1. PREMESSA. 1.1 Nomina ed accertamenti richiesti al Consulente

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2 1. PREMESSA Oggetto dell'incarico Con atto dirigenziale del 30/06/2015, n.n.g. 198 e N.S. 76 del 30/06/2015, il Dirigente del 3^ settore Tecnico del Comune di Volturara Appula ( FG), dott. ing. Silvio Carosielli, ha affidato al sottoscritto geometra, l'incarico di redigere una perizia di stima analitica e particolareggiata, relativa al bene immobile sito nel detto comune in località "Contrada Santa Maria", denominato " Struttura Turistica Villaggio Primavera", la valutazione tesa sia alla determinare il valore del bene che delle are di pertinenza, delle suppellettili, arredi e servizi in esso contenuti, oltre alla redazione di un bando e disciplinare di gara per l'affidamento in gestione dell'immobile, sempre ad uso turistico - alberghiero e schema di contratto. Accettato l'incarico, il sottoscritto ha proceduto con diversi sopralluoghi alla ispezione degli immobili al fine di poter adempiere all'incarico affidato. I cespiti oggetto della valutazione Trattasi di un complesso edilizio realizzato dalla Comunità Montana Monti Dauni Settentrionali con sede in Casalnuovo Monterotaro, su area acquisita sin dall'anno 2002 ed ultimato nell'anno 2008, come risulta dalla scheda di censimento dell'unità immobiliare in data 31/03/2008. L'immobile è stato dichiarato agibile dall'ufficio Tecnico del Comune di Volturara Appula con certificato prot. n del 13/12/2013. Con decreto d'espropriazione per pubblica utilità del 10/07/2007, a rettifica della trascrizione n. 5780/2002, la Comunità Montana Monti Dauni Settentrionali, acquisiva la proprietà delle aree su cui è stato realizzato il Villaggio Primavera, oggi identificate nel catasto edilizio urbano del Comune di Volturara Appula, catastalmente al foglio 8, mappale complesso costituito dall'insieme delle p.lle 532 e 533, cat. D/2, rendita ,00. Il complesso immobiliare, realizzato dalla Comunità Montana Dauni Settentrionali, venne poi trasferita alla Regione Puglia con decreto del Presidente della Regione Puglia del 14/03/2014 e successivamente trasferito al Comune di Volturara Appula con decreto di Disposizione del Presidente della Regione Puglia n. 735 del 12/11/2014. L'immobile resta quindi acquisito al patrimonio del Comune da dicembre Nomina ed accertamenti richiesti al Consulente Il sottoscritto Geometra Cosimo De Troia (Lucera, DTR CSM 54L15 E716C), con studio in Lucera (FG), via Vincenzo Scarano n. 59, iscritto all'albo Professionale dei Geometri e Geometri Laureati del Collegio Circondariale di Lucera al n. 842, ha ricevuto con Determina Dirigenziale del Ng 198 Ns 76, l'incarico di: redigere perizia di stima analitica e particolareggiata DEL BENE IMMOBILE DENOMIMATO Struttura Turistica-Villaggio Primavera in località Contrada Santa Maria in agro di Volturara Appula (Foggia), delle aree di pertinenza, suppellettili, arredi e servizi in esso contenuti, nonché capitolato, bando e disciplinare di gara per l affidamento in gestione dell immobile sempre per uso turistico-alberghiero e schema di contratto. L oggetto dell incarico verte quindi al riutilizzo della struttura ricettiva attraverso affidamento a terzi, che abbiano i requisiti tecnici, economici e di organizzazione al fine di ridare vitalità alla detta struttura capace di ricevere circa 40 persone in 10 minialloggi completamente autonomi e dotati di tutto quanto necessario al vivere di una famiglia per un determinato periodo, che potesse coincidere con vacanze, visita alla città, oppure in alternativa soggiornare in dipendenza delle attività proponibili con la seconda struttura caratterizzata da un ampio fabbricato realizzato per essere posto a servizio dello sport e della ristorazione, ovvero in altri scopi alternativi che l affidatario volesse intraprendere. concerne del re i individuare il più probabile valore locativo di mercato dell'immobile descritto in precedenza e denominato Villaggio Primavera sito in Comune di Volturara Appula (FG), ha effettuato rilievi metrici e fotografici al fine di esperire il mandato ricevuto.

