LA CEDOLARE SECCA: soggetti interessati, ambito oggettivo e base imponibile

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1 LA CEDOLARE SECCA: soggetti interessati, ambito oggettivo e base imponibile Art. 3 D.LGS , n. 23 Stefano Spina O.D.C.E.C. Torino Torino 14 giugno 2012

2 LA CEDOLARE SECCA ASPETTI GENERALI Obiettivo Emersione delle locazioni non dichiarate Strumenti Tassazione agevolata Inasprimento delle sanzioni Considerazioni Vantaggio fiscale per certe soglie di reddito Complessità nella gestione 2

3 LA CEDOLARE SECCA quadro normativo QUADRO NORMATIVO E PRASSI Norma Art. 3 del D.Lgs , n. 23 Attuazione Provvedimento Agenzia delle Entrate del , n Entrata in vigore 7 aprile 2011 Prassi Ris n.59 codici tributi Circ n. 26/E primi commenti Mod. 730/ UNICO 2012 Circ n.20 3

4 LA CEDOLARE SECCA aspetti generali ASPETTI GENERALI Art. 3, co. 2, D.Lgs. 23/2011: La cedolare secca costituisce un regime fiscale alternativo rispetto a quello ordinario, utilizzabile mediante opzione (modello SIRIA oppure modello 69). Facoltà esercitabile da ciascun comproprietario o titolare di diritto reale. Facoltà esercitabile in relazione a ciascun immobile posseduto, anche se il contratto è unico per più immobili. Facoltà che non fa venir meno l obbligo di registrazione del contratto (o comunicazione della proroga o della risoluzione). Stante l autonomia di ogni singola opzione riferita al singolo comproprietario, la medesima abitazione, nel corso di uno stesso periodo di imposta, può generare sia redditi fondiari assoggettati ad IRPEF che redditi assoggettati alla cedolare secca. 4

5 LA CEDOLARE SECCA aspetti generali CARATTERISTICHE DEL TRIBUTO La cedolare secca sostituisce: l IRPEF e le relative addizionali dovute sul reddito fondiario, l imposta di registro dovuta, anche in caso di registrazione tardiva, su: registrazione iniziale, annualità successive, proroga e risoluzione del contratto. l imposta di bollo. 5

6 LA CEDOLARE SECCA aspetti generali REQUISITO OGGETTIVO La cedolare secca è applicabile solo alle locazioni di immobili abitativi, e loro pertinenze, locati ad uso abitativo. Sono considerati ad uso abitativo gli immobili: censiti nel catasto dei fabbricati nella categoria catastale A (con esclusione dell A/10); quelli per i quali è stata presentata la domanda di accatastamento in tale categoria. Sono esclusi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo: utilizzati, di fatto, come ufficio o con usi diversi da quello di abitazione, o ad uso promiscuo. Rientrano nell agevolazione anche le pertinenze, senza limiti numerici o di tipologia, locate congiuntamente o con atto separato 6

7 LA CEDOLARE SECCA aspetti generali REQUISITO SOGGETTIVO La cedolare secca è applicabile: ai soggetti passivi IRPEF persone fisiche (sono escluse le società semplici) i cui redditi non rientrano tra quelli d impresa o di lavoro autonomo e sono tassati come redditi fondiari Sono pertanto esclusi: i redditi degli immobili all estero i redditi di sublocazione. Casi particolari: immobili condominiali: non è possibile esercitare l opzione immobili in comunione e fondo patrimoniale: ciascun coniuge può esercitare autonomamente l opzione. 7

8 LA CEDOLARE SECCA aspetti generali ALIQUOTE E VERSAMENTI ALIQUOTE: 21% per contratti canale libero e contratti soggetti alla disciplina del codice civile (ad esempio, locazioni turistiche); 19% per i contratti concordati anche a scopo universitario VERSAMENTI La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Codici tributo: 1840 prima rata acconto (rateizzabile e compensabile); 1841 seconda o unica rata di acconto (compensabile); 1842 saldo (rateizzabile e compensabile). 8

9 LA CEDOLARE SECCA aspetti generali ANNO 2011 Acconto dell 85% (ridotto al 68% - DPCM ) di quanto dovuto per lo stesso anno, per cui primo acconto: 34% (ante DPCM) secondo acconto: 34% ACCONTI Decorrenza contratti: contratti in corso al : sempre dovuti i due acconti (salvo importi inferiori alle soglie), contratti con decorrenza tra e : dovuto solo il secondo acconto (salvo importi inferiori alle soglie) contratti con decorrenza dal : nessun acconto. ANNO 2012 Acconto dell 95% (ridotto al 92% - DPCM ) di quanto versato nell anno precedente, per cui primo acconto: 36,8% secondo acconto: 55,2%. Sempre consentito il metodo previsionale. 9

