L acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari

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1 Giancarlo Paganin L acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari La gestione immobiliare dal censimento alla due diligence tecnica Se sistemi editoriali Professionisti, tecnici e imprese Gruppo Editoriale Esselibri - Simone

2 3 L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione 81 Giancarlo Paganin 3.1 Gestione dinamica delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari La pianificazione della manutenzione di patrimoni immobiliari alle diverse scale che vanno dal singolo edificio a patrimoni di ampia dimensione comporta la necessità di acquisire una gran quantità di informazioni 1 spesso complesse, di difficile reperimento o di non provata affidabilità. Il reperimento delle informazioni relative alla effettiva composizione degli elementi di un edificio, alla durabilità di componenti o materiali costituenti l edificio,ai loro possibili modi di guasto,ai potenziali fenomeni di degradamento, agli indici di affidabilità di elementi tecnici o componenti risulta una attività di grande complessità e che inoltre necessita di un costante aggiornamento nel tempo. Anche per questo motivo gli studi e le ricerche nel campo della stesura dei piani di manutenzione stanno evolvendo verso un approccio che vede il piano di manutenzione come un documento estremamente dinamico e con una forte componente organizzativa in termini prevalentemente procedurali. 2 1 La capacità previsionale costituisce il presupposto necessario a svolgere quell attività di pianificazione che costituisce l elemento più innovativo di una visione strategica della manutenzione edilizia (Molinari, 2002). 2 Definizione di piano di manutenzione da UNI Criteri di stesura dei manuali d uso e di manutenzione piano di manutenzione: Procedura avente lo scopo di controllare e ristabilire un rapporto soddisfacente tra lo stato di funzionamento di un sistema o di sue unità funzionali e lo standard qualitativo per esso/e assunto come riferimento. Consiste nella previsione del complesso di attività inerenti la manutenzione di cui si presumono la frequenza, gli indici di costo orientativi e le strategie di attuazione nel medio e nel lungo periodo. Usa gli strumenti tipici della previsione. Il termine piano di manuten- L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione

3 Gestione dinamica delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari 82 La necessità di aggiornare costantemente le informazioni e le conoscenze sullo stato dell edificio e delle sue parti può essere riportata a due aspetti fondamentali. Il primo aspetto riguarda la necessità di validare i dati affidabilistici (come per esempio, la durata di vita utile dei componenti, la loro probabilità di guasto, i tempi medi per la riparazione ecc.) che vengono normalmente utilizzati per la stesura dei piani di manutenzione in fase di progetto. 3 Se si assumono come termine di paragone i metodi di progettazione e pianificazione della manutenzione utilizzati in ambito industriale si nota in maniera evidente come facciano riferimento a strumenti analitici anche sofisticati 4 che necessitano tuttavia, per la loro applicazione, della disponibilità di una consistente mole di dati 5 relativi all affidabilità dei singoli elementi o componenti di impianto. Tale disponibilità di dati risulta invece profondamente diversa nell ambito dei processi di trasferimento delle stesse metodiche di origine industriale verso il settore edilizio: in questo ambito infatti risulta estremamente difficile l attività di reperimento, stratificazione e interpretazione statistica dei dati raccolti dal campo che, inoltre, sono spesso riconducibili a un campione poco significativo in termini sia quantitativi sia qualitativi. 6 Perunefficacetrasferimentodimetodidiprogettazione della manutenzione risulta conseguentemente importante poter ricorrere a dei metodi per la costante verifica delle ipotesi fatte in fase di progettazione della manutenzione e per la loro eventuale modifica laddove il dato reale differisca sensibilmente da quello assunto in fase di progetto. Il secondo aspetto che rende importante l adozione di metodi e strumenti per la gestione dinamica delle conoscenze relative agli edifici è legato alla possibilità di poter adeguare la pianificazione della manutenzione all evoluzione delle politiche di manutenzione che possono cambiare in funzione dell aggiornamento della politica di gestione del patrimonio immobiliare. Anche in questo caso l individuazione e l applicazione di strumenti per la gestione dinamica delle conoscenze tecniche del patrimonio rende praticabile, e basata su dati di fatto, la valutazione delle opportunità e dei rischi legati a cambiamenti di politiche di gestione e manutenzione del patrimonio a disposizione. zione usato nella presente norma fa esclusivo riferimento ai piani di manutenzione redatti, durante il ciclo di vita utile dell immobile, dai responsabili della gestione immobiliare o dal soggetto che riceve in appalto il servizio di manutenzione. 3 In particolare si fa riferimento alla stesura dei piani di manutenzione previsti come documenti complementari al progetto esecutivo da sviluppare nel settore delle opere pubbliche in base a quanto richiesto dalla Legge 109/94 e, in particolare, dal suo regolamento di attuazione DPR 554/99. 4 Si citano per esempio, gli studi RAMS reliability, availability and maintainability studies o FRACAS failure analysis and corrective actions. 5 I dati possono essere ricavati sia dallo storico degli elementi effettivamente installati nell impianto (raccolto direttamente dall operatore dell impianto stesso) sia da basi di dati più ampie messe a disposizione dai costruttori degli elementi di impianto. 6 Si fa riferimento alla particolarità del processo edilizio che porta alla realizzazione di opere che sono sostanzialmente sempre dei prototipi e, in quanto tali, rendono spesso difficoltosa l estrapolazione di dati relativi allo stesso componente quando installato o messo in opera in condizioni diverse per aspetti climatici, per condizioni d utilizzo, per caratteristiche di inserimento nell edificio ecc.

