazione richiesti agli affittuari sono per lo più di modesta entità, basati su contratti che negli anni sono variati di poco poiché frutto di accordi con le Organizzazioni sindacali degli inquilini, mentre è progressivamente cresciuto il carico fiscale che grava sugli immobili. La Fondazione arriva a vendere il patrimonio immobiliare dopo che molti altri Enti previdenziali hanno già effettuato dismissioni; quelli pubblici, come Inpdap, Inpdai, Inail, Inps ed Enpals sono infatti ricorsi ripetutamente a processi di cartolarizzazioni statali. D altronde, negli anni , sia i Ministeri vigilanti sia la Corte dei Conti sia il Collegio Sindacale interno avevano richiamato la necessità di migliorare i rendimenti del patrimonio immobiliare. L abbandono della gestione diretta di migliaia di unità immobiliari e dei relativi contratti permetterà alla Fondazione di focalizzarsi ancora più sulla sua vera mission, la previdenza e l assistenza degli agenti di commercio, migliorando i servizi offerti. Le operazioni di alienazione dureranno prevedibilmente 3 anni e la Fondazione sarà affiancata da un RTI, individuato tramite gara europea, formato da Exitone e I.C. Italiana Controlli. 64

65 Fondazione ENASARCO Elenco degli immobili venduti con il Progetto Mercurio (aggiornamento al 3 agosto 2012) Ubicazione Comune Viale Jonio, 189 Via Monte Senario, 20 Via D. Alighieri, 11 Ed Ed. 5-6 Via G. Sacchetti, 10 Via B. degli Ubaldi, 372, 378, 386 Via F. Cento, 50 Via A. Toscani, 12 Via Tarantelli, 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 Via P. Togliatti, Via G. Pagano, 44 - int. 10 Via F. Galeotti, 16,18 Via Mar della Cina, 254 Via D. Fabbri, 68 Via A. Checchi,11 Via Val Sillaro, 5 Via Cincinnato, 7 Ed. F1-F2-F3-F4-F5-F6,31 Via A. Schivardi, 6,18,28,46,60 Via Publio Valerio, 9 Via Clauzetto, 58 Via Prati Fiscali, 284 Via Sibilla Tiburtina, 16 Via G. Scalia 46 Via Manlio Torquato, 47 Via dell'albareto, Via dell'albareto, 51 Via del Nuoto Via F. Stilicone, 247 Via Caterina Troiani, 232, 238, 244 Via Beniamino Costantini, Via Bevignani, 18 Via Monte Manno, 23 A/B Via Monte Manno, 31 A/B Piazza Neuschuller, 9 Via Albertario, 11 Largo Bompiani, 5 Via Galli, 80 Via Galli, 84 Via Cassia, 1712 Via Antimo Liberati Via Lione, 8 Via Sesto Miglio, 80 Via Pietro Marchisio, Largo Bargellin, 50 Fonte: Fondazione ENASARCO ROMA ROMA POMEZIA ROMA ROMA ROMA ROMA ANCONA ANCONA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA POMEZIA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA ROMA PERUGIA ROMA ROMA ROMA ROMA Tavola

66 7) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Consulenti del Lavoro Anno di costituzione 1971 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Alessandro Visparelli Sede Via del Caravaggio Roma Sito web ESTRATTO BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Il valore di bilancio del patrimonio immobiliare ammonta a , invariato rispetto al 31/12/2010 e rappresenta il 20,8% del patrimonio complessivo (pari ad Euro ). La considerazione che il patrimonio mobiliare include a titolo di partecipazione nella società Rosalca, interamente controllata (il cui oggetto sociale è costituto, dall acquisto, vendita, permuta, locazione, costruzione, ristrutturazione, trasformazione e manutenzione di immobili) porta ad una diversa suddivisione del patrimonio che tiene conto di questo aspetto: si può dire pertanto che i beni immobili dell Ente, nell accezione lata, ammontano a (in questo caso tale ammontare incide per il 29,7% sul patrimonio complessivo). Di seguito si riportano gli immobili posseduti dall ENPACL con i relativi valori di bilancio e di perizia dal cui raffronto emerge una plusvalenza implicita (non registrata in bilancio) di Da tale patrimonio immobiliare ne discendono affitti pari a e per il 2012 sono previsti canoni pari Dato contenuto dal Bilancio di previsione

67 ENPACL Il patrimonio immobiliare al 31/12/2011 ( ) Tavola 7.1 Fonte: ENPACL, Bilancio 2011 Come detto in precedenza, al patrimonio di diretta proprietà possiamo aggiungere anche il valore della controllata Rosalca s.r.l., che opera in via esclusiva nel settore immobiliare. Il valore al 31/12/2011 degli immobili della società, determinato dal costo originario e dalle rivalutazioni operate in esercizi precedenti, è di , al netto degli ammortamenti; il bilancio riporta ricavi per affitti pari ad Di seguito si riporta l asset allocation, tattica e strategica del patrimonio a fine 2011 da cui si evince che il patrimonio immobiliare assume, a fine 2011, un peso del 38%, 2 punti al disotto del peso neutrale. Asset allocation strategica e tattica per la classe Immobili Asset allocation strategica 67 Tavola 7.2 Asset allocation tattica Peso neutrale Peso minimo Peso massimo Dicembre 2011 Scostamenti dal peso neutrale Immobili 40% 38% 43% 38% -2% Fonte: ENPACL, Bilancio 2011

68 COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del Presidente e del direttore generale dell Ente nazionale di previdenza ed assistenza per i consulenti del lavoro (ENPACL), dottor Alessandro Visparelli e dottor Fabio Faretra (28 MARZO 2012) Estratto dell intervento introduttivo del Presidente Alessandro Visparelli 8 Il patrimonio immobiliare con immobili in gestione diretta dell Ente ammontava a un totale di 123 milioni 658 mila 670 euro, alla data dell ultimo esercizio approvato del 2010, e non ha subito variazioni fino ad oggi. Noi, come nuovo consiglio di amministrazione, intendiamo far periziare gli immobili una volta all anno per avere un dato costantemente aggiornato. La destinazione di utilizzo del patrimonio immobiliare dell Ente risulta così suddivisa: il 7,7 per cento è destinato a uso abitativo (si tratta di quarantaquattro appartamenti destinati ad abitazione, di cui nove abitati da dipendenti dell Ente), il 12 per cento è destinato alla sede dell Ente, mentre circa l 80 per cento del patrimonio è destinato a uso diverso (uso commerciale o uffici). Ci sono, poi, gli immobili di proprietà di una società da noi controllata e della quale l ENPACL è l unico socio, gestita direttamente da consulenti del lavoro. Anche in questo caso i dati sono aggiornati al 31 dicembre Gli immobili di tale società sono tutti locati in Roma come viene esposto nella tabella e sono tutti ad uso commerciale e uffici, non ci sono abitazioni. In questo caso abbiamo una perizia più recente, del 14 novembre 2011, e sono indicati il valore a bilancio e i valori di perizia per i singoli immobili. Abbiamo, inoltre, fondi immobiliari chiusi e abbiamo riportato una descrizione degli investimenti. Ciò che è maggiormente interessante risulta dalla scheda riepilogativa, nella quale abbiamo evidenziato i fondi, il gestore, il settore, il Paese in cui abbiamo investito, il target (infrastrutture, impianti fotovoltaici, immobili residenziali, social housing), la data di chiusura del fondo, l impegno degli attuali investimenti e il valore della quota. Per quanto riguarda, invece, la gestione del patrimonio, abbiamo evidenziato la redditività, distinguendo tra gli immobili in gestione diretta e gli immobili della società controllata, e ne abbiamo indicato la redditività lorda e la redditività netta degli ultimi tre anni. Per quanto riguarda le dismissioni del patrimonio immobiliare, non abbiamo dismesso e non abbiamo in programma di dismettere nulla. 8 Per la versione integrale si veda 68

