IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO. Maurizio Voi

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1 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Maurizio Voi

2 Il regolamento di condominio è previsto dal codice civile all art c.c. L articolo è l unico, nel capo dedicato al condominio, che prevede la necessità del regolamento e ne indica il contenuto.

3 Il regolamento di condominio art Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo Esso può essere impugnato a norma dell'articolo Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

4 l unica norma che lo prevede è l art.1138 c.c. OBBLIGATORIO Il regolamento di condominio quando i condomini sono più di 10 deve contenere particolari disposizioni non può derogare a diritti riconosciuti negli atti d acquisto o ai principi del diritto di proprietà

5 E necessario subito notare, che nel primo comma, l articolo indica i confini entro il quale i condomini, con uno statuto approvato a maggioranza, possono muoversi, facendo salvi al comma 3 i diritti soggettivi e reali eventualmente acquisiti con l atto di acquisto. IL I DIRITTI DI CIASCUN CONDOMINO, CHE DERIVANO DALL ATTO DI ACQUISTO E DALLE CONVENZIONI NON POSSONO ESSERE REGOLATI REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E SEMPRE FINALIZZATO ALLA: AMMINITRAZIONE-GESTIONE: 1.DELLE PARTI-2.SERVIZI E 3. IMPIANTI COMUNI. GLI ARTICOLI: 1118, 2 CO; 1119; 1120; 1129; 1131; 1132; 1136;; 1137, NON POSSONE ESSERE DEROGATI

6 Il Regolamento approvato dall Assemblea (c.d. natura assembleare) Forma dei regolamenti Il Regolamento Contrattuale (c.d. natura contrattuale)

7 Il regolamento di condominio può definirsi come la legge interna che organizza ed articola la vita del gruppo, ed è quindi un gruppo di norme che ha efficacia all interno del gruppo dei condomini a prescindere dalla maggioranza origininaria che lo ha approvato. Infatti l art c.c. dispone che il regolamento di condominio, una volta approvato e non impugnato entro 30 giorni è obbligatorio per tutti i condomini, loro eredi e avanti causa. Per la Giurisprudenza il regolamento è una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norme concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini (Cass n.2590). Nel linguaggio e nell esperienza comune si differenziano 2 tipi di regolamento di condominio: 1. Il regolamento approvato dall assemblea ai sensi dell art c.c., anche detto: Regolamento di natura assembleare ; 2. Il regolamento predisposto dall originario proprietario di tutto l immobile ed approvato poi dai singoli condomini con gli atti d acquisto: detto regolamento di natura contrattuale.

8 Il Regolamento approvato dall Assemblea (c.d. natura assembleare) L art comma afferma che ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il R. deve essere approvato con la maggioranza prevista dall art II comma c.c. (maggioranza dei presenti e almeno 500 mm). Deve essere allegato al registro verbali dell assemblea (art co n.7).

9 Il Regolamento approvato dall Assemblea (c.d. natura assembleare) Deve contenere: OGGETTO -Le norme per l uso delle parti comuni; - Le norme per la ripartizione delle spese; - Le norme per il decoro dell edificio; - Le norme relative all amministrazione.

10 Il Regolamento Contrattuale Non è previsto da una specifica norma di legge Per la giurisprudenza e tutti gli autori si ammette la possibilità di un regolamento c.d. di origine esterna cioè predisposto in origine dall unico originario proprietario dell edificio. Esso poi viene richiamato negli atti di compravenduta dei singoli appartamenti. Tutte le clausole traggono la loro forza vincolante dalla volontà stessa delle parti contraenti (che poi sono i condomini). In pratica, con la sottoscrizione dell acquisto dell appartamento, si sottoscrive il regolamento, o una clausola che lo richiama, come atto materialmente staccato, ma formalmente incorporato nella compravend.

