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2 LE NOVITÀ DEL LEASING - Le nuove regole di deducibilità dei canoni di leasing per i professionisti e per le imprese - Sale & lease back: opportunità e cautele -Analisi comparativa e di convenienza dei leasing immobiliari -La tassazione del subentro nel contratto di leasing immobiliare strumentale 2

3 ANTE LEGGE DI STABILITA 2014 Boni pastoris esse tondere deglubere pecus non deglubere. (Svetonio) 2005: durata da 8 a 15 anni 2006: Visco Bersani (2+2 ipocatastali IR) 2006: DL 262 scorporo terreno 2007: reverse charge 2007: durata da 15 a 18 anni 2010: addio all IR - ipocatastali al 4% 2011: imposta sostituiva air 3

4 RIFORME PER LA CRESCITA dal Sole 24 ore del 28 febbraio 2014 ma ce ne è una in vigore dal 1 gennaio 2014 ad efficacia immediata che non ha bisogno di ulteriori attuazioni 4

5 LEGGE DI STABILITA 2014 Sono state eliminate alcune complicazioni nella gestione del leasing: - doppia IPT nell'auto, - doppio binario nella durata fiscale e contrattuale, - regimi fiscali diversi tra imprese e professionisti. - Deduzione dei canoni accelerata; - Via libera ai leasing immobiliari per i lavoratori autonomi 5

6 Ambito temporale Le nuove regole si applicano ai contratti stipulati a decorrere dal 1 gennaio Ambito oggettivo Contratti di locazione finanziaria caratterizzati dalla presenza dell opzione finale di acquisto in contratto (riscatto). Rientrano anche i contratti di sale & lease back. Ambito soggettivo LEGGE DI STABILITA 2014 Lavoratori autonomi (art. 54, co.2); Imprese No IAS adopter (art.102, co.7). 6

7 IMPRESE NO IAS: CONFRONTO VECCHIE E NUOVE REGOLE IMPRESE (NO IAS ADOPTER) DURATA FISCALE DEL LEASING Contratti stipulati fino al Contratti stipulati Tipo beni dall Beni strumentali (diversi dal targato) 2/3 periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento Immobiliare 18 anni 12 anni Targato - Uso strumentale puro o uso pubblico 1 2/3 periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento - Auto assegnata 2 - Auto non assegnata 3 2/3 periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento pari al periodo di ammortamento pari al periodo di ammortamento 1. Deducibilità 100% dei costi senza limiti di soglia. 2. Deducibilità 70% dei costi senza limiti di soglia. 3. Deducibilità 20% dei costi con soglia max di ovvero 80% con soglia max di in caso di agente o rappresentante di commercio. 7

8 LAVORATORI AUTONOMI: CONFRONTO VECCHIE E NUOVE REGOLE lavoratori autonomi DURATA FISCALE LEASING Tipo beni Contratti stipulati fino al Contratti stipulati dall Beni strumentali (diversi dal targato) 1/2 periodo di 1/2 periodo di ammortamento ammortamento Immobiliare canone indeducibile 12 anni Targato - Uso strumentale puro o uso pubblico 1 1/2 periodo di ammortamento - Usi diversi da strumentale puro o pubblico 2 pari al periodo di ammortamento 1/2 periodo di ammortamento pari al periodo di ammortamento 1. Deducibilità 100% dei costi senza limiti di soglia. 2. Deducibilità 20% dei costi con soglia max di

9 LEGGE DI STABILITA 2014 Per effetto dell art. 4-bis del DL 16/2012, la deduzione dei canoni di leasing è indipendente dalla durata del contratto. Ai fini IRES se la durata contrattuale è minore o uguale alla durata fiscale si applica la durata fiscale, se la durata contrattuale è superiore alla durata fiscale si applica la durata contrattuale. Ad esempio: Leasing immobiliare ad uso strumentale 1. durata contrattuale pari a 10 anni: si applica come durata fiscale 12 anni; 2. durata contrattuale pari a 12 anni: si applica come durata fiscale 12 anni; 3. durata contrattuale pari a 15 anni: si applica come durata fiscale 15 anni. 9