69 Estratto della documentazione presentata dall Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza dei Consulenti del Lavoro 69

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73 8) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Farmacisti Anno di costituzione 1929 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Emilio Croce Sede Viale Pasteur Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Il valore del patrimonio immobiliare dell ENPAF, al 31/12/2011, ammonta a ,68 Euro, che, al netto del fondo ammortamento, si traducono in Euro Esso è composto dai seguenti immobili, per la gran parte localizzati a Roma: 73

74 Fonte: ENPAF, Bilancio 2011 Gli immobili producono canoni di locazione pari a , ridottisi rispetto all anno precedente a causa del conferimento di alcuni immobili nel fondo immobiliare FIEPP, nonché alla vendita di un immobile a Grosseto avvenuta nel corso del La redditività netta del patrimonio immobiliare direttamente posseduto è calcolata nel 4,39%. Come detto sopra, dal giugno del 2008 l ENPAF è quotista, tuttora unico, del Fondo immobiliare FIEPP Fondo Immobiliare Enti di Previdenza dei Professionisti gestito da Investire Immobiliare Sgr. Il Portafoglio immobiliare del Fondo al 31 dicembre 2011 è composto da 11 immobili (cinque dei quali sono stati apportati nel corso dell esercizio ) il cui valore certificato dall esperto indipendente risulta pari a Euro; a questo importo va aggiunto quello di Euro che è determinato dal 100% di partecipazione in una s.r.l. costituita per l acquisizione di un immobile in Firenze, oltre al valore ( Euro) di una licenza commerciale relativa ad un esercizio presente presso il medesimo immobile. Il compendio immobiliare ha un valore totale di mercato, al , pari ad Euro Le alienazioni effettuate sono state realizzate nell ambito del piano triennale degli investimenti immobiliari, , di cui al DM del 10/11/

75 Nel complesso il fondo immobiliare pesa circa per il 14% sull asset allocation finanziaria dell Ente, con un peso in visibile crescita negli ultimi anni. Figura 8.1 ENPAF Asset allocation portafoglio finanziario (%) Fonte: ENPAF; Bilancio 2011 Per alcuni degli immobili apportati è prevista la vendita in quanto i cespiti sono considerati non in linea con la strategia di gestione del Fondo. A tale riguardo va ribadito che gli immobili destinati alla vendita sono stati conferiti nel Fondo in conseguenza dell esito negativo delle procedure, ad evidenza pubblica, adottate dall Ente in precedenza. Deve quindi ritenersi che il conferimento sia stato effettuato in quanto la SGR del Fondo, per le sue competenze specifiche, potrà meglio valorizzare i predetti cespiti nell ambito di un programma di dismissioni. Nel 2012, a valere sul bilancio 2011, il fondo ha effettuato una distribuzione di proventi a favore dell ENPAF pari a di Euro lordi ( Euro netti) con un rendimento netto pari all 1,84%. 13,73 5,27 43,9 21,02 15,98 COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del Presidente e del direttore generale dell Ente nazionale di previdenza ed assistenza farmacisti (ENPAF), dottor Emilio Croce e avvocato Marco Lazzaro (29 FEBBRAIO 2012) Estratto dell intervento introduttivo del Presidente Emilio Croce 10 Occorre osservare che l ENPAF è l unico ente, tra le casse dei professionisti, ad aver ottenuto la trasformazione in fondazione di diritto privato, in forza del decreto interministeriale 7 novembre Tale circostanza è di particolare rilievo dal momento che, prima della sua trasformazione in persona giuridica di diritto privato, l ENPAF è stato parzialmente investito dalle politiche governative che hanno riguardato i primi processi di valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare di proprietà degli enti 10 Per la versione integrale si veda 75

76 pubblici previdenziali, ancorché gli effetti sul piano contabile si sono prodotti successivamente alla trasformazione. In particolare, l ENPAF è stato assoggettato alle procedure di dismissione straordinaria ex articolo 7 della legge n. 140 del 1997, che hanno per lo più interessato alcune sedi locate ad ordini provinciali. Inoltre l ente, sempre prima della trasformazione, è stato coinvolto nelle procedure di dismissione ordinaria che hanno interessato il 25 per cento del proprio patrimonio immobiliare, ai sensi dell articolo 6 del decreto legislativo n. 104 del 1996, in attuazione di quanto stabilito dalla circolare del Ministero del lavoro e della previdenza sociale del 1 agosto Giova altresì precisare che il patrimonio immobiliare dell ente, all atto della privatizzazione, ammontava a circa 55 miliardi di lire costo storico e che l ultimo acquisto immobiliare in via diretta è stato effettuato nel Con la privatizzazione il patrimonio immobiliare è stato rivalutato, d intesa con l allora Ministero del tesoro, secondo il criterio della rendita catastale, rivalutata del 5 per cento. Nel bilancio di esercizio dell anno 2000, il valore del patrimonio immobiliare era pari a 578 miliardi di lire. Proprio con riferimento all avvenuta definizione della privatizzazione dell ente e al contemporaneo sviluppo dei processi di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, va segnalato l ampio contenzioso instauratosi nei confronti della Fondazione da parte degli inquilini, per stabilire se l ente, nella sua nuova veste giuridica, fosse ancora tenuto o meno al rispetto della disciplina contenuta nel decreto legislativo n. 104 del 1996 e, successivamente, nel decreto-legge n. 351 del 2001 concernente la cartolarizzazione degli immobili previdenziali pubblici. Il contenzioso si è ormai definitivamente chiuso, con inequivocabili decisioni a favore dell ente pronunciate dalla stessa Corte di cassazione. Occorre precisare che, in sede giudiziaria, la difesa del patrimonio immobiliare dell ente non compreso nei processi pubblici di dismissione non è stata un operazione fine a se stessa, dal momento che ha consentito comunque di sviluppare programmi coordinati di valorizzazione del patrimonio: ciò da un lato attraverso procedimenti di dismissione diretta agli inquilini realizzati previo confronto con le organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative e pertanto senza rischio di contenzioso, dall altro attraverso una più efficiente gestione dei contratti di locazione, soprattutto dei rinnovi, attraverso il canale del contratto concordato introdotto dalla legge n. 431 del Deve inoltre rilevarsi che i programmi pubblici di dismissione, unitamente al complesso contenzioso che si è sviluppato successivamente alla privatizzazione dell ente, hanno stimolato gli organi statutari a definire i processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare, non solo attraverso dismissioni mirate che gli uffici dell ente hanno gestito direttamente, senza ricorrere ad advisor esterni, ma anche promuovendo modalità gestionali innovative. 76

