Il Rent to Buy Aspetti contabili e disciplina fiscale: imposte dirette ed indirette. Dott.ssa Mariateresa Arcuri e Dott.

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1 Il Rent to Buy Aspetti contabili e disciplina fiscale: imposte dirette ed indirette Dott.ssa Mariateresa Arcuri e Dott. Andrea Sfarra Dottori Commercialisti e Revisori Contabili Firenze, 07 maggio

2 Il programma 1. Aspetti contabili nel contratto di rent to buy 2. La disciplina fiscale: imposte dirette ed indirette Lo studio si sviluppa nell analisi degli aspetti contabili e fiscali durante - Il godimento dell immobile; - Il trasferimento dell immobile per esercizio dell opzione; - Il mancato trasferimento dell immobile. 2

3 Fasi del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili 1. Il Godimento dell immobile: Periodo precedente l esercizio del diritto di acquisto dell immobile. La quota di canone è imputata: - al godimento dell immobile (si applicano le disposizioni del contratto di locazione); - in acconto sul corrispettivo della successiva compravendita. 2. Eventuale esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore a) Esercizio del diritto d acquisto con il trasferimento immobiliare; b) Mancato trasferimento dell immobile per: i) Mancato acquisto per volontà del conduttore ii) Mancato acquisto per inadempienza - del concedente; - del conduttore. 3

4 Scritture contabili durante la concessione in godimento dell immobile Del Concedente Rilevamento canoni loc. e acconti prezzo di compravendita Dare Crediti vs Conduttore società X Avere Fitti attivi 600 Debiti vs Conduttore società X Del Conduttore Rilevamento canoni loc. e acconti prezzo Dare Avere Debiti vs Concedente società X Crediti vs Concedente società X Fitti Passivi 600 4

5 Scritture contabili dopo l esercizio dell opzione: il passaggio di proprietà Del Concedente: bene merce Rilevamento passaggio di proprietà Dare Avere Merce c/vendite Crediti vs società X Debiti vs Conduttore società X Del Concedente: bene strumentale Rilevamento passaggio di proprietà Dare Avere Plusvalenza Immobilizzazione (al netto del fondo) Crediti vs società X Debiti vs Conduttore società X

6 Scritture contabili dopo l esercizio dell opzione: il passaggio di proprietà Del Conduttore Rilevamento passaggio di proprietà Dare Avere Fabbricato Debiti vs società X Crediti vs concedente società X

7 Scritture contabili dopo mancato esercizio dell opzione per volontà conduttore Del Concedente: Restituzione acconti con penale Dare Avere Debiti vs Conduttore società X Sopravvenienza attiva (canoni trattenuti) Debiti vs società X restituzione quota acconto Del Conduttore Rilevamento perdita parziale degli acconti versati Dare Avere Crediti vs concedente società X Sopravvenienza passiva Crediti vs società X restituzione acconti versati

8 Scritture contabili a seguito di inadempimento del concedente Del Concedente: Restituzione acconti oltre interessi Dare Avere Debiti vs società X restituzione quota acconto e interessi Debiti vs conduttore società X Interessi passivi 600 Del Conduttore Rilevamento acconti e interessi Dare Avere Crediti vs società X restituzione quota acconto e interessi Crediti vs Concedente società X Interessi Attivi 600 8

9 Scritture contabili a seguito di inadempimento del conduttore Del Concedente: Trattenimento acconti Dare Avere Debiti vs conduttore società X Sopravvenienza attiva Del Conduttore Perdita acconti Dare Avere Crediti vs Concedente società X Sopravvenienza Passiva

10 Brevi osservazioni: Differenze con i principi internazionali? Rilevamento nei conti d ordine degli impegni e rischi assunti? Descrizione in nota integrativa (ex art c.2 e 3) 10

11 Profili fiscali I fase godimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 1. Imposte dirette ed Irap Quota canone di locazione Immobili merce o immobili strumentali principio di competenza pro-rata temporis art 109, II comma, lett b) TUIR Immobili patrimonio maggiore tra canone di locazione e rendita catastale rivalutata art. 90 Tuir Quota canone acconto prezzo Non assumono rilevanza reddituale in tale fase ma solo debito nei confronti del conduttore Ai fini Irap la componente positiva rileva secondo le regole consuete previste per tale tributo 11

