TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 664/2015 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 10 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di San Giovanni in Persiceto (BO) - Foglio 89: - Particella 306, Sub 3, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, consistenza 5,5 vani, Via Copernico n. 7; - Particella 306, Sub. 4, Categoria C/6 Autorimessa, Consistenza 37 mq., Via Copernico n. 7. LOTTO UNICO

3 3 di 10 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto artigianale sita nel Comune di San Giovanni in Persiceto (BO) in Via Copernico n. 7/B (catastalmente Via Giambattista Bodoni) e consistente in una unità immobiliare al piano primo così composta: ingresso, cucina abitabile, soggiorno con balcone, due camere, due bagni e disimpegno; al piano terra locale autorimessa. Approssimativamente le superfici utili calpestabili in pianta del bene sono le seguenti: unità immobiliare di mq. 106 circa, balcone di mq. 6 circa, autorimessa di mq. 40 circa, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di San Giovanni in Persiceto (BO) beni intestati agli esecutati piena proprietà per la quota di 1/2 ciascuno; Foglio 89: - Particella 306, sub 3, Via Giambattista Bodoni, Categoria A/3 Abitazioni di tipo economico, Classe 3, Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale 128 mq., rendita. 610,71, Piano 1; - Particella 306, sub. 4, Via Niccolò Copernico n. 7, Categoria C/6 Autorimessa, Classe 2, Consistenza 37 mq., Superficie catastale 42 mq., rendita. 143,32, Piano T. La planimetria catastale dell unità immobiliare non corrisponde al rilevato, in quanto in sede di sopralluogo è stato riscontrato che in una camera da letto non vi è il divisorio con il ripostiglio ed in quanto risulta spostato il vano porta

4 4 di 10 di un bagno. La regolarizzazione catastale sarà da eseguirsi a cura e spese dell aggiudicatario. La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad ,40. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO. I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita ogni diritto accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione, azione e comunione nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova, nonché le servitù sia attive che passive se vi sono e come sono ed abbiano ragione legale di esistere, in particolare è compresa la quota di comproprietà dell area di sedime del fabbricato. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI I beni sono in confine con ragioni e parti comuni a più lati. PROPRIETÀ I beni oggetto di Procedura Esecutiva risultano essere di piena proprietà per la quota di 1/2 ciascuno degli esecutati. PROVENIENZA DEL BENE Il bene è pervenuto agli esecutati con atto di compravendita in data e trascritto a Bologna in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI

5 5 di 10 Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data ; - Ipoteca legale iscritta a Bologna in data ; Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data successiva al Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di San Giovanni in Persiceto (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi riferiti alle unità immobiliari oggetto di procedura: - Licenza di Costruzione N. 217/1970 del costruzione di un fabbricato uso opificio artigianale con abitazione al piano primo; - Abitabilità del fabbricato N in data riferito alla suddetta Licenza di Costruzione N. 217/1970; - Concessione edilizia in sanatoria N del rilasciata con P.G. N. 261 del con contestuale abitabilità, su domanda P.G. N del per costruzione di un fabbricato ad uso autorimessa; - Valutazione preventiva P.G del relativa a sanatoria per opere eseguite in difformità dalla licenza edilizia n. 271/1970 del

6 6 di Il Comune di San Giovanni in Persiceto con lettera del ha richiesto integrazioni che a tutt oggi non risultano essere state presentate e pertanto tale P.G. è da considerarsi attualmente sospeso; - Comunicazione di Inizio Lavori P.G. N del per opere di manutenzione straordinaria della copertura con rimozione e sostituzione del manto di copertura in cemento-amianto. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento o di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme all ultimo stato licenziato che la legittima, ovvero la Licenza di Costruzione N. 217/1970 del e relativa Abitabilità, ove risulta che al primo piano vi è una sola unità immobiliare e non due come riscontrato in sede di sopralluogo e come si evince dalle planimetrie catastali già in atti dal Per tale abuso è stata chiesta con P.G. N del una valutazione preventiva comprensiva di elaborati grafici per poter sanare le suddette difformità rispetto alla licenza edilizia n. 271/1970 del Attualmente tale pratica risulta essere sospesa in quanto il Comune di San Giovanni in Persiceto, con lettera del , ha richiesto di integrare alla pratica l Attestazione di idoneità sismica e la Verifica normativa igienico sanitaria per ogni locale di entrambe le unità immobiliari. Qualora si integrassero tali documentazioni e l Ufficio Tecnico esprimesse parere favorevole, tali situazione si può sanare all attualità presentando una SCIA a sanatoria ai sensi dell art. 17 bis della L.R. 23/2014 con pagamento di

7 7 di 10 una sanzione pecuniaria non inferiore ad ,00, oltre ai diritti di segreteria ed alle spese tecniche necessarie per l espletamento della pratica. Tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data dallo scrivente e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, né tantomeno verificarla, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l immobile risulta essere abitato da uno degli esecutati, dalla moglie e dal figlio minorenne. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato inserita in un contesto artigianale sito nel Comune di San Giovanni in Persiceto (BO) e più precisamente in Via Niccolò Copernico n. 7/B (catastalmente Via Giambattista Bodoni), strada posta fuori dal centro cittadino in un contesto industriale/artigianale del suddetto Comune, con la

8 8 di 10 presenza di altri fabbricati residenziali nelle vicinanze. Il fabbricato residenziale nel quale è posta l unità immobiliare è costruzione risalente all inizio degli anni 70 di due piani fuori terra, con al piano terra la presenza di un laboratorio con retrostante capannone in aderenza alla costruzione ed al primo piano due unità abitative. La struttura portante è in cemento armato con tamponature in laterizio intonacato e tinteggiato, mentre la copertura è a falde inclinate ed è stata di recente bonificata L unità immobiliare oggetto di procedura è ubicata al primo ed ultimo piano ed è costituita da: ingresso, cucina abitabile con ripostiglio, soggiorno con balcone, due camere, due bagni e disimpegno e si presenta in uno stato di normale vetustà, con presenza di tinteggiatura in fase di distacco ed intonaco scrostato in alcune stanze, macchie di vecchie infiltrazioni presenti a soffitto. In particolare sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato, ad eccezione della sala ove le pareti sono rivestite con carta da parati; - Pavimenti e rivestimenti ceramici nei bagni ed in cucina e nelle camere; - Pavimenti in marmo nel soggiorno e nei disimpegni; - Bagno completo di sanitari e rubinetteria; - Infissi in legno con vetro singolo; - Impianto elettrico funzionante e privo di conformità; - Impianto di riscaldamento autonomo con terminali di emissione termoconvettori privo di conformità. Al piano terra ampia autorimessa parzialmente pavimentata e realizzata con muratura tipo gasbeton intonacato e tinteggiato solo esternamente, con soprastante copertura in lastre ondulate in cemento amianto a vista posate su

9 9 di 10 struttura in ferro. Si segnala che la copertura necessita di manutenzione in quanto parte del tetto risulta essere sfondato. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente; La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione 109,00 100% Circa mq. 124,00 Balcone 6,00 30% Circa mq. 2,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 126,00 Autorimessa Circa mq. 40,00

10 10 di 10 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di San Giovanni in Persiceto (BO) in via Niccolò Copernico n. 7/B. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, considerando che la regolarizzazione urbanistica e catastale sarà da effettuarsi a cura e spese dell aggiudicatario, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE A BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro ottantamila//00) * * * Con Osservanza Bologna, 05 gennaio IL CONSULENTE TECNICO