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1 NEWS Le "mappe" del condominio - L'amministratore nella riforma: le attribuzioni Norme art cod. civ. art cod. civ. art. 63 disp. att. cod. civ. art cod. civ. La disciplina dell uso Nell enumerare le attribuzioni dell amministratore di condominio, il par. 2 dell art cod. civ. ricomprende nel relativo elenco la prerogativa di «disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini». La riforma ha confermato questo aspetto, che, d altronde, costituisce uno dei più tipici della funzione di amministratore. Come può leggersi dal relativo testo, si tratta di un potere regolamentare che deve essere esplicato nel rispetto del cosiddetto pari uso, cioè dei parametri che l art cod. civ. prescrive, nella comproprietà, come obbligatori per tutti i contitolari. Il ricorso all assemblea ex art cod. civ. Come tutte le attribuzioni assegnate dalla legge all amministratore, anche quella di regolamentare l utilizzazione dei beni e degli impianti comuni costituisce un potere/dovere, nel senso che l amministratore ne ha facoltà ma anche che è sottoposto a ben specifici limiti. Qualora, quindi e per esempio, l amministratore imponga modalità di utilizzazione che non garantiscano il predetto pari uso, la disciplina condominiale prevede, all art cod. civ., la possibilità per il singolo condomino di fare ricorso all assemblea, la cui delibera andrà a sostituire la decisione dell amministratore. L attestazione sui debiti Come previsto dal par. 9 dell art cod. civ. l amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali (e anche relativamente alle eventuali liti in corso). L evidente finalità della norma è quella di fornire una fotografia dello stato completo dell unità immobiliare in sede di passaggio di proprietà ad altri, confermando implicitamente l obbligo per l amministratore di rendere conto della sua gestione e di fornire, a semplice richiesta, copia di ogni documentazione gestionale. 1

2 Riscossioni ed erogazioni Ai sensi dell art. 1130, n. 3, cod. civ. all amministratore è attribuito l ulteriore potere/dovere di procedere alla riscossione dei contributi, che anche dopo la riforma deve avvenire in base al preventivo di spesa e al relativo stato di ripartizione approvati dall assemblea; oppure in base al consuntivo, qualora approvato successivamente; insomma in ragione de ll ultimo bilancio approvato (e relativo riparto). Al di fuori di queste ipotesi (approvazione preventivo/consuntivo), il debito per oneri condominiali non è esigibile, con la conseguenza che l amministratore non è legittimato alla riscossione (se non in via stragiudiziale, non coattiva). Inoltre, l amministratore deve procedere all erogazione dei contributi riscossi in corrispondenza con le deliberazioni assembleari, e, in particolare, con quanto riportato nei bilanci. Ne discende, che non è possibile utilizzare un importo riscosso per una determinata evenienza, per far fronte, invece, ad altra necessità. In altri termini, le poste di bilancio vanno rispettate dall amministratore sia nelle riscossioni sia nelle erogazioni. Le attribuzioni (2) L amministratore deve disciplinare l uso di beni e impianti comuni; i condomini possono ricorrere all assemblea contro i provvedimenti dell amministratore; anche l amministratore può interpellare l assemblea sulle modalità di gestione; l amministratore deve anche riscuotere le quote dovute dai condomini ed erogare le spese ai fornitori; inoltre, deve conservare tutta la documentazione condominiale. Art cod. civ. Attribuzioni dell amministratore L amministratore, oltre a quanto previsto dall art e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1. eseguire le deliberazioni dell assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale di cui all art bis e curare l osservanza del regolamento di condominio; 2. disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni; 4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; 5. eseguire gli adempimenti fiscali; 6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai 2

3 responsabili; 7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; 9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Art cod. civ. Provvedimenti presi dall amministratore I provvedimenti presi dall amministratore nell ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell amministratore è ammesso ricorso all assemblea, senza pregiudizio del ricorso all autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall art Art. 63 disp. att. cod. civ. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi 3