77 In particolare, le nuove acquisizioni sono state possibili, a decorrere dal 2008, attraverso l acquisto di quote di un fondo immobiliare chiuso di durata trentennale, di cui la Fondazione è ancora attualmente unico quotista; quote che sono state acquistate proprio con i proventi delle dismissioni immobiliari. In buona sostanza, l ente, successivamente alla privatizzazione e sino all anno 2008, ha effettuato dismissioni immobiliari per 171,7 milioni di euro, la quasi totalità ad uso abitativo e alienate ai conduttori, riportando plusvalenze complessive per 63,4 milioni di euro, mentre ha effettuato, a decorrere da metà 2008, la sottoscrizione del fondo immobiliare FIEPP (Fondo immobiliare enti di previdenza dei professionisti) 11 per un controvalore, al 31 dicembre 2010, di 166,5 milioni di euro, con il conseguente acquisto, da parte della SGR gestore del fondo, di tre asset ad uso diverso dall abitativo: Roma, via in Selci n. 88, locato al Comando dell Arma dei carabinieri; Milano, via del Lauro 7, locato allo studio legale Pavia e Ansaldo; Genova, via Fiume 2, locato all Agenzia delle entrate, tutti interamente locati e acquistati senza ricorrere alla leva finanziaria, con un valore di carico di 118,7 milioni di euro. Con la liquidità presente nel Fondo al 31 dicembre 2010, sono state effettuate dalla SGR nel corso dell anno 2011 due nuove acquisizioni. Inoltre, lo scorso anno, l ente ha conferito nel fondo immobiliare cespiti di proprietà ad uso ufficio per un controvalore di 15,5 milioni di euro, ubicati per lo più fuori Roma e non locati, inseriti nel piano triennale di investimenti immobiliari ai sensi del decreto ministeriale del 10 novembre 2010, per i quali le procedure di alienazione ad evidenza pubblica non avevano dato esito positivo. In tal modo, si è proceduto a una sensibile riconversione del patrimonio immobiliare, riducendo quello ad uso abitativo gestito in forma diretta e incrementando progressivamente quello gestito in via indiretta attraverso il fondo immobiliare. Per completezza, va inoltre precisato che l ente non ha alcuna partecipazione azionaria nella società di gestione del risparmio né tantomeno nell istituto di credito che controlla la predetta società. I processi di dismissione definiti nel corso del decennio scorso, pari a oltre la metà del patrimonio immobiliare e che hanno essenzialmente coinvolto immobili periferici ubicati nel comune di Roma (precisamente Ostia) a bassa redditività e rilevanti spese manutentive, hanno favorito un importante razionalizzazione delle attività gestionali dell ente, riconosciuta e apprezzata, tra l altro, anche da specifiche indagini della stampa specializzata (si veda a tal proposito Il Sole 24 Ore del 28 aprile 2011) sulla redditività del patrimonio immobiliare delle Casse, che hanno generato un rilevante e progressivo incremento della redditività, risultata per l anno 2009 pari al 3,02 per cento, al netto delle imposte e dei costi. Tale risultato è oltremodo migliorato nell esercizio 2010, dove il rendimento netto del patrimonio immobiliare è stato pari al 3,48 per cento. Giova rilevare che il patrimonio immobiliare gestito in forma diretta al 31 dicembre 2010 (145,8 milioni di euro) era pari percentualmente al 10,81 per cento del 11 La SGR è Investire immobiliare Sgr. 77

78 complesso delle attività di investimento dell ente, mentre il fondo immobiliare era pari al 12,33 per cento: tali percentuali sono notevolmente più basse, ovviamente, rispetto a quando l ente aveva natura giuridica di diritto pubblico e pertanto aveva la quasi totalità delle attività investite nel settore immobiliare. Le stesse denotano comunque l importanza di tale classe d investimento nell asset allocation strategica per la stabilizzazione, nel medio-lungo periodo, dei rendimenti del proprio patrimonio. Sul miglioramento della redditività del patrimonio immobiliare riferita alla gestione diretta, hanno peraltro inciso, oltre alle dismissioni effettuate, anche la politica perseguita dall ente nei rinnovi contrattuali sulla base di canoni concordati con le organizzazioni sindacali degli inquilini maggiormente rappresentative. Infatti, degli oltre contratti di locazione stipulati dall ente, quasi totalmente nel comune di Roma e comprensivi anche delle locazioni commerciali, oltre 600 sono a canone concordato, pari a circa il 53 per cento, mentre circa 300, pari al 25 per cento, sono le locazioni a canone libero. Le nuove locazioni sono a canone libero, ancorché anch esse, a scadenza, vengono progressivamente ricondotte al canone concordato. Si precisa che le locazioni a canone concordato hanno consentito, da un lato, di effettuare i rinnovi dei contratti di locazione a condizioni migliorative rispetto alle precedenti evitando tensioni con l inquilinato che, infatti, nella quasi totalità dei casi, ha stipulato i rinnovi, dall altro di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per tale tipologia contrattuale. Le locazioni ad uso diverso dall abitativo incidono per circa il 20 per cento del totale dei contratti, con una prevalenza (oltre il 12 per cento) dei contratti per attività commerciale. Si evidenzia, inoltre, che il patrimonio dell ente gestito in forma diretta è tutto ubicato nel comune di Roma, tranne pochissime unità ad uso ufficio ubicate a Ravenna, Oristano e Ragusa, destinate a sede dei rispettivi Ordini provinciali dei farmacisti. Va anche precisato che rimane estremamente contenuta la percentuale media di sfittanza delle unità immobiliari pari a circa il 6 per cento. In particolare, le unità abitative hanno presentato nel corso del 2011 una percentuale di sfitto pari al 2,71 per cento. Il fondo immobiliare, nel corso dell anno 2010, ha riportato un rendimento netto superiore al 2 per cento. Si osserva che detto rendimento non può essere comparato a quello della gestione immobiliare diretta, dal momento che lo stesso è parametrato al valore delle quote del fondo acquistato e sullo stesso hanno inciso i costi di start up conseguenti alle prime acquisizioni effettuate. Si tratta, in particolare, delle imposte ipotecarie e catastali pari al 2 per cento del valore di acquisizione: tali imposte si pagano una tantum al momento dell acquisto del cespite e risultano essere penalizzanti, in termini di rendimento dell investimento, soprattutto quando l acquisto dell immobile viene perfezionato in corso d anno e i canoni di locazione, quindi, sono incassati solo per una frazione di esso. 78

79 Tutti i dati riferiti alla gestione immobiliare dell ente, sia diretta che indiretta, sono analiticamente riportati nella nota integrativa del bilancio di esercizio, che ormai da diversi anni, per soddisfare la trasparenza delle attività, è integralmente pubblicato sul sito istituzionale della Fondazione. Sia consentito, da ultimo, esprimere alcune considerazioni anche sulle prospettive degli investimenti immobiliari. Siamo convinti che l aumento dell imposizione fiscale sulla proprietà immobiliare avrà effetti penalizzanti per i nuovi investimenti nel settore, tenuto anche conto dell impatto dell attuale crisi finanziaria nel campo delle locazioni commerciali. Nel contempo, riteniamo che, rispetto al periodo in cui l ente ha effettuato le proprie dismissioni (anni dal 2003 al 2008), sussistano in questa fase oggettive difficoltà a realizzare rilevanti processi di dismissione che consentano, senza l acuirsi di tensioni sociali, l alienazione dei cespiti agli inquilini, tenuto conto soprattutto delle difficoltà che si registrano nell accesso al credito ipotecario, anche alla luce dell incremento dello spread e, non da ultimo, della riduzione del reddito disponibile in capo alle famiglie. 79

80 9) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Impiegati dell Agricoltura Anno di costituzione 1937 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Carlo Siciliani Sede Viale Beethoven Roma Sito web COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del Presidente e del direttore generale dell Ente nazionale di previdenza per gli addetti e per gli impiegati in agricoltura (ENPAIA) dottor Carlo Siciliani e dottor Gabriele Mori (21 MARZO 2012) Estratto dell intervento introduttivo del Direttore Gabriele Mori 12 Per una scelta fatta da sempre dal consiglio di amministrazione dell ENPAIA, ai fini di un controllo reale dei beni che noi gestiamo, il nostro patrimonio immobiliare è esclusivamente a Roma, per un valore di libro pari a 379 milioni 13 e un valore di mercato, se i beni fossero tutti liberi, di circa 1 miliardo e 50 milioni. Poiché tale cifra va depurata del 20 per cento, essendo il residenziale occupato, riteniamo che oggi il nostro valore di mercato sia pari a 850 milioni di euro. Disponendo di 1 miliardo e 50 milioni in beni mobili, il patrimonio complessivo dell ENPAIA si divide sostanzialmente tra un per cento di beni immobili e un per cento di beni mobili. A seguito del provvedimento del 2010 del Governo, poi approvato dal Parlamento, abbiamo prospettato al Ministero del lavoro e al Ministero dell economia un progetto di massima sui disinvestimenti e sugli investimenti che avremmo voluto attuare nel triennio successivo e abbiamo comunicato che, per quanto riguardava il 2011, avremmo pensato di realizzare un acquisto di immobili per 120 milioni e un operazione di vendita per 35 milioni, programma che in realtà non abbiamo assolutamente perseguito. Per il 2012, avevamo comunicato al Ministero 50 milioni di acquisto e 50 milioni di disinvestimento e per il 2013 altrettanto. 12 Per la versione integrale si veda 13 Nel Bilancio d esercizio 2011, il valore del patrimonio ammonta a 380,224 milioni di Euro. 80

