STRATEGIE ABITATIVE: QUALI ORIZZONTI PER IL SOCIAL HOUSING? a cura di

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1 STRATEGIE ABITATIVE: QUALI ORIZZONTI PER IL SOCIAL HOUSING? a cura di 14.aprile.2010

2 INDICE DEGLI INTERVENTI 1. LE RAGIONI DI UNA NUOVA STRATEGIA dott. Matteo Cavalleri 2. IL PROGETTO SOSTENIBILE arch. Carlo Magnoli 3. SOSTENIBILITA FINANZIARIA E MODALITA GESTIONALI dott. Gianluca Nardone

3 LE RAGIONI DI UNA NUOVA STRATEGIA Matteo Cavalleri

4 LE POLITICHE ABITATIVE OGGI I PROBLEMI progressiva riduzione delle risorse pubbliche dirette alla costruzione e realizzazione di interventi abitativi superamento di un sistema di monopolio nel quale l edilizia sociale èstata realizzata esclusivamente dal pubblico (Aler e Comuni) forte polarizzazione dell offerta e conseguente forzatura nel trattamento della domanda (poco affitto a costi accessibili, molta proprietà a prezzi sempre più elevati) debolezza e crisi dei modelli gestionali pubblici tradizionali scarsa mobilità all interno del comparto pubblico e difficoltà di uscita verso soluzioni altre forte monofunzionalità dei comparti residenziali interpretazione riduttiva delle politiche abitative come politiche edilizie difficoltà del sistema di offerta attuale (pubblico e privato) ad intercettare le nuove domande caratterizzate da crescente mobilità, temporaneità e ridotta capacità di spesa (specialmente in fase iniziale) 4

5 PERCHE NASCE IL CONSORZIO COSTRUIRE ABITARE FUTURO a partire dalla consapevolezza dei problemi evidenziati ed a fronte di una apertura anche ad operatori privati prevista dalle leggi nazionali e regionali in materia di edilizia sociale, nel luglio 2009 nasce il Consorzio Costruire Abitare Futuro, costituito da 3 imprese di costruzione ed una società di servizi avente come obiettivo la realizzazione e la promozione di interventi residenziali destinati alla locazione a canoni accessibili per una durata non inferiore ai 20 anni 5

6 RAGIONI PER LA COSTRUZIONE DI UNA NUOVA OFFERTA LA LOCAZIONE ACCESSIBILE il rafforzamento del comparto immobiliare destinato alla locazione a canoni inferiori al mercato muove da differenti ragioni. In quanto offerta in affitto tende a: intercettare differenti aree della domanda non ancora soddisfatte perché fortemente mobili, transitorie, instabili; costruire un offerta complementare alla proprietà; permettere un utilizzo pieno del patrimonio massimizzando il suo utilizzo e riducendo il vuoto (attenzione al patrimonio già esistente inutilizzato con conseguente riduzione del consumo di suolo) rendere possibili meccanismi di turn over nei quali la casa diventa parte dell infrastruttura territoriale e quindi servizio e, in quanto tale, attivabile anche per tempi limitati. 6

7 RAGIONI PER LA COSTRUZIONE DI UNA NUOVA OFFERTA LA LOCAZIONE ACCESSIBILE In quanto transizionale ed economicamente vantaggiosa tende a: risultare adeguata alle capacità di spesa della famiglia che variano nelle diverse fasi del ciclo di vita liberare risorse per lo sviluppo di eventuali altri progetti (professionali, imprenditoriali, sociali, ) meglio accompagnare il progetto abitativo che, sempre di più, ha bisogno di una fase economicamente leggera che permetta di attivare un percorso di stabilizzazione, particolarmente importante per la popolazione giovane risultare, per l investimento pubblico integrativo, maggiormente efficace per la capacità di intercettare, a parità di costo, un numero più ampio di situazioni; alleggerire, nelle liste di assegnazione dell ERP, il carico improprio determinato dalle situazioni che, pur avendo maggiori capacità di spesa, tendono a chiedere una casa popolare non essendoci alternative rendere praticabile e proponibile l uscita dall ERP di quelle situazioni che, sostenute per anni dal pubblico, acquistano una maggiore stabilità e forza economica favorendo meccanismi di mobilità nelle case popolari 7

