TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO Sezione Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva Immobiliare n 45/2013 R.G.E. G.E. dott. Gaetano D Orsi Promossa da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.a. (creditore procedente) nei confronti dei coniugi: *************** e *********** ( debitori ) CONSULENZA TECNICA D UFFICIO 0

2 TRIBUNALE di BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELL AMBITO DEL PROCESSO ESECUTIVO N 45/2013 R.G.E. INCARICO il sottoscritto SALOMONE MEGNA Maurizio, architetto iscritto al relativo Albo della Provincia di Benevento al numero 233 nonché all'albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Benevento, informato della nomina di esperto stimatore, avvenuta con l avviso del a firma del G.E. dott. Gaetano D ORSI, nella procedura esecutiva n. 45/2013 R.G.E. in data recatosi in Cancelleria accettava l incarico recitando il giuramento di rito. L incarico affidato si articola nei seguenti punti : Il C.T.U.: a. provveda alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; b. all'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l'immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il tecnico provvede all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l'eliminazione dell'abuso (ove non sanabile); d. all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero 1

3 predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e. all'indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. g. ad acquisire ogni informazione concernente: - l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie): - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; - eventuali cause in corso - la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h. alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato dì possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; i. nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura; LE OPERAZIONI PERITALI ED ACCESSI Previo esame della documentazione prodotta dal creditore procedente, acquisita in sede di affidamento dell'incarico presso la Cancelleria, il sottoscritto C.T.U. al fine di ottenere elementi utili alla redazione di questa consulenza tecnica di ufficio, svolgeva indagini presso gli Uffici del Catasto e della Conservatoria dei RR.II. nonché presso l U.T.C. del Comune di Benevento - per verificare la necessità di eventuali integrazioni e/o aggiornamenti dei dati relativi agli immobili pignorati. Quindi, notificato alle parti in data l inizio delle operazioni peritali, nei giorni e accedeva agli immobili in questione ( All.to n.1). Dopo aver dato lettura del mandato ricevuto, procedeva al riscontro dei beni oggetto della procedura sulla base della documentazione acquisita. Il sopralluogo consentiva gli accertamenti tecnici del caso, consistenti essenzialmente in un ispezione visiva dei luoghi - finalizzata all identificazione dei beni pignorati nonché alla 2

4 valutazione delle relative caratteristiche, intrinseche ed estrinseche, necessaria per le successive attività di stima del valore di mercato dei beni stessi - completata dall esecuzione di un rilievo fotografico dei luoghi ( All.to n. 2). nonché di un rilievo metrico dei manufatti ( All.ti nn ) necessario alla verifica dell esatta consistenza degli stessi. Successivamente in data 15 novembre 2013, presso l'ufficio Tecnico del Comune di Benevento, provvedeva a verificare l'esistenza di eventuali vincoli a carico dei beni pignorati ed acquisiva copia della Concessione edilizia n del 1990 assieme allo stralcio planimetrico del progetto in uno con il Certificato di Abitabilità rilasciato dal Sindaco di Benevento il ( All.ti nn ) Infine svolgeva le opportune indagini circa i prezzi di compravendita d immobili con caratteristiche analoghe a quelli in esame, necessarie per le successive operazioni di elaborazione della stima. Ritenendo di aver acquisito elementi sufficienti, il sottoscritto C.t.u. ottempera all incarico conferitogli dal G.E. ed espone quanto segue. LA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Sulla base dei dati raccolti nel corso degli accertamenti e dei sopralluoghi e a seguito dell elaborazione degli stessi, lo scrivente C.t.u. presenta la seguente relazione di consulenza tecnica che si articola nelle seguenti parti: - PARTE I INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI - PARTE II CRITERI E METODI DI STIMA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI - PARTE III TRASFERIMENTI DI PROPRIETA - PARTE IV ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI E ANNOTAZIONI - PARTE V CONCLUSIONI - PARTE I - INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI PREMESSA Il processo esecutivo n 45/2013 R.G.E. del Tribunale di Benevento ha efficacemente pignorato i beni immobili così identificati al Catasto fabbricati di Benevento: 3