81 La situazione romana, sia dal punto di vista del mercato immobiliare, sia dal punto di vista della situazione economica e sociale della città, ha indotto il consiglio di amministrazione a soprassedere rispetto ai disinvestimenti dei nostri beni immobili. Ad oggi, dunque, il consiglio di amministrazione non ha fatto alcuna scelta circa la vendita di beni immobili; pensiamo, invece, nei limiti del consentito e all interno delle cifre che ho comunicato, di acquistare alcuni immobili a destinazione commerciale e non residenziale. È ovvio che, rispetto alla problematica complessiva, soprattutto dei beni residenziali, abbiamo conseguito negli anni una redditività che sostanzialmente ci soddisfa: mettendo insieme la redditività dei beni immobili commerciali e residenziali, raggiungiamo una redditività del 2,5-2,7 per cento netto. Se si aggiunge la costante rivalutazione dei beni immobili nel tempo si rileva una redditività sufficientemente positiva delle sostanze dell ente. Tre anni fa, con tutti i sindacati degli inquilini individuati a livello territoriale abilitati a sottoscrivere contratti relativi a immobili residenziali abbiamo sottoscritto un contratto generalizzato per immobili residenziali con un canone agevolato, ai sensi del decreto Cristofori degli anni novanta. Abbiamo sottoscritto un accordo con i sindacati degli inquilini per il rinnovo agevolato di 500 contratti per appartamenti a Roma. Come inevitabilmente succede, a questo accordo è seguita una reazione della stampa che credo sia giunta anche alla vostra attenzione. Ritengo allora giusto sottolineare che questo accordo prevedeva un aumento dei canoni oggetto, per l appunto, dei contratti agevolati che hanno un valore del 30 per cento inferiore rispetto al mercato. Non si tratta di una nostra stima, bensì dei sindacati sottoscrittori, che l hanno comunicata anche al prefetto; in quella circostanza, infatti, siamo stati convocati dal prefetto, dal comune di Roma e dalla regione Lazio e abbiamo portato a tutti la testimonianza della scelta compiuta dall ente. Era una scelta equa. L ente ha come finalità quella di pagare le pensioni, ma non deve essere un soggetto che mira al profitto. Bisogna tener conto delle esigenze sociali della città e questo ha portato, appunto, a quel tipo di contratto sottoscritto da tutti i sindacati. Rispetto ai nuovi canoni, su 500 appartamenti, ad oggi, ci sono stati circa 350 sottoscrittori e ne mancano circa 150. Stiamo avviando delle procedure per chiudere anche tali situazioni. Questo è il quadro complessivo dei nostri beni immobili. La gestione dei beni immobili è tenuta direttamente dall ente, tramite un ufficio ad hoc. Devo dire che lo facciamo con grande soddisfazione di tutti, sia degli inquilini, sia dei titolari di contratto degli uffici commerciali. Infine, volevo sottolineare che ad oggi, con la crisi sociale che si vive a Roma per cui, come ho detto all inizio, non intendiamo vendere beni immobili residenziali sul mercato vi è una stasi molto forte anche per quel che concerne i beni commerciali. Oggi è difficilissimo affittare anche immobili 81

82 commerciali, per cui la nostra politica in questo senso è molto cauta e attenta alle situazioni del mercato romano. Nel caso in cui, come dicevo all inizio, dovessimo decidere di comperare immobili a fini commerciali, lo faremo solamente se quei beni hanno già in essere contratti di canone redditizi per la gestione complessiva del nostro ente. Estratto della documentazione presentata dall Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza Impiegati dell Agricoltura 82

83 ESTRATTO DAL BILANCIO DI PREVISIONE 2012 Per l anno 2012 si prevedono proventi dalla gestione immobiliare pari a , quasi 11 milioni dei quali provenienti dalla locazione residenziale, mentre 11,576 milioni provenienti dalla locazione di immobili commerciali. Il rendimento complessivo previsto della gestione commerciale, parametrata sul valore di libro degli immobili al 31/12/2012 (362,3 milioni di Euro) è del 2,27%. 83

84 10) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri Anno di costituzione 1937 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Alberto Oliveti Sede Via Torino Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Le attività immobiliari ammontano complessivamente, a fine 2011, a 4,341 miliardi di Euro, ovvero il 35,71% delle attività complessive. A loro volta le attività immobiliari si scompongono in 2,2 miliardi di Euro di immobili in uso di terzi oltre a 2,129 miliardi di partecipazioni in società e fondi immobiliari, in aumento rispetto agli esercizi precedenti - nel 2011 il peso delle attività immobiliari è incrementato principalmente per effetto delle intervenute nuove sottoscrizioni di partecipazioni in società e quote di fondi immobiliari. Nella tabella si tiene conto solo del patrimonio da reddito non considerando i fabbricati ad uso diretto, con un valore di circa 170 milioni di Euro. ENPAM Le attività al 31/12/2011 ( ) % Attività immobiliari ,71 - Immobili ad uso di terzi ,20 - Partecipazione in società e fondi immobiliari ,51 Attività finanziarie ,29 TOTALE ,00 Fonte: ENPAM, Bilancio 2011 Tavola 10.1 Gli immobili ad uso di terzi hanno prodotto una redditività lorda pari al 5,75%, che in termini netti si riduce all 1,25%; le partecipazioni in società e fondi immobiliari hanno prodotto una redditività lorda pari al 5,15% e netta pari al 4,28%. L asset allocation elaborata nel 2010 prevedeva una esposizione sul settore immobiliare al 50%, mentre quella formulata per il 2012 riduce tale quota al 35%, non lontana dalla attuale distribuzione del patrimonio. Di seguito l elenco degli immobili. 84

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92 Fonte: ENPAM, Bilancio 2011 Il patrimonio immobiliare a reddito della Fondazione, direttamente o indirettamente interamente di proprietà dell Ente, è riconducibile a diversi contenitori societari: - la Fondazione Enpam; - l Enpam Real Estate S.r.l. a socio unico, interamente di proprietà della Fondazione, che, oltre alla gestione integrata del patrimonio diretto dell Ente 14, gestisce in usufrutto immobili prevalentemente a destinazione d uso turistico/alberghiera, di cui è nudo proprietario l Ente 15 ; - il Fondo immobiliare chiuso Ippocrate le cui quote sono tutte di proprietà della Fondazione e che, al 31 dicembre 2011, era proprietario e gestiva 21 immobili acquistati a partire dal marzo 2007; 14 Subentrata alla RTI Gefi-Cids che aveva concluso l incarico in appalto. 15 L Enpam Real Estate S.r.l. è anche piena proprietaria di un immobile ad uso uffici in Roma. 92

