Valore dei diritti e dei crediti edilizi

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1 Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2014/15 Valore dei diritti e dei crediti edilizi Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini arch. Pietro Bonifaci

2 Quanto vale un «diritto edificatorio»? Il «diritto edificatorio», una volta sfruttato, corrisponde all incidenza del valore dell area edificabile sul valore dell edificazione. Esso può essere stimato per via differenziale: V de = Vm u Vktr u = Via u

3 Quanto vale un «diritto edificatorio»? Nel caso della perequazione urbanistica, l edificio ancora non esiste. Il «diritto edificatorio» non è ancora sfruttato. Nella stima del suo valore occorre quindi tenere conto dell effetto negativo esercitato dal tempo (1/q n ) necessario per la sua utilizzazione e dai costi di transazione (Kt). La precedente espressione si modifica come segue: Vde= ( Via u Kt) / q n Esempio: Vde= [500 /mq x (1 0,2)] /(1+ 0,05) n = Vde = 345,53 /mq Sul se n = 3 anni Vde= [500 /mq x (1 0,2)] / (1+ 0,05) n = Vde = 313,41 /mq Sul se n = 5 anni

4 Quanto vale un «diritto edificatorio»? Quanto vale (Va) il terreno (St) per effetto dell indice perequativo (Ip)? Esempio: calcolo del valore dell area per via sintetica Va = Via u x Ipx St Valore del terreno perequato vs Valore ex ante perequazione VERIFICA DI FATTIBLITA' ECONOMICO FINANZIARIA 1 CASO: REALIZZAZIONE DIRETTA STANDARD ED EXTRASTANDARD Superficie Valore dell'area Valore del terreno territoriale mq euro euro/mq ST NUOVO PRG Area risorsa 4.3: valore dell'area attualizzato , ,90 222,56 PRG VIGENTE Microzona 17 Valore unitario medio ponderato 173,03 Verifica di fattibilità economico - finanziaria Valore nuovo PRG > Valore PRG vigente VERO

5 Il progetto oggetto di verifica

6 Il trasferimento del «diritto edificatorio» Se il trasferimento del «diritto edificatorio» avviene all interno del comparto urbanistico, è la stessa natura del comparto a garantire la parità di trattamento delle proprietà fondiarie e quindi l identico valore dei «diritti edificatori» generati dai terreni compresi nel comparto. Se il trasferimento del «diritto edificatorio» avviene a prescindere dall istituto del comparto urbanistico, il suo valore può cambiare. Il «diritto edificatorio» perde il valore originarioed assume il nuovo valore che deriva dalle caratteristiche urbanistiche e ambientali del terreno di destinazione. Questa diversità di valore deve essere gestita dalle regole urbanistiche o dal mercato? La posizione del relatore: «deve essere gestita dalle regole perequative perché il sistema perequativo è strumentale all attuazione dell assetto urbano prefigurato dal piano».

7 Il trasferimento del «diritto edificatorio» Nel dibattito disciplinare si sono delineate due possibili soluzioni: 1. prevedere che il trasferimento sia limitato all interno di zone di isovalore appositamente perimetrate 2. mantenere analogo il valore originario del «diritto edificatorio» oggetto di trasferimento modificandone la quantità, come nel caso in figura

8 La Mappa dei Valori Immobiliari La base informativa per gestire il trasferimento dei «diritti edificatori» in modo efficientee trasparente, in sintonia con l intero perequativo, è la Mappa dei Valori Immobiliari. Metodologia: il percorso partecipativo Zone OMI Primo incontro con gli operatori (ordini professionali, costruttori, agenti immobiliari, ecc.) Ipotesi di zonizzazione Secondo incontro con gli operatori (ordini professionali, costruttori, agenti immobiliari, ecc.) Definizione della mappa dei valori