8 A CHI SI RIVOLGE L OFFERTA IL TARGET Per il Consorzio la locazione a canoni calmierati (moderati, concordati, convenzionati), in quanto offerta accessibile e temporanea, è una soluzione che tende ad intercettare prioritariamente una popolazione giovane e dinamica, che si trova a fare i conti con una fase di avvio spesso delicata, segnata da incertezze e instabilità L abitazione rappresenta una condizione fondamentale per ancorare lo sviluppo di percorsi di autonomia e di stabilizzazione progressiva. Un affitto contenuto consente di non impegnare fin da subito il proprio patrimonio, di verificare nel tempo la propria capacità di risparmio ed eventualmente di liberare risorse da investire nello sviluppo di progetti di natura imprenditoriale. In questa direzione gli interventi promossi e sostenuti dal Consorzio hanno come target prevalente: single e giovani coppie famiglie di nuova formazione studenti e giovani lavoratori 8

9 TIPOLOGIE DIVERSIFICATE LA CASA COME SERVIZIO Ad una domanda eterogenea, che comprende questi ed altri bisogni, deve corrispondere un offerta abitativa articolata che comprenda: alloggi in locazione, con attenzione alla diversificazione dei canoni e dei tagli dimensionali (capaci di rispondere alle esigenze di single, coppie, famiglie di nuova formazione, ) soluzioni temporanee e collettive che implicano nuove modalità di abitare: alloggi collettivi e protetti, comunità alloggio, minialloggi Questi risultano i campi di azione e di interesse che il Consorzio si propone di sviluppare Un offerta temporanea ed economica così articolata, qualifica la casa come servizio di interesse economico generale (DM Infrastrutture 22 aprile 2008 e LR 12/2005) e diventa parte dell infrastruttura territoriale e del capitale fisso utile a migliorare la qualità di vita degli abitanti 9

10 TIPOLOGIE DIVERSIFICATE LA CASA COME SERVIZIO Il concetto di casa come servizio, implica che: l offerta sia potenzialmente universale, aperta a tutti (non acquisibile) le condizioni di accesso e di uscita vengano definite e regolamentate (ad esempio: reddito massimo, tempi di permanenza, ) Se, a queste condizioni, la CASA SOCIALE viene assunta come servizio, ne consegue un trattamento urbanistico ed una disciplina straordinaria che deve essere precisata in sede di programmazione pubblica (a partire dal Piano dei Servizi ) rispetto: alle forme di convenzionamento tra Comune e operatore agli eventuali vantaggi/incentivi (incrementi volumetrici, area a costo simbolico, riduzione degli oneri, modalità di scomputo) 10

11 INQUADRAMENTO TERRITORIALE I TERRITORI D INTERVENTO I COMPARTI INDIVIDUATI 11

12 INQUADRAMENTO TERRITORIALE I TERRITORI D INTERVENTO LE PRIORITA ATTRIBUITE 12

13 IL PROGETTO SOSTENIBILE Carlo Magnoli

14 LO SPAZIO INTERNO DELLA CASA L ALLOGGIO 1. DIMENSIONE E TAGLIO Il taglio degli alloggi deve essere preferibilmente piccolo e medio piccolo, al fine di: realizzare un maggior numero di alloggi rientrare negli standard dimensionali ammessi ai finanziamenti regionali stimolare l uscita dei nuclei familiari Inoltre un taglio contenuto dell unità abitativa spinge le funzioni dedicate alla socialità al di fuori dello spazio privato: l uso degli spazi comuni diviene occasione di socialità, di incontro con il vicinato e con il contesto sollecitando un abitare estroverso 14

15 LO SPAZIO INTERNO DELLA CASA L ALLOGGIO 2. SPAZIO DELLA PRIVACY, SPAZIO FLESSIBILE L aspetto tipologico privilegia un layout semplificato ed adattabile alle differenti situazioni dove l alloggio, compatibilmente con i regolamenti edilizi vigenti, cerca di offrire pochi locali favorevolmente orientati e di dimensioni significative (zona giorno/zona notte) piuttosto che moltiplicare e frammentare i vani riducendone le dimensioni unitarie, bilanciando le esigenze di privacy con le necessarie flessibilità 15

