La stima dei costi in edilizia

Transcript

1 La stima dei costi in edilizia 1. Il costo di produzione (promotore) 2. Il costo di costruzione (costruttore) 3. Il costo tecnico (costi variabili di cantiere) Costo di produzione Costo di costruzione Costo tecnico Prof. Paolo Rosato 1

2 Il costo di produzione C = Ca + Cc + St + On + Sg + I + Tr + Sc + Up Dove: C Ca Cc St Sg On I Sc Tr Up Costo di produzione Costo dell area edificabile Costo di costruzione Onorari e spese tecniche Spese generali Oneri concessori Interessi sul capitale finanziario Spese di commercializzazione Tributi Utile dell imprenditore promotore Prof. Paolo Rosato 2

3 Il costo di costruzione Cc = Sa + M + Nt + Sg + Uc Dove: Cc M Nt Sg Uc Costo di costruzione Materiali Noli e trasporti Spese generali di sede e di cantiere Utile dell imprenditore costruttore Prof. Paolo Rosato 3

4 Il costo tecnico Ct = Sa + M + Nt Dove: Ct Sa M Nt Costo tecnico Salari Materiali Noli e trasporti Prof. Paolo Rosato 4

5 La stima ex-ante dei costi in edilizia Sintetico Confronto diretto mediante opportuni parametri Tipo di procedimento Misto Individuazione del tipo edilizio campione Scomposizione in elementi funzionali (componenti costruttive) Analitico Scomposizione dell opera in lavorazioni (Computo metrico estimativo) Scomposizione delle lavorazioni in fattori elementari (Analisi dei prezzi) Stima dell incidenza dei singoli elementi funzionali Valutazione di ciascuna lavorazione Prof. Paolo Rosato 5

6 La stima ex-ante dei costi ed il livello progettuale (l.n. 109/ Merloni Tipo di progetto Stima del costo Documento Finalità Preliminare Sintetica/Mista Preventivo sommario Fattibilità amministrativa e tecnica Definitivo Analitica Computo metrico estimativo Rilascio di autorizzazioni ed approvazioni Esecutivo Analitica Computo metrico estimativo Determinazione in ogni dettaglio di lavori e costi Prof. Paolo Rosato 6

7 La stima sintetica dei costi in edilizia Tre fasi: 1. Scelta del campione di edifici di riferimento di costo noto; 2. omogeneizzazione temporale dei costi; 3. scelta del parametro tecnico di misura della consistenza; 4. confronto del progetto con il campione. Il confronto può avvenire con: 1. proporzione; 2. regressione semplice; 3. regressione multipla. Prof. Paolo Rosato 7

8 Le fonti di dati sui costi di costruzione Fonti dirette: 1. Imprese di costruzioni; 2. Stazioni appaltanti; 3. Committenti privati. Fonti indirette: 1. Camere di commercio, Istat; 2. Associazioni dei costruttori; 3. Ordini professionali (Milano) 4. Osservatorio del Ministero LL.PP. 5. Pubblicazioni varie (Consulente Immobiliare) Prof. Paolo Rosato 8

9 Il costo di costruzione di un fabbricato Dimensione: 8400 mc Alloggi: 24 Superficie: mq Costo (Euro correnti) Anno Costo totale Costo per mc Costo per locale Costo per mq teorico abitabile Prof. Paolo Rosato 9

10 L attualizzazione di costi di costruzione Ca = Cs Ia Is Dove: Ca: Costo attuale Cs: Costo storico Ia: Indice attuale Is: Indice storico Ipotesi: Ca: Costo attuale (2002) Cs: 800 E/mq (2000) Ia: 115,3 (2002) Is: 107,7 (2000) 115,3 Ca = 800 = 856 E / 107,7 mq Prof. Paolo Rosato 10

