FONDI FINITIMI: LO SONO SOLO QUELLI CONFINANTI O ANCHE QUELLI SEPARATI DA ALTRO FONDO?" Riccardo MAZZON

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1 FONDI FINITIMI: LO SONO SOLO QUELLI CONFINANTI O ANCHE QUELLI SEPARATI DA ALTRO FONDO?" Riccardo MAZZON P&D.IT In relazione al compiuto significato della locuzione fondi finitimi, ci si è chiesti se quest ultimi debbano necessariamente essere contigui ovvero se, tra di essi, vi possa essere altro fondo (ovviamente, di dimensioni contenute, quanto a larghezza). In altri termini: se tra i fondi v è una striscia di terreno appartenente a soggetto diverso rispetto ai proprietari dei due fondi interessati dalle costruzioni, è per questo esclusa l applicabilità delle limitazioni di cui all articolo 873 del codice civile? La giurisprudenza pressoché unanime, il linea con le aspettative, ritiene che "la disposizione dettata dall'art. 873 c.c. in materia di distanze trova applicazione anche quando il terreno interposto tra le costruzioni sia di comune proprietà delle parti, dovendo ritenersi che la norma anzidetta, con l'espressione costruzioni su fondi finitimi, abbia inteso riferirsi, non solo agli edifici siti su terreni confinanti, ma anche a quelli eretti su aree vicine, seppure non contigue" Cass , n. 3497, GCM, 1987, fasc. 4 cfr., amplius, "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" Riccardo Mazzon CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto. Si veda, a mo d esempio, con esplicitazione della ratio, la seguente sentenza: "il rispetto della distanza nelle costruzioni deve essere osservato anche quando il terreno interposto tra le stesse non appartenga ad alcuno dei proprietari di esse, ma sia loro comune ovvero anche di proprietà di terzi, atteso che la finalità della norma di cui all'art. 873 c.c. che è quella di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose e pericolose per le parti interessate, con riflessi

2 sull'interesse della generalità degli abitanti della zona non ha motivo di essere disattesa nel caso in cui l'intercapedine sia costituita da un terreno appartenente a terzi, senza che alla locuzione fondi finitimi di cui al citato art. 873 possa attribuirsi l'esclusivo significato di fondi confinanti o contigui, dovendosi includere nella stessa anche quello di fondi vicini. Costituisce jus receptum da questa Corte regolatrice che la disposizione dettata dall'art. 873 c.c. in materia di distanze, vada applicata anche quando il terreno interposto tra le costruzioni non appartenga all'uno o all'altro dei contendenti, ma sia a loro comune o anche di proprietà di terzi. Alla base di tale interpretazione v'è una duplice considerazione: innanzi tutto la ratio della norma che, com'è ben noto, è quella di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose e pericolose per le parti interessate, con riflessi sull'interesse della generalità degli abitanti della zona. E, com'è palese, tale fine legislativo conserva la sua validità anche se l'intercapedine abbia alla sua base un terreno appartenente a terzi. Va poi aggiunto il rilievo che, se pure l'art. 873 c.c., nel disciplinare la distanza tra costruzioni, fa menzione di fondi "finitimi" erroneamente a tale aggettivo viene attribuito l'esclusivo significato di "confinanti" o di "contigui"; mentre è anche lessicalmente corretto dare ad esso quello di "vicini". E con ciò cade ogni possibilità di sostenere efficacemente che le norme sulle distanze tra le costruzioni non possano applicarsi se i fondi sui quali esse sorgono non sono confinanti. 2) Va poi notato che l'interposizione tra i fondi di un terreno appartenente a terzi non incide sul cosiddetto diritto di prevenzione, ossia sulla facoltà di edificare a confine; riconosciuta a chi costruisce per primo con la conseguenza che il prevenuto, non potendo costruire in appoggio o in aderenza (a meno che non si renda acquirente del terreno interposto) non ha altra scelta che quella di rispettare, edificando a sua volta, la distanza minima legale. E lo squilibrio tra i contrapposti interessi dei proprietari, deprecato dal Costanza, è soltanto apparente, avendo ciascuna parte, astrattamente in pari misura, la facoltà di fabbricare per prima Cass , n. 2463, DGA, 1990, 611. Recentemente, peraltro, deve tenersi presente la seguente pronuncia: Tizia, proprietaria di una porzione di fabbricato con annesso orto, conveniva innanzi al Tribunale Caio e Sempronio, proprietari di un fondo confinante, lamentando che costoro stavano erigendo un fabbricato a distanza inferiore a quella di metri cinque