3 1.2 Metodo di accertamento e di stima La valutazione dei cespiti è stata effettuata con il metodo del valore per costruzione, tenuto conto dei luoghi e delle opere realizzate. al fine di poter determinare il costo delle opere, e da questi determinare un corretto saggio di fruttuosità per la determinazione di un canone locativo. Ovviamente per la determinazione del costo di costruzione, si farà esclusivamente riferimento a quello che possono essere state le effettive somme impegnate per la realizzazione dell'opera, senza aggiungere utili per tornaconto dell'imprenditore, atteso che la valutazione è diretta alla ricerca del più provabile valore di locazione commerciale e non finalizzato alla vendita. 2. OPERAZIONI PERITALI Le operazioni peritali sono consistite nell'effettuare diverse sopralluoghi con rilievo metrico e fotografico dello stato dei luoghi, al fine di poter compiutamente descrivere lo stato e la consistenza sia patrimoniale delle aree annesse, nonché dei suppellettili e degli impianti a corredo del complesso immobiliare. 2.1 Ubicazione L'immobile oggetto della presente perizia è ubicato in Volturara Appula (FG), C.da Santa Maria. Censito in catasto al foglio 8, mappale complesso costituito dall'insieme delle p.lle 532 e 533, cat. D/2, rendita , Sopralluoghi, rilievi ed indagini effettuate Lo scrivente, a seguito dell'incarico ricevuto, ha ritenuto opportuno esperire sopralluogo all'immobile in oggetto, durante il quale ha potuto riscontrare elementi utili al fine di poter individuare il più probabile valore di mercato dello stesso. Al fine di ottenere una stima il più attendibile e coerente possibile con l'attuale mercato delle compravendite, l'indagine peritale è stata preceduta da opportune ricerche documentali, nonché effettuare rilievi metrici e fotografici particolareggiati e redazione di computi metrici, al fine di fornite tutte le indicazioni sull attuale consistenza, che costituirà la base per la determinazione del valore locativo del complesso turistico. 2.3 Individuazione catastale degli immobili oggetto di perizia A seguito dell'incarico conferito, lo scrivente ha ritenuto opportuno effettuare accessi presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio, al fine di acquisire: - estratto di mappa catastale; - visure catastali attuali; - planimetrie catastali attuali.

4 3. ELENCO DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA L'unità immobiliare di cui alla presente relazione si compone come innanzi già precisato di un mappale complesso costituito dalle p.lle 532 e 533 del foglio 8 di Volturara Appula, iscritte a categoria D/2 con la rendita di ,00 alla contrada Santa Maria, piano terra e censita in catasto con costituzione del 31/03/ SCHEDE DESCRITTIVE DEGLI IMMOBILI L'unità immobiliare si costituisce di 3 corpi di fabbrica di cui 2 a schiera sul mappale 532 destinati alla residenza, i due corpi di fabbrica paralleli tra loro sono separati da una viabilità interna carrabile e si costituiscono di n. 10 mini-alloggi. Il terzo sul mappale 533 ed è destinato a struttura ricreativa, palestra, cucina, bar e sala ristoro. Annesso al terzo corpo di fabbrica vi è un campo da tennis/pallacanestro, un campo di calcetto e due campi da bocce, oltre l'area a verde che circoscrive l'intero complesso. I fabbricati destinati alla residenza I fabbricati residenziali comprendono 10 mini alloggi al piano terra, tutti con accesso indipendente e costituiti da: un ingresso/soggiorno, un angolo cucina, un bagno, un piccolo disimpegno una camera da letto matrimoniale e veranda esterna. La struttura è realizzata con telaio in cemento armato, tompanato con muratura da cm 40, rifinita esternamente in parte con scorza di pietra e in parte intonacata. La copertura è costituita da due falde inclinate, impermeabilizzate con tegole in cotto tipo portoghese, rifinite converse e scossaline. Lo stillicidio delle acque risulta a caduta libera essendo la copertura sporgente rispetto alla facciata del fabbricato. Mancano le grondaie e le pluviali discendenti. All'interno la finitura delle pareti è costituita da intonaco a civile liscio, pavimentata con mattonelle in ceramica monocotta, le pareti del bagno e del tinello sono rivestite con piastrelle in ceramica di 2 m di altezza. Gli infissi sono costituiti da una vetrata con anteposta persiana, la vetrata in legno Douglas (area 4 con guarnizione) e vetro semidoppio, la persiana in legno abete a lamelle fisse. Completano la dotazione degli alloggi residenziali, gli allacci ai servizi quali: acqua potabile, fogna, energia elettrica e gas metano. Descrizione alloggi Villaggio Primavera (SOPRALLUOGO DEL 23/07/-06/08-12/08 e 31/ ) Tutti gli alloggi inizialmente erano dotati dei seguenti suppellettili: Ingresso: Mobile basso con due ante chiuse ed una a giorno; Divano letto con letto estraibile per due posti, tavolo da pranzo allungabile 80/140 ed 8 sedie; Cucina: Cucina componibile di metri 2,80 dotata di pensili con cappa aspirante su cucina e scolapiatti, basi con cassettiera, frigo, cucina quattro fuochi lavello griglia e vasca tutti da incasso, il tutto come da disegni e foto allegati; Bagno: dotato di specchiera; Camera letto: dotata di letto matrimoniale con materasso, due comodini, scrittoio con cassetto, armadio a due ante.