16 LO SPAZIO INTERNO DELLA CASA L ALLOGGIO 3. RICONFIGURABILITA ED ACCORGIMENTI PROGETTUALI Le scelte progettuali e costruttive fondamentali sono orientate alla flessibilità dell appartamento e alla riconfigurabilità nel tempo dell alloggio e dello stesso immobile. Questo per permettere un adattamento in relazione: ai differenti usi che lo stesso nucleo fa della casa ed in riferimento al mutamento dei suoi componenti nel tempo; agli usi che culture abitative eterogenee fanno del medesimo spazio; all alternanza di nuovi abitanti e di nuove famiglie. In tal senso i corpi scala ed i servizi sono da prevedere il più possibile periferici, lasciando la pianta libera sono preferibili partizioni interne a secco più facili da rimuovere e modificare 16

17 LO SPAZIO INTERNO DELLA CASA L ALLOGGIO 4. FLESSIBILITA E TECNOLOGIE La flessibilità ha prima di tutto un impatto sugli aspetti tecnologici, impiantistici e quindi costruttivi A livello impiantistico ènecessario considerare soluzioni che garantiscano maggiore adattabilità: un impianto a gas può irrigidire la pianta perché la vincola al passaggio della rete distributiva oltre a rendere l immobile complessivamente meno sicuro pavimenti sopraelevati (o flottanti) e soffitti canalizzabili assicurano ampia possibilità di riconfigurazione delle unità abitative con costi contenuti impianti ad irraggiamento climatizzano utilizzando un basso delta di temperatura, dando maggiore comfort e possibilità di riconfigurare i contatori. Le reti internet, oggi fondamentali [socialità a distanza, lavoro, ] possono essere pensate e predisposte per un uso condiviso attraverso tecnologie wireless, con positive ricadute in termini di risparmio per l utente finale 17

18 LO SPAZIO INTERNO DELLA CASA L ALLOGGIO 5. DOTAZIONI INIZIALI DELL ALLOGGIO La casa èun prodotto solitamente consegnato a nudo, solo con i sanitari. Ciò implica una spesa aggiuntiva per l abitante che potrebbe risultare, nel caso della locazione, non appropriata perché legata ad un utilizzo temporaneo. La temporaneità legata alla locazione induce a non muovere grandi volumi di denaro per l arredamento e le attrezzature. Si può, quindi, pensare di fornire un pre arredamento (nel caso più semplice un piano cottura che renda il locale cucina immediatamente utilizzabile) 18

19 LO SPAZIO INTERNO DELLA CASA L ALLOGGIO 6. SPAZI INTEGRATIVI In alloggi con taglio ridotto elementi quali cantine e balconi/logge diventano fondamentali poiché rappresentano spazi di servizio aggiuntivi importanti. La cantina aggiunge metratura all alloggio, fungendo da deposito esterno. Il balcone/loggia può rappresentare uno spazio di vita per la famiglia e un luogo di maggiore permeabilità che stimola l incontro tra vicini. 19

20 LA SOGLIA TRA INTERNO ED ESTERNO GLI SPAZI COMUNI A fronte di alloggi di taglio contenuto, gli spazi comuni rappresentano importanti luoghi di vita e di incontro in cui è possibile collocare funzioni di servizio ed eventuali servizi integrativi all abitare. La loro presenza permette di attivare un servizio di gestione che, oltre a garantire le pulizie e il portierato (se necessario), può anche: costituire un punto di riferimento diretto per problemi e questioni varie; innescare processi di autogestione da parte degli abitanti; 20

21 LA SOGLIA TRA INTERNO ED ESTERNO GLI SPAZI COMUNI 1. LA DISTRIBUZIONE Lo spazio di distribuzione tra gli alloggi è una estensione degli alloggi stessi, spazio di mediazione tra una dimensione maggiormente privata (l abitazione) ed una più collettiva (gli spazi comuni e di servizio). Rappresenta un opportunità per favorire l incontro spontaneo ed occasionale. Lo spazio di distribuzione può essere minimo (il corpo scale e il pianerottolo) o espandersi (ballatoio, disimpegni che raccordano la distribuzione verticale e quella orizzontale), stabilendo una relazione tra gli alloggi e tra questi e i locali comuni. 21