4 maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Art cod. civ. Rinvio alle norme sulla comunione Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale. Art cod. civ. Uso della cosa comune Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. N.B.: Le ampie modificazioni e le integrazioni apportare dalla riforma (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) alla disciplina codicistica riguardante la figura dell amministratore di condominio, comportano la conseguenza che tutta la giurisprudenza precedente, e i principi affermati nelle pronunce di riferimento, devono essere fatti oggetto di una puntuale verifica al fine di accertare se ne permane la validità. Il potere/dovere (dell amministratore) di disciplinare l uso delle cose comuni Cass., sent. 11 giugno 2009, n Il potere dell amministratore di disciplinare l uso delle cose comuni, di cui all art cod. civ., comma 1 n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi fino a negare a uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, come, nella specie, il passaggio. Cass., sent. 23 marzo 2006, n Il potere dell amministratore del condominio di disciplinare l uso dei beni comuni è finalizzato ad assicurare che i condomini possano farne uso in modo paritario e non comprende anche il potere di vietarne del tutto l utilizzazione. Va pertanto ritenuto esente da responsabilità in relazione all illecito amministrativo previsto dall art. 6, comma 2, del D.L. 79/1995, convertito con legge 172/1995, l amministratore di un condominio in cui risulti in funzione uno scarico fognario privo di autorizzazione, che abbia provveduto a convocare tempestivamente l assemblea per le determinazioni del caso, senza poi adottare alcuna misura diretta a vietare ai condomini stessi di usufruire dell impianto fognario. Cass., sent. 25 luglio 1967, n L amministratore di un edificio in condominio è tenuto a disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune, in modo che 4

5 ne sia assicurato a tutti i condomini il migliore godimento, peraltro, egli non ha il potere di apportare, di propria iniziativa, modifiche strutturali all edificio condominiale. Il concorrente potere/dovere dell assemblea di disciplinare l uso delle cose comuni Cass., sent. 11 gennaio 2012, n. 144 Le attribuzioni dell assemblea condominiale riguardano l intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta a escludere l uso dell antenna centralizzata per la ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente un attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune. Cass., sent. 22 marzo 2007, n Le attribuzioni dell assemblea condominiale riguardano l intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In particolare l assemblea può deliberare di modificare il servizio di autoclave spostandone l ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche se la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù. La ratifica assembleare (ex tunc) di un provvedimento dell amministratore Cass., sent. 7 luglio 2011, n L attività dell amministratore, nell esercizio del suo potere di disciplinare l uso delle cose comuni, che sia stata successivamente approvata dall assemblea dei condomini, deve ritenersi dalla stessa ratificata con efficacia retroattiva, senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica. (Con la presente pronuncia la Corte ha cassato la decisione dei giudici del merito che avevano dichiarato 5

6 nulla la delibera assembleare di ratifica con cui veniva autorizzata la copertura mediante tettoia di parte del cortile condominiale per depositare le bici, in quanto lesiva del diritto individuale di ciascun condomino. Nel rinviare ai giudici del merito, la Corte ha statuito che spetterà ai giudici valutare se la delibera assembleare in questione abbia o meno precluso la funzione principale del cortile comune, che è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, e se abbia in concreto determinato una utilizzazione del bene comune soltanto a favore di alcuni condomini). La legittimazione processuale dell amministratore (riguardo alle sue attribuzioni) Cass., sent. 15 dicembre 1999, n L amministratore del condominio è legittimato senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di: a. eseguire le deliberazioni dell assemblea dei condomini; b. disciplinare l uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio; c. riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea; d. compiere gli atti conservati dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. La disciplina delle modalità di parcheggio Cass., sent. 25 gennaio 1997, n. 772 L utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto la disciplina di tale utilizzazione (con limitazione, nella specie, a una sola vettura per unità abitativa) disposta dall amministratore nell ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell art. 1130, comma 1, cod. civ. ovvero, a maggior ragione, (come nella specie) dall assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma raffigura una modalità d uso della cosa stessa, con conseguente attribuzione delle relative controversie al Conciliatore a norma dell art. 7, comma 2, cod. proc. civ., nel testo anteriore alle modifiche apportatevi dall art. 17 della legge 374 del 21 novembre I danni per cattivo uso dei poteri (da parte dell amministratore) Cass., sent. 20 agosto 1993, n L amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall abuso dei condomini nell uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell art. 70 disp. att. cod. civ., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull uso delle cose comuni né obbligato a promuovere azione 6

