Processo d Acquisto e Tempistiche

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1 Processo d Acquisto e Tempistiche Introduzione Le regole e le procedure del mercato immobiliare di New York sono molto diverse da quelle a cui siamo abituati in Europa. Il mercato è organizzato in modo tale che tutte le agenzie immobiliari condividono le proprie esclusive. Grazie a questo sistema alla Evans abbiamo accesso in tempo reale a tutta la disponibilità del mercato. Le commissioni immobiliari sono sempre a carico dei venditori e comprese nel prezzo di vendita. Tutti i nostri servizi sono gratuiti perché siamo pagati dal venditore in caso di acquisto. E importante creare un rapporto di fiducia con un solo agente/agenzia con cui lavorare in esclusiva per evitare sovrapposizioni con altri agenti/agenzie che possono poi creare confusione. Alla Evans siamo specializzati in investitori stranieri e grazie al nostro profilo internazionale e ad agenti madrelingua, siamo in grado di capire le esigenze dei nostri clienti, indirizzandoli verso l investimento più adatto alle loro specifiche esigenze. I. Ricerca e Selezione dell immobile Inizieremo raccogliendo tutte le informazioni riguardo il vostro progetto di investimento e le vostre priorità riguardo la tipologia di palazzo, le zona preferite, il budget di riferimento, ecc. Vi spediremo via una lista di opzioni da valutare ( con foto e planimetrie) usando come riferimento i vostri parametri di ricerca. Avendo accesso a tutta la disponibilità in tempo reale si tratterà di una selezione. Grazie ai vostri successivi commenti e domande potremo poi affinare le ricerche e spedirvi una nuova selezione mirata tenendo in considerazioni i nuovi parametri da voi suggeriti. Una volta organizzato il vostro viaggio a New York potremo poi visitare di persona gli appartamenti che avete selezionato ed altri che saranno nel frattempo entrati nel mercato. Ai nostri clienti suggeriamo sempre di venire a cavallo di un weekend in quanto la Domenica e solitamente il giorno migliore per visitare appartamenti; per quegli appartamenti che non possono essere visitati nel weekend si possono prendere appuntamenti durante la settimana dal Lunedì al Venerdi. II. Selezione di un Real Estate Lawyer ( Avvocato ) In USA non esiste la figura del Notaio. Il processo d acquisto è seguito da un avvocato specializzato in transazioni immobiliari. Il Real Estate Lawyer rappresenta il compratore e gestisce il rapporto legale con la controparte (con il Real Estate Lawyer del venditore). Abbiamo una lista di nominativi di avvocati con profili internazionali che parlano varie lingue inclusi ovviamente avvocati fiscalisti italiani basati a New York ed abilitati sia in Italia che in USA. L avvocato vi presenterà le varie possibilità legali e fiscali che potrete valutare per finalizzare l acquisto; a seconda del vostro profilo e delle vostre specifiche esigenze vi consiglierà quale formula legale e fiscale utilizzare per ottimizzare il vostro investimento immobiliare.

2 III. Offerta e Negoziazione La negoziazione è sempre coordinata attraverso l agente che vi rappresenta ( Buyer s agent ). Per compravendite in Resale (rivendita) l offerta va direttamente al venditore attraverso l agente che lo rappresenta ( Seller s agent ). In questo caso le transfer taxes ( passaggio di proprietà 1,85% del prezzo di vendita) sono a carico del venditore. Per i New Developements (Nuove Costruzioni) il venditore è chiamato Sponsor, un entità legale che rappresenta il costruttore che ha finanziato la costruzione/conversione dell'immobile. Quando si acquista direttamente dallo sponsor, più appartamenti della stessa metratura e valore sono in vendita allo stesso tempo, e per questo motivo lo spazio per la negoziazione è generalmente più limitato. Inoltre, in presenza di uno sponsor, transfer taxes sono a carico del compratore. IV. Accettazione dell offerta Una volta trovato un accordo sul prezzo di vendita ( solitamente pochi giorni) l avvocato che vi rappresenta riceve dall avvocato della controparte: - Contratto di compromesso - Offering Plan, un documento che contiene una dettagliata descrizione legale e tecnica dell immobile. - A New York l accettazione dell offerta rimane solo un accordo verbale fino alla firma del contratto di compromesso e consegna del 10% di downpayment (anticipo). Nell periodo tra l accettazione e la firma l appartamento rimane sul mercato ed il venditore e libero di accettare nuove offerte. Solitamente il venditore e l agente che lo rappresenta lasciano del tempo per la due diligence prima di accettare nuove offerte, ma ci sono a volte delle occasioni in cui bisogna procedere velocemente perché ci sono più offerte in contemporanea. V. Due Diligence, firma del contratto e downpayment - Entro circa 5/7 giorni lavorativi il contratto andrà rispedito firmato al legale del venditore, con allegato un downpayment (anticipo) del 10%. Per appartamenti COOP viene richiesto il 20% - I 5/7 giorni servono all'avvocato per fare la sua Due Diligence e per negoziare il compromesso a vostro favore, richiedendo l aggiunta di eventuali Rider ( addendum ). - La finalità della Due Diligence è quella di accertare che vi siano le effettive condizioni di fattibilità dell operazione, e consiste in una raccolta mirata ed analitica di informazioni riguardanti l immobile ed il venditore. - Il 10% di acconto può essere spedito sul conto fiduciario dell avvocato che vi rappresenta senza alcuna necessità di aprire un vostro conto corrente in loco

