REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

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1 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO INDICE REGOLAMENTO Art.1. Obbligatorietà del regolamento; Art.2. descrizione dell'immobile; Art.3. proprietà comuni; Art.4. parti o cose di proprietà particolare; Art.5. quota dei partecipanti; Art.6. frazionamento; Art.7. modificazioni delle cose comuni, Art.8. manutenzione, ispezione nei locali di proprietà esclusiva; Art.9. spese per le cose e servizi comuni; Art.10. classificazione delle spese; Art.11. ripartizione delle spese, Art.12. divieti; Art.13. obblighi particolari dei condomini; Art.14. assicurazioni; Art.15. organi di rappresentanza; Art.16. consiglio dei condomini; Art.17. esercizio finanziario e liquidazione quote; Art.18. valore giuridico; Art.19. Sanzioni; Art.20. Norme di Legge Pagina 1

2 ARTICOLO 1 OBBLIGATORIETA' DEL REGOLAMENTO Il presente regolamento disciplina la comproprietà, l'uso e l'amministrazione delle parti comuni dell'immobile sito in via del Pratello 45 Bologna distinto dal N.C.E.U. Al foglio 186 mappale 132 ed è obbligatorio per tutti i comproprietari, loro locatori, successori e comunque loro aventi causa per qualsiasi titolo. Disciplina i rapporti fra condomini e fra i condomini e l'amministratore, per quanto non in contrasto con i principi generali della comunione e le leggi vigenti in materia. ARTICOLO 2 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE Sono soggetti al presente regolamento di Condominio gli appartamenti, i locali, gli spazi coperti e scoperti, facenti parte dell'immobile costituito da un edificio con: piano interrato, terra, primo, secondo, e terzo. ARTICOLO 3 PROPRIETA' COMUNI Il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, le strutture portanti, i muri perimetrali, le facciate (con tutte le opere decorative di carattere generale esterne), i tetti, le scale, i locali che servono all'uso del godimento comune. Il locale cantina comune che dovrà essere sempre chiuso per l'osservanza delle misure di sicurezza e salvaguardia delle proprietà sia comuni che private; Il cortile, le piante e la recinzione; La rete fognaria, i tubi di scarico delle acque bianche e nere, gli impianti per l'acqua, per l'energia elettrica, tutti fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini; Le condutture per acqua fino ai contatori sono comuni; L'impianto per la ricezione dei programmi TV, citofono, le cassette della posta, i locali comuni e quant'altro anche se non specificato che ai sensi dell'art c.c. serva all'uso ed al godimento comune; L'impianto elettrico per l'illuminazione comune; L'acqua sita nei locali cantina e nel giardino. ARTICOLO 4 PARTI O COSE DI PROPRIETA' PARTICOLARE I muri interni che dividono gli appartamenti contigui sono di proprietà degli appartamenti stessi. Le terrazze, le finestre, gli scuri, le porte d'ingresso degli appartamenti sono di proprietà particolare dei singoli condomini con l'obbligo, però per questi ultimi, di attenersi alle deliberazioni dell'assemblea per la loro conservazione, manutenzione e sostituzione, per la salvaguardia dell'estetica e decoro dell'edificio. Pagina 2