10 LEGGE DI STABILITA

11 NOVITÀ PER I PROFESSIONISTI Particolarmente interessante è il nuovo regime del leasing immobiliare per i professionisti e per i lavoratori autonomi : indeducibilità su acquisto e leasing Dal 2014: - leasing deducibile (canone) - acquisto indeducibile (amm.to e rendita catastale) 11

12 PROFESSIONISTI: LEASE BACK OPPORTUNITÀ E CAUTELE NO 12

13 LEASE BACK A LAVORATORI AUTONOMI: OPPORTUNITÀ E CAUTELE Quando si possono dedurre i canoni di lease back? Se stipulato dopo il a nulla rilevando il fatto che l immobile sia già posseduto dal professionista. Quando potrebbe diventare interessante il lease back? In caso di immobile acquistato post , o ante perché nella cessione alla società di leasing, il professionista non realizzerebbe plusvalenze imponibili, vista l'indeducibilità degli ammortamenti pregressi. 13

14 LEASE BACK: OPPORTUNITÀ E CAUTELE Lease back SI La natura finanziaria del lease back deve essere rispettata. Ad es. se la liquidità generata dalla vendita alla società di leasing è utilizzata: - per nuovi investimenti in beni strumentali; - per ridurre indebitamenti preesistenti caratterizzati da condizioni più gravose (in termini di tasso, durata, garanzie, ecc.) o in scadenza; - per finanziare l'attività corrente (in alternativa ad altre forme di finanziamento). Lease back NO Quando le risorse finanziarie derivanti dalla vendita sono destinate ad investimenti di carattere meramente finanziario o a ridurre indebitamenti verso la medesima controparte contrattuale ed a condizioni analoghe se non più favorevoli. Indicatori di anomalia nello schema contrattuale adottato: maxicanone troppo elevato (compensato con il corrispettivo della cessione), durata contrattuale troppo breve, garanzie contrattuali tali da far venir meno il rischio finanziario dell operazione. 14

15 OPPORTUNITA CON UN SALE & LEASE BACK IMMOBILIARE Immobile 2000 Ammortamento 34 anni Valore residuo fine 6 anno 1670 Valore mercato/cessione 1800 Plusvalenza 130 Valore finanziato 1800 Durata lease back 12 anni Canone leasing annuo 158 Anni Plusvalenza Canone Importo tassata leasing deducibile L utilizzatore potrebbe dedurre canoni di leasing superiori alla rata della plusvalenza tassata, senza, con riferimento all operazione in esame, alcun esborso tributario. CONSEGUENZA L utilizzatore avrebbe a disposizione liquidità per Euro ed rivaluterebbe, quanto meno nell informativa di bilancio, l immobile senza il pagamento di alcuna imposta. 15

16 Leasing vs finanziamento IL MODELLO DI CALCOLO DELLA CONVENIENZA FISCALE DEL LEASING 16

17 Il modello di calcolo della convenienza fiscale del leasing 17

18 Modello di simulazione «calcolo della convenienza fiscale del leasing» Calcola i flussi di cassa fiscalmente deducibili di un contratto di leasing finanziario rispetto a quelli generati dall acquisto diretto di un bene strumentale (mobiliare e immobiliare) mediante un altro finanziamento (credito finalizzato, mutuo). Il differenziale, in termini di Valore Attuale Netto Imposte del Leasing e del Mutuo, è rapportato al Valore iniziale del bene finanziato. 18

19 Modello trattamento fiscale Leasing Tiene conto delle recenti novità della Legge di Stabilità 2014: - durata fiscale del leasing finanziario in 12 anni per gli immobili; - durata fiscale pari alla metà di un normale ammortamento per i beni strumentali (incluso il targato strumentale «puro»). Calcola i flussi di cassa fiscalmente deducibili di un contratto di locazione finanziaria su un bene strumentale (mobiliare e immobiliare). 19

