I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO Giugno 2014

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1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014 Giugno 2014 Si tratta di un Rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di SCENARI IMMOBILIARI.

2 Questo Rapporto è stato realizzato da: Paola Gianasso (prima parte), Studio Casadei: Gottardo Casadei, Gianluca Maccari, Nicola Martucci (seconda parte) Coordinamento redazionale di Simona De Santis SCENARI IMMOBILIARI è un marchio registrato. Tutti i diritti riservati. VIA LORENZO MAGALOTTI, ROMA TEL. 06/ FAX 06/ VIA BERTINI, 3/A MILANO - TEL. 02/ FAX 02/ GALLERIA PASSARELLA, MILANO TEL. 02/ FAX 02/ WEB: roma@scenari-immobiliari.it - milano@scenari-immobiliari.it Rapporto edito nel mese di giugno 2014.

3 Rapporto realizzato con il contributo e la collaborazione delle seguenti Sgr: Aedes Bpm Real Estate Amundi Real Estate Italia Axa Reim Beni Stabili Gestioni Bnp Paribas Reim Italy Castello Cdp Investimenti Fabrica Immobiliare Generali Immobiliare Italia IDeA Fimit Investire Immobiliare Mediolanum Gestione Fondi Polis Fondi Immobiliari Prelios Ream Sorgente Torre UnipolSai Investimenti

4 INDICE Prima parte FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA E NEL RESTO DEL MONDO 1 1. Introduzione 1 2. I fondi immobiliari in Europa Andamento e prospettive I fondi immobiliari nei principali Paesi europei Francia 14 - Le Scpi 14 - Le Opci Germania 17 - I fondi aperti 17 - La dismissione degli asset dei fondi aperti in liquidazione 18 - I fondi riservati Gran Bretagna Olanda Spagna Svizzera I Reit Andamento e prospettive dei Reit nel mondo I Reit in Europa Andamento e prospettive Le Sicafi in Belgio Le Siic in Francia I Reit in Gran Bretagna Le Fbi in Olanda I Reit negli Stati Uniti I Reit in Asia Gli Lpt in Australia 59 Seconda parte I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA I fondi aderenti al Gruppo di lavoro di Scenari Immobiliari 62 - Amundi Re Europa Amundi Re Italia 63 - Amundi Re Italia Amundi Re Italia 67 - Armilla Prelios 71 - Atlantic 1 IDeA Fimit 74 - Atlantic 2 Berenice IDeA Fimit 77 - Bnl Portfolio Immobiliare Bnp Paribas Reim 80 - Clarice Light Industrial Prelios 84 - Clesio - Castello 87 - Cloe Fondo Uffici Prelios 90 - Cosimo I - Castello 93 - Dolomit - Castello 96

5 - Estense Grande Distribuzione Bnp Paribas Reim 98 - Fedora Prelios Fiepp Fondo Immobiliare Enti di previdenza dei Professionisti Investire Immobiliare Fip Fondo Immobili Pubblici Investire Immobiliare Fiprs Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana Prelios Fondo Alpha IDeA Fimit Fondo Beta IDeA Fimit Fondo Delta IDeA Fimit Immobiliare Dinamico Bnp Paribas Reim Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni Invest Real Security Beni Stabili Gestioni Investietico Aedes Bpm Real Estate Mediolanum Real Estate Mediolanum Gestione Fondi Obelisco Investire Immobiliare Olinda Fondo Shops Prelios Patrimonio Uno Bnp Paribas Reim Polis Polis Fondi Immobiliari Securfondo Beni Stabili Gestioni Socrate Fabrica Immobiliare Tecla Fondo Uffici Prelios UniCredito Immobiliare Uno Torre Valore Immobiliare Globale Castello Gli altri fondi aderenti Aida - Sorgente Aries Axa Reim Athens Re Fund Sai Investimenti (oggi UnipolSai Investimenti) Boccaccio Aedes Bpm Real Estate Caesar Axa Reim Caravaggio - Sorgente Cimarosa Generali Immobiliare Italia Core Italian Properties Axa Reim Dante Retail Aedes Bpm Real Estate Donatello (Comparto David) - Sorgente Donatello (Comparto Giacinto) - Sorgente Donatello (Comparto Margherita) Sorgente Donatello (Comparto Michelangelo Due) - Sorgente Donatello (Comparto Puglia Uno) Sorgente Donatello (Comparto Puglia Due) Sorgente Donatello (Comparto Tulipano) - Sorgente Eracle Generali Immobiliare Italia Fia - Fondo Investimenti per l Abitare Cdp Investimenti Finurbe I Polis Fondi Immobiliari Fiv Fondo Investimenti per la Valorizzazione - Cdp Investimenti Fondo Aristotele Fabrica Immobiliare Fondo Augusto Castello Fondo Core Multiutilities - Ream Fondo Core Nord Ovest Ream Fondo Energheia - Castello Fondo Etrusco Distribuzione Fabrica Immobiliare Fondo Giotto Castello 203