7 giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare. La facoltà di disciplinare il servizio di portierato (e di agire per il rilascio) Cass., sent. 26 giugno 1991, n L amministratore del condominio, a cui spetta ai sensi degli artt e 1131 cod. civ. la disciplina della gestione e dell uso delle cose comuni, nonché dell esercizio del servizio comune di portierato, può, anche senza deliberazione dell assemblea dei condomini, agire per il rilascio dell immobile adibito ad alloggio del portiere, che sia deceduto, da parte del coniuge del medesimo, che detenga l immobile senza titolo. Cass., sent. 2 ottobre 1985, n Ai sensi degli artt e 1131 cod. civ. all amministratore del condominio spetta per legge la disciplina della gestione e uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi e così dell esercizio del servizio comune di portierato e il potere di risolvere il rapporto di lavoro fra il portiere e il condominio. Di conseguenza l amministratore può, anche senza deliberazione dell assemblea dei condomini, agire per il rilascio dell alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato (cui l alloggio stesso era stato concesso a integrazione della retribuzione), dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorio assunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero di detto alloggio essenziale per l ulteriore espletamento dello stesso servizio. Il potere di far cessare gli abusi Cass., sent. 11 febbraio 1985, n Le norme del regolamento di condominio edilizio che impongono divieti di destinazione e altre limitazioni similari all uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono a integrare la disciplina delle cose comuni dell edificio in quanto dirette a impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive: ne deriva che anche in caso di violazione di tali prescrizioni l amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione dell assemblea dei condomini (la quale può spiegare rilevanza come mera sollecitazione), ha, a norma dell art cod. civ., il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione processuale, senza che possa trovare limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condomini. Il ricorso all assemblea contro i provvedimenti dell amministratore (art cod. civ.) Cass., sent. 28 agosto 1975, n A norma dell art cod. civ. i singoli condomini possono ricorrere all assemblea condominiale contro i provvedimenti presi dall amministratore nell ambito dei suoi poteri: ciò consente di affermare, argomentando per analogia, che anche l amministratore può rivolgersi all assemblea condominiale per provocarne una deliberazione che sancisca la disciplina da lui adottata per l uso delle cose comuni, al fine di vincere l asserita resistenza di uno 7

8 dei condomini. (Nella specie, era stata impugnata per illegittimità, in quanto incidente sui poteri dell amministratore, la deliberazione assembleare provocata dallo stesso amministratore, sull asserito diritto di un condomino di parcheggiare la propria autovettura nell androne carraio dell edificio, in forza di una clausola nel suo contratto di acquisto). Cass., sent. 21 marzo 1974, n. 804 Contro i provvedimenti adottati dall amministratore del condominio nell esercizio del potere di disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune, contrari alla legge e al regolamento di condominio e ammissibile in tutti i casi l immediato ricorso all Autorità giudiziaria, senza che sia necessario il preventivo ricorso all assemblea dei soci previsto dall art cod. civ. Il ricorso all assemblea da parte dell amministratore (art cod. civ.) Cass., sent. 28 agosto 1975, n A norma dell art cod. civ., i singoli condomini possono ricorrere all assemblea condominiale contro i provvedimenti presi dall amministratore nell ambito dei suoi poteri. La riscossione degli oneri condominiali Cass., sent. 18 settembre 2012, n L amministratore del condominio può promuovere il procedimento monitorio per la riscossione degli oneri condominiali e l eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente a oggetto l approvazione delle spese condominiali, che dovranno invece essere fatte valere in via separata con l impugnazione di cui all art cod. civ., dal momento che l attualità del debito non è subordinata alla validità della delibera, ma solo alla sua perdurante efficacia. Cass., sent. 15 marzo 1994, n Per il disposto degli artt e 1131 cod. civ. l amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio, nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell assemblea, rilevando l esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all onere probatorio a suo carico. La riscossione in base al bilancio preventivo Cass., sent. 29 settembre 2008, n Nelle controversie da decidere secondo equità, uno dei principi informatori della materia condominiale deve ritenersi quello relativo alla legittimità della riscossione dei contributi condominiali da parte dell amministratore, sulla base del bilancio preventivo regolarmente approvato sino a quando questo non sia stato sostituito dal bilancio 8