5 Nel corso del sopralluogo del e successivi, sono stati ispezionati tutti i locali, eseguendo altresì un rilievo fotografico puntuale dello stato dei luoghi, al fine di poter computare gli arredi mancanti ed il loro valore, e l'attività edilizia necessaria al ripristino dello stato dei luoghi, di seguito si riporta la descrizione fatta per ogni singolo alloggio, evidenziando gli arredi mancanti e le riparazioni edilizie necessarie: FOGLIO 8 P.LLA FABBRICATO SX ALLOGGIO 2 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (5,10m x 1,80m); - Sostituzione serratura e riparazione porta d'ingresso (0,85m x 2,15m) con fornitura di controtelai; - Manca caldaia; - Mobile cucina: manca forno, fornelli, sportello e casettiera, pensili (una sta a terra) e cappa, (lunghezza mobile 2,85m); - Manca l'infisso della camera da letto (1,18m x 1,00m altezza), manca il letto e un comodino, scrivania e specchio. presente solo l'armadio; - l'infisso del bagno (0,67m x 1,15m altezza) divelto si trova a terra nel soggiorno e manca la specchiera del bagno; - Manca il doccino nel bagno; - Il divano è senza materassi e il tavolo è da sistemare; - Plafoniere presenti tutte ALLOGGIO 4 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (1,30m x 0,70m); - Sostituzione serratura e riparazione porta d'ingresso; - Tavolo della cucina è in buone condizioni; - Il divano letto, manca di un materasso (presente solo un materasso infoderato); - Cucina manca solo il forno per il resto il mobile è completo; - Caldaia presente, modello FIDA ; - Manca specchiera del bagno - Camera da letto completa con arredi e materassi infoderato; - Il quadro elettrico interno manca di un elemento; - Plafoniere presenti e complete. ALLOGGIO 6 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (0,70m x 1,60m); - Cambio serratura e riparazione porta d'ingresso; - Tavolo della cucina mancano due gambe; - Divano senza materassi, mancano due doghe in legno della rete del divano da sostituire/riparare; - Presenza nell'alloggio di mobili non determinati; - 1 sedia integra, n. 2 sedie mancano il fondo; - Mobile cucina completamente assente, presente a terra solo 1 pensile con due ante; - Manca la caldaia; - Manca specchiera nel bagno; - Il letto manca il materasso, mancano i comodini, scrivania e specchio. Presente solo il telaio del letto, la rete in doghe e l'armadio; - Plafoniere presenti e complete. ALLOGGIO 8 (NON ACCESSIBILE PER PORTA CHIUSA, ma da informazioni assunte risulterebbe completo come alloggio n. 7))