6 - Fondo Picasso Castello Fondo Piemonte C.A.S.E. - Ream Fondo Priula - Castello Fondo Social & Human Purpose (Comparto A) Ream Fondo Social & Human Purpose (Comparto C) Ream Fondo Sympleo Ream Fondo Titania Ream Mascagni Generali Immobiliare Italia Mediolanum Property Mediolanum Gestione Fondi Norma - Sorgente Petrarca Aedes Bpm Real Estate Quas - Sorgente Scarlatti Generali Immobiliare Italia Soreo I (già Tergeste) Polis Fondi Immobiliari Tikal Re Fund Sai Investimenti (oggi UnipolSai Investimenti) Tiziano (Comparto San Nicola) - Sorgente Tiziano (Comparto Venere) - Sorgente Toscanini Generali Immobiliare Italia L industria dei fondi immobiliari in Italia Il settore nel suo complesso L'evoluzione del sistema L'industria dei fondi immobiliari retail L'industria dei fondi immobiliari riservati L'industria delle Siiq L'industria delle società immobiliari quotate 251 Appendici Appendice 1 - Glossario 254 Appendice 2 - Recapiti Scenari Immobiliari e Studio Casadei 257

7 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo I PARTE Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 1. INTRODUZIONE L economia mondiale migliora progressivamente, anche se la crescita resta moderata e difforme tra le aree. In gran parte delle economie avanzate si registra un rafforzamento, grazie anche all orientamento della politica monetaria e al minor drenaggio fiscale. Nei Paesi emergenti la ripresa ha perso vigore, in conseguenza dei persistenti ostacoli strutturali, dell incertezza politica e della volatilità dei mercati finanziari. Gli indicatori macroeconomici fanno pensare al proseguimento di un espansione moderata dell economia mondiale e a un graduale rafforzamento del commercio internazionale per tutto il L inflazione globale rimane bassa a causa della dinamica dei prezzi delle materie prime e di un limitato utilizzo della capacità produttiva. Il miglioramento dello scenario economico ha effetti positivi sui mercati immobiliari, che nella maggior parte dei casi hanno superato la fase peggiore e si avviano verso la ripresa, con ritmo e consistenza fortemente differenziati nelle diverse aree geografiche e segmenti di mercato. La disomogeneità è particolarmente accentuata in Europa, dove la ripresa è frenata da uno scenario economico ancora complesso, dalla forte pressione fiscale e, soprattutto, dall elevata disoccupazione. In generale, le nazioni del nord hanno già iniziato la ripresa, mentre quelle del sud sono ancora in difficoltà. Tuttavia, anche in Europa con la fine del 2013 dovrebbe essere terminata la fase più bassa del ciclo e le prospettive per il 2014 sono di una diffusa ripresa, seppure lenta e graduale, grazie anche a una lieve crescita del settore dei mutui. A livello globale, il 2014 dovrebbe vedere crescere quasi tutti i parametri del settore residenziale, con accentuazione delle differenze tra aree geografiche e livelli qualitativi degli immobili e con un approccio sempre più selettivo da parte di famiglie e investitori. Il trend degli uffici è multiforme, con alcune città in evidente crescita e altre ancora in difficoltà. Ovunque, però, la domanda è dominata dai processi di riorganizzazione delle società, che intendono ridurre i propri spazi. Il contenimento dei costi di gestione, però, non è il solo scopo. Le società perseguono obiettivi di maggiore efficienza per aumentare la produttività e migliorare la qualità lavorativa. La domanda, quindi, si concentra sugli spazi di alto livello sia dal punto di vista architettonico che tecnologico, attribuendo importanza crescente alla flessibilità. L'andamento del comparto commerciale è variegato e le performance sono influenzate da un insieme di fattori macroeconomici e locali. In generale, il 2013 ha evidenziato qualche segnale di miglioramento nella maggior parte dei mercati, con trend particolarmente positivi per quanto riguarda le top location, sostenute da una domanda in crescita sia da parte degli affittuari che degli investitori. Anche nel comparto commerciale l Europa mostra il trend più debole, soprattutto nell area euro. Ottime prospettive provengono dal Regno Unito e dai principali Paesi dell Europa orientale, caratterizzati da una intensa attività edilizia per quanto riguarda la grande distribuzione. Si prevede un miglioramento dei mercati retail nel corso del La concorrenza tra affittuari sarà sempre più elevata nelle top location, anche se l offerta limitata e il livello eccessivo delle quotazioni costituirà un freno per molte società, che saranno costrette a rivolgersi verso spazi di fascia inferiore. L aumento della produzione industriale e il clima di maggiore fiducia tra le imprese hanno guidato la ripresa dei mercati industriali in molti Paesi. La logistica è in netto miglioramento e rappresenta uno dei comparti a maggiore potenziale di sviluppo in molte zone, mentre gli immobili produttivi tradizionali sono in difficoltà e registrano un costante calo della domanda e delle quotazioni. La domanda è guidata ovunque dai piani di ristrutturazione delle società, che si spostano in spazi più efficienti per contenere i costi, migliorare l immagine e incrementare la produttività. Le società che vogliono centralizzare le operazioni si indirizzano verso spazi grandi, superiori a 50mila mq, preferibilmente situati vicino a porti e aeroporti. Le società operative nel settore dell e-commerce, invece, cercano spazi di piccole dimensioni SCENARI IMMOBILIARI 1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