22 LA SOGLIA TRA INTERNO ED ESTERNO GLI SPAZI COMUNI 2. LOCALI ACCESSORI DI SERVIZIO L alloggio può essere piccolo fino a non contenere lo spazio per la lavatrice. In questo modo, un locale lavanderia diventa un servizio a costi contenuti e una possibilità aggiuntiva di incontro tra gli abitanti (oltre a rappresentare una possibile apertura sull intorno). E possibile pensare anche ad altre tipologie di locali comuni in particolare laddove la popolazione giovanile rappresenta la quota prevalente: un deposito bici, ma anche passeggini, carrozzine, etc.. un locale attrezzi comune per piccole manutenzioni e riparazioni. 22

23 LA SOGLIA TRA INTERNO ED ESTERNO GLI SPAZI COMUNI 3. UNA SALA MULTIFUNZIONE Il locale può essere pensato come uno spazio flessibile,a pianta libera dotato di servizi igienici e di un deposito per il ricovero delle attrezzature e degli arredi, in cui organizzare riunioni, incontri, feste, etc prevedendo anche la possibilità di un suo utilizzo da parte di terzi. L ambiente deve caratterizzarsi come uno spazio di qualità, magari situato in posizione interessante (ad esempio all ultimo piano). Trattandosi di un luogo di incontro, la sua collocazione definisce i percorsi di attraversamento del nuovo comparto abitativo che possono quindi essere studiati ad hoc per sostenere una più forte integrazione con il contesto. 23

24 LO SPAZIO ESTERNO ALLA CASA AREE VERDI E SPAZI PUBBLICI Lo spazio verde può funzionare come servizio per gli abitanti delle case. Può sopperire anche a carenze locali, soprattutto in alcuni contesti densi. Diventa spazio di relazione per gli abitanti delle case stesse e tra questi e altre popolazioni permettendo all intervento di aprirsi ed integrarsi maggiormente al contesto. Gli spazi non devono essere anonimi, ma rappresentare aree accoglienti e di qualità. Attraverso la predisposizione di spazi per orti, giardini, la quota dedicata al verde può generare forme di appropriazione da parte degli abitanti importanti per il presidio e la sicurezza dello spazio pubblico in generale. Anche in questo caso l aspetto gestionale diventa importante per regolare l uso e garantire il mantenimento degli spazi aperti. 24

25 OLTRE LA MONOFUNZIONALITA SERVIZI AL CONTESTO URBANO Alcune funzioni possono non essere ad uso esclusivo degli inquilini, ma essere aperte al quartiere ed alla città. Si può trattare di attrezzature di interesse locale come: servizi alla persona e alla comunità: asili, palestre, centri diurni, etc esercizi commerciali: negozi, bar, piccoli market, Questi servizi consentono di introdurre elementi di diversificazione funzionale e quindi di vitalità che rendono l intervento qualitativamente interessante, ed al contempo: moltiplicano le possibilità di interazione; aumentano la percezione di sicurezza rispondono ad altre domande oltre a quella abitativa 25

26 I MODELLI EDILIZI MODELLO COMPATTO 4 PIANI servizi integrativi e spazi comuni 2 4 collegamenti verticali residenza livello 0 servizi compatibili con la residenza (commerciale, terziario, servizi alla persona, servizi ricettivi) 1 cantine e posti auto 1 26

27 MODELLO COMPATTO 4 PIANI IPOTESI FUNZIONALI servizi integrativi e spazi comuni balconi residenza (12 appartamenti da 45 mq SU) spazi di distribuzione collegamenti verticali residenza (12 appartamenti da 45 mq SU) residenza (12 app. da 45 mq SU) servizi abitativi speciali servizi abitativi speciali (es: comunità alloggio, mini all. per soggetti con limitata autosufficienza o bisognosi di supporto per autonomia abitativa) servizi compatibili con la residenza (commerciale, terziario, servizi alla persona, servizi ricettivi) cantine e posti auto 27

28 I MODELLI EDILIZI MODELLO COMPATTO 7 PIANI servizi integrativi e spazi comuni residenza 3 7 collegamenti verticali servizi ricettivi 2 livello 0 servizi compatibili con la residenza (commerciale, terziario, servizi alla persona, servizi ricettivi) 1 cantine e posti auto posti auto