6 ALLOGGIO 10 - Riparazione della porta d'ingresso; - L'alloggio è utilizzato come appoggio per materiale di altra natura (presente insegna CASA DI RIPOSO); - Il divano manca dei materassi; - Cucina manca il forno, fornelli e sopra-lavabo; - Manca la caldaia; - Il bagno è completo, manca il doccino; - Camera da letto completa di comodini, letto, materasso, specchiera, scrivania e 3 sedie; - Sono presenti in camera da letto altri mobili non appartenenti all'alloggio; - Tavolo in cucina completo; - Plafoniere presenti e complete. FOGLIO 8 P.LLA FABBRICATO DX ALLOGGIO 1 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (3,20x x 1,80m); - Riparazione porta d'accesso e serratura; - Manca il tavolo e le sedie, Divano letto senza materassi e manca una rete; - Cucina incompleta, manca il forno, fornelli, lavandino, frigo, angolo ed un pensile da 40; - Caldaia divelta e mancante; - Il bagno è senza specchio e senza doccino; - In camera da letto è presente solo l'armadio; - Plafoniere presenti e complete ALLOGGIO 3 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (1,40m x 1,40m); - Riparazione serratura e porta d'ingresso; - Presente soltanto il tavolo, senza divano e senza sedie; - Cucina completamente assente; - Presente la caldaia FIDA; - Manca specchio e doccino nel bagno; - In camera da letto è presente soltano il telaio del letto, rete con doghe, senza materasso e senza altri mobili; - Infissi e plafoniere presenti; - Da sistemare il marciapiede retrostante (lato nord) tra l'alloggio 1 e l'alloggio 3 ALLOGGIO 5 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (2,40m x 1,40m); - Riparazione serratura e porta d'ingresso; - Presente soltanto il tavolo, senza divano e senza sedie; - Cucina senza forno, senza fornelli, senza frigo. Presente la caldaia e pensili; - Mancano alcuni frutti elettrici; - Bagno senza specchio e senza doccino; - Camera da letto con materasso (NON PROTETTO da sostituire), con comodini e armadio, senza scrivania e specchio; - Plafoniere presenti; - Da sistemare il marciapiede retrostante (lato nord) tra l'alloggio 5 e l'alloggio 7 (larghezza 1m). ALLOGGIO 7 - Risulta completamente arredato.

7 ALLOGGIO 9 - Sistemazione marciapiede d'ingresso (1,00m x 1,60m); - Sostituzione serratura e riparazione porta; - Integri il tavolo, 6 sedie e il divano letto; - Soggiorno con 1 sedia; - Cucina completa, manca solo il forno; - Caldaia presente; - Bagno completo; - Camera da letto completa con materasso, comodini, scrivania, specchio, armadio, cuscini; - Plafoniere e infissi completi. ATTIVITA' DA ESEGUIRE PER TUTTI GLI ALLOGGI: - 1) Sostituzione tubazione gas alimentazione cucina; -2) verifica impianto elettrico; -3) collaudo e messa in esercizio caldaie; -4) sanificazione degli alloggi; -5) dipintura e pulizia generale.

8 FOGLIO 8 P.LLA FABBRICATO E CAMPI SPORTIVI - Riparazione marciapiede (pavimentazione antistante gli ingressi loto nord (2,00m x 3,00m); - Sostituzione della persiana ingresso lato cucina; - Fornitura e posa in opera dei vetri della porta d'accesso lato cucina - Presente banco frigo e banco d'appoggio nella cucina; - Sanificazione di tutti gli ambienti con particolare riferimento ai locali igienici; - Porta del bagno (vicino la cucina) mancante; - Mancano gli arredi della cucina; - Revisione completa dell'impianto elettrico, mancano quasi tutti i frutti; - Porta a due ante accesso sala ristorante/mensa da sostituire; - Bancone bar da revisionare e mancano i motori; - Riparazione porta antipanico; - Porta accesso lato ovest da sostituire vetri rotti e persiana (come porta lato nord) - Spogliatoi manca specchio; - Bagni disabili mancano i maniglioni e specchio; - Plafoniere presenti; - Locale caldaia completo di bruciatore, vaso d'espansione, accumulo ed impiantistica. ATTIVITA' DA ESEGUIRE: - 1) Sostituzione tubazione gas alimentazione cucina; -2) verifica impianto elettrico con integrazione frutti; -3) collaudo e messa in esercizio caldaia; -4) sanificazione di tutti gli ambienti; -5) dipintura e pulizia generale.