8 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo nei pressi delle zone con un ampio bacino d utenza, al fine di velocizzare le operazioni di distribuzione delle merci. L andamento degli strumenti di investimento che operano nel settore immobiliare rispecchia lo scenario immobiliare globale e, in qualche caso, lo anticipa. Nella fase economica più negativa la maggior parte dei fondi immobiliari e dei Reit si è limitata a una gestione prudenziale del patrimonio, mentre i primi segnali di ripresa dei mercati immobiliari sono stati accompagnati da un maggiore dinamismo dei fondi, che hanno effettuato aumenti di capitale e hanno ricominciato a investire. In molti Paesi i fondi sono i principali compratori, sapendo approfittare delle occasioni a prezzi di sconto e anticipando le tendenze del mercato. Nel 2013 il patrimonio delle diverse forme di strumenti a contenuto immobiliare (fondi quotati, non quotati, chiusi, aperti, Reit) ha raggiunto miliardi di euro, che rappresentano una crescita del 14,7 per cento rispetto all anno precedente. Si tratta dello sviluppo più consistente degli ultimi cinque anni. In Europa sono operativi quasi veicoli, con un patrimonio complessivo pari a circa 710 miliardi di euro. Si tratta di un aumento del 14,5 per cento rispetto all anno scorso in termini assoluti, mentre in termini percentuali il peso dell Europa è stabile. Il mercato è dominato dai fondi immobiliari non quotati, mentre quelli quotati rappresentano una percentuale in costante calo. In aumento il peso dei Reit, grazie anche all introduzione dello strumento in vari Paesi. Tre le priorità degli strumenti di risparmio gestito c è la riduzione della leva finanziaria, anche perché l esperienza dimostra che esista una correlazione diretta tra leva e rendimento. In molti Paesi la scarsa disponibilità delle banche continua a rappresentare uno dei problemi più importanti, che viene affrontato attraverso il consolidamento delle società con processi di fusione e tramite il ricorso a forme alternative di finanziamento. In alcuni Paesi, come il Canada, l attività delle società è frenata dalle incertezze sull evoluzione dei tassi di interesse. Le attese del rialzo del costo del denaro rappresentano un elemento di preoccupazione anche in Europa. Il 2013 ha visto un notevole aumento degli investimenti in quanto una delle priorità delle società, soprattutto americane (ma anche europee), è l espansione del portafoglio. In Europa i fondi immobiliari hanno concentrato quasi la metà degli acquisti totali realizzati nel settore immobiliare non residenziale. Si prevede un ulteriore aumento del volume di investimenti nel L attenzione dei fondi e dei Reit è sempre più polarizzata sugli immobili di alto livello e sui trophy asset, in tutti i segmenti di mercato, con una crescente competizione sui prodotti innovativi. Le due problematiche maggiori sono rappresentate dalle divergenze di aspettative sul prezzo tra venditori e acquirenti e dalla carenza di offerta nelle piazze più importanti, che induce una parte delle società a prendere in considerazione investimenti più rischiosi. Tuttavia, l offerta è destinata ad aumentare nel prossimo futuro per l immissione sul mercato di asset da parte delle società in difficoltà, del settore pubblico e, soprattutto, dei fondi in liquidazione. E elevato il numero di società specializzate in una, o al massimo in due tipologie di prodotti. Le altre strutture, invece, tendono ad una progressiva diversificazione, finalizzata alla ricerca di cicli e segmenti di mercato favorevoli. La composizione tipologica del patrimonio è estremamente differenziata nelle diverse regioni, ma quasi ovunque sono ritenuti particolarmente interessanti gli uffici di classe A nei Central business district delle città più importanti, anche perché le prospettive sono di aumenti delle quotazioni nei prossimi mesi. Il residenziale è considerato una asset class attrattiva soprattutto in Europa e Asia, sebbene anche negli Stati Uniti operino alcuni Reit specializzati. Ovunque i capitali vengono progressivamente spostati dal settore residenziale tradizionale a quello delle residenze specializzate. Le case per anziani sono uno dei segmenti a più alto potenziale di sviluppo in tutto il mondo, in considerazione dell invecchiamento della popolazione, mentre le case per studenti attirano elevati investimenti nelle regioni dove si concentrano quote significative di popolazione studentesca. Il retail è complessivamente in calo, soprattutto per le difficoltà della piccola distribuzione, anche se continua a rappresentare l asset class privilegiata di un buon numero di società e offre interessanti prospettive di sviluppo in alcune aree, come l Europa orientale. L interesse è sempre più concentrato sui centri commerciali con format innovativi e sugli spazi legati all e-commerce. SCENARI IMMOBILIARI 2 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