11 Indici per l attualizzazione dei costi INDICI ISTAT: Numeri indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale (dati ISTAT) Anni Gennaio Febbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settembre Ottobre Novembre Dicembre Media annua (base 1980 = 100) ,5 253,9 255,6 256,4 259,8 260,5 263,1 263,8 264,4 265,3 269,0 269,4 261,1 (base 1990 = 100) ,4 103,9 104,1 104,3 105,7 110,2 110,5 110,6 110,7 110,8 111,9 111,9 108, ,4 112,6 113,2 113,3 113,6 113,7 113,7 113,8 113,9 114,2 114,2 114,4 113, ,6 116,0 116,1 116,5 116,6 116,8 116,9 116,9 117,1 117,2 117,2 117,3 116, ,0 120,3 120,6 120,9 120,9 120,9 121,0 121,2 121,4 121,5 120,4 120,7 120, ,3 121,6 122,3 122,7 123,4 123,8 123,7 123,8 124,0 123,9 123,9 123,9 123,2 (base 1995 = 100) ,5 100,6 100,7 100,7 100,8 101,0 102,4 102,4 102,7 102,9 102,9 103,4 101, ,4 103,1 103,4 103,5 103,5 103,6 104,9 105,0 105,2 105,3 105,4 105,3 104,3 In seguito all'introduzione dell'irap ed alla soppressione di alcuni contributi sociali, l'istat ha elaborato un apposito coefficiente di raccordo (pari a 1,0285) per il calcolo delle variazioni percentuali fra gli indici decorrenti dal gennaio 1998 con quelli precedenti ,9 102,0 102,5 102,5 102,5 102,7 102,9 103,4 103,4 103,6 103,7 103,6 102, ,6 103,7 103,8 104,3 104,5 104,6 104,8 104,9 105,0 105,2 105,4 105,6 104, ,6 106,8 107,0 107,1 107,2 107,7 107,8 108,0 108,3 108,5 108,7 108,9 107, ,6 109,5 109,8 109,8 110,0 110,1 110,4 110,6 110,8 110, , ,1 114,2 114,3 114,5 114,6 114, ,1 115,3 115,3 Prof. Paolo Rosato 11

12 I parametri tecnici per il confronto EDIFICI RESIDENZIALI PRIVATI 1. Superficie (lorda o utile) 2. Volume v.p.p. 3. Vani 4. Alloggi EDILIZIA PRODUTTIVA 1. Superficie (lorda o utile) 2. Volume (lordo o utile) EDIFICI SPECIALI 1. Autorimesse posti auto 2. Alberghi camere o posti letto 3. Cinema posti spettatore OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA 1. Strade superficie o lunghezza (mq, ml) 2. Illuminazione pubblica punti luce 3. Reti tecnologiche (energia elettrica, gas, acqua) lunghezza della rete (ml) Prof. Paolo Rosato 12

13 L incidenza della componenti funzionali nel costo di costruzione (edificio residenziale) GRUPPI DI LAVORAZIONI INCIDENZA PERCENTUALE 01 Scavi e rinterri 1,02% 02 Opere in c.c.a. 8,41% 03 Vespai e sottofondi 1,01% 04 Isolamento e impermeabilizzazioni 4,23% 05 Murature e tavolati 18,12% 06 Intonaci 9,18% 07 Canne e fognature 1,93% 15 Impianto elettrico 5,49% Totale 100,00% Prof. Paolo Rosato 13

14 I procedimenti misti per la stima del costo di costruzione Fasi del procedimento: 1. Individuazione ed analisi del tipo edilizio campione 2. Disaggregazione dell organismo edilizio nelle varie componenti costruttive designate elementi funzionali 3. Stima del costo di costruzione 4. Stima dei costi parametrici delle componenti costruttive 5. Stima delle incidenze delle varie voci di costo Prof. Paolo Rosato 14

15 La stima analitica del costo di costruzione Con il computo metrico estimativo (CME) il costo di costruzione si determina: Cc = i q i p i Dove: q i : Quantità della lavorazione i. p i : prezzo unitario della lavorazione i. Prof. Paolo Rosato 15

16 La stima analitica del costo di costruzione Le fasi del computo metrico estimativo (CME): A. COMPUTO METRICO (determinazione di q i ) 1. Identificazione di tutti gli elementi costruttivi che compongono l opera (classificazione) 2. Attribuzione a ciascuno di essi della corrispondente quantità espressa nell unità di misura competente (misurazione) B. ANALISI PREZZI (determinazione di p i ) 1. Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo necessario alla realizzazione delle singole lavorazioni finite 2. Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari Prof. Paolo Rosato 16