9 La Mappa dei Valori Immobiliari

10 La Mappa dei Valori Immobiliari La stima per via sintetica del «diritto edificatorio» Valore massimo (medio dei massimi) espresso in euro a mq di superficie "vendibile" Incidenza area Superficie residenziale /mq percentuale (*) % Valore unitario /mq Valore unitario arrotondato dati non rilevabili R ,00 12,5% 262,50 260,00 R ,00 15,0% 352,50 350,00 R ,00 15,5% 379,75 380,00 R ,00 17,0% 442,00 440,00 R ,00 19,5% 526,50 530,00 R ,00 22,0% 638,00 640,00

11 La Mappa dei Valori Immobiliari Il trasferimento a parità di valore Zona di decollo R1 R2 R3 R4 R5 R6 r1 r2 r3 r n.d. n.d. n.d. n.d. R ,00 1,04 1,12 0,81 0,90 0,94 R ,96 1,00 1,07 0,78 0,87 0,91 Zona di atterraggio R ,90 0,93 1,00 0,72 0,81 0,84 R ,24 1,29 1,38 1,00 1,12 1,17 R ,11 1,15 1,23 0,89 1,00 1,04 R ,06 1,10 1,18 0,86 0,96 1,00 r1 n.d. r2 n.d. r3 n.d. r4 n.d.

12 La premialità Il «diritto edificatorio» di natura premiale può essere attivato per perseguire due obiettivi: a) agevolare i trasferimenti extra comparto coprendo i costi di transazione; b) incentivare comportamenti virtuosi nell operatore privato attraverso la copertura dei maggiori costi da egli sostenuti per realizzare le politiche urbane dell Amministrazione. In particolare: - riqualificazione urbana - sicurezza antisismica - efficienza energetica - social housing - Pertanto il valore del «diritto edificatorio» di natura premiale deve essere commisurato ai maggiori costi privati da sostenere.

13 Dalla premialità alla compensazione Il «diritto edificatorio» (credito edilizio) può essere riconosciuto per incentivare la riqualificazione dell ambiente urbano e del paesaggio attraverso la demolizione delle opere incongrue A - ESISTENTE Esempio: Arzignano Destinazione Superficie coperta Piani SLP Altezza Volume mq n. mq m mc 1 - Capannone avicolo Capannone avicolo Capannone avicolo Deposito truccioli RIEPILOGO A_Valore attuale B_Costi di demolizione C_Costi di bonifica D_Costi di rinaturalizzazione Totale (A + B + C + D) Valore incidenza area residenziale in zona agricola euro euro euro euro euro 60 euro/mc Credito edilizio - Capacità edificatoria residenziale equivalente volume: SLP: mc mq

14 La compensazione Il riconoscimento di «diritti edificatori» (crediti edilizi) come compensazione per: - la disponibilità del privato a cedere gratuitamente all Amministrazione terreni per opere pubbliche anziché richiedere l indennità di esproprio - la perdita, da parte del privato, di diritti edificatori riconosciuti da precedenti atti dell Amministrazione in seguito a sopravvenute esigenze pubbliche (protezione dal rischio idrogeologico, tutela del paesaggio)

15 La compensazione La legge 308 del 2004, delega inmateria ambientale, all art. 1 (commi 21-24), ha introdotto la compensazione traslativa: «seper effetto di vincoli sopravvenutidiversi da quelli di natura urbanistica non è più esercitabile il diritto di edificaregià assentito, è facoltà del titolare chiedere al Comune di esercitarlo in altra area di cui abbia la disponibilità» la traslazione del diritto comporta la cessione a titolo gratuito al Comune dell area vincolata il Comune può approvare le varianti urbanistiche che si rendano necessarie In casi ricadenti in tale situazione, la quantificazionedei «diritti edificatori» compensativi è di natura discrezionale. Spetta comunque alle «regole perequative» il compito di definire criteri espliciti e trasparenti. Tali criteri devono condurre alla determinazione di «diritti edificatori» compensativi equi sia sotto il profilo dei parametri urbanistici utilizzati che sotto il profilo dei valori economici corrispondenti.

16 Un caso esemplificativo Aree di trasformazione con indice perequativo Aree a rischio idrogeologico

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