11 Il Regolamento Contrattuale Due fatti diversi lo originano: 1- La convenzione. Con la quale tutti i condomini si attribuiscono diritti o si vincolano all osservanza di particolari obblighi; stabiliscono regole d uso dei servizi e beni comuni. 2- il patto, l accordo, inserito nei singoli atti d acquisto di osservare il regolamento, nel testo predisposto dal venditore unico proprietario. Importante Siamo quindi di fronte ad un contratto il cui oggetto e contenuto posso essere più estesi, incisivi o limitativi dei diritti dei condomini sull uso sia delle proprio diritti di proprietà che di utilizzo, fruizione, titolarità delle parti comuni. (es.a) l appartamento non può essere adibito a studio medico; es.b) il vano scale dell ultimo piano non è bene comune).

12 Il Regolamento Contrattuale Il regolamento nasce dal contratto dall originario proprietario con il primo acquirente, e con l accettazione del testo integrale. Difatti, contemporaneamente nasce il CONDOMINIO Il primo contratto è c.d. bilaterale aperto alla adesioni contemplate nei successivi atti di vendita. Successivamente diventa un contratto plurilaterale in base alle manifestazioni di volontà successive.

13 Il Regolamento Contrattuale Il problema che spesso ci si pone è poi questo: L accettazione del regolamento (forma contrattuale) lo trasforma in vero e proprio contratto o esso rimane comunque un complesso di norme di natura ordinamentale rivolte a disciplinare le attività indicate dall art I comma c.c. che hanno la loro fonte nella legge e non nel contratto. La conseguenza: Le norme di un regolamento contrattuale POSSONO ESSERE MODIFICATE dall assemblea dei condomini?

14 Regolamento contrattuale art c.c. Norme di natura REGOLAMENTARE: Uso parti comuni, ripartizione delle spese, tutela del decoro, amministrazione Classificazione delle norme Norme di natura CONTRATTUALE: Diritti come risultano dagli atti d acquisto; convenzioni accettate in atti d acquisto Norme di natura INDEROGABILE ex lege: Artt: co; 1119, 1120, 1129, 1131,1132, 1136, e 1137 animali domestici 1

15 Il Regolamento Contrattuale In base alla classificazione del tipo di norme la giurisprudenza ha ritenuto che: A) Se il regolamento di condominio si limita a disciplinare le materie e i diritti previsti dal primo comma dell art c.c., anche se di natura contrattuale può sempre essere modificato dall assemblea in quanto le sue norme sono di natura ordinamentale e non incidono sui diritti esclusivi di proprietà (Cass.5400/ Cass.21287/ /2007). B) Se invece pone anche delle norme che incidono sui singoli diritti di proprietà/comproprietà, nessuna modifica è ammessa senza il consenso di tutti i condomini (Cass /2004).

16 nto del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, cod. civ., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la Il Regolamento Contrattuale Per cui la modifica di un regolamento di condominio di natura contrattuale, per le SOLE norme REGOLAMENTARI è possibile, con la maggioranza prevista dall art c.c. (magg. Presenti e almeno 500 mm) solo verso quelle clausole che hanno natura regolamentare.

17 Il Regolamento Contrattuale TRASCRIZIONE La trascrizione rende conoscibile ai terzi l assetto giuridico degli immobili trasferiti (diritti o obblighi, modalità di utilizzo dei beni comuni e di proprietà esclusiva). Ciò determina l opponibilità del regolamento ai terzi successivi acquirenti. Con la Trascrizione (art co. 1 c.c.) si determina la conoscibilità legale e l efficacia del regolamento nei confronti dei terzi successivi acquirenti degli immobili (Es. Cass.2546/1994). Questi successivi acquirenti non possono contestare la non conoscenza del regolamento di condominio e reclamare diritti diversi.