17 La classificazione Scomposizione del sistema costruttivo in parti fisiche al fine di associare in maniera univoca la descrizione qualitativa del prodotto edilizio e la sua precisa quantificazione: 1. calcolare la quantità dei singoli elementi; 2. valutarne il costo. Sulla base della classificazione saranno redatti: 1. gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche; 2. l elenco voci del CME a cui faranno riferimento misurazioni e prezzi unitari. Prof. Paolo Rosato 17

18 La classificazione per funzioni (UNI 8290) Si articola in: 1. classi di unità tecnologiche 2. elementi tecnici Unità tecnologica: è il raggruppamento di funzioni, compatibili tecnologicamente, necessarie per l ottenimento di prestazioni prestabilite. Problemi legati all utilizzo di questa classificazione: 1. le funzioni degli elementi tecnici si riflettono sui costi in maniera indiretta, attraverso i costi dei singoli fattori produttivi afferenti alla loro realizzazione e necessari ad ottenere il livello di prestazione richiesto; 2. Interferenze che si vengono a cerare nella computazione a causa della coesistenza, nelle singole classi di elementi, di categorie di lavoro diverse. Prof. Paolo Rosato 18

19 0. LAVORI PREPARATORI 0.1. Demolizioni 0.2. Scavi 0.3. Rinterri 0.4. Rilevati 0.5. Ponteggi 1. STRUTTURE PORTANTI 1.1. Strutture di fondazione 1.2. Strutture di elevazione 1.3. Strutture di contenimento 2. C H IU S U R E Schem a generale di classificazione UNI 2.1. Chiusure verticali 2.2. Chiusure orizzontali inferiori 2.4. Chiusure superiori 3. PARTIZIONI INTERNE 3.1. P a rtiz io n i in te rn e v e rtic a li 3.2. P a rtiz io n i in te rn e o riz z o n ta li 3.3. P a rtiz io n i in te rn e in c lin a te 4. PARTIZIONI ESTERNE 4.1. Partizioni esterne verticali 4.2. Partizioni esterne orizzontali 4.3. Partizioni esterne inclinate 5. IMPIANTI DI FORNITURA DEI SERVIZI 5.1. Impianti di climatizzazione 5.2. Impianti idrosanitari 5.3. Impianti di smaltimento liquidi 5.4. Impianti di smaltimento aeriformi 5.5. Impianti di smaltimento solidi 5.6. Impianti di distribuzione del gas 5.7. Impianti elettrici 5.8. Impianti di telecomunicazione 5.9. Impianti fissi di trasporto 6. IM P IA N T I D I S IC U R E Z Z A 6.1. Impianti antincendio 6.2. Impianti di messa a terra 6.3. Impianti parafulmine 6.4. Impianti antifurto e antintrusione 7. ISOLAMENTI E IMPERMEABILIZZAZIONI 7.1. Isolamenti termici 7.2. Isolamenti acustici 7.3. Isolamenti antincendio 7.4. Barriera vapore 7.5. Im p e rm e a b iliz z a z io n i 8. OPERE DI FINITURA 8.1. Intonaci e gessi 8.2. Pavimenti e sottofondi 8.3. Rivestim enti 8.4. Zoccolatura 8.5. Cicli protettivi 8.6. T ra tta m e n ti s u p e rfic ia li 9. ATTREZZATURE INTERNE 9.1. Arredo domestico 9.2. Blocco servizi 10. ATTREZZATURE ESTERNE Arredi esterni collettivi A lle stim e n ti in te rn i Prof. Paolo Rosato 19

20 La classificazione per materiali e lavorazioni 1. Le opere vengono distinte facendo riferimento diretto all organizzazione del cantiere edile. 2. Le opere sono raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli operatori che intervengono nel processo. 3. Realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli elementi fisici della costruzione; 4. Pone in relazione questi ultimi con i singoli fattori di produzione. Definizione di voci (o articoli): gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della misurazione, così come provengono dal tipo di classificazione adottato. 1. Gli articoli sono costituiti da tre parti: 1. Descrizione della lavorazione; 2. Quantità della lavorazione; 3. Unità di misura adottata. Prof. Paolo Rosato 20