3 dal confine, con gli sporti sullo spigolo nord est e chiedevano la condanna dei convenuti all'abbattimento ovvero all'arretramento del manufatto. Sulla resistenza dei convenuti (che chiamavano in garanzia il redattore del progetto), il Tribunale, con sentenza non definitiva, dichiarava l'illegittimità del manufatto dei convenuti medesimi; la sentenza veniva appellata, anche in viaa incidentale. La Corte di Appello rigettava l'appello principale e, in accoglimento degli appelli incidentali, rigettava la domanda originariamente proposta da Tizia, osservando: che la disciplina della distanza tra costruzioni (tra loro e dal confine) prevista nel codice civile e nelle norme che lo integrano, avendo lo scopo di impedire la formazione di intercapedini dannose, trova applicazione solo quando esistano due fabbricati fronteggiantisi su bande opposte rispetto alla linea di confine i quali, fatti avanzare rispetto a questa linea, si incontrino almeno in un punto; che tale disciplina non si applica quando "i due fabbricati sono disposti ad angolo e non hanno tra loro parti contrastanti"; che, nella specie, era stata osservata la distanza minima di dieci metri tra fabbricati, prevista dalla normativa edilizia comunale "mentre, rispetto al confine, lo spigolo nord est del fabbricato dei convenuti dista m. 1,35 dal confine dell'orto dell'attrice"; che la distanza tra gli edifici deve essere misurata in misura lineare e non radiale; che la linea di confine, rispetto alla quale misurare la distanza, interessava nella specie particelle non di proprietà dell'atrice, "essendo la particella di proprietà dell'appellante contigua e non già confinante in modo lineare". Avverso la pronuncia sopra cennata, Tizia proponeva ricorso per Cassazione, con due motivi, illustrati da memoria, logicamente e funzionalmente connessi, deducenti, oltrecché vizio di motivazione violazione dell'art. 871 c.c., dell'art. 872 c.c., comma 2, dell'art. 873 c.c. nonchè del P.R.G. Comunale:

4 "la ricorrente sostiene, in buona sostanza, di aver chiesto il rispetto della distanza legale di metri 5 dal confine e che erroneamente sia il Tribunale che la Corte di appello si sono riferiti alla distanza tra le costruzioni. Riguardo alla distanza dal confine, non hanno rilievo nè il fatto che i fondi non fossero confinanti ma bastando che essi fossero "finitimi" (questo termine, usato dall'art. 873 c.c., non sarebbe sinonimo, secondo la ricorrente, nè di "confinanti" nè di "contigui"), dovendo intendersi come riferito ai fondi "vicini" (cfr. ricorso, pag. 16). Nella specie lo "spigolo" dal fabbricato dei convenuti distava m. 1,35 "dallo spigolo" della particella (OMISSIS), di proprietà dell'attrice non assume(va) rilevanza, in materia di distanze dal confine, il criterio di misurazione (lineare anzichè circolare) prescelto dalla Corte di appello nè che le due costruzioni si fronteggiassero o meno (ricorso pagg. 16 e 12)" Cassazione civile, sez. II, 06/02/2009, n Ascolese c. Fortunato ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 2, 195. Nel rigettare le censure siccome infondate (pur rilevando come la Corte di appello avesse impropriamente fatto riferimento alla distanza tra i fabbricati, mentre l'attrice aveva reclamato il rispetto della distanza dal confine), la Suprema Corte nota come, per poter reclamare il rispetto della distanza dal confine, i due fondi interessati debbano essere "finitimi" ed, al riguardo, ad avviso del Collegio, la distinzione terminologica che approda al significato di "finitimi" come meramente "vicini" è impropria. Osserva, infatti, nella pronuncia in esame la Suprema Corte come, a suo parere, per fondi finitimi (o confinanti o limitrofi), ai fini delle distanze, debbano intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, cioè quelli che sono caratterizzati da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco, lungo una comune linea di demarcazione (la quale può essere meramente ideale, ovvero esteriorizzata mediante muri, siepi, recinzioni o altre segni visibili): "più precisamente, i fondi confinanti sono quelli le cui linee di confine, a prescindere dall'essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l'una verso l'altra,