9 5. INDAGINI SPECIFICHE DI MERCATO e VALUTAZIONE Valutazione Unità Immobiliari Trattandosi di stima tendente alla determinazione del più probabile valore locativo del complesso di fabbrica, si adopereranno i valori riferiti ai costi di costruzione per strutture similari aventi le stesse caratteristiche strutturali e di finitura. Il costo di costruzione è stato stimato in euro 650,00 per mq di superficie lorda, per tale valutazione, si è tenuto conto dello stato dei luoghi, della zona in cui i fabbricati sono stati realizzati, nonché delle opere di finiture e servizi annessi esistenti, quali la viabilità ed il verde. Il valore di euro 650,00 trova altresì riscontro anche nei valori determinati dall Agenzia delle Entrate sez. Territorio, che per la zona in esame attribuisce per i negozi (attività Commerciali) un valore tra euro 500 ed euro 750, mentre alle abitazioni un valore tra euro 400 ed euro 600. Nella fattispecie, trattandosi di un insediamento alquanto complesso, dovendosi tenere in debito conto anche i servizi annessi e connessi, quali nuove viabilità, spazi a verde, aree per lo sport ed altro e trattandosi di fabbricato di nuova costruzione, il sottoscritto ritiene che l importo di euro 650,00 al mq con riferimento alla superficie lorda, rappresenti l esatto costo di costruzione su cui porre le basi per la determinazione del valore del complesso immobiliare. Per quanto innanzi al paragrafo successivo, si svilupperanno compiutamente tutte le voci per la determinazione del costo di costruzione. Valutazione Unità mobiliari Per quanto invece concerne la determinazione del valore delle suppellettili esistenti alla data dei sopralluoghi, è stato redatto apposito computo metrico estimativo, che si allega alla presente facendone parte integrante e sostanziale, unitamente ad un rilievo metrico e fotografico particolareggiato, al fine di determinare con certezza lo stato e la consistenza dei beni mobili da consegnare, e che costituiranno parte della valutazione per la determinazione del canone locativo. I beni mobili costituiti da suppellettili quali (cucina,divani,letto,tavoli,sedie, specchiere, armadi e scrittoi), relativamente alle 10 UIU abitative, sono valutati in euro ,00- (vedi computo metrico estimativo allegato) Mentre i beni mobili esistenti nella struttura sportiva-ristorazione, sono costituiti da un frigo a due ante, cappa delle cucine non completa, un lavello a due vasche, scaffalature metalliche, bancone bar da completare e revisionare, mentre in altro sito si trova la cucina completamente smontata e da ricomporre. A questi beni mobili, il sottoscritto attribuisce un valore a stima di euro /00 Complessivamente i beni mobili sono valutati in euro /00 diconsi quarantamilaquattrocento/00-

10 6. VALUTAZIONE E STIMA DEI CESPITI - IMMOBILE Per la determinazione del costo di costruzione si farà riferimento alla superficie commerciale lorda delle singole UIU, prendendo a base di riferimento gli alloggi, che si caratterizzano per la loco completezza sia strutturale che di finiture, per cui si assegnerà: alla superficie lorda dell alloggio costituita dal perimetro esterno il coefficiente 100; alle terrazze coperte il coefficiente 35; al complesso di fabbrica a servizio dello sport e della ristorazione il coefficiente 85, in considerazione della tipologia dell immobile (ampi spazi) e dell attuale stato di manutenzione, necessitante da una integrale revisione degli impianti, in particolar modo quello elettrico e dalla integrazione / sostituzione integrale dei frutti e quadri elettrici che risultano in parte divelti e/o danneggiati; alle viabilità e marciapiedi esterni il coefficiente 10; alle aree a verde il coefficiente 1; ai campi da tennis e calcetto il coefficiente 5, in considerazione del loro stato di manutenzione; alle aree a bocce il coefficiente 1. L assegnazione dei coefficienti tiene conto dello stato di manutenzione in cui i beni di trovano, e vengono adoperati per la determinazione di una superficie di ragguaglio al fine di applicare alla stessa il valore riferito al costo di costruzione. Comune: Località: VOLTURARA APPULA (FG) Santa Maria Dati catastali: Fg. 8, num. 531, num. 532 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE Sup. lorda Percentuale Sup. comm. Unità principale (10x63,55) 635,50 100% 635,50 Terrazze coperte (10x12,35) 123,50 35% 43,22 Unità principale 470,00 85% 399,50 Terrazze coperte (2x35,00) 70,00 35% 24,50 viabilità e marciapiedi p.lla ,00 10% 117,00 viabilità e marciapiedi p.lla ,00 10% 161,00 aree a verde p.lla ,00 1% 5,67 aree a verde p.lla ,00 1% 74,10 campo da tennis p.lla ,00 5% 33,50 campo da calcetto p.lla ,00 5% 47,75 area a bocce p.lla ,00 1% 2,45 Superficie commerciale totale mq 1.544,19 Per quanto innanzi risulta: Valore di costruzione: mq ,19 x /mq 650,00 = euro ,50 a fronte di un valore catastale del complesso immobiliare pari ad euro ,13. Valore stimato: euro ,50 diconsi (euro unmilionetremilasettecentoventitre/50)