3 VI. Controfirma, Board Approval e Closing Date - L acconto del 10% viene depositato sul conto fiduciario dell avvocato della controparte ( il venditore non riceve direttamente nessun fondo fino alla data del rogito) ed il Venditore controfirma il contratto. A questo punto si ha un executed contract quindi l effettivo compromesso di vendita - Per poter stabilire una data di rogito è richiesto un condo/coop board approval, ovvero un nullaosta da parte del comitato di condominio/coop che deve rilasciare una rinuncia al proprio diritto di prelazione. Si tratta di una procedura standard di presentazione adottata da tutti i palazzi residenziali di New York e consiste nella compilazione di un board package che vi assisteremo a compilare. Se si compra direttamente dallo sponsor questa procedura non e necessaria in quanto non si passa attraverso il board del palazzo. Per un coop e spesso richiesta anche un intervista con il board, per un Condo non c e nessuna intervista ed e possibile finalizzare tutto da remoto con il nostro aiuto. - Entro un mese circa dalla firma del compromesso viene stabilita una closing date (data di rogito) in cui avviare il passaggio di proprietà ed in cui viene pagato il restante 90% della transazione. Anche in questo caso potete usare il conto fiduciario del vostro avvocato. - Nel caso di New Developments ancora non abitati spesso è necessario aspettare che venga approvato il COO (Cerfiticate of Occupancy), l equivalente dell abitabilità. L effettiva data di chiusura in questi casi è variabile ( dai 2 ai 6 mesi ) e solitamente lo sponsor è tenuto a dare un mese di preavviso. VII. Affitto e Gestione dell immobile - Molti dei nostri clienti sono investitori stranieri che non possono seguire il rapporto con il condominio per i pagamenti e con l inquilino in caso l appartamento venga messo a reddito - Alla Evans offriamo un servizio completo di proprety management dove in caso di locazione siamo il contatto diretto con l inquilino evitando la necessità da parte del proprietario di intervenire in caso ci sia necessità. Spesso anche l avvocato che vi seguira potra offrire lo stesso servizio in aggiunta alla gestione fiscale e al pagamento delle imposte di fine anno in caso di locazione. - Affittare a New York è molto facile e veloce. Possiamo ovviamente offrire anche il servizio di marketing dell appartamento e quello di ricerca e selezione dell inquilino che solitamente non dura mai più di 1-2 mesi. - La selezione dell inquilino a NYC e molto accurata, si deve passare come per una vendita attraverso il condo board con un Rental Package. Prima di arrivare a questa fase la Evans farà una pre-selezione verificando le referenze economiche e lavorative del potenziale inquilino. - Altra particolarità molto interessante diversa da quello a cui siamo abituati in Italia e che i contratti di locazione sono annuali ( qualche volta biennali) lasciando sia al proprietario che all inquilino la possibilità di rinegoziare l affitto.