18 Il Regolamento Contrattuale TRASCRIZIONE Art I co. c.c.: si devono rendere pubblici con il mezzo della trascrizione: 1) I contratti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili;.. 4) I contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;

19 Il Regolamento Contrattuale TRASCRIZIONE Ciò significa che a seguito della trascrizione il regolamento di condominio resta fermo e non può essere modificato ne contestato quanto agli assetti dei diritti e doveri dei condomini sull uso e godimento delle parti comuni. Chi acquista dal PRIMO acquirente non si può sottrarre ai precetti del regolamento. PS: se il regolamento vieta di adibire l appartamento a studio medico, il precetto varrà sempre e comunque per tutti i successivi acquirenti.

20 Il Regolamento Contrattuale TRASCRIZIONE Ciò significa che a seguito della trascrizione il regolamento di condominio resta fermo e non può essere modificato ne contestato quanto agli assetti dei diritti e doveri dei condomini sull uso e godimento delle parti comuni. Chi acquista dal PRIMO acquirente non si può sottrarre ai precetti del regolamento. PS: se il regolamento vieta di adibire l appartamento a studio medico, il precetto varrà sempre e comunque per tutti i successivi acquirenti.

21 Il Regolamento Contrattuale TRASCRIZIONE oneri reali e obbligazioni propter rem Come si è visto ciò che si deve trascrivere ma anche si può trascrivere, sono i diritti reali e reali limitati sugli immobili (trasferimento della proprietà; usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, diritto di superficie). Altri pesi (oneri reali e/o obbligazioni propter rem, non si possono trascrivere, non è prevista una norma specifica. Oneri reali e obbligazioni propter rem sono (semplificando) prestazioni positive e obblighi in favore di tutti o solo alcuni condomini. Es: imporre di curare il giardino; pagare un maggior contributo per la custodia; o maggiori spese per la manutenzione delle scale; non pagare alcune spese condominiali.

22 Il Regolamento Contrattuale TRASCRIZIONE oneri reali e obbligazioni propter rem In questi casi il titolo non è il regolamento o solo il regolamento ma il contratto di compravendita stipulato in conformità del regolamento. Tali obblighi dipendono dalla loro accettazione nel contratto di acquisto. Seguono il contratto. Quindi sono efficaci nei confronti dei terzi solamente se: a) O inseriti nel regolamento che viene accettato (anche se poi non riportati nel contratto di compravendita); b) O anche se non inseriti nel regolamento, comunque accettati dall acquirente successivo nella compravendita (Cass n.1195)

23 Il regolamento Assembleare Può regolare solamente la disciplina della gestione delle cose e dei servizi comuni; -La modalità d uso degli impianti; - l amministrazione; - il decoro dell edificio. Contrattuale Regola oltre alle materie previste dall art.1138 I co. per il regolamento assembleare anche: -Attribuzioni che incidono sulla proprietà esclusiva; - Diritti e obblighi sull uso delle parti comuni; - oneri reali e obbligazioni propter rem.

24 Il regolamento efficacia definitiva Assembleare Una volta approvato dall assemblea, i contrari devono impugnarlo entra 30 giorni dalla conoscenza. Rif. art c.c. (comunione). Se non viene impugnato, diventa definitivo anche per i successivi acquirenti, financo per gli eredi dei singoli condomini. Contrattuale Una volta predisposto dall originario proprietario e venduto il primo appartamento ad un terzo, diventa obbligatorio e diviene immodificabile dallo stesso originario proprietario per i successivi acquirenti. -Limiti e pesi sulle parti comuni sono opponibili ai terzi se trascritti. - oneri reali e obbligazioni propeter rem se accetti nella comparavendita. O comunque inseriti nel regolamento

25 Il Regolamento particolari contenuti Ogni pattuizione che pongo limitazioni, nell interesse comune, ai diritti dei singoli condomini, anche relazione al diritto di proprietà (Cass.11692/99);

26 Il Regolamento particolari contenuti Ogni pattuizione che pongo limitazioni, nell interesse comune, ai diritti dei singoli condomini, anche relazione al diritto di proprietà (Cass.11692/99);

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