20 Modello trattamento fiscale Leasing Valutazione finanziaria Come calcolare i flussi di cassa del modello? Partendo dal tasso del contratto (FLUSSI CONTRATTUALI DEL LEASING) sono calcolati i flussi fiscali del leasing, al fine di arrivare al Valore Attuale Netto Imposte dell investimento (FLUSSI NETTI LEASING). LEASING + Costo del Bene + (eventuale) Pagamento imposte d atto - Maxi canone - Canoni - Prezzo di riscatto = FLUSSI CONTRATTUALI DEL LEASING - (eventuali) Uscite di cassa per pagamento imposte d atto -/+ IVA su maxi canone, canoni e prezzo di riscatto + Importo imposte dirette su canoni e prezzo di riscatto = FLUSSI NETTI LEASING 20

21 Variabili comuni per il Leasing e per il Finanziamento TIPO BENE: mobiliare e immobiliare. TIPO ACCATASTAMENTO: strumentale, abitativo venduto da costruttore, abitativo venduto da altri soggetti economici (nb. no da privati). IMPOSTE D ATTO: applicazione automatica delle imposte d atto (ipotecaria, catastale e registro) secondo le nuove regole in vigore dal 1 gennaio % VALORE TERRENO NON DEDUCIBILE: è possibile inserire la percentuale di valore del terreno sul totale valore dell immobile (30% Fabbricati ind.li; 20% Altri Fabbricati). ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO BENE: è possibile inserire tutte le aliquote previste dal MEF: 3%; 4%; 5%; 5,5%; 6%; 6,5%; 7%; 7,5%; 8%; 9%; 10%; 11%; 11,5%; 12%; 12,5%; 14%; 15%; 15,5%; 16%; 17,5%; 18%; 19%; 20%; 22%; 22,5%; 25%; 30%; 31,5%; 35%; 40%. ALIQUOTA IRES e IRAP: è possibile inserire nuove percentuali, nel caso in cui variassero le attuali 27,5% e 3,9%. REVERSE CHARGE: è possibile applicare il meccanismo del reverse charge. PERCENTUALE ACCONTO IMPOSTE REDDITO: è possibile inserire nuove percentuali, nel caso in cui variassero le attuali 101,5% e 40%. 21

22 Modello trattamento fiscale Leasing PRINCIPALI COMPONENTI FIN. CONTRATTO: importo, primo canone, riscatto, Spread Lordo, durata : si crea in automatico il Piano di ammortamento finanziario. % VALORE TERRENO NON DEDUCIBILE: è possibile inserire la percentuale di valore del terreno sul totale valore dell immobile (30% Fabbricati ind.li; 20% Altri Fabbricati) ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO BENE: è possibile inserire tutte le aliquote di ammortamento previste dal MEF: 3%; 4%; 5%; 5,5%; 6%; 6,5%; 7%; 7,5%; 8%; 9%; 10%; 11%; 11,5%; 12%; 12,5%; 14%; 15%; 15,5%; 16%; 17,5%; 18%; 19%; 20%; 22%; 22,5%; 25%; 30%; 31,5%; 35%; 40%. IMPOSTE D ATTO: il modello prevede la possibilità di finanziare le imposte d atto. 22

23 Modello trattamento fiscale Finanziamento Valutazione finanziaria Come calcolare i flussi di cassa del modello? Partendo dal tasso del contratto (FLUSSI CONTRATTUALI DEL FINANZIAMENTO) è calcolata la deducibilità degli ammortamenti e degli interessi passivi, al fine di arrivare al Valore Attuale Netto Imposte (FLUSSI NETTI PRESTITO). FINANZIAMENTO + Finanziamento - Uscite di cassa per pagamento anticipo e imposte d atto - Rate di rimborso del Finanziamento = FLUSSI CONTRATTUALI DEL PRESTITO -/+ IVA sul costo del bene + Importo imposte dirette su ammortamenti e interessi passivi = FLUSSI NETTI DEL FINANZIAMENTO 23