93 - il Fondo immobiliare chiuso Q3 le cui quote sono pressoché tutte (90% circa) di proprietà della Fondazione e che, al 31 dicembre 2011, era proprietario e gestiva 2 immobili. ENPAM, inoltre, possiede anche quote di altri fondi immobiliari in misura contenuta. In particolare si tratta di quote dei seguenti fondi: - Fondo Immobiliare Investimenti per l Abitare- FIA (CDPI Sgr) - Fondo Socrate (Fabrica Immobiliare Sgr) - Fondo Donatello (Sorgente SGR S.p.A) - Fondo FIP (Investire Immobiliare Sgr) A tali fondi si aggiunge, infine, l impegno per la sottoscrizione di 45 milioni nel fondo Caesar gestito da AXA Sgr, fondo comune di investimento a raccolta paneuropeo. Da menzionare inoltre l investimento per circa 10 milioni di Euro (pari al 9,11% del capitale sociale) nella CAMPUS BIOMEDICO S.p.A., società immobiliare proprietaria della nuova sede della omonima Università di Roma, ma anche una partecipazione di circa 4,4 milioni di Euro in Sator Sgr, anch essa operativa nel settore immobiliare. ENPAM Partecipazioni in società e fondi immobiliari (31/12/2011) Descrizione Valore di bilancio 31/12/2011 ( ) - ENPAM RE - Controllata ,86 - Campus Biomedico spa ,86 - Fondo immobiliare Donatello (Comparto Michelangelo due) Fondo Immobiliare Ippocrate ,70 - Fondo Immobili Pubblici (FIP) Fondo Immobiliare Q ,46 - Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) ,26 - Fondo Immobiliare Socrate ,60 TOTALE ,74 Fonte: ENPAM, Bilancio 2011 Tavola 10.2 I contenitori societari diversi dalla Fondazione, cosi come indicati, hanno distinta persona giuridica e completa autonomia operativa e, pertanto, presentano un proprio bilancio consuntivo delle attività. La redditività lorda delle quattro parti in cui è possibile suddividere il patrimonio immobiliare della Fondazione a seconda del contenitore societario in cui è inserito, assume valori che variano dal 6,24% del patrimonio gestito dall Enpam Real Estate al 5,75% del patrimonio diretto. La scala dei valori si differenzia, qualora dalla redditività lorda si passi a quella netta, con il maggior valore, 3,66%, riferito all Enpam Real Estate ed il peggiore, 1,25%, calcolato per il patrimonio diretto. 93

94 ENPAM Il patrimonio immobiliare: valori e rendimenti al 31/12/2011 Tavola 10.3 Valori di bilancio ( ) Rendimento lordo (%) Rendimento netto (%) - Beni di proprietà ,75 1,25 ENPAM uso terzi - Beni in usufrutto o ,24 3,66 proprietà ERE - Beni nel fondo ,86 3,56 immobiliare Ippocrate - Beni nel fondo ,15 4,01 immobiliare Q3 16 Fonte: ENPAM, Bilancio 2011 A determinare il forte decadimento della redditività, da lorda a netta, del patrimonio diretto è, oltre al cattivo andamento del mercato 2011, soprattutto la tassazione dei canoni e i costi diretti e di gestione, mentre sia i fondi che la società di capitali si giovano di un regime fiscale più favorevole che determina un minor abbattimento del reddito. Il Piano triennale degli investimenti/disinvestimenti immobiliari presentato dalla Fondazione prevede per il triennio : - acquisto di quote di fondo/i immobiliare/i, - conferimento di alberghi in un fondo immobiliare, - conferimento di uffici in un fondo immobiliare, - vendita di immobili residenziali in Roma, - vendita di alberghi in Abano Terme (PD), Montegrotto Terme (PD), La Thuile (AO) e Pieve Emanuele (MI), - vendita di abitazioni in Pisa, Firenze e Latina, - vendita di uffici di via Torino 38 e 40 in Roma, - vendita di immobili residenziali in Milano. Sempre in linea con quanto previsto dal Piano triennale degli investimenti , la Fondazione ha sollecitato, mediante procedure telematiche pubblicizzate sui principali quotidiani nazionali e, attualmente, anche sulla Gazzetta Ufficiale, proposte finalizzate all acquisto di quote di fondi immobiliari così delineate: - nuove quote del fondo Ippocrate attualmente gestito da IDeA FIMIT SGR, finalizzate all acquisto dell immobile in Milano in via Santa Radegonda ( Rinascente ); totale valore delle 729 nuove quote acquistate: ,71; prezzo di acquisto dell immobile da parte del fondo: ,00 (data del rogito 26 marzo 2011); 16 Per il fondo Q3 sono da apprezzare solo dal punto di vista qualitativo in quanto la Fondazione nel 2011 è stata proprietaria del 90% circa delle quote di Q3 per circa metà anno, ed acquisirà la totalità delle quote del fondo solo nel corso del

95 - quote del fondo Q3 gestito da Quorum SGR, proprietario di due immobili in Milano, Auros e Perseo; totale valore delle 122,238 quote acquistate (su un totale di 136,238 quote complessive): ,50; valutazione al 31/12/2011 dei due immobili da parte dell esperto indipendente del fondo: ,00; - quote del fondo a raccolta Caesar gestito da AXA SGR, con asset allocation prevista in Europa con focus in Francia, in immobili ad uso uffici esclusivamente a reddito e IRR previsto del 9%; massimo impegno alla sottoscrizione di quote da parte dell Ente: ,00; nessun richiamo degli impegni nel corso del 2011 da parte della SGR; - quote del fondo a raccolta Asian Property II gestito da SEB Investment, con asset allocation prevista in Asia con focus in Cina, Giappone e Singapore, in immobili ad uso prevalente (60%) uffici e anche a sviluppo (40%) e IRR previsto del 12%; massimo impegno alla sottoscrizione di quote da parte dell Ente: ,00; nessun richiamo degli impegni nel corso del 2011 da parte della SEB Investment. 95

96 11) Ente Nazionale Previdenza e Assistenza Veterinari Anno di costituzione 1958 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Gianni Mancuso Sede Via Castelfidardo, Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 ENPAV possiede direttamente 3 immobili tutti localizzati e Roma: due di essi sono a reddito, mentre il terzo è strumentale. Il valore iscritto a bilancio ammonta a complessivi ,83 ENPAV Il patrimonio immobiliare al 31/12/2011 ( ) Tavola 11.1 Ubicazione Valore a bilancio 31/12/2011 ( ) - Via A. Bosio, 2 - Roma Via A. De Stefani, 60 - Roma ,63 TOTALE IMMOBILI A REDDITO ,01 - Via Castelfidardo, 41 Roma (immobile strumentale) ,82 TOTALE ,83 Fonte: ENPAV, Bilancio 2011 Il flusso dei canoni di locazione degli immobili a reddito ammonta a ,04. Agli immobili posseduti in modo diretto si aggiungono poi partecipazioni in due società immobiliari, di cui ENPAV è socio unico: Edilparking 17 e Immobiliare Podere Fiume 18. La prima ha sviluppato un parcheggio multipiano in Roma (largo Ruspoli) per 350 box. La seconda possiede il 50% della Immobiliare Podere Fiume che sta sviluppando e vendendo il complesso residenziale di nuova costruzione Torrevecchia Boccea in Via del Podere Fiume in Roma. Gli investimenti finanziari nel comparto immobiliare/infrastrutture sono inoltre composti da quote di partecipazione nel Fondo Infrastrutture ABN AMRO per 5 milioni di Euro e nel fondo Optimum Evolution Fund Property I e II, rispettivamente per 5 e 4 milioni, ed il cui obiettivo è quello di acquisire un portafoglio diversificato di immobili ad uso residenziale e commerciale, attraverso una selezione accurata e meticolosa di opportunità sul mercato tedesco, in particolare nella città di Berlino. 17 Iscritta in bilancio per 13,649 milioni di Euro. 18 Iscritta in bilancio per 78,567 milioni di Euro. 96