9 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo L industriale produttivo è in difficoltà da vari anni e la maggior parte delle società ha dismesso una buona parte del patrimonio. In controtendenza la logistica, ma l interesse dei fondi si limita agli spazi ad alto contenuto tecnologico e altamente strategici, sia dal punto di vista della localizzazione che delle caratteristiche fisiche. Ovunque emerge un calo dell esposizione nel settore alberghiero, mentre aumenta l interesse per gli spazi legati ai servizi di pubblica utilità ed immobili innovativi, legati a temi quali sostenibilità e risparmio energetico. In forte aumento il coinvolgimento nel settore sanitario, con l acquisto di case di cura, e nelle infrastrutture. Dal punto di vista geografico le città globali, come Londra, New York, Tokyo, Sydney, continuano ad attirare il flusso maggiore di investimenti, in quanto lo scenario economico ancora incerto induce le società a cercare opportunità di investimento nei mercati stabili e sicuri. In Europa l attenzione è concentrata sulle nazioni caratterizzate da un ciclo di mercato positivo, soprattutto Germania e Regno Unito. In aumento la Svezia nel comparto uffici, mentre nel retail la larga maggioranza degli investimenti si rivolge all Europa orientale, soprattutto Polonia e Bulgaria. Gli ultimi mesi del 2013 hanno evidenziato un aumento dell attenzione verso i Paesi dell Europa del sud caratterizzati da cali dei prezzi, soprattutto Spagna e Italia. Nonostante la crescente globalizzazione dei mercati, che ha comportato un aumento degli investimenti cross-border, il focus dei fondi continua a essere sui mercati domestici. Il driver degli acquisti oltreconfine è rappresentato dalla vicinanza geografica e culturale, che comporta un flusso di acquisti consistente all interno dei diversi Paesi europei, tra Stati Uniti e Canada, tra Asia e Australia. I rendimenti del settore immobiliare hanno registrato un andamento diversificato a seconda delle tipologie di prodotto e delle aree geografiche, ma sono in sensibile calo rispetto al passato. Nel complesso, gli strumenti di investimento immobiliare si confermano competitivi rispetto agli investimenti immobiliari diretti o agli altri mercati finanziari, anche perché nell ultimo anno si è assistito a un lieve recupero delle performance in molti mercati. In generale la strategia dei fondi è improntata alla prudenza, con attenzione per la sicurezza dell investimento più che per il rendimento, anche se alcune società, soprattutto inglesi e asiatiche, si pongono l obiettivo di maggiori ritorni ricominciando ad accettare un profilo di rischio più elevato. La prevista ripresa della domanda dovrebbe permettere la ripresa dell attività edilizia speculativa, e quindi il ritorno a rendimenti più consistenti. Il presente Rapporto analizza l intero sistema dei Reit e la situazione delle altre tipologie di fondi immobiliare nei principali Paesi europei. Si tratta di otto Paesi, che rappresentano circa l 85 per cento dell industria europea dei fondi immobiliari. I due strumenti, Reit e fondi immobiliari, vengono analizzati in capitoli separati, dal momento che si tratta di veicoli caratterizzati da differenze significative e i cui dati sono difficilmente confrontabili. Tavola 1 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT NEL MONDO ANNO 2013 Patrimonio totale: miliardi di euro Tavola 2 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA ANNO 2013 Patrimonio totale: 710 miliardi di euro Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 3 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

