Direzione Operativa Riqualificazione e Sviluppo del Territorio. Servizio Attività Produttive e supporto amministrativo - U.O.SUEAP

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1 Piacenza, AL DIRIGENTE SERVIZIO ATTIVITA PRODUTTIVE e SUPPORTO AMMINISTRATIVO AL RESPONSABILE SUEAP AGLI ISTRUTTORI TECNICI SUEAP OGGETTO: Deliberazione Assemblea Legislativa Regione Emilia Romagna n 279 del 4 febbraio ^Circolare esplicativa. Si fa seguito alle Circolari del 27 gennaio 2014 e del in merito all applicazione della DAL 279/2010. Come già precisato nelle suddette Circolari, dal 28 gennaio u.s., per la disamina dei titoli edilizi si fa riferimento alle Definizioni tecniche per l urbanistica e l edilizia di cui alla DAL 279/2010 come recepite nel R.U.E. adottato in data 13 aprile In particolare per l'applicazione degli indici edificatori veniva precisato che occorreva fare riferimento alla definizione di S.Ed. dell'art. 15 del RUE, in quanto la stessa definizione assicura l equivalenza tra le nuove definizioni e le modalità di calcolo e definizioni utilizzate nella formazione del PRG vigente, così come richiesto dall art. 57 c.4 della Legge Regionale 15/2013 e smi. Al fine di fornire ulteriori chiarimenti sull'applicazione della DAL 279/2010, ribadendo che le definizioni della stessa devono essere utilizzate anche se si opera nell'ambito di un Piano Urbanistico / lottizzazione, fatto salvo quanto specificato di seguito. EDIFICARE, COSTRUIRE, MODIFICARE CON OPERE EDILI,MODIFICARE l'uso Il calcolo della Densità Territoriale o Densità Fondiaria è riferito alla S.ED. che ai sensi dell'art. 15 del RUE adottato equivale alla differenza tra la Superficie Utile Lorda (punto 17 della DAL 279/2010) e le Superfici escluse dal computo di cui al punto 20 della DAL 279/2010. Considerato : che le costruzioni già realizzate nei Piani Urbanistici convenzionati prima dell applicazione della DAL (PUA classificati nel PRG vigente quali Aree di Trasformazione o PUA in corso di attuazione e nel RUE adottato PUA PRG 2001 attuati ), tradizionalmente sono dotati di porticati che al momento della realizzazione non costituivano Superficie Utile; che generalmente le convenzioni prevedono la realizzazione degli edifici nel rispetto dei Regolamenti vigenti, senza specificare se vigenti alla stipula della convenzione o al rilascio dei permessi di costruire, si ritiene, al fine di completare un Piano Urbanistico con edifici aventi analoghe tipologie edilizie, di escludere la superficie dei porticati dal calcolo della SED in fase di rilascio dei permessi di costruire per

2 nuove costruzioni. Le successive modifiche al progetto non potranno prevedere la trasformazione dei porticati in locali sino a nuova classificazione di zona da parte degli strumenti urbanistici. TRASFORMARE UNA SUPERFICIE ACCESSORIA IN SUPERFICIE UTILE, ANCHE SENZA OPERE, è possibile se sono rispettate le norme igienico-edilizie, ambientali, paesaggistiche e di sicurezza. Esempi : 1) Trasformare un porticato esistente in un nuovo locale. a.precedentemente all'applicazione della DAL era possibile se era verificato l'indice di Densità Territoriale o Densità Fondiaria. b.successivamente all'applicazione della DAL non occorre verificare l'indice di Densità Territoriale o Fondiaria, in quanto il porticato preesistente costituisce S.ED. (salvo quanto precisato per i PUA nel considerato sopra citato). 2) Utilizzare un piano interrato esistente a.precedentemente all'applicazione della DAL era possibile se era verificato l'indice di Densità Territoriale o Densità Fondiaria, venivano dettati i casi in cui alcuni locali potevano non essere considerati nel calcolo. b.successivamente all'applicazione della DAL, la superficie del piano interrato non concorre nella verifica dell'indice di Densità Territoriale o Fondiaria, in quanto la superficie del piano interrato non rientra nella superficie che costituisce SUL e se sono presenti idonee caratteristiche edilizie-igienico-sanitarie, su apposita deroga dell'ausl, possono essere recuperati all'uso ammesso dagli strumenti urbanistici senza determinare SED ad eccezione dell'uso abitativo sempre escluso. La DAL definisce infatti: al punto 17 la Superficie Utile Lorda ( SUL) come : Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra e seminterrati di un edificio... al punto 33, il piano interrato, come: piano di un edificio il cui soffitto si trova ad una quota uguale o inferiore a quella del terreno circostante, intesa come linea di stacco dell'edificio. Ai fini del computo delle superficie, sono assimilati agli interrati i seminterrati con quota di soffitto sopraelevata rispetto a quella del terreno circostante di una misura media inferiore a m. 0,90. La DAL 279/2010 stabilisce, quale riferimento per determinare il piano dell'edificio, la linea di stacco dell'edificio dal terreno circostante; ma considerato che tale riferimento è difficilmente confrontabile e rapportabile alle innumerevoli situazioni esistenti e che è consuetudine nel