24 Modello trattamento fiscale Finanziamento Ipotesi principali IRES: per ogni esercizio il modello calcola gli interessi passivi deducibili per competenza (aliquota del 27,5%). AMMORTAMENTI: l acquisto diretto è ammortizzato secondo l aliquota di ammortamento di competenza del bene. In caso di immobiliare l ammortamento è relativo alla componente fabbricata e non al terreno. IRAP: gli interessi passivi non sono deducibili ai fini IRAP. PRINCIPALI COMPONENTI FIN. CONTRATTO: importo, Spread, durata, ecc... Il modello crea in automatico il Piano di ammortamento finanziario (PAF). IMPOSTE D ATTO: non si prevede la possibilità di finanziare le imposte d atto; in caso di immobile sconta il maggiore costo di 0,25% dell imposta sostitutiva. 24

25 Esempio su macchina utensile 25

26 Esempio su macchina utensile LEASING FINANZIAMENTO Van Netto imposte DIFFERENZIALE % DIFF VAN SU VALORE BENE Van Netto imposte ,95% IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE IN TERMINI DI 195 BPS RISPETTO AL MUTUO 26

27 Esempio su capannone 27

28 Esempio su capannone LEASING FINANZIAMENTO Van Netto imposte DIFFERENZIALE % DIFF VAN SU VALORE BENE Van Netto imposte ,44% IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE IN TERMINI DI 844 BPS RISPETTO AL MUTUO 28

29 Esempio su targato (veicolo industriale) 29

30 Esempio su targato (veicolo industriale) LEASING FINANZIAMENTO Van Netto imposte DIFFERENZIALE % DIFF VAN SU VALORE BENE Van Netto imposte ,65% IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE IN TERMINI DI 165 BPS RISPETTO AL MUTUO 30

31 Dove posso scaricare il modello di calcolo della convenienza fiscale del leasing? 31

32 È scaricabile gratuitamente anche dai siti

33 LA TASSAZIONE DEL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE STRUMENTALE 33

34 LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING Cosa si intende per cessione di un contratto di leasing? È il contratto con il quale si realizza il trasferimento in capo ad un soggetto terzo (cessionario) della medesima situazione giuridica che faceva capo al cedente e quindi di tutti gli oneri e i diritti derivanti dal contratto di leasing stesso. Per il perfezionamento della cessione è necessario che vi sia il consenso della società di leasing. Finalità di un subentro nel leasing immobiliare: Avviene tendenzialmente negli ultimi anni del contratto; il nuovo utilizzatore (cessionario), mediante l'assunzione dell'opzione di riscatto, intende finalizzare l acquisto dell'immobile oggetto del contratto di leasing e non il godimento dello stesso in vigenza del contratto. 34

35 LEGGE DI STABILITA 2014 Nella legge di stabilità 2014 il legislatore è intervenuto a disciplinare il subentro nel contratto di leasing immobiliare strumentale ai fini delle imposte d atto. Finalità del legislatore fiscale: Ragioni antielusive (emersione di maggior imponibile) e di perequazione fiscale La nuova imposta di registro: Con l inserimento del nuovo art. 8-bis della tariffa e intervenendo sull art.40 co.1 bis del Testo Unico del Registro, in deroga al principio di alternatività IVAregistro, il legislatore ha previsto l applicazione dell imposta di registro proporzionale alle cessioni di contratto di leasing immobiliare strumentale che, ai fini IVA, sono ricondotte alla disposizione recata dall'articolo 3, co. 2, numero 5, D.P.R. n.633/72. 35

