CAPITOLO 4. DISCIPLINA D USO DEL TERRITORIO COMUNALE - ZONIZZAZIONE 20 Art. 21. Norme comuni alle diverse zone omogenee 20

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2 INDICE CAPITOLO 1. FINALITA DEL PRC ED EFFICACIA DELLE NORME 4 Art. 1. Finalità del Piano Regolatore Comunale 4 Art. 2. Elaborati del PI 4 Art. 3. Efficacia delle norme 5 Art. 4. Trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio 6 CAPITOLO 2. - MODALITA DI ATTUAZIONE 6 Art. 5. Validità e decadenza delle previsioni del PI 6 Art. 6. Attuazione del PI 6 Art. 7. Piani Urbanistici Attuativi 6 Art. 8. Schede urbanistiche di orientamento progettuale 7 Art. 9. Accordi pubblico-privati 7 Art. 10. Comparti urbanistici 8 Art. 11. Intervento edilizio diretto 8 Art. 12. Perequazione 8 Art. 13. Credito edilizio e cessione di cubatura 9 Art. 14. Edifici oggetto di tutela 14 Art. 15. Recupero dei locali sottotetto a fini abitativi 14 Art. 16. Parametri edifici esistenti 15 CAPITOLO 3. OPERE DI URBANIZZAZIONE E DOTAZIONI INFRASTRUTTURALI MINIME 16 Art. 17. Definizione delle opere di urbanizzazione 16 Art. 18. Dotazioni urbanistiche minime nelle aree residenziali miste 17 Art. 19. Dotazioni urbanistiche minime per attività economiche 18 Art. 20. Dotazioni infrastrutturali per le medie strutture di vendita 19 CAPITOLO 4. DISCIPLINA D USO DEL TERRITORIO COMUNALE - ZONIZZAZIONE 20 Art. 21. Norme comuni alle diverse zone omogenee 20 CAPITOLO 5. ZONE A E A1 E DI INTERESSE CULTURALE ED AMBIENTALE 21 Art. 22. Definizioni e disciplina generale 21 Art. 23. Destinazioni d uso 23 Art. 24. Categorie d intervento ammesse per gli edifici oggetto di tutela. 23 Art. 25. Restauro scientifico 24 Art. 26. Risanamento conservativo 24 Art. 27. Ristrutturazione con vincolo parziale 25 Art. 28. Ristrutturazione totale 26 Art. 29. Sostituzione edilizia 27 Art. 30. Demolizione senza ricostruzione 27 Art. 31. Corpi edilizi accessori e superfetazioni 27 Art. 32. Autorimesse 28 Art. 33. Aree scoperte 28 Art. 34. Impianti tecnologici 29 CAPITOLO 6. ZONE B e C: RESIDENZIALI E MISTE, DI COMPLETAMENTO E DI NUOVO IMPIANTO, NUCLEI ABITATI IN ZONA AGRICOLA. 29 Art. 35. Norme comuni 29 Art. 36. Parametri relativi alle zone B e C 30 Art. 37. Parametri relativi ai nuclei abitati in territorio agricolo 33 CAPITOLO 7. ZONE D: ATTIVITA ECONOMICHE 34 Art. 38. Definizioni e norme comuni 34 1

