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1 EDILIZIA di Antonio Ferrandina Marketing e Vendite>> Sistemi di management

2 DEFINIZIONE DEL SETTORE Nel settore edilizio possono essere individuati 2 micro-settori: edilizia residenziale in conto proprio: fanno parte del settore imprese di costruzioni che acquistano terreni o immobili per realizzare edifici residenziali. Le imprese del settore non lavorano su commessa, ma prevalentemente in conto proprio. edilizia residenziale in conto terzi: fanno parte del settore imprese di costruzioni che acquisiscono commesse pubbliche o private per la realizzazione di edifici residenziali. L attività svolta dalle imprese dei due raggruppamenti riguarda: la nuova costruzione di edifici residenziali; la ristrutturazione/recupero di edifici residenziali esistenti. Le imprese dell edilizia residenziale in conto terzi si differenziano rispetto a quelle in conto proprio per il fatto di coprire un campo di attività più specialistico. Non rientrano infatti nel loro business l acquisizione di terreni su cui fabbricare e neppure il collocamento sul mercato delle abitazioni realizzate. Tali oneri, infatti, riguardano il committente. Occorre comunque considerare che la distinzione tra imprese edili che operano in conto proprio ed in conto terzi non è da intendersi in senso assoluto, ma relativo all attività prevalente. Tavola 1 Principali dati statistici Produzione e distribuzione imprese Concentrazione settore Il settore EDILIZIA RESIDENZIALE IN CONTO PROPRIO ha fatto registrare una produzione pari a circa milioni di euro. Nel settore operano 68 imprese con fatturato superiore a 2 milioni di euro e circa altre 16 mila microimprese (che fatturano meno di 2 milioni di euro). Nel settore EDILIZIA RESIDENZIALE IN CONTO TERZI operano circa 2 mila imprese con fatturato superiore a 2 milioni di euro e circa altre 39 mila microimprese (che fatturano meno di 2 milioni di euro). Si rileva la presenza di 22 imprese con produzione superiore a 50 milioni di euro. La struttura del settore edile appare caratterizzata da una bassa concentrazione produttiva (le quote dei tre leader superano appena il 3% del valore della produzione) che si eleva, a livelli apprezzabili, solo nell area dei grandi appalti che possono essere gestiti solamente da un numero ristretto di imprese o consorzi che dispongono delle necessarie caratteristiche e strutture. Gran parte dell attività edilizia, soprattutto quella di iniziativa privata, coinvolge operatori su base locale che presidiano aree relativamente ristrette del territorio con una suddivisione degli interventi in base alle dimensioni delle imprese e della tipologia costruttiva. Occupati del settore Per l edilizia in conto proprio gli occupati del settore ammontano a circa 280 mila unità. L'area geografica che detiene la quota maggiore di addetti risulta il Centro (30.6% sul totale Italia). Per l edilizia in conto terzi, gli occupati del settore ammontano a circa 847 mila unità. L'area geografica che detiene la quota maggiore di addetti risulta il Nord-Ovest (34.1% sul totale Italia) seguita dal Nord-Est (26.1%) Pagina 2 di 6

3 Tavola 2 Principali concorrenti DATI 2002 Denominazione Fatt. ROA ROS ROE ASTALDI SPA ,20% 7,60% 5,40% SIRTI SPA ,20% 7,20% 0,60% SIRAM SPA ,00% 2,80% 0,80% SCENARIO COMPETITIVO Per le imprese che operano nell edilizia residenziale in conto proprio è rilevante la capacità di individuare ed acquisire in termini convenienti le opportunità di business rappresentate dai terreni su cui fabbricare e dagli immobili da ristrutturare e immettere nuovamente sul mercato; tale capacità implica un efficace relazione con la Pubblica Amministrazione tale da permettere all impresa una adeguata rappresentanza dei propri interessi in sede di realizzazione dei piani regolatori o di loro modificazione, una accorta gestione finanziaria derivante dalla necessità di finanziare un processo produttivo di lunga durata, e la conoscenza del mercato immobiliare allo scopo di riuscire ad acquistare terreni ed immobili nel momento più favorevole ed alle migliori condizioni. Essendo un attività particolarmente labour intensive la qualità del capitale umano può rappresentare il terreno su cui può essere acquisito un vantaggio competitivo. Tale elemento non rappresenta tuttavia un requisito indispensabile per la sopravvivenza dell azienda, poiché il livello medio di qualità delle risorse umane del settore non è particolarmente elevato. L innovazione tecnologica rappresenta un fattore competitivo che l impresa acquisisce esternamente grazie ai progressi nel campo dei materiali da costruzione e dei macchinari per l edilizia; i materiali rappresentano in particolare uno degli elementi principali che influenzano il livello qualitativo del prodotto finale. In questo senso assume importanza per queste imprese il rapporto coi fornitori. Per le imprese che operano nell edilizia residenziale in conto terzi, alla capacità di muoversi sul mercato immobiliare e di interagire con la Pubblica Amministrazione, che rappresentano importanti fattori competitivi per le imprese in conto proprio, si sostituisce la centralità della relazione col committente, figura che, da un lato, solleva l impresa da alcuni compiti, ma dall altro rappresenta generalmente una controparte più forte rispetto ai clienti dell impresa che opera in conto proprio. Più spesso assume pertanto maggiore importanza la capacità di produrre opere di qualità o di prezzo particolarmente conveniente. La figura del committente può inoltre essere rilevante per quanto concerne l importanza dei fattori attinenti al processo, quali le risorse finanziarie, l organizzazione, il know how e l innovazione tecnologica. Se questi elementi vengono forniti dal committente appare chiaro che diminuisce la loro importanza per la competitività dell impresa di costruzioni. L attuale contesto competitivo del mercato delle abitazioni tende a premiare sempre di più l offerta di abitazioni di qualità elevata. Il mercato immobiliare, infatti, è mosso soprattutto dalla ricerca da parte delle famiglie di un miglioramento della qualità abitativa, oltre che da considerazioni speculative, atteso il basso livello dei tassi di interesse finanziario. La centralità dell aspetto qualitativo delle abitazioni è anche alla base della crescita della ristrutturazione edilizia, fenomeno già in atto prima degli incentivi, che rappresenta sostanzialmente un tentativo di accrescere la qualità delle abitazioni esistenti ed il cui livello di attività ha già superato quello delle nuove abitazioni. Sempre a proposito di qualità è assai rilevante per questo settore la differenza tra qualità effettiva e qualità percepita, poiché l acquisto di una abitazione rappresenta un evento raro, i soggetti dal lato della domanda sono generalmente poco esperti e dunque spesso incapaci di comprendere l effettivo valore delle varie ipotesi costruttive e giustificarne il diverso costo. Pagina 3 di 6