4 3.2 Conoscere per prevenire 83 Il monitoraggio della differenza tra la prestazione che viene richiesta all edificio, o alle sue parti, e quella effettivamente fornita è una delle basi fondamentali del concetto di manutenzione preventiva, ovvero quella manutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in base a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità di guasto o lo scadimento del funzionamento di un entità. 7 La manutenzione preventiva può essere affrontata secondo approcci diversi come, per esempio: 8 manutenzione secondo condizione: manutenzione preventiva basata sul monitoraggio delle prestazioni di un entità e/o dei parametri significativi per il suo funzionamento e sul controllo dei provvedimenti conseguentemente presi.(nota: il monitoraggio delle prestazioni e dei parametri può essere calendarizzato, eseguito su richiesta o effettuato in continuo); manutenzione predittiva: manutenzione su condizione eseguita in seguito a una previsione derivata dall analisi e dalla successiva valutazione dei parametri significativi afferenti il degrado dell entità. Per entrambi gli approcci viene messo in evidenza il ruolo centrale del monitoraggio delle prestazioni dell edificio e delle sue parti che può tradursi in interventi direttamente finalizzati a ripristinare le prestazioni minime richieste o interventi rivolti a impedire che il processo di degradamento (con conseguente diminuzione delle prestazioni) porti in un tempo definito a una caduta prestazionale inaccettabile. Il monitoraggio delle prestazioni diventa quindi il nucleo di un approccio alla manutenzione programmata che non si basi esclusivamente su un approccio affidabilistico come per esempio, quello RCM Reliability Centered Maintenance 9 che risulta di difficile applicazione nel settore edilizio specialmente in ragione della scarsa disponibilità di dati relativi alla durata di vita prevista ma si fondi sulla continua disponibilità di informazioni relative allo stato dell edificio e delle sue parti. La manutenzione deve quindi bilanciare opportunamente sia interventi operativi che ripristino lo stato desiderato sia interventi conoscitivi che consentano di avere un quadro costantemente aggiornato dello stato dell edificio o del complesso di edifici oggetto di manutenzione; di questa duplice natura degli interventi manutentivi si deve evidentemente tenere conto in fase di pianificazione e di programmazione della manutenzione che devono prevedere non soltanto attività operativa ma anche, a vol- 7 Definizione di manutenzione preventiva da UNI EN Manutenzione Terminologia. 8 Entrambe le definizioni sono tratte dalla norma UNI EN Manutenzione Terminologia. 9 L approccio RCM si utilizza in ambito industriale essenzialmente per la gestione della manutenzione dei cosiddetti rotating equipment (per esempio, l approccio RCM è usato per le turbine a gas di derivazione aeronautica per le quali la programmazione degli interventi manutentivi è direttamente legata al numero di ore di funzionamento) per i quali la disponibilità dei dati affidabilistici permette di pianificare l esecuzione di manutenzioni preventive non tanto basate sul monitoraggio delle prestazioni quanto sulla durata di vita prevista per l apparecchio in determinate condizioni d uso. L utilizzo dell approccio RCM richiede normalmente la disponibilità di una grande quantità di dati sull affidabilità degli elementi e, di conseguenza, risulta di problematica applicazione nel settore edilizio. L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione

5 84 te soprattutto,attività di indagine e ispezione.in tal senso si possono quindi individuare alcuni momenti fondamentali nella programmazione della manutenzione, legati alla conoscenza dell edificio e al suo aggiornamento: costruzione del quadro di informazioni relativo alla prima programmazione degli interventi: il quadro informativo di partenza può fare riferimento a dati affidabilistici, anche approssimati, ricavati dalla letteratura o dall esperienza del singolo ente gestore che consentono di fare una prima programmazione di interventi operativi e ispettivi; aggiornamento continuo del quadro di informazioni ottenuto tramite le ispezioni sull edificio; aggiornamento della programmazione, sia degli interventi sia delle ispezioni, alla luce del nuovo quadro conoscitivo (aggiornato tramite l esecuzione delle ispezioni periodiche) e di eventuali informazioni ulteriori provenienti direttamente dall esecuzione degli interventi operativi (che possono per esempio, fornire indicazioni sul miglioramento delle tecniche esecutive da utilizzare al posto di quelle originariamente previste). L approccio alla programmazione degli interventi, siano essi operativi o ispettivi, deve seguire un criterio di assegnazione di priorità legate a diverse categorie di fattori che legano l edificio al suo contesto e, soprattutto, all utilizzazione prevista. Conoscere per prevenire AGGIORNAMENTO DELLA PROGRAMMAZIONE OPERATIVI Quadro conoscitivo PROGRAMMAZIONE DELLA MANUTENZIONE ESECUZIONE DEGLI INTERVENTI Figura 3.1 Programmazione degli interventi operativi e ispettivi. ISPETTIVI AGGIORNAMENTO DELLA CONOSCENZA

6 3.3 Assegnare le priorità agli interventi operativi 85 Uno degli aspetti più delicati della manutenzione programmata, in particolare della manutenzione preventiva, è quello relativo alla individuazione di priorità che permettano di distribuire nel tempo gli interventi di manutenzione sull edificio. La ripartizione nel tempo degli interventi è infatti fondamentale nel momento in cui gli aspetti strettamente tecnici si devono conciliare con la disponibilità di risorse formalizzata normalmente nel budget di manutenzione; normalmente la rimodulazione degli interventi deve essere fatta per sottrazione dall insieme di interventi individuati in maniera indistinta come necessari per riallineare le prestazioni attuali con quelle previste per i diversi elementi e subsistemi. A partire quindi da un elenco completo degli interventi manutentivi applicabili al patrimonio oggetto di manutenzione si deve procedere a una attività di selezione degli interventi che devono necessariamente essere effettuati prima degli altri in considerazione della loro importanza rispetto alla politica di manutenzione del gestore e alle condizioni reali dell edificio. In letteratura sono reperibili diversi metodi per la gerarchizzazione degli interventi di manutenzione sotto condizione o predittiva; tra le diverse classificazioni dei parametri da considerare per stabilire le priorità nella pianificazione delle ispezioni e manutenzioni si riporta, ad esempio, quella che considera i seguenti parametri fondamentali (Shen, Spedding, 1998): 1) importanza dell edificio: si intende con questo fattore descrivere l importanza relativa di un edificio nell ambito di un patrimonio immobiliare in termini di funzione e utilizzo attuale e futuro (per esempio, un edificio adibito a scuola materna può avere, nell ambito di un patrimonio comunale, un importanza superiore a un edificio adibito ad attività ricreative o associative); 2) condizione fisica dell edificio e delle sue parti: in sostanza la priorità viene assegnata anche in base alle condizioni di degrado dell edificio o delle sue parti rapportate ad altri edifici o parti similari (elementi più degradati avranno una priorità maggiore degli elementi meno degradati); 3) importanza dell utilizzo degli elementi spaziali dell edificio: questo parametro permette di confrontare tra loro diversi elementi spaziali 10 dell edificio considerando l importanza delle attività che devono essere svolte al loro interno; 11 4) effetti risultanti sull utenza:dovenelconsiderarel utenzachepuòsubireleconseguenze del calo prestazionale dell edificio o delle sue parti si devono considerare tutti i possibili utenti includendo gli stessi operatori della manutenzione. In questo senso gli aspetti di igiene e sicurezza risultano particolarmente rilevanti rispetto ad altre classi di esigenze come per esempio, quelle di aspetto; 10 Elemento spaziale: Porzione di spazio fruibile destinata allo svolgimento delle attività di una unità ambientale. (da UNI 10723: Processo edilizio. Classificazione e definizione delle fasi processuali degli interventi edilizi di nuova costruzione). 11 Si pensi banalmente a un edificio destinato a ospedale nel quale, per esempio, l elemento spaziale sala operatoria ha un importanza d uso diversa dall elemento spaziale deposito biancheria. L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione

7 86 Tabella 3.1 Sintesi dei parametri e degli aspetti che possono essere considerati nella gerarchizzazione delle priorità da assegnare a interventi di manutenzione edilizia. PARAMETRI ASPETTI importanza dell edificio Tecnici Politici Finanziari Economici Sociali Legali condizione fisica dell edificio e delle sue parti importanza dell utilizzo degli elementi spaziali dell edificio effetti risultanti sull utenza effetti risultanti sull edificio stesso effetti sulla capacita di erogare il servizio richiesto 5 effetti risultanti sull edificio stesso: devono essere valutati, nell assegnare le priorità,anche gli effetti che la perdita di prestazione di un elemento può provocare sull edificio nel suo complesso o su elementi contigui dell edificio; 12 6 effetti sulla capacita di erogare il servizio richiesto: l ultimo fattori di gerarchizzazione delle priorità riguarda le conseguenze che la perdita di prestazione di un elemento possono avere sulla capacità dell edificio o di suoi elementi spaziali di fornire le prestazioni per le quali è concepito. Assegnareleprioritàagliinterventioperativi Ciascuno dei sei parametri sopra riportati deve essere valutato rispetto a diversi aspetti generali ciascuno dei quali contribuisce a determinare l importanza del singolo parametro: aspetti tecnici: come per esempio, le condizioni, età, vita utile prevista e rimanente, consumi energetici, complessità ecc.; aspetti politici: come per esempio, il ruolo strategico dell edificio; aspetti finanziari: come per esempio, la capacità dell edificio di generare profitti, budget di manutenzione disponibile ecc.; 12 Si pensi per esempio, alle diverse conseguenze che il degrado di un impermeabilizzazione può avere se posizionato sulla copertura dell edificio o in corrispondenza di una vasca di accumulo d acqua interrata: nel secondo caso non vengono danneggiati altri elementi dell edificio mentre nel primo caso le conseguenze possono interessare per esempio, controsoffitti, partizioni, impianti ecc.