3 Art. 39. Zone per l insediamento di attività economiche 34 Art. 40. Zone D1: di completamento 35 Art. 41. Zone D2: di nuovo impianto 36 Art. 42. Zone D2.1 destinate a grandi strutture di vendita o a parco commerciale 38 Art. 43. Zona D3: turistico-ricettiva e ricreativa 39 Art. 44. Attività produttive in zona impropria 40 Art. 45. Sportello unico per le attività produttive 41 CAPITOLO 8. ZONE A DESTINAZIONE AGRICOLA 42 Art. 46. Definizioni 42 Art. 47. Norme comuni agli interventi edilizi in zona agricola 42 Art. 48. Strutture agricolo-produttive 43 Art. 49. Zona agricola 44 Art. 50. Zona parco agricolo-fluviale del Monticano e del Lia 45 Art. 51. Aree agricole intercluse da tutelare 46 Art. 52. Aree agricole intercluse di margine 46 Art. 53. Lotti edificabili in zona E 46 Art. 54. Allevamenti zootecnici 47 CAPITOLO 9. ZONE F: SERVIZI E ATTREZZATURE COLLETTIVE 48 Art. 55. Definizioni ed elencazione 48 Art. 56. Zone F1: verde pubblico attrezzato e attrezzature sportive 49 Art. 57. Zone F2: attrezzature scolastiche 50 Art. 58. Zone F3: attrezzature di interesse comune 50 Art. 59. Attrezzature tecnologiche di servizio pubblico e impianti di trattamento rifiuti 52 Art. 60. Zone F4: parcheggi pubblici di uso pubblico 52 Art. 61. Zone F4: aree ferroviarie 53 CAPITOLO 10. INFRASTRUTTURE NECESSARIE ALLA VIABILITA E AI TRASPORTI 53 Art. 62. Viabilità veicolare 53 Art. 63. Viabilità ciclabile 54 Art. 64. Impianti per la distribuzione di carburante 54 CAPITOLO 11. IMPIANTI TECNOLOGICI 54 Art. 65. Impianti di energia alternativa 54 Art. 66. Impianti di radiotelecomunicazione 55 CAPITOLO 12. FASCE DI RISPETTO E VINCOLI 55 Art. 67. Fasce di rispetto - Norme generali 55 Art. 68. Fascia di rispetto dei corsi d acqua 56 Art. 69. Fasce di rispetto stradali 56 Art. 70. Fascia di rispetto della ferrovia 57 Art. 71. Fascia di rispetto degli impianti tecnologici 57 Art. 72. Fasce di rispetto degli elettrodotti 57 Art. 73. Vincolo cimiteriale 58 Art. 74. Fasce di rispetto per impianti di trattamento rifiuti 58 CAPITOLO 13. TUTELA DELL AMBIENTE E DEL PAESAGGIO 58 Art. 75. Controllo di dissesto idrogeologico e della compatibilità idraulica 58 Art. 76. Prescrizioni idrauliche per gli ambiti a destinazione residenziale subordinati a Piano Attuativo e per le zone D di espansione 59 Art. 77. Prevenzione del rischio e controllo per gli interventi edilizi e infrastrutturali 59 Art. 78. Piano stralcio per l Assetto Idrogeologico del bacino idrografico del fiume Livenza (PAIL)59 Art. 79. Aree di tutela 60 Art. 80. Fascia di mitigazione ambientale 64 Art. 81. Aree di tutela archeologica 64 Art. 82. Tutela della percezione paesaggistica lungo le strade 64 2

4 Art. 83. Corridoi urbani 65 CAPITOLO 14. NORME FINALI E TRANSITORIE 65 Art. 84. Edifici esistenti in contrasto con il PI 65 APPENDICE: ELENCO DEI BENI VINCOLATI 1. Edifici storici vincolati ai sensi del Codice per beni protetti e paesaggio D.Lgs.22/01/ Beni archeologici vincolati ai sensi del Codice per beni protetti e paesaggio -DLgs22/01/ Beni di proprietà comunale realizzati almeno 45 anni prima dell entrata in vigore del reg. di cui al DPR 07/09/2000 ELENCO degli APP - Accordi Pubblico Privati ex art. 6 L.R. 11/04. 3

5 CAPITOLO 1. FINALITA DEL PRC ED EFFICACIA DELLE NORME Art. 1. Finalità del Piano Regolatore Comunale 1. Ai sensi della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 il Piano Regolatore Comunale in seguito definito PRC, si articola in disposizioni strutturali contenute nel Piano di Assetto del Territorio, in seguito definito PAT e in disposizioni operative, contenute nel Piano degli Interventi, in seguito definito PI. 2. Il PAT è stato approvato con la Conferenza Servizi del 22 gennaio 2009 e ratificato con DGR n. 288 del 10 febbraio Il PAT mantiene piena efficacia e viene recepito nel presente PI; per quanto non espressamente indicato nel PI si rimanda al PAT. 4. Il PI coerentemente a quanto previsto all articolo 12 della l. 11/04 è lo strumento urbanistico che, in coerenza e in attuazione del PAT, individua e disciplina gli interventi di tutela e valorizzazione, di organizzazione e di trasformazione del territorio comunale programmando in modo contestuale la realizzazione di tali interventi, il loro completamento, i servizi connessi e le infrastrutture per la mobilità. 5. Il campo di applicazione del presente PRC è costituito dall intero territorio comunale, sul quale si applicano le previsioni contenute negli elaborati elencati al successivo art.2 e queste Norme Tecniche Operative. 6. Per quanto non espressamente previsto e per tutte le tematiche cui le presenti norme fanno rinvio si richiamano le disposizioni del Regolamento Edilizio e le vigenti leggi statali e regionali. 7. I tematismi riferiti ai vincoli, fragilità, invarianti del PAT non compresi nelle tavole di PI sono confermati. Art. 2. Elaborati del PI 1. Il PI è composto dai seguenti elaborati: Tav. A Carta dei vincoli-fragilità e valori 1:10000 Tav. 1a Intero territorio comunale 1:5.000 Tav. 1b Intero territorio comunale 1:5.000 Tav. 1c Intero territorio comunale 1:5.000 Tav. 1d Intero territorio comunale 1:5.000 Tav. 2a Zone significative: ATO 1 - Oderzo 1:2.000 Tav. 2b Zone significative: ATO 1 - Oderzo 1:2.000 Tav. 2c Zone significative: ATO 1 - Oderzo 1:2.000 Tav. 2d Zone significative: ATO 2 - Colfrancui 1:2.000 Tav. 2e Zone significative: ATO Camino 1 :2.000 Tav. 2f Zone significative: ATO 5 - Fratta 1:2.000 Tav. 2g Zone significative: ATO 6 - Piavon 1:2.000 Tav. 2h Zone significative: ATO Rustignè Faè 1:2.000 R1 Relazione programmatica N1 Norme Tecniche Operative N1 a Zonizzazione dei valori immobiliari 1: N1b Accordi Pubblico-privati (APP) 4