21 La classificazione per materiali e lavorazioni 1. OPERE DA IMPRENDITORE EDILE Demolizioni Scavi Calcestruzzi, acciaio, casseri Murature Solai Soffittature Intonaci. Pavimenti Rivestimenti Assistenze murarie 2. OPERE COMPLEMENTARI Opere da lattoniere Opere da falegname Opere da fabbro Opere da vetraio Opere da verniciatore 3. IMPIANTI TECNOLOGICI Impianto idrosanitario Impianto del gas2 Impianto elettrico. Prof. Paolo Rosato 21

22 La misurazione 1. La misurazione va eseguita secondo NORME in genere legate a usi locali e raccolte presso le Camere di Commercio, che è opportuno inserire nel capitolato speciale. 2. Una norma di misurazione deve contenere: 1. grandezza geometrica e fisica 2. unità di misura 3. modalità di misurazione 4. oneri particolari 5. esclusioni Prof. Paolo Rosato 22

23 Scopo della norma di misurazione 1. Semplificare i tipi di misurazione più ricorrenti; 2. rendere la misurazione più velocemente aggiornabile nel caso intervengano piccole varianti; 3. permettere una generale interpretabilità delle procedure di calcolo ad uso di altri utilizzatori del computo metrico, (tecnici di cantiere, costruttori, committenti, fornitori). Prof. Paolo Rosato 23

24 Alcuni esempi di norme di misurazione I Scavi. La misurazione degli scavi si effettua a volume: per gli scavi di sbancamento con il metodo delle sezioni ragguagliate; per gli scavi di fondazione moltiplicando la base fondale per la sua profondità senza tener conto nè di scarpe nè dell'aumento di volume delle terre. Nei prezzi degli scavi si intende compreso e compensato il rinterro dei vani risultanti tra i paramenti murari e le scarpate nonché l'onere per la realizzazione delle normali sbadacchiature. Demolizioni. I prezzi delle demolizioni si applicano ai metri cubi di volume effettivo delle murature da demolire e comprendono gli oneri per l'accatastamento e il trasporto a rifiuto dei materiali. Nel caso di demolizioni che interessino interi fabbricati, il prezzo può essere definito a metro cubo vuoto per pieno. Murature. Le murature si misurano a volume o a superficie, secondo la categoria, in base a misure prese sul vivo dei muri. Le murature di spessore superiore a 15 centimetri e quelle portanti in generale sono misurate in metri cubi. Le tramezzature sono misurate in metri quadrati. Saranno dedotti tutti i vuoti di luce superiore a 1,00 metri quadrati nel piano della muratura e i vuoti per canalizzazione e canne fumarie di sezione superiore a 0,25 metri quadrati. Nei prezzi unitari delle murature si intende compreso ogni onere per formazione di spalle, sguinci, canne, spigoli, strombature, incassature per imposte di archi, volte e piattabande. Cornici, cornicioni e lesene sono computate a volume effettivo se di aggetto superiore a 5 centimetri. Strutture in cemento. I getti in conglomerato per opere in cemento armato di qualsiasi natura e spessore sono valutati per il loro volume effettivo senza detrazioni del volume del ferro. I casseri sono misurati in base alla effettiva superficie bagnata del getto. Nel prezzo dei casseri si intendono compresi, oltre alla loro formazione e disfacimento, anche il consumo e lo sfrido di tutti i materiali impiegati. Il ferro per cemento armato è valutato in base ai dati di progetto applicando il peso teorico; nel suo prezzo sono compresi trasporto, avorazione, posa in opera, sfrido, e filo di ferro per legature. Solai. Qualunque tipo di solaio è misurato in metri quadrati di superficie netta interna dei vani coperti, misurata tra le murature al grezzo. I solai interamente in calcestruzzo senza laterizio sono valutati a metro cubo come ogni altra opera in cemento armato. Nel prezzo dei solai in laterocemento sono comprese casseforme, impalcature di sostegno, il conglomerato, i laterizi, l'acciaio nonché ogni opera e materiale per dare il solaio pronto per la pavimentazione e l'intonaco. Nel prezzo dei solai in legno resta escluso solo il legname per le travi principali ed è invece compreso ogni altro onere per dare il solaio completo. Prof. Paolo Rosato 24