5 CATASTO FABBRICATI di BENEVENTO: immobili pignorati. Foglio P.lla Sub Categoria Classe Vani Consistenza ** A/3 4 6,5 ** C/6 4 24,00 mq ** C/2 3 5,00 mq Si precisa che gli immobili di cui sopra sono nell ordine : un abitazione di tipo economico, un autorimessa ( garage ) ed un locale deposito ( Cantinola ). ( All.to n.9). INQUADRAMENTO GENERALE Gli immobili pignorati fanno parte del complesso edilizio ex ********* costruito in Benevento negli anni nella zona ************, area acclive che scende dal prolungamento di Via Calandra, nei pressi di Piazza Risorgimento, verso il quartiere detto Ponticelli mediante Via ******. Come si legge dal certificato di abitabilità del il complesso edilizio era formato da tre blocchi comprendenti n. 83 alloggi da due vani, n. 49 alloggi da tre vani, n. 30 alloggi da quattro vani, n. 15 negozi, n. 14 depositi, n. 130 autorimesse private e da n. 120 cantine. Nello specifico le proprietà pignorate sono incluse nel blocco B, in posizione intermedia rispetto gli altri blocchi tra ************ e Via ******, non lontana dalle zone centrali della città. L appartamento in questione è nei pressi dei numerosi plessi scolastici di Piazza Risorgimento, del suo mercatino rionale, del terminal provinciale dei pullman, non lontano dalla sede del Tribunale e della Questura, di diverse sedi di banche, del Cinema-Teatro Massimo e del President Hotel. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA L appartamento pignorato, censito al Catasto fabbricati di Benevento al ** ** p.lla n. 214 sub 117, è sito al terzo piano del condominio del civico 4 di via **************: l intero edificio, che include tre corpi scala, è costruito con struttura portante in c.a. È accatastato in categoria A/3, abitazione di tipo economico, classe 4, con una consistenza di 6,5 vani ed una rendita di Euro 755,32; la superficie catastale, calcolata dallo scrivente come dettato dall Allegato C - D.P.R. n. 138/98, è di 100,38 mq circa, mentre la superficie utile è di 88,68 mq circa. L appartamento, al quale si accede tramite scale o ascensore, si articola in un ampio ingresso- soggiorno su cui apre una cucina abitabile: entrambe le stanze si affacciano su di un terrazzino di circa 11,50 mq. Le altre stanze sono raggiunte tramite un corridoio ad elle : in successione si trovano un bagno e tre camere da letto, una di queste è servita da un bagno cieco. Due di queste camere si affacciano, con un secondo balcone di circa 11,50 mq, su ************. L altezza utile dei vani è di 2,70 m mentre i pavimenti sono in gres di discreta pezzatura, la pareti sono tinteggiate con pitture lavabili, le porte interne sono in legno tamburato mentre gli infissi esterni sono in pino con singolo vetro ed oscurati da tapparelle in plastica: nell insieme le finiture sono consone alla categoria catastale dichiarata. L impianto di riscaldamento è autonomo del tipo a termosifoni, risalente come gli altri impianti all epoca di costruzione. Non ci sono fenomeni di condensa su pareti e soffitti : nel complesso l appartamento è in discrete condizioni. Lo stabile condominiale si presenta rifinito sulle facciate esterne con blocchetti in cotto in buono stato mentre le solette dei balconi non evidenziano nei succielo alcun deterioramento. Non è disponibile il certificato energetico ovvero l Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Legge 90/2013, né parimenti alcuna certificazione sugli impianti. 4