6 N2 Schede urbanistiche di orientamento progettuale (SUOP) N4 Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale N5 Elenco beni vincolati N8 Aggiornamento schedature unità edilizie in zona agricola (art. 10 L.R. 24/85) A- Oderzo, B-Piavon. Schedatura unità edilizie in zona agricola Oderzo Schedatura in zona agricola - Piavon N9 Schede normative annessi rustici non più funzionali alla conduzione del fondo n 01_065 e n 1_70 N10 Carta delle piste ciclabili e dei percorsi ciclopedonali 1:10000 N10 a Individuazione punti critici delle piste ciclabili e percorsi ciclopedonali N11 Percorsi cicloturistici comunali 1:25000 N11 a Individuazione percorsi cicloturistici Banca dati alfanumerica e vettoriale Restano validi i seguenti elaborati allegati al PI approvato con D.C.C. n.13 del 09/03/2011: N3 Schede urbanistiche parco agricolo fluviale N6 Valutazione di incidenza ambientale (V.Inc.A.) N7 Registro dei crediti edilizi. Art. 3.Efficacia delle norme 1. Ai sensi dell art.17 della L.R. 11/04 l intero territorio comunale è suddiviso in zone. Per ogni zona è precisata la disciplina urbanistica particolare; negli interventi edilizi debbono comunque essere rispettate le norme di tutela, le prescrizioni, nonché il Regolamento Edilizio. 2. in caso di non corrispondenza tra elaborati grafici e norme del PAT e PI prevalgono le norme del PAT. 3. In caso di non corrispondenza tra normativa ed elaborati grafici prevalgono le disposizioni normative. In caso di non corrispondenza tra elaborati grafici in scala diversa prevalgono le tavole di progetto in scala maggiore. In caso di non corrispondenza, sui medesimi argomenti, tra le presenti norme ed il Regolamento Edilizio prevalgono le presenti norme. 4. All interno delle aree già assoggettate a Piano Urbanistico Attuativo valgono le disposizioni da esso stabilite nell arco dei dieci anni di validità del Piano stesso. Ai sensi dell art.20 comma 8 e 9 della L.R. 11/2004 il giorno di decorrenza della validità del PUA è coincidente con l esecutività della delibera di approvazione del piano originario, fatta salva la proroga massima quinquennale per la parte rimasta inattuata. Per i piani già scaduti alla data di adozione del primo PI (novembre 2010) trascorsi i cinque anni di validità del PI e quindi dopo il mese di marzo 2016, le aree assumono indici e parametri delle zone di appartenenza. 5. Qualora il piano attuativo abbia indice inferiore a quello del PI la ditta può adeguarsi all indice di zona del PI purchè siano reperiti i relativi standards anche mediante monetizzazione. 5