11 7. DETERMINAZIONE DEL VALORE LOCATIVO Per determinare il valore locativo si dovrà considerare separatamente il valore relativo al costo di costruzione dei beni immobili da quello dei beni mobili, in considerazione della usura a cui gli stessi beni dovranno essere sottoposti E noto che per le strutture edilizie la vita media suupera sempre i 50 anni ed un programma di manutenzione ordinaria permette all operatore di poterne usufruire sempre con la stessa modalità Differentemente i beni mobili hanno una durata molto limitata, sia per la tipologia costruttiva che per l uso a cui sono sottoposti ed anche per la sopravvenienza di nuove tecnologie che tendono a sostituire la tecnologia pregressa e conseguentemente gli stessi beni. Per quanto innanzi esposto, si attribuirà un saggio di fruttuosità per i beni mobili pari al 2% del loro valore e per i beni mobili pari al 5% del loro valore, per cui risulterà: valore locativo del bene immobile Euro ,50 * 2% = euro ,47 valore locativo dei beni mobili Euro ,00 * 5% = euro 2.020,00 Complessivamente il valore locativo della struttura ricettiva, così come si presenta allo stato attuale risulta in euro ,47 annue, pari ad euro 1.841,21 mensili. 8. RIEPILOGO E CONSIDERAZIONI FINALI Il sottoscritto Geometra Cosimo De Troia, con studio in Lucera (FG), via Vincenzo Scarano n. 59, iscritto all'albo Professionale dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Lucera al n. 842, dopo un'attenta indagine nel locale mercato immobiliare, D I C H I A R A che, all'attualità, il più probabile valore di mercato dei cespiti sopradescritti e relativo ai beni immobili è pari a: ,50 (euro unmilionetremilasettecentoventitre/50) che, all'attualità, il più probabile valore di mercato dei cespiti sopradescritti e relativo ai beni mobili è pari a: ,00 (euro quarantamilaquattrocento/00) Che il valore locativo dell intera struttura, considerandola allo stato attuale così come descritta è pari ad euro ,47 annue, corrispondenti ad euro 1.841,21 mensili. Tanto doveva Il sottoscritto ad adempimento dell'incarico ricevuto. Lucera, 29 ottobre 2015 IL TECNICO Geometra Cosimo De Troia

12 9. ALLEGATI A.1 - copia rogito Notaio Presidente Regione Puglia di Bari in data 12 novembre 2014, repertorio 736 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucera in data 30 dicembre 2014 al n. 9810/8171 B.1 - estratto di mappa B.2 - visura catastale storica B.3 planimetria catastale della UIU; C.1 Planimetria Generale C.2 Rilievo dello stato dei luoghi Fabbricati residenziali (p.lla 532); C.3 Rilievo dello stato dei luoghi Fabbricato spogliatoio e ristoro (p.lla 533); D Rilievo fotografico dello stato dei luoghi; E Computo metrico estimativo; F schema di bando di gara e relativi allegati