6 Ulteriore bene pignorato con l esecuzione in oggetto è l immobile censito al Catasto fabbricati di Benevento al ** ** p.lla n. 214 sub 149, Categoria C/2 Classe 3- Consistenza 5 mq, ovvero una piccola cantinola posta al piano terra con una superficie utile di circa 4,5 mq. Al fine del massimo realizzo economico e di una maggiore probabilità di vendita di entrambi i beni sopra descritti, appartamento e cantinola, gli stessi assieme formeranno il I lotto di questo procedimento esecutivo, come meglio in seguito illustrato ( All.ti nn.2-3 e 4). Altro immobile oggetto di questa esecuzione è l unità censita al ** ** p.lla 214 sub 132, Cat C/6, Classe 4, un garage posto nel seminterrato dello stabile condominiale, la sua consistenza è pari a 24,00 mq. È raggiungibile con auto dall ingresso posto su ************ previa la viabilità condominiale interna mentre sbocca, tramite passo carrabile comune, su via ******. La porta di chiusura del box è a bascula del tipo commerciale, il pavimento è in cemento levigato senza battiscopa, l altezza totale è di 2,6 m ( All.ti nn. 2 e 5 ). Detto immobile formerà il II lotto di questo procedimento esecutivo. INQUADRAMENTO URBANISTICO L intero parco secondo il nuovo strumento urbanistico di Benevento, il PUC approvato sul finire del 2012, cade in zona Z.n.e. del Tipo B1, ovvero in area urbana oramai consolidata e caratterizzata da un impianto urbano regolare e di costruzioni risalenti agli anni con l inclusione di sporadiche costruzioni più vetuste ( All.to n. 10 ). CONFORMITA EDILIZIA, URBANISTISTICA E CATASTALE Lo scrivente presso l archivio del Comune di Benevento ha rinvenuto la Concessione Edilizia n del , in Variante alla C.E. n. 2217/90, ( All.to n. 6) inerente l intero complesso edilizio detto ********* : nello specifico la concessione è stata rilasciata alla IMMOBILGEST s.rl. per una cubatura complessiva di mc. Dal progetto grafico approvato lo scrivente estraeva dalla Tavola n. 4 la pianta tipo dal cui confronto con lo stato dei luoghi scaturiva la verifica della corrispondenza al progetto ( All.to n. 8 ). Infine il riscontro amministrativo si completava con il recupero del Certificato di Abitabilità rilasciato dal Sindaco di Benevento il ( All.to n. 7 ). Circa la verifica di quanto dichiarato al Catasto Fabbricati di Benevento lo scrivente conferma la corrispondenza tra la planimetria accatastata e lo stato dei luoghi ( All.to n ). STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI I beni sono nel pieno possesso del sig. ******** *******, nato a Salerno il e della consorte ******* ****, nata a Benevento il , entrambi residenti a Benevento alla ************ n. 4. Gli esecutati ora citati, coniugati in regime di comunione legale dei beni, con atto di compravendita del per notaio ************** ( Rep. N Racc ) acquistavano dalla società S.C.I.P. Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici S.r.l. gli immobili oggetto di questa stima.( cfr. All.to n. 15 ). 5

7 SPESE GESTIONE CONDOMINIALE DEI BENI PIGNORATI L esperto ha recepito la dichiarazione fatta dal sig. ******** ******* in occasione del secondo sopralluogo del giorno 11 novembre 2013 ( All.to n. 1 ) nella quale veniva asserito che in merito alle spese condominiali non erano state pagate le ultime dieci mensilità per un totale di 450,00. - PARTE II - CRITERI E METODI DI STIMA - VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI La stima dei beni, descritti in precedenza, consiste nella determinazione del loro più probabile Valore di Mercato : detto valore indica il più probabile controvalore in denaro con il quale può essere scambiato il bene, oggetto di stima, in un determinato mercato, in un determinato intervallo di tempo ed in condizione di ordinarietà. Nella fattispecie si è scelto di procedere con il metodo della stima sintetica comparativa. La media dei valori derivati dall applicazione dei due differenti metodi permette di addivenire al valore finale più probabile dell immobile. Lo scrivente ha infatti confrontato il valore che si ottiene adottando il Metodo di Stima Sintetica, mediante le quotazioni di beni simili oggi reperibili direttamente sul mercato immobiliare di Benevento, con il valore che si ottiene adottando il Metodo dei valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.). Infatti ricorrendo all O.M.I. è possibile avvalersi di valori stabiliti ogni semestre dall Agenzia delle Entrate ed applicarli secondo le disposizioni di cui all art. 1 c. 307 Legge 296/2006 ( Legge Finanziaria 2007 ). Elemento comune del confronto tra le due diverse stime sarà la superficie commerciale dell immobile in oggetto, che si ottiene applicando i criteri dettati dall Allegato C del D.P.R. n. 138/98. * superficie catastale e/o commerciale Sup. lorda (mq) COEF. DI RAGGUAGLIO Superficie lorda vendibile Appartamento- Catasto Fabbricati **.** p.lla n. 214 sub ,00 1,00 mq 100,38 Balconi 23,00 0,30 mq 6,90 5,00 0,25 mq 1,25 Cantinola Catasto Fabbricati **. ** p.lla n. 214 sub 149 TOTALE mq 108,53 arrot. 109,00 mq Sup. lorda (mq) COEF. DI RAGGUAGLIO Superficie lorda vendibile Garage Catasto Fabbricati **. ** p.lla n. 214 sub ,00 1,00 mq 24,00 6