29 I MODELLI EDILIZI MODELLO IN LINEA 4 PIANI servizi integrativi e spazi comuni servizi abitativi speciali residenza 2 4 collegamenti verticali servizi compatibili con la residenza (commerciale, terziario, servizi alla persona, servizi ricettivi) 1 livello 0 cantine e posti auto 1 29

30 POSSIBILI SOLUZIONI ABITATIVE MODULO BASE E ALLOGGIO TIPO Unità residenziale A Unità residenziale B 30

31 I MODELLI EDILIZI FUNZIONI DEL PROGETTO 4SPAZI ACCESSORI CANTINE E POSTI AUTO SPAZI COLLETTIVI DI DISTRIBUZIONE (es: ballatoi, pianerottoli, ) MONOLOCALI BILOCALI TRILOCALI 1SPAZI RESIDENZIALI BALCONI/LOGGE LOCALI ACCESSORI COMUNI (es:portineria, lavanderia, dep. bici, dep. attrezzi, ) MIX DI UTENZE MULTIFUNZIONALITA QUALITA ABITATIVA SERVIZI ABITATIVI SPECIALI (es: comunità alloggio, mini all. per sogg. con limitata autosufficienza o bisognosi di supporto per autonomia abitativa) COMMERCIALE TERZIARIO SALE POLIFUNZIONALI (es: sale studio, sale per riunioni, feste, ) SERVIZI ALLA PERSONA 3SERVIZI INTEGRATIVI E SPAZI COMUNI SPAZI CULTURALI E DI ANIMAZIONE SERVIZI RICETTIVI 2SERVIZI COMPATIBILI CON LA RESIDENZA 31

32 I MODELLI EDILIZI CARATTERISTICHE DEL PROGETTO QUALITA DEL PRODOTTO E RIDUZIONE DEI COSTI DI MANUTENZIONE MODULARITA INCLUSIONE DIGITALE (FUTURE PROOFING) FLESSIBILITA QUALITA DEL PRODOTTO MAX FLESSIBILITA E RICONFIGURABILITA DEGLI ALLOGGI ASSENZA DI BARRIERE ARCHITETTONICHE INDUSRIALIZZAZIONE DEL PROCESSO E DEL PRODOTTO PRESTAZIONI CERTIFICATE 32

33 I MODELLI EDILIZI SOSTENIBILITA AMBIENTALE 4MISURE ECOLOGICHE uso di materie prime reciclate e reciclabili recupero acque meteoriche coperture e spazi verdi volumi compatti elevato isolamento termico dell involucro 1CONTROLLO CLIMATICO ESTATE/INVERNO sistemi di riscaldamento a irraggiamento (a basso delta termico) pompe di calore a sonde geotermiche pannelli solari termici e fotovoltaici max penetrazione invernale dei raggi solari INNOVAZIONE TECNOLOGICA RISPARMIO ENERGETICO MIGLIORAMENTO GESTIONALE alta tenuta all aria delle parti apribili recupero del calore protezione sup. trasparenti con frangisole sfruttamento della ventilazione naturale ottimizzazione orientamento dell edificio e disposizione dei locali 3ENERGIA SOLARE E FONTI ENERGETICHE RINNOVABILI controllata profondità dei vani ottimizzazione delle sup. vetrate 2ORIENTAMENTO E DAYLIGHTING 33

34 SOSTENIBILITA FINANZIARIA E MODALITA GESTIONALI Gianluca Nardone

35 CONTENUTI DELL INTERVENTO LA SOSTENIBILITA ECONOMICO FINANZIARIA: l importanza della fase gestionale nel business plan le principali voci di costo e di ricavo la copertura dei rischi le condizioni per la sostenibilità nel caso Porta Sud MODELLI DI PROMOZIONE E DI GESTIONE gli attori della filiera quattro possibili scenari le joint venture pubblico private 35

36 LA SOSTENIBILITA ECONOMICO FINANZIARIA UN BUSINESS PLAN ESTESO ALLA FASE GESTIONALE La scelta di realizzare interventi di housing sociale destinati alla locazione implica un estensione dell orizzonte temporale del business plan dalla sola fase di progettazione e di costruzione alla fase gestionale. Alcuni degli spunti qui proposti (per es. relativi all efficientamento energetico, come, ad esempio, il buon isolamento dell'involucro) possono implicare un incremento dei costi di costruzione ma consentire significativi risparmi durante l intero ciclo di vita dell immobile. 36