10 LA CEDOLARE SECCA adempimenti a regime ADEMPIMENTI A REGIME Adempimenti da porre in essere per tutti i contratti di locazione: registrati successivamente al 7 aprile 2011 prorogati successivamente al 7 aprile COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE DELLA VOLONTÁ DI OPTATE 2. ESERCIZIO DELL OPZIONE PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE 3. INDICAZIONI NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI 4. VERSAMENTO DELLE IMPOSTE 10

11 LA CEDOLARE SECCA adempimenti a regime COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE Affinché l opzione sia valida è necessario che l opzione venga comunicata preventivamente con raccomandata anche all inquilino. Modalità: la comunicazione deve avvenire con lettera raccomandata, è esclusa la validità della raccomandata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore, in presenza di più conduttori, l opzione va comunicata a ciascuno di essi mentre, in caso di più locatori, si ritiene valida la comunicazione fatta da uno solo di essi. La comunicazione deve essere preventiva e quindi deve essere inviata: in caso di registrazione iniziale, prima di procedere alla medesima; in caso di annualità successive alla prima, anteriormente al termine di versamento dell imposta di registro per l annualità successiva. Per i contratti in cui è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti, non è necessario inviare la comunicazione al conduttore. 11

12 LA CEDOLARE SECCA adempimenti a regime EFFETTI DELLA COMUNICAZIONE L opzione per la cedolare secca preclude l aggiornamento a nessun titolo del canone di locazione, neanche su base ISTAT. Al riguardo le parti non possono prevedere deroghe contrattuali: né alla sospensione della facoltà di richiedere gli aggiornamenti del canone, né all obbligo del locatore, di inviare al conduttore la relativa comunicazione. PARTICOLARITA : In caso di opzione in sede di prima registrazione, e revoca della stessa al termine della prima annualità, rimane preclusa la possibilità di richiedere gli aggiornamenti relativi alla seconda annualità. In caso di comproprietà l opzione esercitata da un comproprietario comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche da parte degli altri comproprietari. 12

13 LA CEDOLARE SECCA adempimenti a regime L opzione si manifesta: in sede di registrazione del contratto mediante il modello SIRIA; ESERCIZIO DELL OPZIONE oppure mediante il nuovo modello 69. in caso di proroga, anche tacita, del contratto è esercitata: nel termine per il versamento dell imposta di registro; mediante il nuovo modello 69. Contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (es. durata inferiore a 30 gg) : in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitando l opzione in sede di registrazione in caso d uso o di registrazione volontaria del contratto. 13

14 LA CEDOLARE SECCA adempimenti a regime DURATA DELL OPZIONE L opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca: per l intero periodo di durata del contratto, o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Gli effetti dell opzione esplicano efficacia esclusivamente per la durata residua del contratto senza estendersi ad eventuali periodi di proroga per i quali occorre una autonoma opzione. 14

15 LA CEDOLARE SECCA adempimenti a regime REVOCA DELL OPZIONE Il locatore ha la facoltà di revocare l opzione: in ciascuna annualità contrattuale, successiva a quella in cui questa è stata esercitata, La revoca è effettuata: entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento, e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta per l annualità di riferimento. Le modalità sono (Circ. 20/2012) Comunicazione in carta libera all Agenzia delle Entrate con i dati necessari per l identificazione del contratto e delle parti Presentazione del mod. 69 specificando che si tratta di revoca. 15

16 LA CEDOLARE SECCA adempimenti contratti in essere ADEMPIMENTI CONTRATTI IN ESSERE AL 7 APRILE 2011 Contratti che alla data del risultano: già registrati, già scaduti (tra l e il ), già risolti anticipatamente (tra l e il ), prorogati rispetto ai quali, alla data del fosse già eseguito il pagamento dell imposta di registro relativa alla proroga, 1. COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE DELLA VOLONTÁ DI OPTATE 2. VERSAMENTO DEGLI ACCONTI 3. ESERCIZIO DELL OPZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI 16