8 * Superficie catastale ai sensi del D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria: 1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione con proprietà limitrofe nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm. 2. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alla stessa unità immobiliari, sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. 3. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m. non entra nel computo della superficie catastale. 4. La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari: al 10% della superficie, fino al quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; al 2% per superfici eccedenti detto limite. 5. La superficie delle pertinenze accessorie si computa nella misura: del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori; del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori 6. La superficie catastale di balconi, terrazzi e similari si computa nella misura: del 30% fino a mq 25; nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25; 7. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato. PRIMA STIMA Il perito estimatore, nella sua indagine intesa a reperire dati relativi ai beni dalle caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima, è riuscito a individuare le valutazioni correnti sul mercato immobiliare della zona (banche dati pubblicate sul web di agenzie immobiliari aventi filiali in zona, nonché pubblicazioni del settore di enti e/o organismi di rilevanza nazionale e/o locale, quali: Immobiliare.it ovvero Osservatorio Immobiliare Tecnocasa ). Dalle informazioni rinvenute è scaturito che il valore di mercato in offerta per una abitazione con simili caratteristiche costruttive e tipologiche a Benevento in zona semi-centrale oggi oscilla tra un minimo di 1.100,00 al mq ad un massimo di 1.400,00 al mq. Pertanto considerando la media dei due valori avremo 1.250,00 al mq, offerta da stimare a ribasso per l attuale aspettativa di realizzo del disinvestimento. Pertanto detto valore abbattuto in via prudenziale del 13%, sconto medio sul prezzo proposto ( Rapporto sul mercato immobiliare Nomisma 2012 ), esprimerà il più probabile valore di mercato pari a 1.087,00 mq. Pertanto posto il Valore medio di mercato : V m = S lv x K x V z dove: V m = valore medio di mercato S lv = superficie lorda vendibile K = 1 coefficiente di ragguaglio V z = valore medio di zona Avremo per la stima in oggetto : Valore medio di mercato = mq 109,00 x 1.087,00 = ,00 Per quanto riguarda il garage, censito al ** ** p.lla 214 sub 132 di consistenza pari a 24,00 mq, non esistendo un vero e proprio mercato in zona per tale tipologia di immobile, verrà considerato soltanto il Valore Normale applicando i criteri indicati dall Agenzia dell Entrate, così come nel prosieguo della relazione. SECONDA STIMA Ottenuto così un primo valore lo scrivente, con un ulteriore indagine, ha determinato la seconda stima adottando i valori dell O.M.I. dell Agenzia delle Entrate. Attingendo al sito ufficiale di questa Agenzia tramite il web si ottengono i seguenti dati: 7

9 Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: BENEVENTO Comune: BENEVENTO Fascia/zona: Semicentrale/ZONA URBANA SEMICENTRALE - VIALE PRINCIPE DI NAPOLI, VIA DEI RETTORI, VIA DELLE PUGLIE Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Tipologia Stato conservativo Superficie (L/N) Superficie (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 4,5 6 N Abitazioni di tipo economico NORMALE L 4,5 5,5 N Autorimesse NORMALE L 3,8 5,5 N Box NORMALE L 4 6 N 8