7 Art. 4. Trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio 1. Gli interventi relativi alla trasformazione degli immobili, aree ed edifici, previsti o ammessi dal PI, nonché alla modifica con opere delle loro destinazioni d uso, sono subordinati al rilascio di permesso di costruire o al perfezionamento della dichiarazione di inizio attività, nel rispetto delle leggi nazionali e regionali vigenti, delle presenti norme e del Regolamento Edilizio, salvo il caso di attività edilizia libera e salve le altre fattispecie in cui per l intervento non sono richiesti titoli abilitativi. CAPITOLO 2. - MODALITA DI ATTUAZIONE Art. 5.Validità e decadenza delle previsioni del PI 1. A partire dalla data di approvazione il presente PI sostituisce il precedente Piano. 2. Ai sensi del comma 9 dell articolo 18 della L.R. 11/2004 l approvazione del PI e delle sue varianti comporta la decadenza dei piani urbanistici attuativi (PUA) vigenti limitatamente alle parti con esso incompatibili espressamente indicate, salvo che i relativi lavori siano oggetto di convenzione urbanistica già sottoscritta ed efficace. 3. L approvazione del PI comporta la decadenza dei permessi di costruire e delle denuncie di inizio attività limitatamente alle parti con esso incompatibili, salvo che i relativi lavori siano iniziati e vengano rispettati i termini per la loro ultimazione stabiliti dal provvedimento abilitativo. Art. 6. Attuazione del PI 1. L attuazione del PI ha luogo mediante: a) piani urbanistici attuativi; b) accordi pubblico-privati; c) interventi edilizi diretti. Art. 7. Piani Urbanistici Attuativi 1. I Piani Urbanistici Attuativi sono elencati dall art. 19 L.R. 11/04 e dal Regolamento Edilizio, che disciplinano il procedimento per la loro approvazione (art. 20 della L.R. 11/04). 2. I Piani Attuativi vigenti all entrata in vigore delle presenti Norme mantengono la loro validità ed efficacia, fino alla scadenza. Resta salva la possibilità di apportare varianti allo strumento urbanistico attuativo vigente purché dette varianti non incidano sui criteri di dimensionamento già adottati per la sua redazione. 3. Successivamente alla scadenza dello strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica questo diventa inefficace per la parte non attuata, rimanendo fermo soltanto a tempo indeterminato l obbligo di osservare nella costruzione dei nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso. 4. Ai sensi dell art.20 comma 9 della L.R. 11/2004 il piano ha efficacia per dieci anni, rimanendo fermo a tempo indeterminato soltanto l obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e 6

8 le prescrizioni stabiliti nel piano stesso. La costruzione di nuovi edifici è ammessa a condizione che gli edifici siano serviti dalle opere di urbanizzazione. 5. Per tutte le tematiche relative alle prescrizioni idrauliche si rimanda al successivo capitolo 13 art. 75 e seguenti. 6. Per le tematiche relative alla riduzione dell inquinamento atmosferico, acustico e la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria si richiamano le specifiche disposizioni contenute nel Regolamento edilizio e nel Prontuario. Art. 8. Schede urbanistiche di orientamento progettuale 1. Le schede urbanistiche di orientamento progettuale disciplinano la trasformazione urbanistica ed edilizia di determinati ambiti del territorio comunale già edificati o di espansione. I contenuti grafici delle schede sono orientativi e devono essere verificati attraverso il PUA. 2. Le schede si attuano attraverso PUA di iniziativa pubblica o privata. Eventuali modalità diverse sono riportate nella specifica scheda. 3. L attivazione delle schede avviene attraverso un accordo pubblico/privato in applicazione del PAT e/o in variante al PI. 4. Nelle singole schede sono contenuti i parametri edificatori prescrittivi, che prevalgono sulla destinazione di zona, per la realizzazione degli interventi quali la superficie territoriale, l indice territoriale, l altezza massima degli edifici, il volume massimo realizzabile, il volume per l edificazione economica e popolare se individuato, gli abitanti teorici insediabili, gli standard primari. Con la scheda vengono indicati i parametri relativi alla perequazione, ai sensi dell Art. 12 delle presenti norme, che saranno oggetto di puntuale definizione in sede di accordo. L indice territoriale riportato nella scheda è da intendersi come esteso in modo omogeneo all intero perimetro anche nel caso che l area edificabile interessi una sola parte dell ambito. 5. L indicazione cartografica della rete viaria interna alla zona individuata nelle schede urbanistiche é vincolante, per ciò che concerne le esigenze di collegamento e funzionalità. 6. Nel rispetto dei parametri, indicazioni e perequazione definiti dalla scheda, l attuazione dell intervento potrà essere anche parziale, previo definizione di una progettazione unitaria dell intera area e purché si riferisca a stralci funzionali, prevedendo la realizzazione dei relativi standards e la partecipazione alla perequazione. 7. Il volume massimo realizzabile indicato in scheda deve intendersi comprensivo della eventuale volumetria esistente nell ambito. 8. In caso di mancata attivazione della scheda sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, risanamento conservativo e restauro sugli edifici esistenti. Art. 9. Accordi pubblico-privati 1. Sono ammessi accordi pubblico-privati con rilevante interesse pubblico ex art. 6 L.R. 11/04, ai sensi dell art. 46 delle Norme del PAT, finalizzati alle trasformazioni urbanistico-edilizie del territorio comunale. 2. Qualora l accordo comporti Variante Urbanistica al PI deve essere corredato da apposita scheda di orientamento progettuale che disciplina la trasformazione urbanistica ed edilizia. Con la scheda vengono definiti i parametri edificatori prescrittivi per la realizzazione degli interventi quali la superficie territoriale, l indice 7