36 Ambito temporale 1 gennaio 2014 Ambito oggettivo Atti di cessione dei contratti di leasing ad oggetto immobili (anche da costruire) strumentali. Vanno individuati in funzione della categoria catastale di appartenenza, essendo tali le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A10. Ambito soggettivo LEGGE DI STABILITA 2014 Utilizzatore originario (cedente) e nuovo utilizzatore (cessionario). 36

37 IMPOSTA DI REGISTRO: DETERMINAZIONE Dal 1 gennaio 2014 l atto sconta l'imposta di registro del 4% calcolata sul corrispettivo pattuito (tra nuovo e precedente utilizzatore) per il subentro nel contratto immobiliare aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto. Nessun adempimento e formalità sono previsti in capo alla società di leasing. 37

38 IMPOSTA DI REGISTRO: EFFETTI AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE Per il nuovo utilizzatore l'imposta potrebbe rappresentare un onere: 1. accessorio rispetto al contratto di leasing, da ripartirsi contabilmente in funzione della durata residua del contratto, con (speculare) riconoscimento fiscale; 2. da aggiungere al valore dell'immobile che l'utilizzatore iscriverà nell'attivo patrimoniale al momento del riscatto, andando a formare unitamente al prezzo di riscatto la base da prendere a riferimento ai fini dell'ammortamento (nb. sospensione fino al riscatto); 3. da imputare integralmente a conto economico e da dedurre per cassa in base all'articolo 99 Tuir. Secondo la relazione tecnica alla Legge di stabilità vale la prima soluzione. 38

39 CASO ESEMPLIFICATIVO Durata contratto Costo sostenuto dalla società di leasing 12 anni Euro Maxicanone 10 % Prezzo di riscatto 5% Tasso leasing 5,5% Canone periodico mensile 835 Euro Al termine del 9 anno, L utilizzatore X si accorda con la società Y, previo consenso da parte della società di leasing, per cedere il contratto di leasing. Prezzo convenuto: più IVA; la cessionaria (no IAS adopter) si accolla l'onere del pagamento dei canoni periodici a partire dal 10 anno (3 annualità). 39

40 CASO ESEMPLIFICATIVO Secondo le indicazioni fornite dalla Risoluzione Agenzia delle Entrate n.212/e dell 8 agosto 2007, il corrispettivo deve essere così ripartito dall impresa Y (nuovo utilizzatore): quota pagata a fronte del godimento del bene (onere pluriennale da ripartirsi in funzione della residua durata del contratto); quota pagata a fronte dell'opzione d'acquisto ("costo sospeso", fiscalmente deducibile con la procedura dell'ammortamento unitamente al prezzo di riscatto del bene medesimo). 40

41 CASO ESEMPLIFICATIVO Come determinare il costo sospeso? Il costo sospeso è pari al valore normale del bene al netto del debito residuo in linea capitale "accollato" dal cessionario. Valore normale del bene Debito residuo <31.175> Anticipo del prezzo (=costo sospeso) Quale sarà la base da prendere a riferimento ai fini dell'ammortamento? Prezzo di riscatto Anticipo del prezzo (=costo sospeso) Valore da iscrivere tra le attività materiali al riscatto

42 CASO ESEMPLIFICATIVO L'eventuale surplus (pari alla differenza tra corrispettivo pagato e il costo sospeso del bene al momento della cessione) costituisce per l impresa Y cessionaria una spesa relativa a più esercizi deducibile nei limiti della quota imputabile a ciascun esercizio lungo la residua durata del contratto (ex art. 108 TUIR): Corrispettivo cessione del contratto Anticipo del prezzo (=costo sospeso) <48.825> Diritto al godimento del bene (= onere pluriennale)

43 CASO ESEMPLIFICATIVO Determiniamo la base imponibile a cui applicare l imposta di registro dovuta per il subentro da parte della società Y prezzo di cessione quota capitale canoni residui prezzo al riscatto Base imponibile IMPOSTA REGISTRO (4%)

44 SCARICABILE GRATUITAMENTE DAI SITI:

45 Grazie per l attenzione assilea.it 45

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