3 Comune di Piacenza indicare la quota media del marciapiede della strada antistante il lotto oggetto di intervento ; si mantiene, quale riferimento per la individuazione dei piani o delle altezze dei fabbricati,il piano del marciapiede della strada antistante il lotto come previsto dal Regolamento vigente (es. art. 20,26) e dal Rue adottato (art. 16). 3) Trasformare il solaio sottotetto in locali ad uso abitazione/o altri usi a)se il locale sottotetto esistente al ha le caratteristiche per rientrare nelle deroghe previste dalla L.R.11/1998 e smi. come modificata dalla L.R. del 30 maggio 2014 n 5 può essere trasformato esclusivamente in abitazione senza verificare l'indice di Densità Fondiaria nel rispetto della normativa sismica. b)se il locale sottotetto esistente ha un altezza media superiore a mt. 1,80, costituendo già SED, può essere trasformato in abitazione o altro uso nel rispetto delle caratteristiche richieste dal RUE, senza verificare l indice di densità fondiaria, nel rispetto: degli ulteriori indici edilizi previsti dalla classificazione di zona, dell' intervento ammesso per la tipologia edilizia e della normativa sismica. CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE e VERIFICA DOTAZIONI TERRITORIALI Per espressa indicazione contenuta nella DAL 279/2010 per il calcolo del contributo di costruzione occorre fare riferimento alle Deliberazioni regionali n 849/98 e 1108/1999 come recepite nelle deliberazioni del Consiglio Comunale n 41/1998 e 229/1999, ora sostituite dall Allegato B alla Delibera di Adozione del RUE, quindi occorre riferirsi alle definizioni di SU (somma dei piani fuori ed entro terra), di SUA, di Snr e Sa e per la modifica dell'uso preesistente anche con opere, dovrà essere versato il contributo dovuto come disciplinato dalle medesime deliberazioni e come richiesto dalla L.R. 15/2013. L art. 28 della L.R. 15/2013 prevede in caso di cambio d uso senza opere..qualora la nuova destinazione determini un aumento del carico urbanistico, come definito all'articolo 30, comma 1, il mutamento d'uso è subordinato all'effettivo reperimento delle dotazioni territoriali e pertinenziali richieste e comporta il versamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione per la nuova destinazione d'uso e gli oneri previsti, nelle nuove costruzioni, per la destinazione d'uso in atto. E' fatta salva la possibilità di monetizzare le aree per dotazioni territoriali nei casi previsti dall'articolo A-26 dell'allegato della Legge regionale n. 20 del Il mutamento di destinazione d'uso con opere è soggetto al titolo abilitativo previsto per l'intervento edilizio al quale è connesso AI sensi dell art.30 della L.R. 15/2013 vi è incremento di carico urbanistico quando si determina: a) un aumento delle superfici utili degli edifici;

4 b) un mutamento delle destinazioni d'uso degli immobili con incremento delle dotazioni territoriali; c) un aumento delle unità immobiliari, fatto salvo il caso di cui all'articolo 32, comma 1, lettera g). La Regione Emilia-Romagna ha emanato una circolare prot del 21/11/2014 con successiva precisazione della circolare prot del 17/12/2014 che illustra le numerose e rilevanti innovazioni in campo edilizio introdotte dal decreto legge Sblocca Italia (D.L. n. 133 del 2014, convertito con modificazioni dalla legge n.164 del 2014), entrato in vigore lo scorso 12 novembre e fornisce una sorta di testo coordinato tra le disposizioni del decreto sblocca Italia immediatamente operative e le disposizioni delle leggi regionali vigenti (la L.R. n. 15 del 2013 e la L.R. n. 23 del 2004). Il nuovo testo dell art. 17, comma 4, del T.U. edilizia prevede che gli interventi di manutenzione straordinaria effettuabili semplicemente previa CIL asseverata siano sottoposti a contributo di costruzione, commisurato alle sole opere di urbanizzazione, e dunque ai soli oneri di urbanizzazione, qualora comportino aumento del carico urbanistico e dall intervento derivi un aumento della superficie calpestabile. Pertanto considerato che la norma statale prevale sulle precedenti previsioni regionali, gli interventi di manutenzione straordinaria soggetti a CIL asseverata sono onerosi, nel caso in cui comportino aumento del carico urbanistico e prevedano anche l aumento della superficie calpestabile. In tale ipotesi, dunque, si dovrà pagare la quota degli oneri di urbanizzazione corrispondente all aumento della superficie calpestabile rispetto a quella dell edificio originario. Di conseguenza, la particolare forma di frazionamento individuata dall art. 32, comma 1, lettera g), della L.R.. n. 15 del 2013 (e disciplinata dalla D.G.R. 27 gennaio 2014 n. 75) continua ad essere esonerata dal contributo di costruzione (dal momento che tra i sui requisiti vi è il non aumento della superficie utile delle unità immobiliari). Gli interventi di manutenzione straordinaria c.d. pesante (soggetti cioè a SCIA in quanto interessano le strutture dell edificio) sono soggetti agli oneri di urbanizzazione ove comportino la realizzazione di solai che aumentino la superficie calpestabile dell unità immobiliare o dell edificio oggetto dell intervento (sempre che gli stessi siano consentiti dagli indici di zona). La manutenzione straordinaria è soggetta a verifica della presenza delle dotazioni richieste dagli strumenti urbanistici, in tutti i casi in cui comporti aumento del carico urbanistico, a causa di un frazionamento ovvero dell aumento della superficie utile (sia essa gratuita o onerosa in ragione dell ulteriore requisito stabilito dal DL convertito). ESEMPIO 1) Trasformare un porticato esistente in un nuovo locale. La trasformazione di un porticato, annesso ad una unità immobiliare, in un locale sempre costituente la medesima unità immobiliare e che presenti i requisiti previsti dal RUE, malgrado non vada ad aumentare la SED, modifica la Superficie utile (il porticato era infatti stato