17 LA CEDOLARE SECCA adempimenti contratti in essere COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE La Circ. 26/2011 ha ritenuto valida la raccomandata inviata al conduttore entro il termine del primo atto (versamento dell acconto o presentazione della dichiarazione dei redditi) idoneo ad esteriorizzare l opzione per la cedolare secca e quindi: il (oppure ??) se l acconto della cedolare secca per il 2011 deve essere versato in due rate; il se l acconto della cedolare secca deve essere versato in unica rata; il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2011, se non è dovuto acconto per la cedolare secca relativa al La Circ 20/2012 ha, invece, ritenuto tempestiva la raccomandata inviata entro il 1 ottobre 2012 termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. 17

18 LA CEDOLARE SECCA adempimenti contratti in essere ACCONTO ANNO 2011 Occorre dividere i contratti per classi con riferimento alla decorrenza iniziale, ma, ai fini del calcolo dell importo da versare, occorre fare riferimento alla decorrenza del concreto esercizio dell opzione. Es.: contratto con opzione cedolare secca dal Acconto dovuto in due rate (contratto in corso al ) Importo dell acconto da calcolare con riferimento al periodo Classi di contratti: Contratti in corso al 31 maggio 2011 oppure scaduti o risolti a tale data: l acconto è dovuto in due rate (se superiore ad 257,52). Contratti con decorrenza tra l 1 giugno ed il 31 ottobre 2011: acconto in unica soluzione entro il 30 novembre 2011 (se superiore ad 51,65). Contratti con decorrenza dal 1º novembre 2011: non è dovuto acconto e la cedolare sarà versata per intero in sede di saldo. In caso di risoluzione anticipata del contratto, prima del versamento della seconda rata, quest ultima può essere ricalcolata. 18

19 LA CEDOLARE SECCA adempimenti contratti in essere ACCONTO CIRC. 20/2012 Per ovviare all omesso versamento dell acconto ci si può avvalere dell istituto del ravvedimento operoso (art.13 DLgs 472/97). A tal fine si devono usare i seguenti codici tributo: 1992 Interessi su ravvedimento 8913 Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi. L imposta di registro versata non può essere restituita. In alternativa il contribuente, in caso di acconti capienti, può presentare istanza per la correzione del codice tributo indicando l importo versato a titolo di acconto IRPEF da considerare versato a titolo di acconto per la cedolare secca per l anno

20 LA CEDOLARE SECCA adempimenti contratti in essere ESERCIZIO DELL OPZIONE L opzione viene esercitata nella dichiarazione dei redditi. L opzione può riguardare, a scelta del contribuente: l annualità contrattuale scaduta nel 2011, l annualità contrattuale iniziata nel 2011 ed in scadenza nel 2012, entrambe le annualità. Per poter usufruire nuovamente della cedolare secca per le annualità che decorrono dal 2012 il locatore, pur avendo espresso l opzione per le annualità precedenti, deve esercitare nuovamente l opzione entro il termine stabilito per il versamento dell imposta di registro annuale mediante il modello

21 LA CEDOLARE SECCA INDICAZIONI NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI MODELLO 730/2012 QUADRO B REDDITI DEI FABBRICATI QUADRO F ACCONTI - RITENUTE MODELLO UNICO 2012 QUADRO B REDDITI DEI FABBRICATI 21

22 LA CEDOLARE SECCA MODELLO 730/2012 Adempimenti da porre in essere sia per le opzioni in sede di registrazione che per le opzioni in dichiarazione X Occorre crociare la casella 11 Si compila solo per la tassazione ordinaria ridotta del 30% Occorre indicare gli estremi di registrazione o crociare la casella 7 per i contratti di durata inferiore a 30 gg. 22

23 LA CEDOLARE SECCA MODELLO 730/2012 Occorre indicare gli importi degli acconti versati e l eventuale eccedenza di cedolare utilizzata in F24 (D.P.C.M ) 23

24 LA CEDOLARE SECCA MODELLO UNICO PF/2012 X Devono essere compilati entrambi i prospetti Non si compila il rigo 11 Si compilano in alternativa i righi 13 o 14 Si compila solo per la tassazione ordinaria ridotta del 30% 24

25 LA CEDOLARE SECCA MODELLO UNICO PF/2012 ULTERIORI INDICAZIONI NEL QUADRO B In caso di passaggio da 740 a 730 l eventuale eccedenza di cedolare utilizzata in F24 (D.P.C.M ) 25

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