9 consuntivo. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza del giudice di pace, pronunciata secondo equità, per essersi fondata sull opposto principio dell illegittimità della riscossione dei contributi condominiali, ripartiti sulla base del bilancio preventivo, prima della scadenza del relativo esercizio). La riscossione in base all ultimo bilancio approvato Cass., sent. 12 febbraio 1993, n Per la riscossione dei contributi condominiali, l amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell art. 63 disp. att. cod. civ., nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall assemblea, soltanto fino a che l esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo altrimenti agire in base al consuntivo della gestione annuale. Cass., sent. 7 ottobre 1964, n L amministratore di un edificio in condominio è tenuto a rendere il conto della gestione alla fine di ciascun anno, e pertanto, per la riscossione dei contributi, può chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo di spese approvato dall assemblea (art. 62 disp. att. cod. civ.), soltanto fino a che l esercizio cui tale spese si riferiscono non sia terminato, mentre, dopo questo momento, potrà agire nei confronti dei condomini morosi in base al consuntivo della gestione annuale. La riscossione degli oneri condominiali (il decreto ingiuntivo) Cass., sent. 9 dicembre 2005, n L amministratore di un condominio è legittimato ad agire e a chiedere, perciò, l emissione del decreto ingiuntivo previsto dall art. 63 disp. att. cod. civ. contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, una volta che l assemblea condominiale abbia deliberato sulla loro ripartizione, nonostante la mancanza dell autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall assemblea medesima; e, poiché la fonte di tale potere discende dall approvazione assembleare del piano di ripartizione, non v è ragione di distinguere tra gli oneri condominiali relativi a spese ordinarie e quelli riguardanti le spese straordinarie. Cass., sent. 25 giugno 2001, n L art. 63 disp. att. cod. civ. prevede genericamente e senza limitazioni, la possibilità per l amministratore del condominio di ottenere decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione della spesa approvato dall assemblea ed è evidente che i contributi ai quali si riferisce la norma in questione sono le quote gravanti sui singoli condomini delle spese condominiali in genere contemplate nell art cod. civ. Cass., sent. 5 gennaio 2000, n. 29 La riscossione dei contributi condominiali in base a una deliberazione dell assemblea di approvazione del relativo stato di ripartizione rientra tra le attribuzioni dell amministratore (artt e 1131 cod. civ.) il quale per ottenerne il pagamento può avvalersi del decreto ingiuntivo nell interesse comune senza necessità di una preventiva autorizzazione dell assemblea, e a fortiori può impugnare la sentenza che sia stata emessa nel 9

10 giudizio nel quale abbia rivestito la qualità di parte. La competenza sulle controversie riguardanti la riscossione Cass., sent. 24 giugno 2005, n Poiché l amministratore di condominio nell attività di riscossione dei contributi dovuti per l utilizzazione delle cose comuni agisce in rappresentanza degli altri condomini, le controversie relative a tale riscossione, costituendo una lite fra condomini, sono devolute alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l immobile condominiale (art. 23 cod. proc. civ.). Cass., sent. 20 agosto 2002, n L amministratore di condominio, nell esercizio dell attività di riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino per l utilizzazione delle cose comuni, agisce in rappresentanza degli altri condomini, così che le controversie che insorgano in ordine a tale riscossione integrano gli estremi della lite tra condomini soggetta, quanto alla competenza per territorio, ai criteri di cui all art. 23 cod. proc. civ. (cognizione del giudice del luogo in cui è sito l immobile condominiale). La riscossione nei confronti del conduttore Cass., sent. 3 febbraio 1994, n La legge 392/1978 (cosiddetta dell equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l amministratore ha diritto ai sensi del combinato disposto degli artt cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge 392/1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione. Cass., sent. 12 gennaio 1994, n. 246 La legge 392/1978 (cosiddetta dell equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l amministratore ha diritto ai sensi del combinato disposto degli artt cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari. Cass., sent. 28 ottobre 1993, n A norma degli artt cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ., l amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione come approvato dall assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell interesse comune direttamente ed esclusivamente dai 10