10 Sulla base di questi valori e secondo le disposizioni di Legge di cui sopra, si sono applicate le formule dettate dall Agenzia dell Entrate, ponendo a base dei calcoli la superficie lorda vendibile di mq 109,00 come sopra determinata. II valore normale degli immobili residenziali è dato dal prodotto tra il valore unitario e la superficie lorda vendibile espressa in metri quadrati. VALORE NORMALE = Valore normale unitario x superficie (mq) II valore normale unitario degli immobili residenziali è determinato dall'applicazione della seguente formula: Val OMI MIN + (Val OMI MAX -Val OMI MIN ) x K Dove K rappresenta la media ponderata di due coefficienti, k 1 (taglio superficie) e K 2 (livello di piano). Valore normale unitario immobili: K = [( K x K 2 ) /4] coefficienti di taglio (k 1) 0,5 coefficienti di piano (k 2) 0,5 K = [( K x K 2 ) /4] = [( 0,5 + 3 x 0,5 ) /4] = 0,50 Valore normale unitario Val OMI MIN + (Val OMI MAX - Val OMI MIN ) x K 920,00+[ (1.750, ,00) x 0,50] = 1.120,00 Al valore normale unitario si applicano i coefficienti di merito come da tabella TCM del 17 Luglio 2008 ( All.to n. 18 ) Ogni immobile, a parità di superficie commerciale e zona OMI si distingue per fattori posizionali e per caratteristiche intrinseche dell edificio. 1) FATTORI POSIZIONALI 2) CARATTERISTICHE INTRINSECHE dell Edificio - Stato conservativo, caratteristiche architettoniche. coefficiente di merito + 0,80 coefficiente di merito - 24,90 Totale coefficiente di merito - 24,10 Valore normale unitario = 1.120,00 x 24,10% = 850,00* *Arrotondamento per difetto Valore normale = Valore normale unitario x superficie (mq) 9

11 Pertanto il valore normale dell appartamento e della cantinola viene così stimato: 850,00 x 109,00 mq = ,00 Valore normale ( appartamento + cantinola)= ,00 Infine applicando il criterio della Stima sintetica comparativa si ottiene: Valore normale Valore medio di mercato valore stima sintetica comparativa (Valore normale + Valore medio di mercato)/ , , ,50 Ricapitolando il più probabile valore di mercato degli immobili di cui sopra, ovvero dell appartamento al terzo piano del civico 4 di via ************** in Benevento in uno con la cantinola al piano terra, identificati rispettivamente al Catasto Fabbricati al Fg.84 p.lle 214 sub 117 e sub 149, è di ,50 ( euro centocinquemila566/50). Stima del valore dell unità immobiliare censita al ** ** p.lla n. 214 sub 132 ( garage ) Come sopra già osservato nella zona in cui ricadono gli immobili pignorati non esiste un mercato riguardante i garages pertanto lo scrivente per la stima dell immobile identificato al ** ** p.lla n. 214 sub 132 del Catasto di Benevento, ovvero il garage al piano seminterrato del civico 4 di ************, ritiene appropriato l utilizzo del solo metodo di stima del Valore Normale dell Agenzia delle Entrate. Dal riquadro sopra riportato si evince che il valore di un box in area semi-centrale nel I semestre del 2013 nella città di Benevento oscilla tra un minimo di 1.000,00 al mq ad un max di 1.350,00 a mq. Pertanto il valore in oggetto è così determinato: Valore normale unitario ( garage ) = ( 1.000, ,00) / 2= 1.175,00 Valore normale ( garage ) = 24,00 mq x 1.175,00 = ,00 Si osserva che per detta tipologia immobiliare non esistono parametri correttivi da applicare. Tuttavia in via prudenziale lo scrivente, considerata la non regolare sagoma della planimetria del box in questione ed il suo non facile accesso, ritiene opportuno ridimensionare del 15% circa il valore sopra calcolato. Pertanto il più probabile valore di mercato del garage pignorato è pari a ,00 ( euro ventiquattromila/00 ). 10