37 LA SOSTENIBILITA ECONOMICO FINANZIARIA LA FASE DI REALIZZAZIONE E possibile contenere i costi di realizzazione attraverso: il ricorso a processi di industrializzazione (progettazione e produzione digitale) che richiedono complessivamente meno manodopera e riducono il rischio cantiere la realizzazione di unità abitative modulari di taglio medio piccolo La negoziazione con le pubbliche amministrazioni in considerazione del carattere sociale dell intervento, al fine di ottenere: sconti su prezzi delle aree, oneri di urbanizzazione, ICI maggiori capacità edificatorie accesso a finanziamenti pubblici scomputo di standard qualitativi 37

38 LA SOSTENIBILITA ECONOMICO FINANZIARIA LA FASE GESTIONALE E possibile contenere i costi di gestione: progettando immobili flessibili (meno costi di riconversione/ riconfigurabilità), efficienti da un punto di vista energetico, che impiegano materiali duraturi e facili da manutenere; E possibile incrementare i ricavi: modulando le tipologie di canoni applicati pur restando tutti al di sotto del libero mercato (target differenziati) introducendo mix funzionali (funzioni ricettive, commerciali, servizi alla persona) 38

39 LA SOSTENIBILITA ECONOMICO FINANZIARIA LA COPERTURA DEI RISCHI In presenza di margini di redditività contenuti, è utile garantire la certezza delle voci di costo e di ricavo ricorrendo a coperture assicurative per le seguenti tipologie di rischi: nella fase di realizzazione: rischi cantiere (contractor s all risk, advanced loss of profit, performance bond) nella fase gestionale: rischi relativi all immobile (polizza globale fabbricato) rischi locativi (polizza locazione certa, fondi di sostegno all affitto) 39

40 LA SOSTENIBILITA ECONOMICO FINANZIARIA LE CONDIZIONI PER LA SOSTENIBILITA Il Caso di Porta Sud Ipotesi: dimensioni: 200 alloggi (oltre a 150 posti letto) per complessivi mq slp durata della locazione: 30 anni costo di costruzione: /mq slp (comprensivo interrati) costo dell area: 50 /mq slp canoni applicati: compresi tra 50 e 85 /mq sup. comm. investimento capitale di rischio: 11 mil. (40%) tasso di interesse mutuo trentennale: 5,5% Condizioni per la sostenibilità economico finanziaria azzeramento degli oneri di urbanizzazione e dell ICI, oppure costituzione di un fondo di dotazione di 5 mil, oppure tasso di finanziamento agevolato al 3% 40

41 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE GLI ATTORI DELLA FILIERA Proprietario: Promotore: Costruttore: (general contractor) Gestore: Finanziatore: detiene la proprietà dell area e degli immobili che su di essa vengono realizzati concepisce il progetto; seleziona il progettista, il costruttore ed il gestore; reperisce le fonti di finanziamento pianifica e gestisce le attività di realizzazione (avvalendosi anche di sub appaltatori) seleziona i conduttori e riscuote gli affitti (property mgmt); supervisiona la manutenzione (facility mgmt); può svolgere un attività di accompagnamento sociale degli inquilini investe capitale di rischio (equity) o presta denaro (leverage) 41

42 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE 1) TUTTO IN PROPRIO Ruoli svolti: tutti (promotore, proprietario, costruttore e gestore) Vantaggi: facilità a trovare finanziatori possibilità di interiorizzare i benefici di una buona realizzazione (per es.: riduzione degli oneri gestionali grazie a efficientamento energetico, qualità dei materiali, ) Svantaggi: assorbe molto capitale rende più difficile lavorare su più progetti contemporaneamente necessità di acquisire know how relativamente alla gestione (soprattutto in assenza di soggetti cui poterla appaltare) 42

43 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE 2) PROMOZIONE E REALIZZAZIONE Ruoli svolti: promotore e general contractor Vantaggi: permette una veloce uscita dagli investimenti Svantaggi: necessità di trovare un acquirente con competenze gestionali; ridotte possibilità di realizzare utili (dovendo contenere i prezzi di vendita); non permette di internalizzare i benefici di una buona realizzazione 43