10 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 2. I FONDI IMMOBILIARI IN EUROPA 2.1. Andamento e prospettive Il mercato dei fondi conferma la sua competitività rispetto alle altre forme di investimento. Negli otto Paesi europei considerati il numero di fondi operativi è salito nel corso del 2013 a e il Nav ha sfiorato i 379 miliardi di euro. Rispetto all anno precedente operano 38 società in più e il Nav è cresciuto di circa l 8,4 per cento. In generale è migliore l andamento dei fondi riservati agli investitori istituzionali, che concentrano quasi il sessanta per cento del Nav complessivo, mentre i fondi retail presentano problematiche maggiori. La sostanziale illiquidità degli investimenti immobiliari è la ragione per la quale nella maggior parte dei Paesi europei la legislazione non prevede la possibilità di quotare i fondi immobiliari. In tre Paesi, tra cui l Italia, vengono contemplate entrambe le formule, mentre solo la Svizzera prevede l obbligo di quotazione. Anche nei Paesi dove la quotazione è consentita, tuttavia, il numero di veicoli quotati è in calo, in parte a causa dell andamento incerto dei mercati finanziari, e in parte perché un numero sempre più elevato di società intenzionate a chiedere la quotazione opta per lo status di Reit, che offre maggiori vantaggi, soprattutto dal punto di vista fiscale. Alla fine del 2013 solo il dieci per cento dei fondi immobiliari europei era quotato. Le previsioni raccolte per il 2014 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio del 5,4 per cento circa, nonostante la prevista uscita dal mercato dei fondi spagnoli e la progressiva liquidazione del patrimonio di alcuni veicoli tedeschi. Anche il numero di fondi è previsto in aumento, poiché non è ancora terminato il processo di fusioni e acquisizioni finalizzato all acquisizione di un maggiore peso competitivo, che compensa l ingresso sul mercato di nuovi veicoli. L andamento del primo quadrimestre 2014 conferma il quadro previsivo. Si conferma la crescente disomogeneità dei trend nei diversi Paesi, nonché tra le diverse società nello stesso Paese, in linea con ciò che accade nel settore immobiliare. Tuttavia, se nel 2012 la crescita era positiva in alcuni Paesi e negativa in altri, nel 2013 tutte le nazioni hanno registrato un aumento del Nav complessivo, fatta eccezione per la Spagna, dove i fondi immobiliari sono in fase di liquidazione. Nel 2013 l andamento più brillante è stato registrato dai fondi riservati tedeschi, verso i quali sono confluiti i capitali provenienti dagli investitori istituzionali in uscita dai fondi aperti. Fatta eccezione per un lieve calo nel 2009, i fondi riservati hanno mantenuto un trend ascendente anche negli anni di crisi globale, segnando una crescita di oltre il cinquanta per cento rispetto al Dopo tre anni consecutivi di calo, anche i fondi aperti tedeschi hanno segnato un inizio di ripresa, anche se il gap rispetto alle punte di mercato è ancora consistente. Il miglioramento è attribuibile alla modifica legislativa che ha introdotto una limitazione, in termini di valore e di tempi, per la richiesta di restituzione delle quote da parte degli investitori, ristabilendo un clima di fiducia nei confronti dello strumento. Inoltre i grandi fondi che non sono coinvolti nel processo di liquidazione hanno effettuato numerosi investimenti, anche di dimensioni elevate, sia in Germania che negli altri Paesi europei. Seguono i fondi svizzeri, grazie soprattutto alla politica espansiva del gruppo Crédit Suisse, che detiene un terzo dei fondi totali e, insieme all altra società leader Ubs, concentra quote di mercato sempre più ampie. Importante il ruolo che i fondi immobiliari svolgono nell opera di ristrutturazione e ammodernamento dello stock residenziale, soprattutto dal punto di vista della sostenibilità e del risparmio energetico. Il rischio della bolla immobiliare nelle grandi città, che aveva rallentato il ritmo di crescita dei fondi nel corso del 2012, sembra essere superato grazie ad un maggiore dinamismo del mercato e a una politica governativa cautelativa. Si conferma anche il trend brillante dei fondi non quotati francesi, che attirano l attenzione di un numero sempre più elevato di investitori, con incremento del patrimonio gestito e stabilità della raccolta. Positivo SCENARI IMMOBILIARI 4 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

11 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo anche lo sviluppo dei veicoli più recenti, le Opci, dedicate in larga maggioranza agli investitori istituzionali. I nuovi strumenti hanno superato le Scpi da alcuni anni per quanto riguarda il numero di società operative, mentre sono ancora lievemente inferiori quanto a patrimonio gestito. Il 2013 sembra aver consolidato i segnali di ripresa dei fondi inglesi registrati nel 2012, dopo vari anni di difficoltà, grazie anche a un processo evidente di consolidamento delle società più importanti. Il gap rispetto alle punte del 2006 si va progressivamente riducendo. I fondi olandesi hanno registrato un lieve aumento del Nav, proseguendo il trend discontinuo degli ultimi anni. Si tratta di un settore stagnante, che non riesce a recuperare il dinamismo del passato, a causa sia di qualche problema normativo che della perdurante incertezza del settore immobiliare nazionale. Il Nav è ancora inferiore del trenta per cento rispetto al periodo pre-crisi. Anche in Italia il 2013 si è chiuso in modo positivo, con un incremento del Nav del 5,4 per cento. Lieve aumento anche del numero di fondi attivi, pur considerando molte chiusure di quelli cosiddetti "familiari". Buone prospettive anche per il SCENARI IMMOBILIARI 5 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

12 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 3 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav al 31 dicembre di ogni anno, mln di euro Paese Quotaz * Gran Bretagna Numero Puts No Germania N. fondi aperti No Germania N. fondi riservati No Francia (Scpi) Numero fondi No Francia (Opci) Numero fondi No Spagna Numero fondi No Svizzera Numero fondi Sì Olanda Numero fondi Misti Lussemburgo Numero fondi Misti Italia Numero fondi Misti Totale Nav Totale numero fondi *Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 4 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Base 2000=100 Paese * Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia *Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 6 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

13 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 5 ANDAMENTO DEL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Mln di euro * Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Francia (Opci) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 6 ANDAMENTO DEL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav, mld di euro, 31 dicembre di ogni anno, totale Europa *Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 7 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