25 Alcuni esempi di norme di misurazione II Tetti. I tetti e i manti di copertura si misurano in base all'effettiva superficie delle falde computate a metro quadrato con deduzione dei vani superiori a 1,00 metri quadrati. Nei tetti in legno si intendono comprese fornitura e posa dei gattelli della reggia e della chioderia. Sono escluse converse, scossaline, cuffie, catene, staffe ecc.. Pavimenti. I pavimenti sono valutati per metro quadrato di superficie delimitata dalle pareti intonacate. Dal prezzo del pavimento è escluso il sottofondo che è pagato a parte per il suo volume effettivo. Intonaci. Gli intonaci sono misurati nella loro superficie ultimata senza tener conto di risalti, lesene e simili le cui superfici laterali sono valutate solo se la loro larghezza supera i 5 centimetri. Sono dedotte le aperture superiori a 1,00 metri quadrati. Gli intonaci esterni sono valutati vuoto per pieno nella proiezione sul piano verticale, intendendosi valutate in questo modo le sporgenze e le rientranze fino a 25 centimetri dal piano delle murature esterne. Tinteggiature. Le tinteggiature interne ed esterne per pareti e soffitti sono in generale misurate con le stesse norme sancite per gli intonaci. Nei prezzi delle tinteggiature, coloriture e verniciature sono comprese l'eventuale raschiatura e stuccatura delle superfici nonché gli oneri per mezzi d'opera, trasporto, sfilatura e rinfilatura degli infissi ecc. Lavori in pietra. La pietra da taglio da pagarsi a volume, è sempre valutata a metro cubo al volume del minimo parallelepipedo retto rettangolare circoscrivibile a ciascun pezzo. Le lastre, i lastroni e altri pezzi da pagarsi a superficie sono valutati in base al minimo rettangolo circoscrivibile. Nei prezzi si intendono compresi gli oneri per il trasporto in cantiere e, qualora prevista, per la posa in opera comprendente accessori meccanici (zanche, chiavelle, spinotti), opere di scalpellatura e riduzioni di muratura restando comunque escluse le assistenze dello scalpellino o di altri specialisti. Impianti tecnologici. Gli impianti elettrici si computano a punto luce con prezzi variabili in funzione delle varie tipologie: a interruzione, a commutazione, a deviazione, prese luce, campanelli. Si computano sempre ad unità citofoni, serrature elettriche, suonerie e prese telefoniche o televisive. Gli impianti idraulici sono da computarsi generalmente a peso a esclusione delle tubazioni non metalliche che si misurano a metro lineare e ai pezzi speciali (raccordi, giunti, curve, ispezioni, sifoni) che si conteggiano separatamente. Il prezzo unitario comprende sempre le sagomature di tracciato o di imbocco delle tubazioni, le saldature e ogni altro magistero relativo alla corretta installazione mentre può comprendere o meno gli accessori di rubinetteria. L'assistenza e l'opera muraria per la posa degli impianti vari e dei loro accessori sono espresse in valori percentuali sui costi dei rispettivi impianti tecnologici e comprendono lo scarico, il sollevamento e il trasporto al luogo di installazione delle forniture da installare nonché le opere murarie occorrenti. Prof. Paolo Rosato 25

26 L analisi dei prezzi L analisi dei prezzi è basata sulla scomposizione delle lavorazioni in fattori elementari 1. Determinazione del costo tecnico: CT = Sa + M + Nt 2. Stima di Sg (15% CT) e Uc (10% CT+Sg) Analisi dei prezzi di un pavimento in ceramica (mq) Fattori elementari U. di m. Quant. Prezzo Importo euro euro Piastrelle mq 1,00 4,30 4,30 Malta mc 0,01 62,00 0,62 Cemento q 0,01 8,00 0,08 Operaio specializzato h 0,50 18,10 9,05 Operaio comune h 0,50 15,50 7,75 Totale 21,80 Prof. Paolo Rosato 26

27 Un esempio di CME Descrizione U. di m. Quant. Prezzo Importo 1 Formazione di intonaco rustico tirato a frattazzo mq , ,00 2 Ripristino di elementi sporgenti quali cornici ml 77 35, ,00 3 Restauro di chiavi di volta lapidee n , ,00 TOTALE 9.645,00 Prof. Paolo Rosato 27