5 vengono ad incontrarsi almeno per un segmento di esse" Cassazione civile, sez. II, 06/02/2009, n Ascolese c. Fortunato ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 2, 195. Nel novero dei fondi confinanti, perciò, afferma la Suprema Corte, non rientrano quelli che abbiano in comune uno spigolo (id est: un solo punto, ideale o meno, anziché almeno un segmento) o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti: "la riprova di quanto sopra detto si rinviene negli artt. 874, 875, 876, 877, 878 c.c. (che richiama l'art. 873 c.c.), da quali si evince chiaramente che per fondi finitimi si intendono quelli che hanno (in tutto o in parte) in comune la linea di confine nei sensi suddetti, per cui deve ritenersi che l'art. 873 c.c. usi i termini "fondi finitimi" per evitare l'uso della circonlocuzione "fondi che hanno in comune ecc...", non potendosi, peraltro, immaginare l'unione o l'aderenza (ivi previste) tra due costruzioni sorgenti su fondi che abbiano in comune (o si fronteggino per) un vertice. Nel caso di specie come risulta dalla sentenza impugnata e dalla stessa impostazione difensiva del ricorso il fondo su cui sorge la costruzione e quello dell'attrice non sono nè finitimi nè contigui (sinonimi) atteso che il fondo degli attori ha in comune il confine con le particelle (OMISSIS) e (OMISSIS) di proprietà C. e non con la particella (OMISSIS), di proprietà attrice, tanto che la stessa ricorrente parla di distanza tra "lo spigolo della costruzione" dei convenuti e "lo spigolo" della particella (OMISSIS) (di proprietà di dell'attrice). La misurazione della distanza suggerita dalla ricorrente, che pretende doversi individuare in quella che intercorre tra lo spigolo della costruzione e lo spigolo della sua particella, esclude che i due fondi si fronteggino anche in parte" Cassazione civile, sez. II, 06/02/2009, n Ascolese c. Fortunato ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 2, 195 Se, dunque, conclude il Supremo Consesso, i due fondi (quello ove sorge la costruzione e quello dell'attrice) non hanno in comune neppure parzialmente la linea di confine, l'attrice non poteva reclamare il rispetto della distanza: "Ed è questo l'assunto decisorio che sostanzialmente sorregge la sentenza impugnata. Del resto, se si accogliesse la tesi della ricorrente bisognerebbe: a)

6 adottare per la misurazione (nel caso di fondi aventi in comune un vertice) il criterio radiale, anzichè quello lineare comunemente accettato dalla giurisprudenza; b) adottare un nuovo concetto di confine in luogo di quello (corretto) secondo cui il confine è la "linea" di demarcazione tra due fondi" e, di conseguenza, anche un nuovo concetto dell'actio finium regundorum che mira, appunto, all'individuazione di tale linea di demarcazione, la cui incertezza ne costituisce il presupposto (Cass. civ. Sez. 2^ n )" Cassazione civile, sez. II, 06/02/2009, n Ascolese c. Fortunato ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 2, 195. Prosegue la Suprema Corte che, ad inficiare eventualmente la propria ricostruzione, non possono aver rilievo quegli arresti giurisprudenziali (uno dei quali richiamato dalla ricorrente: Cass. 2^, n. 7525/2007) che ritengono applicabili le norme sulle distanze quando tra i due i due fondi che si fronteggiano esista una striscia di terreno inedificata di proprietà di un terzo o di comune proprietà dei "confinanti": infatti, in tal caso, a parere del Supremo Consesso soccorre l'identità della ratio e, a tal fine, "occorrerà sempre verificare se, facendo avanzare i due fondi, superando lo (o prescindendo dallo) spazio interposto, questi finiscano per avere in comune, in tutto o in parte, la linea di confine ovvero se, facendo avanzare idealmente le costruzioni, i muri di esse che si fronteggiano finiscano per incontrarsi in tutto o in parte" Cassazione civile, sez. II, 06/02/2009, n Ascolese c. Fortunato ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 2, 195. L'identità di ratio, volta ad evitare la formazione di intercapedini dannose o pericolose (Cass. 3978/1998), si realizza anche " e solo quando il fondo inedificato, alieno (o comune), che si interpone tra le due costruzioni è largo meno di tre metri (o della distanza maggiore prescritta) e non si realizza, invece, quando, come nella specie, i confini non sono linearmente (almeno in parte) comuni o le costruzioni non si fronteggino nei sensi sopra specificati. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato, così integrata la motivazione della

7 sentenza impugnata, il cui dispositivo è conforme a giustizia. La particolarità della questione e la ragionevole disputabilità delle opposte pretese giustifica, ad avviso del Collegio, la compensazione tra le parti delle spese di questo giudizio. P.Q.M. LA CORTE DI CASSAZIONE Rigetta il ricorso e compensa le spese tra le parti. Così deciso in Roma, il 14 novembre Depositato in Cancelleria il 6 febbraio 2009" Cassazione civile, sez. II, 06/02/2009, n Ascolese c. Fortunato ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 2, 195.

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