11 condomini, restando esclusa un azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, anche dopo l entrata in vigore della legge 392 del 27 luglio 1978, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra. La riscossione nei confronti dei terzi Cass., sent. 2 luglio 2004, n In tema di condominio, ben può l amministratore agire, nei confronti di un terzo, per il recupero di una quota di oneri dovuti al condominio; ciò nell ambito delle proprie prerogative, che non si limitano alle azioni esperibili nei confronti di condomini, in quanto l art cod. civ. espressamente prevede che l amministratore nei limiti delle sue attribuzioni può agire sia nei confronti dei condomini che nei confronti di terzi. La riscossione attraverso un istituto di credito Cass., sent. 7 dicembre 1982, n Qualora il pagamento delle spese condominiali sia effettuato normalmente presso un istituto di credito delegato alla riscossione dei crediti condominiali, incombe all amministratore che chiede il decreto ingiuntivo a norma dell art. 63 disp. att. cod. civ. di accertare il mancato pagamento presso l istituto delegato alla riscossione alla data dell anzidetta richiesta, essendo irrilevante che il pagamento non risulti effettuato, a tale data, nelle mani del legale del condominio, il quale, nel richiedere al condomino moroso il pagamento delle spese condominiali in via stragiudiziale, abbia dichiarato di sostituire se stesso all istituto di credito quale delegato alla riscossione, in difetto di prova che tale mandato sia stato effettivamente conferito dall amministratore del condominio. La riscossione delle spese di ordinaria amministrazione e quelle di straordinaria Cass., sent. 18 gennaio 1973, n. 184 Se può concedersi che lo stato di ripartizione al quale si riferisce la norma dell art. 63 disp. att. cod. civ. non si identifica col preventivo delle spese ordinarie di gestione (per le quali l obbligo di contribuzione preesiste all approvazione, da parte dell assemblea, dello stato di ripartizione, a carattere meramente dichiarativo del credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione) e che il procedimento monitorio sia utilizzabile anche per la riscossione dei contributi relativi a spese straordinarie, e però in tal caso sempre necessaria la previa approvazione da parte dell assemblea dello stato di ripartizione dei contributi di spesa. 11

12 Cass., sent. 23 maggio 1972, n L art. 63 disp. att. cod. civ. non opera un identificazione tra stato di ripartizione e preventivo delle spese ordinarie di gestione nel senso che solo per la riscossione delle spese attinenti a quest ultima l amministratore sia abilitato, nel corso della gestione, all azione giudiziaria nelle forme del procedimento monitorio. La norma, invece, non operando alcuna distinzione, consente all amministratore di ottenere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo anche per la riscossione di contributi relativi a spese straordinarie, una volta approvato dall assemblea lo stato di ripartizione dei contributi di spesa, nonché per spese aventi riferimento a esercizio pregresso, le quali possono legittimamente essere portate all esame e al voto dell assemblea condominiale, le deliberazioni della quale vincolano singolarmente i condomini interessati. Cass., sent. 12 maggio 1967, n. 993 Il potere dell amministratore del condominio di ottenere decreto d ingiunzione mmediatamente esecutivo contro i singoli condomini, riconosciutogli dall art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, si riferisce non soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie, ciò in quanto la norma non distingue tra gli uni e gli altri, limitandosi a porre come unica condizione che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli partecipanti al condominio sia stata già approvata dall assemblea. La riscossione in sede di processo ordinario di cognizione Cass., sent. 16 giugno 1971, n L amministratore del condominio per la riscossione dei contributi può, in base allo stato di riparto approvato dall assemblea, ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Non occorre approvazione dello stato di ripartizione delle spese da parte dell assemblea qualora l amministratore, per la riscossione dei contributi, agisca in Sede di processo ordinario di cognizione. La riscossione nei confronti del nuovo condomino Cass., sent. 4 ottobre 1963, n Rientra tra le attribuzioni dell amministratore del condominio di edifici, la riscossione dei contributi dovuti dai condomini in base allo stato di ripartizione valendosi, quando il preventivo sia stato approvato dall assemblea, anche del procedimento giudiziario, compreso quello ingiuntivo, altresì nei confronti di chi, subentrato ad altro condomino, e tenuto al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e all anno precedente. La documentazione condominiale 12

13 Cass., sent. 28 gennaio 2004, n In tema di approvazione del bilancio da parte dell assemblea condominiale, benché l amministratore del condominio non abbia l obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l onere di dimostrare che l amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. (Nella specie, la S.C., in applicazione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell avviso di convocazione dell assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l impossibilità di prenderne visione). Cass., sent. 11 settembre 2003, n In materia di condominio negli edifici, la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina, in quanto incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari, l annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi. Cass., sent. 5 aprile 1984, n In tema di condominio negli edifici, il potere del singolo condomino di controllare la gestione dell amministratore e la documentazione a essa inerente sussiste, normalmente, in Sede di rendiconto annuale presentato dall amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell assemblea, mentre, all infuori di tale Sede, il diritto del condomino stesso di ottenere dall amministratore l esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo. 13

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