12 I fase godimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 2. IVA Quota canone di locazione I canoni sono rilevanti al momento del pagamento - art 6, comma 3 dpr 633/72 Fabbricato abitativo Regola generale - operazione esente Deroga - se locatore è impresa di costruzioni o di ripristino immobili può optare, nel contratto di godimento in esame, per l'applicazione dell'iva art. 10, 1 comma n.8 dpr 633/72 Fabbricato strumentale Regola generale - operazione esente Deroga - il locatore, chiunque sia, può optare, nel contratto di godimento in esame, per l'applicazione dell'iva art. 10, 1 comma n.8 dpr 633/72 12

13 I fase godimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 2. IVA - segue Quota canone acconto prezzo Fabbricato abitativo Regola generale - operazione esente Eccezione - il locatore è impresa di costruzioni o di ripristino immobili deve applicare l'iva se l'immobile è ceduto entro 5 anni dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti gli interventi di recupero, salvo optare per l'applicazione dell'iva direttamente in contratto art. 10, 1 comma n.8 bis dpr 633/72 Fabbricato strumentale Regola generale - operazione esente Eccezione - il locatore è impresa di costruzioni o di ripristino immobili deve applicare l'iva se l'immobile è ceduto entro 5 anni dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti gli interventi di recupero, salvo optare per l'applicazione dell'iva direttamente in contratto anche per imprese diverse da quelle sopra citate art. 10, 1 comma n.8 ter dpr 633/72 13

14 I fase godimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 3. Registro Quota canone di locazione Quota canone acconto prezzo Fabbricato abitativo Esente Iva - Proporzionale 2% Imponibile Iva - Misura fissa 67 (scrittura privata) o 200 (atto pubblico o scrittura privata autenticata) artt. 3,17 TUR e art. 5 prima parte Tariffa allegata Fabbricato industriale Esente Iva - Proporzionale 1% Imponibile Iva - Proporzionale 1% deroga art. 40 TUR soggetta ad Iva - misura fissa di 200 art. 40 TUR 14

15 I fase godimento immobile Trattamento fiscale per il concedente non in regime d impresa 1. Imposte dirette Quota canone di locazione Reddito da fabbricati: maggiore tra canone di locazione e rendita catastale art. 37 comma 4 bis TUIR Opzione per cedola secca Quota canone acconto prezzo Non assume rilevanza reddituale 3. Registro Quota canone di locazione Fabbricato abitativo Esclusa Iva - Proporzionale 2% Fabbricato industriale Esclusa Iva - Proporzionale 2% Quota canone acconto prezzo Proporzionale 3% sull'importo complessivo degli acconti pattuiti art 9 Tariffa parte prima 15

16 II fase esercizio diritto acquisto e trasferimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 1. Imposte dirette ed Irap Corrispettivo derivante dalla cessione a lordo degli acconti versati Immobili merce Ricavo art. 85 TUIR Immobili patrimonio o immobili strumentali Plusvalenza art. 86, II comma TUIR Ai fini Irap la componente positiva rileva secondo le regole consuete previste per tale tributo 16

17 II fase esercizio diritto acquisto e trasferimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 2. IVA Prezzo della cessione al netto degli acconti versati rileva l'esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore - art 6, I comma dpr 633/72 - stipula contratto definitivo Fabbricato abitativo Regola generale - operazione esente Eccezione - il locatore è impresa di costruzioni o di ripristino immobili deve applicare l'iva se l'immobile è ceduto entro 5 anni dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti gli interventi di recupero, salvo si sia optato per l'applicazione dell'iva direttamente in contratto Fabbricato strumentale Regola generale - operazione esente Eccezione - il locatore è impresa di costruzioni o di ripristino immobili deve applicare l'iva se l'immobile è ceduto entro 5 anni dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti gli interventi di recupero, salvo si sia optato per l'applicazione dell'iva direttamente in contratto anche per imprese diverse da quelle sopra citate 17

18 II fase esercizio diritto acquisto e trasferimento immobile Trattamento fiscale per il concedente in regime d impresa 3. Registro Trasferimento fabbricato rilevante ai fini IVA misura fissa di 200 art. 40 TUR Fabbricato abitativo Esente Iva art 10, I comma 8-bis dpr 633/72 - Proporzionale 2% (prima casa) o 9% (fabbricati diversi da prima casa) deroga art. 40 TUR Altre imposte Ipotecaria e catastale 50 ciascuna Fabbricato Strumentale Esente Iva - misura fissa di 200 Imponibile Iva - misura fissa di 200 art. 40 TUR Altre imposte Ipotecaria 3% e catastale 1% 18