97 12) Fondo Agenti Spedizionieri e Corrieri Anno di costituzione 1926 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Claudio Claudiani Sede Via Tommaso Gulli Milano Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Il patrimonio immobiliare FASC, al 31/12/2011, ammonta a in termini lordi che si traducono in al netto del relativo fondo ammortamento e rappresenta il 4,1% del totale del patrimonio attivo. Gli immobili che compongono il patrimonio risultano essere i seguenti: Tavola 12.1 FASC Il patrimonio immobiliare al 31/12/2011 ( ) Immobile Valore al 31/12/2011 ( ) - Milano Quartiere Ripamonti ,14 - Milano Farini/Valtellina ,35 - Milano Via Gulli (sede) ,27 TOTALE ,76 Fonte: FASC, Bilancio 2011 Si tratta quindi della sede del Fondo (Milano Via Gulli, 39) e di due unità, sempre localizzate a Milano ed ancora destinate alla vendita (Via dei Guarneri 24 e Via Farini, 81). Il patrimonio immobiliare nell esercizio 2011 ha generato canoni di locazione pari a corrispondenti a una redditività percentuale media lorda pari al 3%. 97

98 Figura 12.1 FASC Evoluzione dei ricavi immobiliari e redditività lorda del patrimonio immobiliare Fonte: FASC, Bilancio Oltre alla gestione immobiliare effettuata in modo diretto, FASC, nel 2002, ha creato una società immobiliare di cui è socio unico, FASC Immobiliare srl. In relazione al rapporto con la controllata, FASC ha iscritto in bilancio una partecipazione pari a con un rendimento lordo dello 0,92%, redditività proveniente quasi interamente dall attività di locazione immobiliare a canoni di mercato. Il patrimonio immobiliare gestito da FASC Immobiliare ha un valore, al netto dei fondi ammortamento e delle poste rettificative, che al 31/12/2011 ammontava a Sommando tale componente con quella posseduta direttamente dal Fondo, il valore del patrimonio netto raggiunge quota 440 milioni di Euro Ricavi immobiliari ( ) scala sx Ricavi immobiliari/patrimonio immobiliare (%) scala dx 3,4 3,3 3,2 3,1 3 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 98

99 13) Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza per gli Ingegneri ed Architetti Liberi Professionisti Anno di costituzione 1961 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Paola Muratorio Sede Via Salaria Roma Sito web ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO 2011 Il patrimonio immobiliare di Inarcassa è pari, alla fine del 2011, a Euro con un rendimento lordo pari al 6,19% (a fronte di quello del patrimonio mobiliare del -0,22%, per raggiungere un rendimento complessivo lordo dello 0,64%). Tavola 13.1 Inarcassa - Consistenza del patrimonio investito e rendimento contabile lordo 2011 ( ) Consuntivo 2011 ( ) Rendimento 2011 (%) Totale patrimonio ,64 Patrimonio immobiliare ,19 Patrimonio mobiliare* ,22 (*) Include i fondi immobiliari. Fonte: Inarcassa, Bilancio 2011 Di seguito si riporta la composizione del portafoglio immobiliare per destinazione d uso. Il patrimonio immobiliare risulta affittato per il 66,92% (con estremi che vanno dal 100% per il comparto alberghiero e scendono al 46% per quello commerciale). Il mercato edilizio ha premiato gli edifici di Classe A caratterizzati da indici di efficienza energetica e sostenibilità ambientale in linea con gli standard internazionali, in relazione ai quali la migliore qualità edilizia ed i canoni contenuti rappresentano i driver degli spostamenti in atto, penalizzando la collocazione sul mercato degli edifici oramai vetusti, anche a fronte di canoni altamente competitivi Per questi motivi si è avviato un processo di riqualificazione in termini di efficienza energetica il più possibile tendenti alla Classe A. 99

100 Figura 13.1 Inarcassa La composizione del portafoglio immobiliare per destinazione d uso in base al valore netto contabile 2011 (%) Alberghi 4% Pubblica 25% Commercio 16% Industriale 1% Residenza 11% Fonte: Inarcassa, Bilancio 2011 Oltre alla gestione diretta del patrimonio immobiliare, nel 2010 è stata aggiudicata a Fabrica immobiliare SGR la gara indetta per la selezione della SGR volta alla costituzione e alla gestione di un Fondo comune di investimento immobiliare, denominato Inarcassa Re totalmente detenuto da Inarcassa. Il fondo Inarcassa Re ha effettuato le prime acquisizioni nel corso del 2011 e a fine anno il patrimonio ammonta 150 milioni di Euro per mq di superficie lorda. Di seguito la composizione del portafoglio del fondo a fine Tavola 13.2 Inarcassa Immobili del Fondo Inarcassa RE Indirizzo Città Destinazione Superficie lorda Rendimento (mq) lordo (%) Via Viotti Torino Uffici ,3 Via Viola Roma Uffici ,3 Via Moscova Milano Uffici ,8 Via Brera Milano Uffici Da locare Via Roma Palermo Commerciale ,4 Fonte: Inarcassa, Bilancio 2011 Inoltre a febbraio 2012 è stato acquistato un ulteriore immobile di mq ad uffici, interamente locato, ed ubicato in Milano in Viale Regina Giovanna, con un rendimento del 7,8%. Vi sono poi gli investimenti in società non quotate inerenti il real estate e il settore delle infrastrutture, che consistono in: Uffici 43% - FIMIT Sgr, con una quota pari al 5% del capitale sociale, del valore di Euro - F2i Sgr, con una quota pari al 4,05%, del valore di 543 mila Euro. 100

101 L Asset Allocation Dati i mutamenti del contesto normativo e macroeconomico internazionale, nel 2010 si è modificata l asset allocation degli investimenti di Inarcassa, dando un maggiore peso al comparto obbligazionario e minore a quelli azionario ed degli investimenti alternativi. In questo quadro, però gli investimenti immobiliari rimarrebbero al 25%. Tale configurazione dell asset allocation è stata confermata anche per il periodo Il confronto fra l asset allocation strategica e tattica del 2011 vede un sostanziale allineamento. Tavola 13.3 Inarcassa L asset allocation tattica e strategica 2011 Asset allocation tattica Asset allocation strategica Monetario 7,2% 2% Obbligazionario 41,9% 41,5% Azionario 18,9% 20% Alternativi 9,9% 11,5% Immobiliare 22% 25% Fonte: Inarcassa, Bilancio 2010 ESTRATTO DAL BILANCIO DI PREVISIONE Nel corso del 2011 e prevedibilmente anche nel 2012 il rilascio di grandi superfici continuerà, complice la perdurante crisi economica e l efficientamento nell uso degli spazi da parte di locatari privati e della pubblica amministrazione, con possibili incrementi netti del tasso di sfittanza e quindi con previsioni di calo sul fronte della redditività. Vi possono essere comunque contribuiti positivi in ragione degli interventi di valorizzazione sul patrimonio che potrà portare a nuove locazioni. - Nel corso dell'anno, si procederà a nuove sottoscrizioni di quote del Fondo Inarcassa RE per poi effettuare il richiamo degli impegni da parte della SGR, per la stipula degli atti di compravendita. - Nel corso dell'anno, si procederà con l'avvio delle operazioni di dismissione previste nel piano degli investimenti recentemente approvato dai Ministeri Vigilanti, che interesserà gli immobili che non sono in grado di raggiungere la redditività attesa dall asset allocation. Le dismissioni saranno pertanto finalizzate al miglioramento del rendimento del patrimonio. Le linee guida del piano triennale approvato dal Ministero del Lavoro prevede una riduzione dell'investimento diretto a vantaggio delle forme indirette (fondi immobiliari). - Infatti, fra gli obiettivi che si è data la Cassa vi è quello del miglioramento del livello di qualità e sostenibilità del patrimonio immobiliare. 101