3 ARTICOLO 5 QUOTA DEI PARTECIPANTI L'entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli partecipanti al Condominio è espressa in millesimi nella tabella generale di proprietà il cui totale rappresenta il valore dell'intero edificio. Tali tabelle sono allegate al presente regolamento. ARTICOLO 6 FRAZIONAMENTO Qualora nella proprietà di un appartamento o frazione di esso subentrino più titolari per vendita frazionata, gli interessati dovranno esibire all'amministratore una copia del relativo atto e procedere alla revisione delle tabelle millesimali a proprie spese. ARTICOLO 7 MODIFICAZIONE DELLE COSE COMUNI Nessun condomino può eseguire lavori alle cose comuni, nemmeno migliorativi, sia che si tratti di innovazioni che di semplici modificazioni, anche nell'interesse del Condominio, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. L'infrazione a questo divieto comporta l'obbligo della rimessa in pristino delle cose modificate ed il risarcimento dei danni se ed in quanto dovuti. Solo nel caso in cui i lavori da eseguirsi abbiano i caratteri della necessità e dell'urgenza, un condomino può prendere l'iniziativa della loro esecuzione senza le preventive autorizzazioni dell'assemblea e dell'amministratore, dandone però tempestiva comunicazione a quest'ultimo. Al condomino che avesse eseguito i lavori necessari ed urgenti spetta il rimborso integrale delle spese, incluso ogni particolare compenso per le sue prestazioni. ARTICOLO 8 MANUTENZIONE, ISPEZIONE NEI LOCALI DI PROPRIETA' ESCLUSIVA Ogni condomino, nei locali di sua proprietà, è obbligato ad eseguire quelle riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini e compromettere la stabilità, l'uniformità esteriore ed il decoro dell'edificio. Egli, a richiesta dell'amministratore e previo congruo avviso, deve altresì consentire che, all'interno dei locali di sua proprietà con i dovuti riguardi, si proceda alle ispezioni nonché alle eventuali manutenzioni che si dovessero eseguire sulle parti comuni nell'interesse del Condominio e dei singoli condomini, salvo il diritto alla rivalsa dei danni. In ogni caso i condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di qualsiasi opera o di lavoro, devono darne preventiva comunicazione all'amministratore fermo restando in ogni caso il disposto dell'art c.c. ARTICOLO 9 SPESE PER LE COSE E SERVIZI COMUNI Tutti i condomini devono contribuire, con le modalità stabilite nei successivi articoli, alle spese necessarie per conservare e mantenere comodamente e decorosamente le cose comuni nonché alle spese per consumi, amministrazione, assicurazione e quant'altro non menzionato che abbia afferenza con le proprietà comuni. Per nessun motivo può esserci esonero totale o parziale delle spese per i condomini né la possibilità di rinunciare ai servizi, fatto salvo per quanto previsto dagli art CC.. Nel caso in cui una unità immobiliare non sia occupata, sono comunque dovute le normali spese condominiali. Pagina 3

4 ARTICOLO 10 CLASSIFICAZIONE DELLE SPESE Le spese si dividono nei seguenti gruppi: a) manutenzione straordinaria e ricostruzione b) manutenzione ordinaria c) funzionamento impianti e servizi d) amministrazione e) innovazioni f) personali ed individuali Per manutenzione straordinaria si intendono quei lavori di riparazione che saltuariamente si rendono opportuni per il sopravvenire di un guasto, di una alterazione, di un danno provocato occasionalmente da un fattore fisico o naturale che non poteva prevedersi, di una così grave alterazione della cosa per vetustà o per altra causa da rendere indispensabile la sostituzione di qualche elemento ovvero il ripristino ex novo della cosa da riparare. Per manutenzione ordinaria s'intendono quei lavori, opere e forniture che si rendono necessarie per il ripristino dell'uso ed il godimento degli elementi che si deteriorano naturalmente. Detti lavori hanno carattere di periodicità e sono indispensabili per il mantenimento in efficienza delle cose. Ne fanno parte anche le spese di funzionamento degli impianti e servizi Esse comprendono: pulizia delle parti comuni pulizia generale fognature e spurgo annuale sifone firenze spese per materiali di pulizia spese per lampade e per l'illuminazione delle parti comuni spese per il consumo dell'acqua comune spese per le riparazioni e manutenzioni che, per loro natura ed entità, non hanno il carattere di straordinarietà le spese di giardinaggio tutte le spese di piccola manutenzione che si dovessero rendere necessarie Per le innovazioni, in generale, e per le innovazioni di carattere gravoso e voluttuario, in particolare, si rimanda a quanto previsto dal Codice Civile. Sono a carico dei singoli proprietari tutte le spese personali comprese quelle sostenute dall'amministratore per ripristinare danni causati dai condomini, per i solleciti di pagamento, per accertamenti richiesti ed autorizzati, per quelle che sono imputabili ai singoli condomini. ARTICOLO 11 RIPARTIZIONE DELLE SPESE Le spese di ricostruzione e di manutenzione straordinaria sono a carico di tutti i condomini in base alle quote millesimali, indipendentemente dalla posizione più o meno prossima delle singole unità immobiliari esclusive rispetto alla parte comune oggetto degli interventi. Le spese di manutenzione ordinaria e di funzionamento degli impianti sono, pro quota, a carico dei partecipanti al gruppo dei condomini che ne trae utilità. a) Le spese di ricostruzione ordinaria, di straordinaria manutenzione in genere (escluse quelle per scale e gli impianti dei servizi comuni) e di amministrazione vanno ripartite in base ai millesimi generali di proprietà; b) Le spese di ricostruzione, di straordinaria manutenzione della scala e pianerottoli vanno ripartite in base ad un'apposita tabella derivata nel rispetto dell'art del c.c. salvo diversa convenzione; c) Le spese di ricostruzione, di ordinaria e straordinaria manutenzione degli impianti vanno suddivise in base alle rispettive tabelle millesimali generali tra coloro che ne traggono utilità; Pagina 4