44 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE 3) JOINT VENTURE Ruoli svolti: le attività di promozione e realizzazione sono svolte direttamente joint venture con altro soggetto per l acquisizione dell area e la gestione Vantaggi: richiede meno investimenti rispetto allo scenario 1 ( tutto in proprio ) consente al Consorzio un processo di apprendimento da soggetti gestori dotati di esperienza Svantaggi: Scarsità di soggetti con disponibilità finanziarie per acquisire aree e dotati del know how necessario per la gestione dell intervento 44

45 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE 4) INTERVENTO SU AREA DI TERZI Ruoli svolti: promozione e realizzazione Vantaggi: èlo scenario meno oneroso in termini di investimenti richiesti rischi ridotti Svantaggi: scarsità di soggetti proprietari con disponibilità di aree e dotati del know how necessario per la gestione; difficoltà per il Consorzio a posizionarsi sul mercato come operatori di housing sociale 45

46 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE PARTNERSHIP PUBBLICO PRIVATE Particolare interesse riveste, nel campo dell housing sociale, una particolare forma di joint venture, ovvero la possibilità di creare partnership pubblico private. A fronte del soddisfacimento di un bisogno pubblico (la disponibilità di alloggi a canoni calmierati), la Pubblica Amministrazione èspesso disposta a promuovere interventi mettendo a disposizione aree a titolo gratuito o elargendo finanziamenti pubblici. 46

47 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE PARTNERSHIP PUBBLICO PRIVATE DIRITTO DI SUPERFICIE L area viene concessa al Consorzio in diritto di superficie per l intera durata del convenzionamento. Allo scadere, l immobile ed il terreno tornano di proprietà pubblica. DIRITTO DI USUFRUTTO Mentre area ed immobile rimangono di proprietà pubblica, il promotore interviene attraverso il solo esercizio gestionale (disciplinato da apposito contratto). Allo scadere del contratto, immobile ed area vengono riconsegnati al proprietario. 47

48 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE PARTNERSHIP PUBBLICO PRIVATE GLI STRUMENTI DI FINANZA STRUTTURATA Accanto alle modalità tradizionali impiegate dalla P.A. per lo sviluppo di iniziative immobiliari (bando di progettazione/costruzione, appalto integrato), anche per l edilizia sociale è possibile ricorrere utilmente a strumenti di finanza strutturata: A. Project financing B. Fondo immobiliare C. Leasing costruendo 48

49 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE PARTNERSHIP PUBBLICO PRIVATE A. PROJECT FINANCING La Pubblica Amministrazione individua un soggetto in grado di realizzare l intervento (costruzione + gestione) Il soggetto realizzatore presenta una proposta che, ritenuta sostenibile dal punto di vista finanziario, garantisce il rientro del capitale attraverso i proventi della gestione fino al termine della concessione. 49

50 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE PARTNERSHIP PUBBLICO PRIVATE B. FONDO IMMOBILIARE 50

51 MODELLI DI PROMOZIONE E GESTIONE PARTNERSHIP PUBBLICO PRIVATE C. LEASING COSTRUENDO La Pubblica Amministrazione seleziona una società di leasing che sostiene i costi di realizzazione dell immobile Per tutta la durata contrattuale, i canoni di leasing vengono pagati in parte con i proventi derivanti dalla gestione, in parte con risorse proprie dell Amministrazione Comunale 51

52 GRAZIE PER L ATTENZIONE il gruppo è composto da: Gabriele Rabaiotti - responsabile ricerca Monica Righetti e Francesca Santaniello - coordinamento Matteo Cavalleri - contributi relativi al tema le ragioni di una nuova strategia Martin Broz - contributi relativi al tema dell abitare Gianluca Nardone - contributi relativi agli aspetti economico finanziari Marisa Novara - contributi relativi ai modelli gestionali con la collaborazione di Magnoli & Partners: Gian Carlo Magnoli, Silvia Fara, Chiara Dellanoce - contributi relativi al tema il progetto sostenibile Luisa Lorenza Corna -grafica James Graham - disegni