12 DETERMINAZIONE DEL NUMERO DEI LOTTI E DEI PREZZI A BASE D ASTA. Visto le dieci quote condominiali insolute per un totale di 450,00 ( così come dichiarato dal debitore in occasione del secondo sopralluogo )( All.to n. 1 ) detto importo verrà decurtato ai valori sopra determinati nelle proporzioni di ¾ ( pari a 337,50 ) sul valore dell appartamento in uno con la cantinola e di ¼ ( pari a 112,50 ) sul valore del garage. Occorre considerare anche la necessità di produrre l Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Legge 90/2013 il cui costi è di circa 300,00 ( euro trecento/00 ), ebbene detta cifra verrà detratta dal valore del solo appartamento. Pertanto lo scrivente divide gli immobili oggetto dell esecuzione in due lotti distinti, e fissa i relativi valori : 1. il primo lotto composto dall abitazione in uno con la cantinola, ovvero dagli immobili censiti rispettivamente al Catasto fabbricati di Benevento al ** ** p.lla n.214 sub 117- Cat A/3 Classe 4 Consistenza 6,5 e al ** ** p.lla n. 214 sub 149 Cat C/2 Classe 3 Consistenza 5 mq, con il prezzo a base d asta di ,00 ( euro centoquattromila929/00); 2. il secondo lotto composto dal garage ovvero dall immobile censito al Catasto fabbricati di Benevento ** ** p.lla n. 214 sub 132 Cat C/6 Classe 4 Consistenza 24 mq con il prezzo a base d asta di ,50 ( euro ventitremila887/50 ). - PARTE III TRASFERIMENTI DI PROPRIETA Con atto per notar Alberto POLITI di Roma in data 31 luglio 1989, Rep /9666, reg.to a Roma il al n e trascritto a Benevento il ai nn. 7671/6631, la Società IMMOBILGEST srl acquistava dal sig. LEPORE Vincenzo un appezzamento di terreno in Benevento alla contrada Ponticelli, all epoca identificato al ** ** p.lle nn e 191. Su detta area, precisamente sull attuale particella 214, l IMMOBILGEST costruì un complesso immobiliare comprendente le porzioni immobiliari in oggetto. ( All.to n. 15 ) Con atto per notar Alberto POLITI di Roma del Rep. N /10518, trascritto a Benevento il ai nn. 7233/6196, la Società IMMOBILGEST s.r.l. vendeva all Istituto Nazionale Assistenza Dipendenti Pubblici ( I.N.A.D.E.L. ) i fabbricati di cui innanzi.( All.to n.15) Con il Decreto Legislativo N 497 art. 4 veniva istituito l Istituto Nazionale di Previdenza per i Dipendenti dell Amministrazione Pubblica ( I.N.P.D.A.P. ) nel quale confluiva, tra gli altri Enti, anche l INADEL. ( All.to n.15 ) Il debitore ******** *******, nato a Salerno il 27 febbraio 1949, residente in Benevento alla ************ n. 4, coniugato in regime di comunione legale dei beni con la sig.ra ******* ****, nata a Benevento il , con atto a rogito del notar ************** del Rep. N Racc. N acquistava dalla Società S.C.I.P. Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici S.r.l., per conto dell Istituto Nazionale di Previdenza per i Dipendenti dell Amministrazione Pubblica- I.N.P.D.A.P., appartamento sito in Benevento alla ************ in catasto distinto al ** ** p.lla n. 214 sub 117, cat. A/3, vani 6,5 ; box auto al piano seminterrato di circa 24 mq distinto al ** ** p.lla n. 214 sub 132- Cat C/6; cantinola al piano terra di circa 5 mq distinto al ** ** p.lla n. 214 sub 149- Cat C72 classe 3.( All.to n. 15) 11