5 d) le eventuali spese non indicate nel presente articolo sono da ripartire in base alla normativa del codice civile ovvero alla volontà unanime dell'assemblea condominiale. ARTICOLO 12 DIVIETI E' vietato ai condomini: 1) è comunque vietato destinare locali a sedi di partiti politici, sindacati od associazioni che, per attività o flusso di persone, possano arrecare disturbo al condominio (es. associazioni musicali, case di tolleranza e simili ecc); 2) occupare, anche temporaneamente, con costruzioni provvisorie, oggetti mobili le scale, i pianerottoli, gli androni ed in genere i locali e gli spazi comuni. L'occupazione delle parti comuni è tuttavia ammessa, previo avviso scritto all'amministratore, quando sono in previsione lavori agli appartamenti ed ai locali di singoli condomini. Il periodo di occupazione e lo spazio invaso dovranno essere limitati allo stretto indispensabile e non deve impedire l'uso delle cose stesse da parte degli altri condomini; 3) imbrattare la pulsantiera dei campanelli con etichette adesive, scotch, colla od altro materiale che ne comprometta il decoro. In occasione di cambi di occupazione da parte di nuovi inquilini o condomini sarà obbligo del proprietario avvisare l'amministratore e/o i consiglieri per la corretta apposizione del nuovo nome. Diversamente la spesa del ripristino all'originale stato sarà addebitato al proprietario inadempiente; 4) recare disturbo con schiamazzi, rumori di qualsiasi natura e specie compresi quelli prodotti dagli animali, tassativamente nei seguenti orari: dalle 13,00 alle 15,00 e dalle 23,00 alle 8,00 del giorno dopo. Oltre tali orari debbono comunque essere ridotte le tonalità di radio, televisione, apparecchi sonori di qualsiasi genere ecc.. in modo da non arrecare disturbo ai vicini; 5) ai possessori e/o detentori di animali da affezione di consentire ai medesimi di recare danni e/o disturbo agli altri condomini; 6) lasciare che i bambini, per i loro giochi, sostino nelle scale, nell'atrio d'ingresso o nei pianerottoli; 7) gettare oggetti di qualunque genere e rifiuti dalle finestre anche al fine di non attirare la presenza di animali nocivi ed infestanti quali piccioni, topi etcc.; 8) provocare in qualunque modo stillicidio in proprietà individuali o su parti comuni; 9) manomettere gli impianti idrico, gas, antenna TV, di scarico acque bianche e luride ecc. posti all'interno delle unità immobiliari; 10) apporre targhe, dischi indicatori, cartelli od insegne nella facciata dell'edificio, negli atrii, nelle scale o nei pianerottoli. A chi esercita professione od il commercio è consentita l'apposizione di targhe secondo le indicazioni dell'assemblea; 11) lasciare in sosta bici, moto ed auto nei luoghi di passaggio e nelle zone di accesso ai posti auto. In nessun caso, neppure temporaneamente, si possono parcheggiare moto ed automezzi lungo il corsello di acceso ai posti auto che impediscano il passaggio in entrata ed uscita di mezzi dai posti auto medesimi; 12) l'utilizzo improprio delle canne fumarie; viene fatto salvo quanto previsto dalla normativa vigente in merito alle modifiche apportabili per l'installazione di caldaie a tenuta stagna od a condensazione anche se, comunque, dovrà esserne data comunicazione preventiva all'amministratore; 13) allestire cantieri od accatastare materiali edili all'interno dell'area condominiale salvo quanto previsto al punto 2; 14) sostare con mezzi a motore acceso all interno delle aree comuni o private; 15) sostare nei luoghi comuni con animali per le loro deiezioni se non raccolte dall accompagnatore; Pagina 5

