Il nuovo comma 2 ter dell art. 6 D.Lgs. 192/2005 Le prime indicazioni

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1 Il nuovo comma 2 ter dell art. 6 D.Lgs. 192/2005 Le prime indicazioni Guido De Rosa COORDINATORE DELLA COMMISSIONE STUDI CIVILISTICI

2 Il nuovo comma 2 ter dell art. 6 D.Lgs. 192/2005 Nei contratti di compravendita e locazione di edifici e singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.

3 Il nuovo comma 2 ter dell art. 6 D.Lgs. 192/2005 Coesistono differenti fonti normative (statali e regionali). Le Regioni che hanno dato attuazione alla Direttiva 2002/91/CE sono: Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Valle d Aosta, Puglia.

4 La competenza regionale Alle Regioni (che in base all art. 117, comma 3, Cost. devono legiferare in materia di governo del territorio e di produzione, trasporto e distribuzione di energia) competono le scelte normative sulla dotazione e sulle modalità di formazione della certificazione energetica.

5 La competenza statale Allo Stato (art. 117, comma 2, Cost.) è riservata la materia dell ordinamento civile, e quindi la disciplina dei contratti, della loro forma, del loro contenuto, dei vizi, delle sanzioni.

6 Informazioni/consegna Quale rapporto esiste tra la consegna della documentazione e le informazioni? Può aversi informazione dell acquirente in assenza di consegna della documentazione? La norma prende in considerazione entrambi gli aspetti, che vanno tenuti distinti.

7 Se la normativa regionale esclude la dotazione? [1/2] L esclusione può derivare dalle caratteristiche oggettive dell immobile (ad es. box, cantine, autorimesse, depositi/ripostigli, portici, immobili al grezzo, fabbricati totalmente inagibili, ecc). In questo caso, non essendoci obbligo di dotazione, non può aversi consegna: ciò non esclude che l acquirente possa dichiarare di avere ricevuto informazione sulla normativa.

8 Se la normativa regionale esclude la dotazione? [2/2] Quando l esclusione dipende dalla tipologia del contratto (ad esempio, in Lombardia si esclude l obbligo di dotazione per le vendite di quote al comproprietario), risalta maggiormente il rischio di mancanza di coerenza tra norme regionali e statali: nelle prime note, il CNN esclude possa aversi obbligo di consegna.

9 La norma si riferisce alla compravendita: e le fattispecie simili? [1/2] Il novellato art. 6 del D.Lgs. 192/2005, nel (nuovo) comma 2-ter (per ragioni di adeguamento alla normativa comunitaria, in seguito all apertura della procedura di infrazione) prende in considerazione la compravendita e la locazione. Il D.Lgs 192/2005 e molte norme regionali prendono in considerazione i trasferimenti a titolo oneroso.

10 La norma si riferisce alla compravendita: e le fattispecie simili? [2/2] Sono certamente equiparabili alla compravendita, le fattispecie ad essa sicuramente assimilabili, come la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredità o di azienda (nelle quali siano ricompresi edifici o unità immobiliari per le quali sussiste l obbligo di dotazione).

11 L art. 9 dell allegato A al D.M. 26 giugno 2009: gli immobili ad alto consumo energetico [1/2] Per gli edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 m2 e ai soli fini di cui al comma 1bis, dell articolo 6, del decreto legislativo, mantenendo la garanzia di una corretta informazione dell acquirente, il proprietario dell edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: - l edificio è diclasse energetica G; - i costi per la gestione energetica dell edificio sono molto alti; Entro quindici giorni dalla data del rilascio di detta dichiarazione, il proprietario ne trasmette copia alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio.

12 L art. 9 dell allegato A al D.M. 26 giugno 2009: gli immobili ad alto consumo energetico [2/2] Questa Autodichiarazione del proprietario continua ad essere in vigore, completando il quadro normativo. Ciò consente che la certificazione energetica possa essere sostituita dall Autodichiarazione (contenuta nell atto notarile o in documento separato) E una fattispecie eccezionale, la regola è la consegna dell ACE: è da evitare un uso strumentale dell autodichiarazione in senso elusivo.

13 E ammessa la dispensa dell acquirente? Non sono più ammesse deroghe consensuali

14 Chi certifica nelle regioni prive di normativa d attuazione? La risposta è data dal D. Lgs. 115/2008, che nel suo art. 18 comma 6 rinvia all allegato 3 In sostanza sono tecnici abilitati, i professionisti iscritti in ordini e collegi professionali abilitati all'esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti.

15 Norma formale o sostanziale? La norma è orientata ad un attenta e consapevole valutazione delle caratteristiche energetiche degli edifici. Coesistono interessi privatistici e collettivi. La più corretta interpretazione della norma è in senso sostanziale, ed è preferibile alla pura e semplice riproduzione del testo normativo.

16 Che significa interpretare la norma in senso sostanziale? [1/2] Significa inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata, che può consistere nell ACE (numeri di identificazione, data, tecnico che l ha rilasciata) o nell autodichiarazione (classe G), se trasmessa all acquirente in un momento anteriore al rogito.

17 Che significa interpretare la norma in senso sostanziale? [2/2] Può essere utile descrivere nella clausola le caratteristiche energetiche rilevabili dall ACE (ad. esempio la classe energetica ): tali indicazioni, ancorchè non prescritte dalla norma, favoriranno una migliore consapevolezza, e rendono riscontrabile la dichiarazione che rende l acquirente.