8 aspetti economici: come per esempio, i costi presunti generabili dallo slittamento delle attività di manutenzione; aspetti sociali: come per esempio, aspetti legati all igiene e sicurezza, alla funzione dell edificio per la comunità, ad aspetti di rappresentanza dell edificio ecc.; aspetti legali: come per esempio, rispetto di obblighi normativi o contrattuali, a- spetti sanzionatori civili o penali, rischio di contenziosi ecc Assegnare le priorità agli interventi ispettivi Gli approcci per l acquisizione delle conoscenze relative agli edifici sono diversi e, in funzione del livello di approfondimento richiesto, possono variare dall attività di censimento sistematico alla due diligence effettuata con criteri di campionamento del patrimonio. 13 Un fattore comune a queste attività è l attività di ispezione che risulta particolarmente rilevante sia per quanto riguarda la fase di costruzione iniziale del quadro delle conoscenze sia per quanto riguarda il loro aggiornamento. Ai fini di questo intervento si riportano tre definizioni dell attività di ispezione: esame di un progetto,di un prodotto,di un servizio,di un processo,di un impianto,e determinazione della loro conformità a requisiti specifici o, sulla base di un giudizio professionale, a requisiti di carattere generale (UNI CEI EN 45004:1996 Criteri generali per il funzionamento dei vari tipi di organismi che effettuano attività di ispezione 14 ); attività o serie di attività volte ad assicurarsi del permanere di una condizione prestazionale richiesta. Ciò può comportare la rimozione o lo smontaggio parziale di uno o più elementi per accedere ad altri elementi. Una ispezione può includere la stima delle condizioni di funzionamento o la valutazione delle condizioni fisiche di un componente soggetto a usura o ad altre forme di degradamento (Molinari, 2002); verifica della conformità mediante misurazione, osservazione, prova o rilevazione dimensionale delle caratteristiche relative a un entità. Nota: generalmente, l ispezione può essere condotta prima, durante o dopo altre attività di manutenzione (UNI EN 13306:2003 Manutenzione Terminologia ). In tutte le definizioni sopra riportate risulta evidente che il fine dell attività ispettiva è identificabile nella ricerca della conformità delle prestazioni ai requisiti. Il ruolo dell attività di ispezione è quindi fondamentale per un efficace pianificazione delle attività di manutenzione: se, infatti, la manutenzione è definita come combinazione di tutte le 13 Si vedano in proposito gli interventi di G. Paganin e C. Talamo. 14 Nell introduzione alla norma UNI CEI EN il ruolo degli organismi di ispezione viene introdotto ricordando che Gli organismi di ispezione hanno effettuato accertamenti per conto di clienti privati, delle organizzazioni di appartenenza, e/o di autorità ufficiali con l obiettivo di fornire loro informazioni sulla conformità a regolamenti, norme o specifiche. I parametri dell ispezione possono includere questioni di quantità, qualità, sicurezza, adeguatezza all uso, e del continuo soddisfacimento della sicurezza di impianti o sistemi operativi. L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione

9 Assegnare le priorità agli interventi ispettivi: l approccio dell ispezione basata sul rischio 88 azioni tecniche, amministrative e gestionali, previste durante il ciclo di vita di un entità, destinate a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta 15 appare evidente il fatto che la condizione di base per individuare la necessità stessa di svolgere attività di manutenzione è proprio quella di individuare e quantificare lo scostamento dallo stato prestazionale richiesto all entità. 16 In tal senso l attività di ispezione appare essere uno strumento particolarmente efficace ed efficiente per rispondere alla richiesta di aggiornamento dello stato dell edificio e delle sue parti anche se risulta comunque opportuna una riflessione sulla gestione delle ispezioni che consenta di rimanere all interno della disponibilità di risorse allocata dal budget 17 di manutenzione. L attività ispettiva impegna infatti risorse (principalmente risorse umane e strumentali) che possono essere anche considerevoli 18 e, di conseguenza, risulta importante, in analogia con quanto esposto per gli interventi operativi, poter assegnare delle priorità agli interventi di ispezione che ne permettano la gestione in accordo con le risorse disponibili senza ovviamente pregiudicare la fruizione del bene. Non bisogna poi trascurare un altro fattore che può incidere sensibilmente sulle attività di ispezione di un edificio e cioè il contributo del progetto alla ispezionabilità 19 di un edificio e delle sue parti; l efficacia delle attività di ispezione, intesa come capacità di identificare lo stato degli elementi dell edificio e il loro livello prestazionale, e la sua efficienza risultano influenzate in maniera sensibile da come l edificio è stato concepito e costruito in rapporto alla manutenzione prevedibile. 3.5 Assegnare le priorità agli interventi ispettivi: l approccio dell ispezione basata sul rischio Per rispondere all obiettivo di migliorare la gestione delle risorse nelle attività ispettive nell ambito delle attività di manutenzione,da alcuni anni sono stati condotti studi e sperimentazioni nel contesto della gestione di impianti di processo (essenzialmente raffinerie e impianti petrolchimici): i risultati di tali sperimentazioni hanno dato origine a un metodo di pianificazione sistematica delle attività ispettive che viene identificato con il termine RBI Risk Based Inspection Definizione di manutenzione da UNI EN Manutenzione Terminologia. 16 Entità: Ogni parte, componente, dispositivo, sottosistema, unità funzionale, apparecchiatura o sistema che possa essere considerato individualmente (UNI EN Manutenzione Terminologia). 17 Budget dei Costi (di manutenzione): Budget dei costi, sostenuti e distribuiti, delle attività di manutenzione, che considera risorse umane, aziendali e di terzi, mezzi, materiali e altro. (da progetto di norma UNI U Previsione tecnica ed economica delle attività di manutenzione (budget di manutenzione) di aziende produttrici di beni e servizi. Criteri per la definizione, approvazione, gestione e controllo ). 18 Questo si rileva soprattutto in relazione alle ispezioni che vengono condotte con ausilio di strumenti (CND controlli non distruttivi ) come per esempio, nel caso delle indagini termografiche, ultrasoniche o radiografiche che possono essere eseguite su un edificio o un impianto. 19 Si prendano per esempio, le considerazioni esposte da Molinari sul tema dell accessibilità e della ispezionabilità come requisiti di progetto (Molinari, 2002). 20 Il principale riferimento bibliografico per l approccio RBI è attualmente il documento API American Petroleum Insitute Publication 581: 2000 Risk Based Inspection Base resource document.

10 L approccio RBI viene definito dalla API 581 come un metodo che usa il rischio come base per la individuazione delle priorità e per la gestione delle risorse in un programma di ispezioni,partendo dalla considerazione che in un impianto in esercizio una percentuale consistente dei rischi presenti è associata a una percentuale relativamente ridotta di elementi critici dell impianto. L applicazione del metodo RBI si pone quindi l obiettivo di permettere slittamenti nelle ispezioni programmate e nella gestione delle risorse manutentive per arrivare a un elevato livello di controllo degli elementi critici ad alto rischio e, allo stesso tempo, mantenere un livello adatto di copertura per gli elementi meno critici a basso rischio. La sequenza caratteristica di un programma RBI comprende i seguenti punti principali: a) analisi degli elementi di impianto e delle loro funzioni per identificare aree a rischio elevato; b) valutazione del rischio associato all esercizio di ogni elemento di impianto; c) definizione di una gerarchia degli elementi di impianto basata sul rischio precedentemente stimato; d) progettazione di un appropriato programma di ispezioni che copra gli elementi di impianto; e) gestione sistematica del rischio di guasto degli elementi dell impianto. 89 Da un punto di vista generale l approccio RBI e l analogo approccio RBM Risk Based Maintenance definiscono il rischio come combinazione di due fattori distinti: le conseguenze che derivano da un guasto; la probabilità che il guasto si verifichi. La valutazione del rischio, ovverosia la stima della combinazione dei due fattori che lo definiscono, viene affrontata nel metodo RBI secondo due approcci distinti e complementari: valutazione qualitativa del rischio, che fornisce una stima indicativa a livello di unità funzionale dell impianto basandosi su criteri di classificazione delle conseguenze e della probabilità in categorie più o meno ampie; valutazione quantitativa del rischio, che agisce a livello del singolo elemento di impianto 21 applicando tecniche di analisi basate per quanto riguarda la probabilità dell evento su valori di affidabilità espressi in termini precisi (per esempio numero di rotture per anno) e per quanto riguarda le sue conseguenze su valutazioni analitiche dello spandimento dei fluidi a seguito della rottura. Un esempio di approccio di valutazione qualitativa del rischio viene riportato nella tabella seguente: 21 Si ricorda che l approccio RBI in generale è stato sviluppato per gestire la manutenzione dei cosiddetti static equipment che comprendono essenzialmente apparecchi in pressione e condotte di trasporto fluidi pericolosi per caratteristiche chimiche o per valori elevati di pressione o di temperatura. L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione

11 90 Tabella 3.2 Esempio di combinazione tra probabilità dell evento e conseguenze dell evento stesso (fonte ASME Code SC6000). SEVERITÀ DELLE CONSEGUENZE PROBABILITÀ DELL EVENTO P < > P > 10-2 P < > P > 10-4 CATEGORIA FREQUENTE PROBABILE OCCASIONALE REMOTO CATASTROFICO CRITICO MARGINALE TRASCURABILE = RISCHIO ELEVATO 2 = RISCHIO MEDIO 3 = RISCHIO BASSO 4,5,6 = RISCHIO TOLLERABILE Assegnare le priorità agli interventi ispettivi: l approccio dell ispezione basata sul rischio A valle della valutazione del rischio viene condotta un attività di analisi del meccanismi di guasto individuati per i singoli elementi di impianto assumendo come base di lavoro per il metodo RBI il fatto che,trattandosi di una attività ispettiva sui componenti in esercizio, si pone l obiettivo di gestire i meccanismi che portano a stati di guasto con progressività e non con un cambiamento improvviso. Le ispezioni su un impianto in esercizio sono quindi rivolte all individuazione dei meccanismi di degradamento progressivo che condizionano la probabilità di guasto di un elemento in base a quattro fattori fondamentali: meccanismo di degradamento e conseguente tipologia di degradamento (per esempio per una tubazione: fessurazione, riduzione dello spessore ecc.); tasso di progressione del degradamento; probabilità di individuare il degradamento e i successivi futuri stati di degrado tramite l attività di ispezione; capacità dell elemento di tollerare il tipo di degradamento. In base a questi parametri il programma di ispezione basato sul rischio viene sviluppato sistematicamente identificando per ogni elemento, in funzione del livello di rischio a esso associato: il tipo di degradamento da ricercare in fase di ispezione; dove ricercare l evidenza del degradamento in fase di ispezione; come investigare il degradamento utilizzando la tecnica di ispezione più indicata; con che frequenza condurre l ispezione. Nel diagramma seguente si riporta lo schema logico del metodo RBI includendo anche le parti successive alla prima pianificazione dell attività ispettiva che, in una

12 91 DATABASE DELL IMPIANTO PRIORITA BASATA SUL RISCHIO PROCESSO DI MIGLIORAMENTO DELLA QUALITÀ PIANIFICAZIONE DELL ISPEZIONE RISULTATI DELL ISPEZIONE ADEGUATEZZA ALL USO AGGIORNAMENTO DELL ISPEZIONE AUDIT DEL SISTEMA Figura 3.2 Schema logico del processo di implementazione del metodo RBI (fonte: API 581). logica di dinamicità del processo, portano a un processo di aggiornamento continuo delle informazioni sull impianto e, conseguentemente, producono un aggiornamento della pianificazione stessa delle ispezioni. 3.6 Condizioni per l applicazione del metodo RBI alla manutenzione edilizia L ispezione dell edificio e delle sue parti è uno dei principali supporti all attività di manutenzione preventiva e la sua pianificazione deve essere condotta in maniera tale da trarne vantaggio in termini sia di efficacia sia di efficienza. Da sempre, chi si occupa di manutenzione in edilizia ha tenuto in considerazione il fatto che gli interventi di manutenzione preventiva hanno il principale obiettivo di eliminare o contenere i rischi per lo svolgimento delle attività e delle funzioni per le quali l edificio è stato concepito e realizzato; ciò che si riscontra analizzando i sistemi di gestione della manutenzione edilizia è d altro canto una generale sensazione di carenza di applicazione sistematica della logica sopra descritta. Spesso le priorità vengono individuate in maniera approssimata e qualitativa senza che ci sia un analisi sistematizzata L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione

13 I Indice 213 Presentazione Pag. 3 Introduzione » 9 1.Conoscere per gestire: il censimento immobiliare » Gestione dei patrimoni immobiliari e fabbisogno informativo......» Significato,finalità e criteri di sviluppo del censimento immobiliare...» Contenuti informativi » Base conoscitiva e affidamento dei servizi di gestione » Censimentoeorganizzazionedelleinformazioni » Censimento e procedure » Censimento immobiliare e sistema informativo » Contributi della normativa UNI al tema del censimento immobiliare...» Fasi di sviluppo del censimento immobiliare » Bibliografia » 39 2.Conoscere per decidere: la due diligence tecnica » Premessa » Finalità della due diligence e ruolo delle diverse parti interessate....» Due diligence e ruolo delle parti » L individuazione dei rischi tecnici nelle transazioni immobiliari.» Pianificazione e conduzione della due diligence » Lapianificazionedelleattività » Le fasi operative della due diligence » Bibliografia » 80 Indice

14 Indice L ispezione basata sul rischio a supporto della manutenzione.... Pag Gestione dinamica delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari » Conoscere per prevenire » Assegnareleprioritàagliinterventioperativi » Assegnareleprioritàagliinterventiispettivi » Assegnare le priorità agli interventi ispettivi: l approccio dell ispezionebasatasulrischio » Condizioni per l applicazione del metodo RBI alla manutenzione edilizia » Bibliografia » 92 4.L audit delle attività di manutenzione » Introduzione » Gliambitidiapplicazione » Leareediapplicazionedell audit » Processiefattorianalizzatinelcorsodell audit » Caratteristiche, articolazione e metodiche di sviluppo delprocessodiaudit » Ilsistemadegliindicatorieilquadrovalutativo » Le azioni migliorative » Bibliografia » L informazione tecnica nella gestione immobiliare » Introduzione » La produzione dell informazione » Ilfascicolodelfabbricato » Anagrafica dell edificio » Riferimenti catastali » Rilievo/Descrizione dell edificio » Rilievo/Descrizione degli impianti » Disponibilità e localizzazione della documentazione » Conclusioni » Rilievo e censimento immobiliare: l esperienza Centostazioni SpA...» Premessa:ilcasostudio CentostazioniSpA » La metodologia adottata » Bibliografia » Rilievo e censimento immobiliare: l esperienza CONSIP SpA » Presentazione della Società » Presentazionedelcasostudio » Descrizionedelpatrimoniooggettodell attivitàdianagrafe » Descrizionedellametodologiaadottata » Fase di pianificazione » Analisiegestionedelladocumentazione » Sopralluogotecnicopreliminaredegliedifici » 160

15 7.4.4 Definizioneepianificazionedell anagrafica Pag Attività di formazione » Fase di rilevazione » Fasediacquisizioneerestituzionedeidati » Controllo e verifica della documentazione acquisita edelleattivitàsvolte » Descrizionedellemodalitàdiesecuzionedell attività » Considerazionisuirisultatidell attivitàsvolta » Rilievo e censimento immobiliare: l esperienza Comune di Trieste...» Presentazione della società » Presentazionedelcasostudio » Descrizionedelpatrimoniooggettodell attività » Descrizionedellametodologiaadottata » Descrizionedellemodalitàd esecuzione » Considerazioni sui risultati » Due diligence tecnica: il caso di un edificio industriale » Presentazione della Società » Presentazionedelcasostudio » Descrizione del patrimonio oggetto dell attività di due diligence....» Descrizionedellametodologiaadottata » Descrizionedellemodalitàdiesecuzionedell attività » Considerazionisuirisultatidell attivitàsvolta » Due diligence tecnica: il caso di un grande patrimonio » Premessa » Il ruolo degli organismi di parte terza nei processi di due diligence....» Caso studio: il processo di due diligence in un importante acquisizione immobiliare » Ilcontestodiriferimento » L auditstrutturale,metodologiadiapproccio » L audit ambientale » Considerazioni conclusive » Indice