Conversazioni all Ordine degli Ingegneri di Napoli

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Miranda Poletti
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1 COMIG COMMISSIONE INGEGNERIA GESTIONALE Conversazioni all Ordine degli Ingegneri di Napoli La creazione di valore nel settore immobiliare: le nuove opportunità per gli Ingegneri Gestionali Gestire immobili oggi: limiti, opportunità, difficoltà. Il caso cedolare secca

2 Il panorama generale In ogni immobile è immobilizzato del capitale che altrimenti potrebbe essere destinato a scopi diversi. In generale, dunque, essere proprietario di un immobile significa avere investito in immobili. Secondo il volume Immobili in Italia 2011, realizzato dal Dipartimento delle Finanze e dall Agenzia del Territorio, alla data data del 31/12/2009, gli immobili censiti in Italia erano , di cui ben il 92,1% di tipo residenziale. Dalla medesima fonte si apprende che la proprietà degli immobili è riconducibile nell 87,5% a persone fisiche. 2 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

3 Numero unità immobiliari e composizione % per anno Statistica comprendente i soli immobili di proprietà di persone fisiche (Fonte Immobili in Italia 2011) In Italia, sono veramente in tanti ad avere investito in immobili per uso abitativo. 3 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

4 La ricchezza immobiliare in Italia Secondo la Banca d Italia, nel 2009 le sole abitazioni residenziali assommavano un valore di miliardi di euro; nel volume Gli immobili in Italia 2011, il medesimo valore è stato calcolato in miliardi di euro. Esiste un 5% dei proprietari più ricchi che da solo detiene da solo il 24,9% della ricchezza immobilizzata in immobili. Concentrazione della ricchezza (Fonte Immobili in Italia 2011) La proprietà degli immobili residenziali non ad uso personale è in parte concentrata nelle mani di poche persone fisiche. 4 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

5 Lo speculatore COSTO DI ACQUISTO Lo speculatore tipicamente compra al di sotto del valore di mercato e rivende al valore di mercato. Tipicamente non investe sulla trasformazione fisica dell immobile ovvero sopporta costi di trasformazione minimali o nulli. Sa riconoscere il valore, ma non contribuisce a crearlo. Si limita a far emergere il valore inespresso. C vendita C C acquisto acquisto VALORE 5 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

6 Il costruttore E essenzialmente interessato alla trasformazione degli immobili. COSTO DI ACQUISTO COSTO DI TRASFORMAZIONE Punta tutto sulla creazione (fisica) di valore. Lavora per massimizzare il rapporto tra prezzo di vendita e costi. VALORE C C C vendita acquisto trasformazione C acquisto C trasformazione 6 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

7 Il benestante classico Tipicamente non compra, non vende, non trasforma. USCITE RICORRENTI (spese e tasse) ENTRATE RICORRENTI (pigioni) Il benestante classico generalmente è poco dinamico ed è tendenzialmente interessato alla costituzione di rendite. La strategia di gestione è tipicamente rivolta alla massimizzazione delle entrate ricorrenti ed alla minimizzazione delle uscite. 7 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

8 Il gestore immobiliare ACQUISTO USCITE RICORRENTI EDIFICAZIONE RISTRUTTURAZIONE RISANAMENTO ENTRATE RICORRENTI Un moderno gestore immobiliare punta alla creazioni di valore operando su più fronti. VALORE Per esempio: - nuove costruzioni e ristrutturazioni C ven Cacq Ctrasf ( Entrate Uscite) - riqualificazioni immobiliari C - operazioni di finanza di progetto acq Ctrasf - adeguamenti tecnologici - acquisti con contratti atipici e vendite personalizzate 8 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

fiscali VALORE Legali Consulenti fiscali Intermediari immobiliari ENTRATE Legali

9 Le interazioni professionali ACQUISTO Legali Consulenti fiscali Intermediari immobiliari EDIFICAZIONE RISTRUTTURAZIONE RISANAMENTO Consulenti tecnici USCITE Legali Consulenti fiscali VALORE Legali Consulenti fiscali Intermediari immobiliari ENTRATE Legali Consulenti fiscali Intermediari immobiliari 9 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

10 Come può creare valore l Ingegnere Gestionale? Anzitutto, l Ingegnere Gestionale è un tecnico e, pertanto, nei limiti delle proprie competenze ed abilitazioni professionali, può intervenire come tecnico specialista. In realtà, però, l Ing. Gestionale specificamente formato (anche attraverso la gavetta) per forma mentis dovrebbe essere particolarmente orientato a svolgere attività di assistenza o consulenza gestionale. 10 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