102 L obbiettivo in questione verrà perseguito attraverso in particolare: o o due diligence tecnico-amministrativa riqualificazione tecnologica in un ottica di valorizzazione Alla luce delle risultanze della due diligence sarà possibile individuare le reali necessità di intervento su ciascun immobile, sia in termini di adeguamento normativo, sia in termini di riqualificazione tecnologica e/o valorizzazione. I dati ottenuti dovranno essere inseriti all interno del sistema gestionale, al fine di consentire una sempre più puntuale gestione tecnico-amministrativa delle attività manutentive, con la conseguente catalogazione e disponibilità di dati da poter utilizzare per future attività previsionali, con evidenti benefici in termini di definizione del budget previsionale di spesa per ciascun immobile e del conseguente conto economico. - Sul fronte organizzativo, a luglio 2011 la Direzione Finanza e la Direzione Immobiliare di Inarcassa sono confluite in un unica unità direzionale, la Direzione del Patrimonio. Questo è stato sicuramente un passaggio chiave per l integrazione ed armonizzazione delle attività d investimento dell Ente in un ottica di revisione del processo d investimento. L obiettivo è l integrazione dei processi, definizione di standard unici di misurazione, tempistica della rilevazione e format di pubblicazione dei dati. - Le previsioni di investimento per il 2012 indicano risorse disponibili per totali 822 milioni di Euro. Di tali risorse, 200 milioni di Euro derivano da attività finanziarie scadute o alienate nel corso del 2012 (di cui 42 milioni derivanti dalla cessione di quote di fondi immobiliari, ex art. 2, comma 2, D.M. 10/11/2010 Piano Triennale), e 58 milioni circa da dismissioni di immobili (ex art.2, comma 2 e comma 5, D.M. 10/11/2010 Piano Triennale). Si tratta pertanto di circa 100 milioni legati al settore immobiliare (considerando sia la proprietà indiretta che quella indiretta). Tali fonti verranno reinvestite in attività di natura analoga. I rimanenti 564 milioni di Euro dovranno essere destinati secondo la seguente modalità: o o per 160 milioni di Euro ad acquisti indiretti di immobili (acquisti di quote di Inarcassa RE) per 404 milioni di Euro a nuovi investimenti finanziari. 102

103 14) Istituto Nazionale di Previdenza Giornalisti Italiani Giovanni Amendola Anno di costituzione Gestione Sostitutiva: D. Lgs 509/1994 Regime di appartenenza - Gestione Separata: D Lgs. 103/96 - Gestione Sostitutiva: Numero iscritti (2010) - Gestione Separata: Presidente Andrea Camporese Via Nizza 35 Sede Roma Sito web Si fa notare che l INPGI è composto da due distinte gestioni: - Gestione Sostitutiva: relativa ai giornalisti professionisti ed i pubblicisti iscritti all Albo negli appositi elenchi ed i praticanti giornalisti iscritti nell apposito Registro titolari di un rapporto di lavoro subordinato regolato dal Contrato Nazionale Giornalistico che comporti prestazioni riservate alla professione giornalistica. - Gestione Separata: relativa ai giornalisti professionisti e pubblicisti iscritti negli appositi elenchi di categoria ed i praticanti giornalisti iscritti nell apposito Registro che esercitano attività autonoma di libera professione senza vincolo di subordinazione, anche sotto forma di collaborazione coordinata e continuativa (CoCoCo) ancorché svolgano contemporaneamente attività di lavoro subordinato. COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del Presidente e del direttore generale dell Istituto Nazionale di Previdenza dei Giornalisti Italiani Giovanni Amendola (INPGI) dottor Andrea Camporese e dottor Tommaso Costantini (18 GENNAIO 2012) 103

104 Estratto dell intervento introduttivo del Presidente Andrea Camporese 19 Evidenzio innanzitutto che il patrimonio immobiliare è ripartito per uso abitativo al 70 per cento e per uso diverso al 30 per cento; il valore attuale iscritto a bilancio è di poco più di 713 milioni di euro, con una valorizzazione fissata al 1997, atto della privatizzazione dell Istituto, e non più rivalutata perché non è possibile a termini di legge. La stima attuale a valori di mercato, attraverso i parametri dell Agenzia del territorio ed altri, ammonta a circa 1 miliardo 300 milioni, quindi la rivalutazione, in questi quindici anni, sfiora il 100 per cento. Il rendimento del patrimonio risulta sempre crescente: nel 2010 è stato pari al 4,69 per cento, nel 2011 sarà del 4,85 per cento, nel 2012 è previsto al 5,22 per cento. È un rendimento che riteniamo congruo per il fine istituzionale dell ente. I costi di manutenzione sono molto bassi; questi infatti risultano pari a circa lo 0,3 per cento del valore di mercato degli immobili, e quindi di cinque volte inferiore al limite normativo di 1,5 stabilito nell ambito pubblico. Le dismissioni in atto riguardano una piccola quota del patrimonio, inferiore al 2 per cento, e per un valore complessivo secondo la stima di mercato effettuata al 2008 pari a circa 28 milioni di Euro. Questa dismissione è stata decisa non per necessità di liquidità, ma per scelta di efficienza gestionale del patrimonio. Attraverso una discussione interna alla Commissione competente e al consiglio di amministrazione, si sono individuati degli edifici; specifico che non si tratta di edifici che si trovano a Roma, Milano e Napoli, che sono le tre città che noi abbiamo identificato, nei decenni, come quelle di maggiore interesse per gli investimenti e che si rivelano ad oggi le città dove la tenuta del prezzo e la rivalutazione media degli immobili risultano essere del tutto soddisfacenti. Pertanto, attraverso dei criteri che trovate descritti nel documento alla vostra attenzione, abbiamo individuato gli immobili da dismettere; si tratta di immobili situati a Mendicino, Messina, Rende, Padova, Livorno, Collegno, Taranto e Campi Bisenzio, che presentano una redditività bassa e che comportano anche costi di gestione importanti da parte dell ente. La dismissione è in corso. Le modalità prevedono che per ogni complesso vengano venduti prima di tutto gli appartamenti liberi, per fissare un prezzo che sia il più possibile vicino al valore reale di mercato, e che venga offerta la possibilità agli inquilini dello stesso complesso di acquistare con uno sconto del 5 per cento, dopodiché anche questi vanno sul mercato. Una parte del patrimonio è stata venduta, una parte non ancora. In particolare, è stato venduto un blocco di ventuno villini a un prezzo di 3 milioni 300 mila Euro, che è assolutamente allineato alla stima degli 19 Per la versione integrale si veda La relazione riguarda la Gestione Sostitutiva dell Ente. 104

105 uffici, fatta in base ai valori dell Agenzia del territorio. Inoltre, vi sono state altre piccole dismissioni del valore di 150 mila e 265 mila Euro. Estratto della documentazione presentata dall Istituto Nazionale di previdenza dei Giornalisti Italiani Giovanni Amendola 105

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110 ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO GESTIONE SOSTITUTIVA Tavola 14.1 INPGI Gestione Sostitutiva Patrimonio immobiliare al 31/12/2011 ( ) Fabbricati da investimento Fabbricati di struttura TOTALE FABBRICATI Fonte: INPGI Gestione Sostitutiva, Bilancio 2011 Gli immobili di proprietà di INPGI hanno un valore che, a bilancio al 31/12/2011, ammonta a e si compone per circa 697 milioni da fabbricati da investimento e per i restanti 17 da fabbricati utilizzati a fini strumentali. Inoltre, fra gli immobili da investimento, il 65% è rappresentato da beni a destinazione residenziale, mentre la quota restante è ad usi diversi. Di seguito si riporta l elenco degli immobili posseduti direttamente dall Ente da cui si evince una forte presenza su Roma, Milano e Napoli. 110