14 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo La Germania continua a detenere il patrimonio complessivo più consistente, con un peso crescente dei fondi riservati, che rappresentano quasi il 27 per cento del totale e sono destinati a consolidarsi nel prossimo futuro. Nel 2013 si è ulteriormente accentuato il divario tra il patrimonio dei fondi aperti tedeschi e di quelli olandesi, che detenevano il primato europeo fino al Il terzo posto è occupato dai property trust inglesi, mentre l Italia si situa al quarto posto, avendo ridotto il divario rispetto alla Gran Bretagna. Gli ultimi anni hanno comportato un allineamento tra gli altri mercati, con un valore del Nav molto vicino tra fondi riservati tedeschi, fondi francesi, svizzeri e lussemburghesi, nonostante le profonde differenze quanto a numero di società operative e assetto strutturale del mercato. Le dimensioni medie del patrimonio sono in aumento rispetto all anno scorso, grazie alla tendenza al consolidamento delle società importanti. Eccetto la Spagna, il cui patrimonio è in fase di liquidazione e dunque in costante calo, tutti i Paesi hanno visto aumentare le dimensioni unitarie. Le strutture più grandi continuano a essere concentrate in Germania e Olanda, dove superano due miliardi di euro. Negli altri Paesi, il Nav medio varia dai 116 milioni del Lussemburgo agli oltre 800 di Svizzera e Gran Bretagna. L Italia continua ad avere le strutture più piccole, con una capitalizzazione media di 107 milioni di euro, nonostante l ingresso di alcuni fondi di grandi dimensioni. Tavola 7 CONFRONTO DEL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav, mln di euro, valori al 31 dicembre 2013 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 8 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

15 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 8 CONFRONTO DEL PATRIMONIO MEDIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav, mln di euro, valori al 31 dicembre di ogni anno Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tra i dieci fondi più importanti compaiono sei fondi aperti tedeschi e quattro olandesi, con variazioni marginali rispetto all anno scorso. I primi dieci fondi, complessivamente, gestiscono un patrimonio di quasi 80 miliardi di euro, che rappresentano circa il 21 per cento del totale europeo, in linea con la percentuale rilevata l anno scorso. Non esiste una correlazione tra le dimensioni dei fondi e il rendimento, dal momento che le performance dei primi dieci fondi sono diversificate, variabili dal -3,1 per cento di un fondo tedesco in liquidazione al 2,5 per cento di un veicolo olandese. Nel complesso, il rendimento dei primi dieci fondi è inferiore rispetto alla media europea. La performance dei fondi europei è in aumento rispetto all anno precedente, passando dall 1,3 al due per cento. Nel calcolo, però, non sono stati considerati i fondi spagnoli, il cui rendimento, pari al -22 per cento, non è significativo in quanto si tratta di uno strumento che sta uscendo dal mercato. A parte i fondi tedeschi, che evidenziano un rendimento negativo, in ulteriore calo rispetto all anno scorso, e la Svizzera, che ha visto un aumento consistente, gli altri Paesi sono stati caratterizzati da variazioni modeste, verso l alto o verso il basso. Anche quest anno la performance più elevata spetta alle Scpi francesi. La media dei fondi italiani è leggermente negativa (-0,5 per cento), ma in recupero sul Nel complesso, la fase recessiva ha comportato la tendenza generalizzata a realizzare investimenti a basso rischio, ponendosi obiettivi di performance inferiori rispetto al passato. Questo è uno dei motivi per cui nell ultimo periodo quasi nessuna società riesce a realizzare rendimenti particolarmente elevati. SCENARI IMMOBILIARI 9 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

16 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 9 I DIECI FONDI IMMOBILIARI PIÙ GRANDI A LIVELLO EUROPEO Dicembre 2013 Fondo Paese Società di Nav Rendimento gestione (milioni di euro) % 1 Tkp Pensioen Real Estate Fund Olanda Tkp ,2 2 Deka Immobilien Europa Germania Deka ,2 3 Unimmo Deutschland Germania Difa ,4 4 Hausinvest Europa Germania Cgi ,3 5 Unimmo Europa Germania Difa ,3 6 Corio Nederland Olanda Corio ,4 7 Redevco Olanda Redevco ,5 8 Westinvest Interselect Olanda Westinvest ,4 9 Cs Euroreal* Germania Crédit Suisse ,1 10 Seb ImmoInvest * Germania Seb ,6 Totale ,4 * Fondi in liquidazione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 10 LA PERFORMANCE DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Roe medio del settore, dicembre 2013 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 10 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