13 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUI BENI Dalla lettura delle visure catastali storiche ( All.to n. 16 ), dalle visure ipotecarie ( All.to n. 17 ) nonché dal certificato notarile a firma del dott. Camillo VERDE datato , documento in atti al quale per completezza si rimanda, oltre a quanto riportato nel paragrafo di qui appresso non appaiono oneri gravanti sui beni. Nello specifico non risultano alla data del : ipoteche volontarie che non riguardano già questa esecuzione ipoteche giudiziali - diritti di prelazione da parte dello Stato ( Dlgs 42/2004 Codice dei beni culturali ) prelazioni ereditarie assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o divorziato. Inoltre gli immobili in oggetto comprati dagli esecutati, coniugi in regime di comunione legale dei beni, sono stati costruiti legittimamente con la Concessione Edilizia n del , in Variante alla C.E. n. 2217/90, rilasciata dal Comune di Benevento ( All.to n. 6 ), e sono muniti del Certificato di Abitabilità rilasciato dal Sindaco di Benevento il ( All.to n. 7 ). Manca per gli impianti la certificazione ai sensi della Legge 46/90 e succ. integr. e mod. e l Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Legge 90/2013 così come disposto dall art.6 c. 2 D.lgs 192/2005. Gli immobili pignorati, appartamento cantinola garage, sono regolarmente dichiarati al catasto fabbricati di Benevento ( All.to n. 9 )e lo stato dei luoghi è conforme a quanto riportato nelle planimetrie catastali ( All.ti nn ) - PARTE IV- ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI E ANNOTAZIONI Dalla lettura della visura ipotecaria e dalla relazione del notaio Camillo VERDE si evince quanto segue: formalità a favore: - Atto di compravendita notaio ************** del rep con il quale ******** *******, coniugato in regime di comunione di beni con ******* ****, acquista dalla S.C.I.P. - S.r.l gli immobili oggetto di questa stima. formalità contro: - ISCRIZIONE n. 555 del Ipoteca a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. per ,00 a seguito di mutuo atto notaio **** del rep capitale ,00 gravante sugli immobili oggetto di questa stima contro i sigg. ******** ******* e ******* ****; - TRASCRIZIONE n del pignoramento a favore della Banca Nazionale del Lavoro Spa per ,64, gravante sugli immobili oggetto di questa stima contro i sigg. ******** ******* e ******* ****. - PARTE V - CONCLUSIONI Alla luce di quanto emerso nel corso della presente relazione e sulla base dei quesiti posti al C.T.U., si producono le seguenti valutazioni. 1. Nell ambito del procedimento esecutivo N 45/2013 R.G.E del Tribunale di Benevento sono stati efficacemente pignorati i seguenti immobili: 12

14 - appartamento sito a Benevento in Via ************** civ. 4 piano 3, distinto in catasto fabbricati al ** ** p.lla n. 214 sub 117, cat. A/3 -Classe 4 -Consistenza 6,5 -rendita 755,32; - garage sito a Benevento in Via ************** civ. 4 piano seminterrato, distinto in catasto fabbricati al ** ** p.lla n. 214 sub 132, cat. C/6 classe 4- consistenza 24 mq-rendita 83,05; -cantinola sita in Benevento in Via ************** civ. 4, distinta in catasto fabbricati al Fg 84 p.lla n. 214 sub 149, cat. C/2- classe 3 - consistenza 5 mq rendita 13, ai fini della vendita forzata gli immobili di cui al punto precedente formeranno i seguenti lotti : - il primo lotto composto dall abitazione in uno con la cantinola, ovvero dagli immobili censiti al Catasto fabbricati di Benevento ** ** p.lle nn.214 sub 117 e sub 149, con il prezzo a base d asta di ,00 ( euro centoquattromila929/00); - il secondo lotto composto dal garage ovvero dall immobile censito al Catasto fabbricati di Benevento ** ** p.lla n. 214 sub 132, con il prezzo a base d asta di ,50 ( euro ventitremila887/50 ). 3. gli immobile oggetto del pignoramento sono stati realizzati dalla IMMOBILGEST s.rl. in forza della Concessione Edilizia n del , rilasciata dal Comune di Benevento, nonché muniti di Certificato di Abitabilità a firma del Sindaco di Benevento rilasciato il Dalla rilievo dello stato di fatto è possibile asserire sia la conformità degli immobili al titolo autorizzativo originario sia a quanto accatastato presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate di Benevento. 4. gli immobili pignorati sono porzione di un edificio condominiale con struttura in c.a. il cui stato manutentivo si presenta in buone condizioni; 5. al momento dei sopralluoghi è stato possibile verificare il funzionamento sia dell adduzione dell acqua, sia dell impianto elettrico : gli impianti risalgono all epoca di costruzione dello stabile e non sono muniti di certificazione mentre l appartamento è privo dell attestato di prestazione energetica; 6. attualmente i beni sono occupati dai debitori. Ritenendo di aver svolto completamente il mandato ricevuto, il sottoscritto rassegna la presente relazione ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordata e resta a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Benevento