111 Tavola 14.2 INPGI Gestione Sostitutiva Il patrimonio immobiliare al 31/12/2011 ( ) 111

112 112

113 Fonte: INPGI Gestione Sostituiva, Bilancio 2011 Se, dal valore di bilancio si passa poi al valore di mercato, ottenuto attraverso una stima interna condotta all inizio dell anno 2012 sul patrimonio esistente al 31/12/2011, il patrimonio immobiliare assume un valore di circa 1.280,265 milioni di Euro. La redditività del patrimonio immobiliare, nel 2011, è quantificata al 4,85% lordo (4,66% per gli immobili ad uso residenziale e 5,22% per gli immobili ad uso diverso) rispetto al valore di bilancio, che si porta al 2,7% in termini netti. Il flusso proveniente dalla gestione immobiliare per il 2011 ammonta a circa 38,7 milioni di Euro. Oltre agli immobili in gestione diretta, INPGI possiede quote di fondi immobiliari per un controvalore pari a 30,356 milioni (nel 2011 sono stati effettuati investimenti per 5,356 milioni di Euro). Vi sono poi impegni a versare ulteriori 64,644 milioni nel corso del 2012 per acquisto di quote ulteriori di fondi immobiliari. Rispetto al totale degli investimenti, a valore di libro al 31/12/2011, il 44% è rappresentato da immobili in locazione e quasi il 2% da quote di fondi immobiliari; a valori di mercato, invece, gli 113

114 immobili rappresentano circa il 58% degli investimenti complessivi, mentre i fondi immobiliari scendono leggermente, all 1,4%. Tavola 14.3 INPGI Gestione Sostitutiva Gli investimenti immobiliari al 31/12/2011: valore contabile e valore di mercato Valore Valore di Quota % contabile mercato Quota % Fondi immobiliari ,911% ,419 Immobili in locazione , ,946 Totale investimenti , ,00 Fonte: INPGI Gestione Sostitutiva, Bilancio 2011 ESTRATTO DAL BILANCIO D ESERCIZIO GESTIONE SEPARATA Nella Gestione Separata di INPGI non compaiono investimenti diretti in immobili, bensì solo quote di fondi immobiliari per un controvalore contabile di poco meno di 60 milioni di Euro, e che sale a 62,5 a valore di mercato, costituendo pertanto poco meno del 20% del totale degli investimenti. Si segnala inoltre che nel corso del 2011 gli acquisti di titoli di fondi immobiliari sono ammontati a circa 32 milioni e nel 2012 vi sono impegni per ulteriori acquisti per 9,4 milioni. Tavola 14.4 INPGI Gestione Separata Gli investimenti immobiliari al 31/12/2011: valore contabile e valore di mercato Valore Valore di Quota % contabile mercato Quota % Fondi immobiliari ,460% ,663% Immobili in locazione Totale investimenti % % Fonte: INPGI Gestione Separata, Bilancio

115 15) Opera Nazionale Assistenza Organi Sanitari Italiani Anno di costituzione 1890 Regime di appartenenza D. Lgs 509/1994 Numero iscritti (2010) Presidente Serafino Zucchelli Sede Via Ruggero D'Andreotto, Perugia Sito web COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO SULL ATTIVITA` DEGLI ENTI GESTORI DI FORME OBBLIGATORIE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA SOCIALE -INDAGINE CONOSCITIVA SULLA CONSISTENZA, GESTIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI PREVIDENZIALI PUBBLICI E PRIVATI Audizione del Presidente e del direttore generale della Fondazione ONAOSI dottor Severino Zucchelli e dottor Mario Carena (9 MAGGIO 2012) Estratto dell intervento introduttivo del Presidente Severino Zucchelli 20 In bilancio, al 31 dicembre 2011, il valore lordo del patrimonio immobiliare è di 105 milioni; il valore netto comprensivo degli ammortamenti è di 81,798; il valore probabile di mercato è di 152 milioni. Quest ultimo dato è riferito, però, alla fine del 2010, ma sappiamo che da allora il mercato è cambiato. Dal piano triennale degli investimenti risulta che qualche mese fa il consiglio di amministrazione dell ente, a proposito di dismissioni, aveva chiesto l autorizzazione di vendere due strutture, in particolare un appartamento a Perugia e una casa vacanze in provincia di Belluno. Sotto questo aspetto, la situazione è in movimento. Gli immobili adibiti a fini istituzionali sono la maggioranza, mentre quelli non adibiti a fini istituzionali si distinguono ulteriormente in immobili non utilizzati e ceduti in locazione, con la rendita, quindi, della locazione stessa. L entità del nostro patrimonio immobiliare è relativamente modesto. La nostra fondazione ha la maggior parte del patrimonio immobiliare a Perugia perché, storicamente, nella seconda metà dell Ottocento, essa è nata proprio in quella città. In particolare, abbiamo due grandi collegi, uno maschile, di posti, e uno femminile, di circa 200, di cui il primo, pur essendo molto bello, è stato costruito alla fine degli anni sessanta, per cui un analisi dei costi di gestione e 20 Per l intervento integrale si veda: 115

116 dell invecchiamento della struttura ha fatto radicare la convinzione che, per avere un offerta adeguata ai tempi, non è possibile ristrutturarlo perché sarebbe più opportuno e meno oneroso farne uno nuovo al suo posto. Il collegio femminile è, invece, situato in strutture collocate nel pieno della città storica di Perugia, realizzate tra il 1300 e il 1800, quindi, sebbene sia stato progressivamente migliorato, resta pur sempre quello che è. Come obiettivi, siamo impegnati non solo a ristrutturare la nostra offerta a Perugia, ma anche a creare un centro formativo al sud. Abbiamo dei centri formativi molto moderni, dove risiedono gli universitari. Vi sono non solo orfani, ma anche i figli di persone viventi che sono contribuenti stabili del nostro ente. Questi sono, ovviamente, paganti con prezzi calmierati e facilitati. Abbiamo delle ottime strutture moderne, soprattutto a Torino, a Perugia, a Pavia (anche se un po più datate), a Padova e una piccola a Messina. Questa è la dislocazione territoriale. Il sud è molto meno coperto, quindi l aspirazione di questa consiliatura è di aprire, nei limiti del possibile, un centro formativo nel sud, segnatamente a Napoli. Questi sono, dunque, i due obiettivi: ristrutturare l offerta a Perugia e aprire un centro formativo a Napoli. La situazione economico-finanziaria e patrimoniale del nostro ente non ci permette di ricorrere al nostro patrimonio mobiliare, perché verrebbero a mancare le rendite che ci sono indispensabili per fornire le prestazioni. È gioco forza, quindi, che agiamo valorizzando il patrimonio immobiliare. Per questa ragione, lo abbiamo sottoposto a un analisi particolarmente attenta. La decisione che stiamo per prendere, anche se siamo in un momento non felice del mercato immobiliare, è di vedere se è possibile ed entro quali limiti ma certamente non svendendo il patrimonio dell ente mettere sul mercato gli immobili che non sono destinati a fini istituzionali e che il mercato stesso dichiara di gradire in maniera particolare. Difatti, da alcune rapide indagini che abbiamo condotto, abbiamo rilevato che alcune cose si sono valorizzate nel tempo, mentre altre hanno perso valore. Per fare questo, la decisione che probabilmente prenderemo il 12 di questo mese in seno al comitato di indirizzo, a cui, come consiglio di amministrazione, abbiamo già fatto una proposta specifica, sarà di rimodulare entro giugno come previsto dalla legge il piano degli investimenti immobiliari triennali per cercare di mettere sul mercato la parte del patrimonio non utilizzata a fini istituzionali. 116

117 Estratto della documentazione presentata dalla Fondazione ONAOSI 117

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121 Allegato B 121

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