17 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 11 ANDAMENTO DELLA PERFORMANCE DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Roe medio del settore, media europea Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Dall analisi degli ultimi nove anni emerge che la performance media europea è andata progressivamente riducendosi dal 2005 al 2012, passando dal 5,8 all 1,3 per cento, che rappresenta il record storico negativo del settore dei fondi immobiliari. Il rendimento dei fondi immobiliari è strettamente legato all andamento dell intero settore immobiliare, oltre che allo scenario economico complessivo e, soprattutto, all incidenza fiscale. Il trend è estremamente diversificato nelle varie nazioni, in quanto è influenzato da una molteplicità di fattori, quali l andamento economico e immobiliare locale, la politica di investimenti e dismissioni delle singole società, la fase di vita dei fondi e l ingresso sul mercato di nuovi strumenti. Spiccano gli andamenti di Lussemburgo, Svizzera e Francia. In Lussemburgo, a parte qualche difficoltà nel 2009, il settore dei fondi ha registrato una crescita costante e particolarmente consistente. Tuttavia negli ultimi anni il rendimento è sceso progressivamente, passando dal 6,8 per cento del 2005 al 2,4 del 2013, con un ritocco verso il basso rispetto all anno precedente. Il ridimensionamento è imputabile soprattutto alla natura internazionale dei fondi lussemburghesi, che subiscono l impatto delle fasi negative di mercato nelle diverse piazze. La Svizzera ha visto un vero e proprio crollo nel 2007, quando il rendimento è sceso per la prima volta sotto lo zero, a causa di una fase di riorganizzazione del settore dei fondi e dell impatto della crisi economica statunitense. A partire dall anno successivo le performance sono tornate positive, seppure a livelli nettamente inferiori rispetto all inizio del decennio. Il biennio ha registrato una tendenza discendente, mentre il 2013 ha visto una decisa ripresa, ritornando ai livelli del Le previsioni sono di un trend più costante nel prossimo futuro. La Francia è l unica ad aver mantenuto un trend piuttosto costante su valori elevati, detenendo la performance migliore a livello europeo a partire dal Se negli anni precedenti la crisi economica il rendimento dei fondi francesi era in linea con quello degli altri Paesi, successivamente si è staccato dalla media. Negli ultimi due anni si è assistito a un ridimensionamento, ma la Francia continua a detenere il primato europeo, con un ampio divario rispetto agli altri Paesi. La performance francese è la media delle Scpi e Opci. Se si prendono in considerazione solo i fondi tradizionali il risultato è ancora più brillante. L Italia, infine, ha detenuto il primato europeo nel periodo , favorita dalla breve storia dei fondi, per poi perdere posizioni nel 2008 e crollare a partire dal Ora è in fase di ripresa. SCENARI IMMOBILIARI 11 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

18 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 12 ANDAMENTO DELLA PERFORMANCE DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Roe medio del settore 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% ,0% Francia** Lussemburgo Svizzera Olanda Gran Bretagna Italia *** Germania* Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Per quanto riguarda l asset allocation, dopo alcuni anni di flessione sono nuovamente in aumento gli uffici, che concentrano il 45 per cento del totale e sono rappresentati in larga maggioranza da immobili trofeo e spazi di classe A situati nelle zone di pregio delle città più importanti. La crescita è imputabile alle migliori prospettive del settore legate al diffuso calo delle vacancy rate, grazie all effetto combinato dell aumento della domanda e della scarsa attività edilizia. In lieve calo gli immobili commerciali, soprattutto per l alienazione di numerosi spazi nella piccola distribuzione, a causa della flessione della domanda, mentre l interesse è concentrato sui centri commerciali innovativi, sia nelle zone interne che esterne alle città. Il comparto industriale continua a diminuire e rappresenta una quota modesta del patrimonio. I fondi tendono a vendere gli immobili produttivi, fatta eccezione per qualche spazio di particolare qualità o ben localizzato, e si concentrano sulla logistica, con riferimento esclusivamente ai complessi ad alto contenuto tecnologico e situati nei pressi dei nodi strategici delle principali metropoli. In aumento il comparto residenziale, grazie al crescente interesse in tutta Europa per le residenze specializzate, soprattutto case per anziani e studenti, e gli immobili sostenibili, con un'attività di ristrutturazione e valorizzazione dei patrimoni in progressiva intensificazione. Tra gli altri usi alcune società detengono un elevato numero di posti auto, che offrono una redditività interessante a fronte di pochi sforzi gestionali, gli spazi destinati al tempo libero e, soprattutto, le infrastrutture, nell ambito delle quali i fondi svolgono un ruolo sempre più attivo e complesso. L asset allocation è influenzata dalla presenza di un buon numero di fondi specializzati in una sola tipologia immobiliare, anche se la tendenza è verso una maggiore diversificazione. Tra gli specializzati è in aumento il numero di fondi operativi nei settori innovativi, come le case di cura. I fondi svizzeri sono particolarmente attenti all innovazione, con il frequente lancio di nuovi veicoli specializzati, soprattutto nel comparto della sostenibilità. A prescindere dalla tipologia, tra gli obiettivi principali dei fondi c è il miglioramento del livello qualitativo complessivo del patrimonio. La politica di acquisti e dismissioni, quindi, comporta la vendita degli immobili di medio livello e l acquisto di prodotti di lusso e di immobili trofeo nelle zone di pregio delle principali città. SCENARI IMMOBILIARI 12 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