4 Differenza tra immobili CONDO e COOP Una distinzione molto importante è la differenza tra immobili di tipologia COOP e CONDO. Il mercato di New York è molto particolare per la presenza di COOP (Cooperative) apartments che rappresentano l 80% circa dell'inventario totale disponibile. Il COOP è una tipologia di proprietà tipica della città di New York, dove una società cooperativa acquista la proprietà dell edificio ed emette delle quote azionarie per ciascuna unità abitativa. In questo caso viene dato l'usufrutto esclusivo dell'unita' fino a quando l'azionista rimane titolare delle azioni. Ogni COOP ha una "COOP Board" (un vero e proprio consiglio d amministrazione) che gestisce il palazzo e che seleziona potenziali acquirenti / affittuari in base a vari fattori e politiche dettati dalla singola COOP Board. All acquisto vengono analizzate in grande dettaglio profilo storico finanziario e lavorativo degli acquirenti, e soprattutto le intenzioni riguardo l'utilizzo dell immobile. Nella maggioranza dei casi viene richiesto che l'acquirente compri per uso personale. Le regole d affitto variano da COOP a COOP ma in generale e concesso affittare solo per un determinato periodo di tempo, per esempio 2 anni ogni 5. In alcuni casi le COOP non permettono nemmeno l utilizzo saltuario come pied-a-terre e non accettano compratori stranieri perché richiedono referenze fiscali e lavorative americane. I prezzi sono in genere più bassi rispetto ai Condo, sia per la minore flessibilità che li caratterizza sia per la una maggiore disponibilità nel mercato. L opzione COOP è comunque interessante e da valutare nel caso in cui il compratore ha intenzione di trasferirsi a New York o se la necessità di affittare non e una priorità. Un CONDO è invece un condominio con la definizione e i criteri che abbiamo in Europa, dove si è proprietari delle mura. Ogni appartamento ha un proprio profilo legale e fiscale, ed e possibile affittare liberamente senza particolari problemi. Anche un CONDO ha un BOARD che gestisce e regola il condominio, ma in generale si è molto più liberi rispetto ad una Coop, soprattutto per quanto riguarda la locazione. La maggioranza dei condo richiede che i contratti di affitto abbiano una durata minima di 12 mesi. Grazie ad una forte politica d incentivazione da parte della Città e dello Stato di New York, le nuove costruzioni (CONDO - New Developements) e le conversioni (da Coop a Condo o da Rental Building a Condo) possono in alcuni casi usufruire di forti abbattimenti fiscali sulle Tasse di Proprietà (Real Estate Taxes). Gli abbattimenti sono solitamente calcolati su anni a seconda del progetto. L imposta iniziale è molto bassa e aumenta nel corso degli anni fino a raggiungere un valore fisso di mercato alla fine dell abbattimento.

5 Spese detraibili in caso di affitto dell'immobile Se l'immobile è usato per essere affittato ci sono molte spese che possono essere detratte dall imponibile. Questo è un elenco parziale: 1. Le tasse di proprietà (Real EstateTax) sono considerate come una spesa e quindi detraibili dal reddito imponibile. 2. Gli interessi di un eventuale mutuo sono detraibili in toto dall imponibile. 3. Le spese mensili di condominio (Common Charges/Maintenance fees) sono detraibili. 4. L ammortamento del bene è detraibile e viene calcolato equamente su 27,5 anni. Esempio: per un immobile da $ si possono detrarre $10 mila l anno per 27,5 anni per un immobile da $ si possono detrarre $100 mila l'anno per 27,5 anni 5. Altre spese quali riparazioni, mantenimento della proprietà (idraulico, elettricista, giardiniere), viaggi per firmare un contratto d affitto una volta l anno, ecc. sono detraibili

6 CLOSING COSTS I costi di chiusura (rogito) variano notevolmente a seconda della tipologia di immobile (Condo / Coop / New developement) e dalla quantità di finanziamento ( mutuo ) utilizzato per l acquisto. Commissioni immobiliari: Come detto in precedenza le commissioni per l intermediazione immobiliare sono sempre a carico dal venditore. I prezzi di vendita pubblicati nel nostro sito e nelle varie opzioni spedite via sono sempre comprensive delle commissioni di compravendita. I nostri servizi e le nostre ricerche non hanno alcun costo per il compratore in quanto la nostra commissione è pagata dal venditore. Allegate sono le principali spese fisse legate alla compravendita: Spese di passaggio di proprietà (Transfer Tax): Queste spese sono solitamente a carico del venditore, ma in caso si acquisti direttamente dallo sponsor (Condo New Developements) queste spese sono responsabilità del compratore: - Tassa della Città di New York è l 1% del prezzo fino a $ e 1,425% oltre $ Lo Stato di New York ha una tassa fissa dello 0.4% sul prezzo di vendita Tassa di lusso: Per acquisti che superano $ c'è una tassa di lusso fissa dell 1% del prezzo di acquisto. Tasse legate al Mortgage (Mutuo): Non è facile prendere un mutuo USA da stranieri, ma nel caso si finanzi l acquisto, c è una tassa sul prestito dell 1.8% fino a $500,000 e del 1.925% oltre. Visitando la nostra pagina web è possibile ottenere un calcolo indicativo delle spese totali di rogito.

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