6 16) gettare nei sanitari o nei lavelli oggetti o sostanze che possano causare ostruzioni; 17) lasciare lungamente in sosta bici o motorini inutilizzati nello spazio comune delle cantine. E' fatto obbligo: 18) ad ogni condomino che ceda in locazione il suo appartamento o locale, di assicurarsi, che il medesimo si attenga a tutte le norme indicate nel presente regolamento; 19) ai condomini, e loro aventi causa, di porre speciale attenzione alla sicurezza dei luoghi avendo cura di chiudere le porte ed i cancelli di accesso alle aree comuni. La mancanza di tale cura espone tutti i condomini a rischi di varia natura; 20) ai genitori di sorvegliare i propri bambini e rigorosamente impedire loro di giocare da soli lungo le zone di accesso ai posti auto ed in locali contenenti impianti tecnologici ad uso comune. In caso di inosservanza del presente comma i genitori saranno ritenuti responsabili di eventuali danni provocati dai propri figli; 21) ai condomini ed ai loro aventi causa ed ai loro conduttori di comportarsi da persone educate e civili osservando le norme di buon vicinato con reciproca tolleranza e reciproco rispetto. Le sopracitate norme alle quali tutti i condomini, gli aventi causa ed i conduttori devono attenersi, a tutela della reciproca tranquillità, del buono stato delle cose comuni e del decoro dell'edificio, potranno essere modificate, soppresse od integrate, con la maggioranza di Legge. ARTICOLO 13 OBBLIGHI PARTICOLARI DEI CONDOMINI Il condomino deve notificare all'amministratore il proprio domicilio; in difetto si intenderà domiciliato nei locali di sua proprietà. In caso di trasferimento di proprietà il condomino è tenuto: a) a comunicare all'amministratore le generalità del nuovo proprietario; b) a far conoscere al nuovo proprietario il contenuto del presente regolamento; c) il subentrato solidamente col predecessore al pagamento dei contributi per l'anno in corso e per quello antecedente. In caso di subentro di altro titolare, le parti interessate provvederanno fra di esse all'eventuale conguaglio. Il condomino che cede in locazione la proprietà individuale è tenuto ad inserire nel contratto di locazione il presente regolamento,. I condomini rispondono di quanto eventualmente dovuto dai rispettivi conduttori. ARTICOLO 14 ASSICURAZIONI L'edificio dovrà essere assicurato contro i danni del fuoco, del fulmine, delle tubazioni dell'impianto idrico e per la ricerca guasto per un capitale corrispondente al valore delle costruzioni oltre che per i rischi derivanti da responsabilità civile verso terzi. Detta assicurazione definita Globale Fabbricati dovrà essere stipulata presso Istituto Assicurativo scelto dall'assemblea dei condomini; ARTICOLO 15 ORGANI DI RAPPRESENTANZA Gli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio sono: 1. L'assemblea dei condomini 2. L'amministratore ARTICOLO 16 ESERCIZIO FINANZIARIO E LIQUIDAZIONE QUOTE L'esercizio finanziario si apre il 01 Gennaio di ogni anno e si chiude il 31 Dicembre. La somma risultante a debito dei singoli condomini dovrà essere corrisposta entro la data fissata dal consuntivo approvato. Pagina 6

7 ARTICOLO 17 VALORE GIURIDICO Il presente regolamento vincola tutti coloro che, a qualunque titolo, posseggono o possiederanno parti dello stabile in condominio di cui al titolo. ARTICOLO 18 SANZIONI Ai sensi dell art. 70 delle Disp.Att. del Cod.Civ., per ogni singola infrazione al presente regolamento di condominio viene stabilita, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma di 200,00 (duecento/00) e, in caso di reiterazione della stessa violazione la sanzione sarà di 800,00 (ottocento/00). La somma è devoluta al fondo di cui l amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Cod.Civ.. ARTICOLO 19 NORME DI LEGGE Il regolamento di Condominio, in quanto vincolante delle singole unità immobiliari, dovrà essere allegato ad ogni contratto di locazione delle singole unità. Deve quindi intendersi accettato da ogni acquirente o conduttore senza eccezione o modifiche di sorta. Per tutto ciò che non è espressamente previsto o precisato nel presente regolamento di condominio valgono le vigenti disposizioni di legge e la giurisprudenza in materia di Condominio. Pagina 7