4 Ciò accade tipicamente quando gli acquirenti sono le famiglie, che rappresentano in Italia la gran parte della domanda, mentre nel caso di imprese che investono in immobili è molto più probabile che nell analisi costi-benefici che precede la decisione di investimento i costi prospettici derivanti dalla bassa qualità vengano più adeguatamente pesati. Tra i termini strategici rilevanti per le imprese vi è quindi l individuazione degli aspetti qualitativi effettivi cui il cliente è spontaneamente sensibile o che gli possono essere efficacemente comunicati. Poiché l impresa realizza l opera su commissione essa è in grado di percepire questi elementi attraverso il dialogo col committente. Tavola 3 Fattori competitivi PREVISIONI ECONOMICO-FINANZIARIE Tutte le aree d'affari del settore mostrano tassi di crescita positivi, in particolare quella delle opere pubbliche e dell'edilizia residenziale; gli investimenti in edilizia non residenziale mostrano, invece, dinamiche meno accentuate in funzione delle difficoltà del ciclo economico. Nel corso degli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha registrato una notevole vivacità. La ripresa del mercato iniziata nel 1998 è ancora in atto. Il basso costo dei mutui, la diminuzione del rendimento degli investimenti finanziari ed il buon rendimento degli investimenti in immobili hanno sostenuto la domanda immobiliare ed hanno riattivato l'interesse degli investitori verso i fondamentali. Nel 2004, le valutazioni formulate da diversi centri di ricerca, indicano un trend positivo del mercato immobiliare che dovrebbe continuare anche nel 2005 anche se con ritmi di crescita più contenuti. Secondo Nomisma nel 2004 si è verificata una ulteriore crescita dei prezzi, una sostanziale stabilità del numero di compravendite di abitazioni e un rallentamento delle transazioni per le altre tipologie di immobili. Nello scorso anno il mercato è stato caratterizzato da un lieve rallentamento della crescita dei prezzi nelle 13 aree metropolitane che, invece, non si è riscontrato nei mercati intermedi. Nel 2004 i prezzi delle abitazioni nelle 13 aree urbane sono aumentati, rispetto all'anno precedente, del 9,7% in valori correnti e del 7,6% in termini reali. La rimodulazione delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie dovrebbe continuare a sostenere la domanda privata. L'Ance valuta per gli investimenti in costruzioni un aumento, nel 2004, dell'1,3% in termini reali. Per il 2005 è prevista una crescita più limitata pari allo 0,7%. La decisione del Governo di inserire nella legge finanziaria 2005 un tetto del 2% alla spesa per opere pubbliche provocherà una vera e propria gelata sugli investimenti in infrastrutture. Pagina 4 di 6

5 Per quanto riguarda l'edilizia abitativa l'ance stima una crescita dell'1,3% (+1,5% nel 2004). Per gli investimenti in nuove abitazioni è prevista una crescita dello 0,5% e per gli interventi di riqualificazione del patrimonio abitativo un incremento del 2%. Per quanto concerne i fabbricati non residenziali destinati ad attività economica, in relazione a possibili evoluzioni positive dell'economia, che riattiverebbero le necessità di adeguamento e la capacità produttiva degli operatori economici, si prevede un lieve incremento, pari allo 0,5%, dei livelli produttivi del comparto. Le imprese edili italiane, nell'ultimo periodo, hanno attivato diverse leve per migliorare il posizionamento strategico e l efficienza operativa: aumento della dimensione tramite acquisizioni, accordi e partecipazione a consorzi; focalizzazione dell attività sul core business ed aumento del grado di specializzazione; miglioramento della qualità ed aumento della quota di servizio al fine di presentarsi sul mercato con una offerta integrata (global service) ed un'immagine differenziata; sviluppo del ruolo di promotore delle iniziative immobiliari sia direttamente che in collaborazione con altri soggetti economici maggior attenzione per i mercati esteri. Pagina 5 di 6

6 GLOSSARIO Piano regolatore Analisi e divisione del territorio in zone omogenee, all'interno delle quali vengono definite le funzioni di tutto il territorio comunale. La formazione del piano regolatore è obbligatoria per tutti i comuni. Labour intensive Letteralmente si traduce come lavoro intenso. In questo caso si trova nella concezione di un utilizzo massiccio di personale operativo e di lavoro manuale impiegati per lo svolgimento ottimale di tutte le attività di lavoro.. Documento reperibile, assieme ad altre monografie, nella sezione Dossier del sito Documento pubblicato su licenza di WKI - Ipsoa Editore Fonte: Pmi il mensile della piccola e media impresa Copyright: WKI - Ipsoa Editore Pagina 6 di 6

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