19 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo La tendenza alla diversificazione è in aumento anche dal punto di vista geografico, alla ricerca di cicli di mercato favorevoli e opportunità a prezzi di sconto. Per quanto riguarda il residenziale e gli uffici la quota maggiore degli investimenti è concentrata nei Paesi europei più importanti, soprattutto Germania e Regno Unito, sostenuti da prospettive positive dell economia e del mercato immobiliare. Per quanto riguarda il retail, è in aumento il flusso di investimenti nelle zone emergenti, con particolare riferimento all Europa orientale, dove il mercato non è ancora saturo. In controtendenza rispetto agli ultimi anni è in crescita l interesse per l Europa del sud, soprattutto Spagna e Italia, alla ricerca di occasioni a prezzi di sconto. Circa un quarto del patrimonio è situato al di fuori dell Europa, soprattutto negli Stati Uniti e, in misura minore, in Canada. Una quota modesta è situata nei principali Paesi dell America Latina e in Asia. Tuttavia, fatta eccezione per i fondi lussemburghesi che hanno un approccio internazionale, le società europee sono poco propense a effettuare investimenti in Asia a causa soprattutto della scarsa trasparenza del mercato e della difficile comparabilità tra i parametri del mercato asiatico ed europeo. Tavola 13 ASSET ALLOCATION MEDIA DEI FONDI IMMOBILIARI Tavola DISTRIBUZIONE GEOGRAFICA DEL PATRIMONIO DEI FONDI EUROPEI 14 IMMOBILIARI EUROPEI % della superficie, dicembre 2013 % della superficie, dicembre 2013 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 15 SETTORI DI SPECIALIZZAZIONE DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI % di fondi, dicembre 2013 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 13 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014

20 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 2.2. I fondi immobiliari nei principali Paesi europei Francia Le Scpi Nonostante il peggioramento della congiuntura economica francese, il 2013 ha confermato il successo delle Scpi, che rappresentano uno strumento di investimento in grado di soddisfare le esigenze dei risparmiatori e, dunque, di attirare capitali sempre più consistenti. L attrattività delle Scpi è legata alla capacità di ottenere rendimenti interessanti, estremamente competitivi sia rispetto ai mercati finanziari che ai fondi immobiliari europei, grazie ad una legislazione efficiente e una gestione dei capitali generalmente improntata alla prudenza. A dicembre 2013 il patrimonio ammontava a quasi trenta miliardi di euro, il dieci per cento in più rispetto all anno precedente, suddiviso tra 157 società, sette in più del Lo sviluppo del settore spinge un numero sempre maggiore di società a lanciare sul mercato nuovi veicoli, che compensano ampiamente la scomparsa di alcune società, assorbite da quelle più forti. Inoltre, nel corso dell anno 58 società hanno effettuato aumenti di capitale per un totale di quasi 2,5 miliardi di euro. La raccolta netta è stabile rispetto all anno scorso, intorno a 2,5 miliardi di euro, derivanti per il 68 per cento dai fondi specializzati nel comparto uffici. Seguono i veicoli dedicati al retail e quelli diversificati. Ormai da parecchi anni è in calo la raccolta dei fondi residenziali. Le 157 Scpi fanno capo a ventisei gruppi di gestione. Nonostante la progressiva crescita del numero di società, il settore continua a essere dominato dai grandi gruppi. Alla fine del 2013 le quattro società principali, La Française, Amundi Immobilier, Bnp Paribas e Sofidy concentravano oltre la metà del patrimonio e il 41 per cento della raccolta complessiva. La Française, in particolare, detiene un patrimonio superiore a sei miliardi di euro e nel 2013 ha raccolto oltre 276 milioni. Per quanto riguarda la tipologia, il patrimonio di maggiori dimensioni è gestito dalle classiques diversifiées, che a loro volta si suddividono in sottocategorie a seconda della destinazione d uso prevalente del portafoglio. In calo la capitalizzazione delle Scpi residenziali, anche perché i vantaggi fiscali introdotti dalla legge Scellier si sono esauriti alla fine del 2012 e, dunque, le Scpi Scellier hanno perso parte della loro attrattività, pur detenendo il patrimonio più consistente tra i fondi residenziali, vicino a due miliardi di euro. Tavola 16 LE DIECI SCPI NON FISCALI PIÙ IMPORTANTI NEL 2013 Scpi Società di Patrimonio Categoria gestione (Mln di euro) 1 Immorente Sofidy Murs de magasins Selectinvest 1 La Française Classique diversifiée Edissimmo Amundi Classique diversifiée Notapierre Unofi Classique diversifiée Elysée Pierre Hsbc Classique diversifiée Epargne Foncière La Française Classique diversifiée Accesse Valeur Pierre BnpParibas Classique diversifiée Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Classique diversifiée Crédit Mutel Pierre 1 La Française Classique diversifiée Pfo 2 Perial Classique diversifiée 796 Fonte: Ieif SCENARI IMMOBILIARI 14 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO RAPPORTO 2014