5 precedentemente escluso dal calcolo della SUA) pertanto comporta il versamento del contributo di costruzione e la monetizzazione dei parcheggi pertinenziali. L intervento viene a configurarsi come ristrutturazione edilizia, il testo dell allegato alla L.R. 15/2013 modificato dal decreto sbloccaitalia,prevede infatti:.gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che comportino, in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti Nel caso di edifici unifamiliari il contributo è dovuto se la nuova Superficie del locale è > al 20% dell edificio. ESEMPIO 2) Utilizzare un piano interrato esistente La trasformazione di locali accessori in locali che costituiscono Superficie utile di un piano interrato esistente con opere in accordo con l intervento di cui all art. 32 lett. g) della L.R.15/2013 come definito dalla Delibera di G.R. n 75/2014 non comporta il versamento del costo di costruzione; occorre invece il pagamento degli oneri di urbanizzazione in quanto viene aumentata la superficie utile dell unità immobiliare ; occorre la verifica delle dotazioni dei parcheggi pertinenziali ( salvo monetizzazioni). La trasformazione di locali di un piano interrato esistente con opere, con cambio d'uso che determina aumento di carico urbanistico, comporta il versamento della differenza fra gli oneri di urbanizzazione per la nuova destinazione d'uso e gli oneri previsti, nelle nuove costruzioni, per la destinazione d'uso in atto, la verifica delle dotazioni territoriali (salvo monetizzazione); il versamento del costo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Esempio 3) Trasformare il solaio sottotetto in locali ad uso abitazione/altri usi a) I sottotetti esistenti alla data del , possono essere trasformati in abitazione, applicando le deroghe riguardanti le altezze ed i requisiti aeroilluminati previsti dalla L.R. 11/98 e s.m.i come modificata dalla L.R. 30 maggio 2014 n 5, mediante la presentazione di SCIA per ristrutturazione edilizia con aumento di carico urbanistico, previo versamento di : onere U1,U2, costo di costruzione e verifica della dotazione dei parcheggi pertinenziali oppure monetizzazione degli stessi; b) Il sottotetto comunque esistente realizzato come da titolo edilizio avente un altezza > a 1,80 mt. costituisce già SED e fermo restando il rispetto di tutti i requisiti igienico-sanitari vigenti : se l intervento comporta la realizzazione di opere configurabili come ristrutturazione edilizia (oppure per gli edifici unifamiliari la superficie del sottotetto trasformato è > al 20% dell edificio) occorre versare il contributo di costruzione ed occorre

6 verificare la dotazione dei parcheggi pertinenziali oppure procedere alla loro monetizzazione se l intervento comporta la realizzazione di opere non configurabili come ristrutturazione edilizia (oppure per gli edifici unifamiliari ove superficie del sottotetto trasformato è < al 20% dell edificio) occorre :versare gli oneri di urbanizzazione in quanto viene aumentata la Superficie utile e verificare la dotazione dei parcheggi pertinenziali oppure procedere alla loro monetizzazione. per gli edifici unifamiliari ove la superficie del sottotetto trasformato è < al 20% dell edificio anche se l intervento comporta la realizzazione di opere configurabili come ristrutturazione edilizia, occorre verificare solamente la dotazione dei parcheggi pertinenziali oppure procedere alla loro monetizzazione. IL DIRIGENTE (arch. Taziano Giannessi)

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