19 II fase esercizio diritto acquisto e trasferimento immobile Trattamento fiscale per il concedente non in regime d impresa 1. Imposte dirette Corrispettivo derivante dalla cessione a lordo degli acconti 2. Registro Trasferimento fabbricato Plusvalenza - cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni art.67, I comma lett b) Tuir Fabbricato abitativo Esclusa Iva - Proporzionale 2% (prima casa) o 9% (fabbricati diversi da prima casa) Altre imposte Ipotecaria e catastale 50 ciascuna 19

20 Mancato esercizio del diritto di acquisto art. 23, comma 1-bis Concedente in regime d impresa Nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il trasferimento della proprietà del bene non si perfeziona. Per il cedente assume rilievo reddituale la sola parte di canoni versati in acconto sul prezzo e trattenuti dallo stesso come pattuito nel contratto. Pertanto tale quota non restituita diventa componente positiva di reddito ed oggetto di imposizione fiscale. Tale componente positiva ai fini Irap assume rilevanza secondo le regole consuete. 20

21 Mancato esercizio del diritto di acquisto art. 23, comma 1-bis Cedente in regime d impresa Ai fini Iva: nota di variazione ex art. 26, II comma, dpr 633/72 con riferimento all intero ammontare versato dal conduttore a titolo di acconto prezzo (sia parte trattenuta che parte restituita) in quanto viene a mancare il presupposto oggettivo ossia non si verifica l effetto traslativo della cessione. Tuttavia per gli importi trattenuti dal concedente, questi assumono rilievo come corrispettivo dovuto per l esercizio del diritto riconosciuto al conduttore e quindi soggetti ad Iva. 21

22 Mancato esercizio del diritto di acquisto art. 23, comma 1-bis Concedente non in regime d impresa La restituzione al conduttore degli acconti non assume rilevanza reddituale né per il proprietario né per il conduttore. La parte acconto prezzo eventualmente trattenuta dal concedente costituiscono redditi diversi ex art. 67, I comma lett l) Tuir quale remunerazione di quest ultimo del diritto di acquisto concesso al conduttore. 22

23 Risoluzione per inadempimento art. 23, comma 5 Concedente in regime di impresa In caso di risoluzione per inadempimento da parte del concedente non emerge nessun ricavo/plusvalenza in capo allo stesso in quanto deve restituire le somme percepite a titolo di acconto. Tuttavia sono dovuti al conduttore gli interessi legali maturati sugli acconti percepiti. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore sono previsti gli effetti fiscali analoghi a quelli prodotti nel caso di mancato esercizio dell opzione di acquisto da parte del conduttore. 23

24 Risoluzione per inadempimento art. 23, comma 5 Concedente in regime di impresa Ai fini Irap l eventuale componente positivo rileva secondo le regole ordinarie previste per tale tributo. Ai fini Iva: - Inadempimento del concedente : nota di variazione ex art 26, II comma, dpr 633/72 per i canoni restituiti - Inadempimento del conduttore: i canoni trattenuti dal concedente perdono la natura di acconto ed assumono la natura di penalità per inadempimento per cui in primis verrà emessa nota di variazione ex art 26, II comma, dpr 633/72 per i canoni percepiti, in secundis verrà emessa fattura per i canoni trattenuti a titolo di indennità e quindi fuori campo Iva ex art. 15 dpr 633/72. 24

25 Risoluzione per inadempimento art. 23, comma 5 Concedente non in regime di impresa In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore le quote dei canoni imputate in acconto prezzo, eventualmente trattenute dal concedente a titolo di indennità (se non diversamente stabilito nel contratto) costituiscono redditi diversi ex art. 67, I comma lett l) Tuir quale remunerazione per il concedente per il diritto di acquisto concesso al conduttore. 25

26 Imposta registro art 23, commi 1bis e 5 Sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto ex art. 23, comma 1-bis, sia nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 23, 5 comma, non si dà luogo alla restituzione dell imposta di registro versata nella misura del 3% sulla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, come previsto dalla Circolare 37/e del 1 giugno 1986 per la registrazione dei contratti preliminari di vendita. 26

27 Normativa, prassi e dottrina di riferimento Art. 23, D.L. n. 133/2014; Circolare Agenzia delle Entrate , n.4/e; Norma di comportamento n.191 AIDC; Studio del Notariato, n.490/2013/t 27

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