11 Cosa è l assistenza gestionale? L assistenza gestionale è un attività di supporto a chi deve materialmente prendere decisioni o organizzare processi. Può dispiegarsi, per esempio, attraverso azioni di: - Supervisione dei professionisti; - Consulenza strategica specifica; - Consulenza finanziaria specifica; - Aggiornamento normativo rapido; - Orientamento alla ricerca ed allo sviluppo. 11 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

12 Il caso Un privato proprietario di un appartamento, avendo deciso di mettere a reddito l immobile, chiede consiglio al consulente gestionale per capire se è meglio rivolgersi verso una locazione di tipo residenziale o per uso ufficio. Qualcuno gli ha detto che ci sono interessanti novità per il caso abitativo. 12 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

13 La cedolare secca Il consulente gestionale informa il cliente che il D.Lgs 23/2011 ha introdotto un nuovo regime di tassazione dei fitti ad uso abitativo. Il percettore può scegliere se cumulare il canone annuo con i redditi di natura lavorativa o patrimoniale (pagando un imposta progressiva sul reddito) oppure scegliere una tassazione secca pari al 21% del canone annuale. 13 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

14 Ulteriori vantaggi L adesione al regime della cedolare secca consente di evitare il pagamento delle addizionali IRPEF (comunali e regionali), nonché dell imposta annuale di registro. Attualmente valgono: - Add. Comunale Napoli 0,50% - Add. Regionale Campania 1,70% - Imposta annuale registro 2% 14 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

15 I vincoli Per aderire al regime della cedolare secca occorre che: - l immobile sia accatastato per uso residenziale; - il contratto di locazione sia per uso residenziale; - l importo del canone di fitto non può essere modificato per tutta la durata dell opzione (neanche per adeguamenti ISTAT). 15 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

16 Le aliquote IRPEF: da 0 fino a euro 23% da fino a euro 27% da fino a euro 33% da fino a euro 41% oltre euro 43% Ai fini IRPEF, il canone di locazione deve essere ridotto di un 15%. 16 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

17 Le aliquote IRPEF (-15%): da 0 fino a euro 19,6% da fino a euro 23,0% da fino a euro 28,1% da fino a euro 34,9% oltre euro 36,6% 17 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

18 Le aliquote IRPEF (-15%+addizionali+registro 1%): da 0 fino a euro 22,4% da fino a euro 25,8% da fino a euro 30,9% da fino a euro 37,7% oltre euro 39,4% 18 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

19 Confronto aliquote Scaglioni Ordinario Cedolare ,4% 21% ,8% 21% ,9% 21% ,7% 21% Oltre ,4% 21% 19 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

20 L orientamento Per chi ha redditi bassi la cedolare secca comporta vantaggi fiscali quasi nulli o addirittura negativi in presenza di detrazioni fiscali che, non potendo essere compensate, sono perse. Al crescere del reddito, il vantaggio cresce rapidamente, ma occorre sempre considerare il ruolo delle detrazioni fiscali ed il mancato adeguamento del canone. 20 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

21 Il supporto operativo Dopo 8 anni, in regime di cedolare secca ogni euro di canone lordo il proprietario continua ad incassare 790 euro di canone netto. Diversamente, in regime ordinario occorre ipotizzare il tasso di inflazione medio. I II III IV V 1% % % Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

22 La scelta nel complesso Il consulente gestionale, dunque, suggerisce al cliente di orientarsi verso un contratto di tipo abitativo se sussistono i requisiti catastali ed in presenza di redditi IRPEF medio-elevati. Diversamente, in presenza di redditi bassi, anzitutto sarà il tipo di accatastamento catastale ad indirizzare il tipo di contratto (se non si vuole comunque cambiare la destinazione di uso). 22 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

23 Home staging L home staging è l arte di valorizzare le proprietà immobiliari per favorirne la vendita o l affitto in breve tempo ed al miglior prezzo. Secondo alcuni studi statunitensi, il buon esito di una trattativa dipende enormemente dalla prima impressione suscitata nel cliente. L home stager si preoccupa di realizzare piccoli interventi di restyling per rendere più appetibile la casa. Secondo Amy Lentini, presidente di Staged Homes, prima di tutto bisogna spersonalizzare una casa, togliendo il più possibile il tocco del precedente proprietario. 23 Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

24 I ritorni da restyling per cessione Miglioramento Costo [ ] Ritorno [ ] Pulizia Home staging Illuminazione Pavimenti Tinteggiatura Rimodernare cucina Rimodernare bagno Fonte Milano Finanza del 13/08/ Napoli, 04/10/2011 Ordine degli Ingegneri di Napoli

25 Grazie per l attenzione!

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