9 territoriale, l altezza massima degli edifici, il volume massimo realizzabile, il volume per l edificazione economica e popolare, se individuato, gli abitanti teorici insediabili, gli standard primari, nonché le modalità di attuazione degli interventi. Con la scheda vengono indicati i parametri relativi alla perequazione, ai sensi dell Art. 12 delle presenti norme, che saranno oggetto di puntuale definizione in sede di accordo. 3. In caso di mancato adempimento degli impegni assunti con l accordo, decade automaticamente la relativa variante urbanistica al PI, così come indicata nella scheda. 4. In cartografia sono individuati e numerati gli accordi pubblico-privati già approvati i cui estremi sono riportati in appendice. 5. Per le modalità di presentazione della documentazione inerente gli accordi, si fa esplicito rimando al Regolamento Edilizio. Art. 10. Comparti urbanistici 1. I comparti urbanistici sono disciplinati dall art. 21 della L.R. 11/04 e dal Regolamento Edilizio, ove sono previste anche le modalità di costituzione del consorzio tra proprietari o aventi titolo ai fini della richiesta di un unico assenso edilizio. Art. 11. Intervento edilizio diretto 1. In tutte le zone del territorio comunale dove non sia prescritto il PUA o comparto urbanistico si può intervenire attraverso l intervento diretto, subordinato al rilascio di permesso di costruire o a denuncia di inizio attività (D.I.A.), secondo le modalità e le procedure del Regolamento Edilizio. Art. 12. Perequazione A norma dell art. 35 della LR 11/2004 e delle norme del PAT, tutti gli ambiti di trasformazione urbanistica individuati dal presente Piano sono soggetti a perequazione. Nello specifico l istituto della perequazione urbanistica si applica per l attuazione di: a) Piani urbanistici attuativi e o parti di essi; b ) Schede normative; c) Interventi che prevedano forme di negoziazione. d) Interventi edilizi diretti superiori alla superficie di mq e al volume di mc Ai fini dell attivazione della procedura di accordo tra amministrazione e privato per la realizzazione degli interventi soggetti a perequazione, tra le parti sarà stipulata una apposita convenzione che definisce le modalità e le quantità da negoziare secondo i criteri contenuti nel presente articolo e nell art. 46 delle NTA del PAT. 1. Per la quantificazione della quota di perequazione da applicare agli interventi di trasformazione si fa riferimento a due tipologie di intervento: nuove aree edificabili e aree già edificabili e/o edificate. 2. Nel caso di nuove aree interamente edificabili la cessione della quota in perequazione corrisponde a due diverse modalità: - Cessione del 50% dell intero ambito edificabile. Eventuali diverse modalità di cessione o accordi che prevedano la realizzazione di opere di urbanizzazione nell area oggetto di cessione potranno essere introdotte attraverso la formula dell accordo di pianificazione di cui all art. 6 della L.R. 11/04. 8

10 - Cessione del 50% del valore aggiunto dell area resa edificabile. Il valore aggiunto corrisponde alla differenza tra il valore iniziale dell area e il nuovo valore raggiunto a seguito della trasformazione urbanistica. 3. Nel caso di incremento dell indice di edificabilità la perequazione corrisponde al valore del volume approvato in aumento rispetto a quello previsto dal PI.. 4. Nel caso di aree già edificabili nello strumento urbanistico di riferimento, la perequazione si misura sulla volumetria già acquisita e confermata dal PAT o sulla volumetria esistente soggetta a strumento attuativo e corrisponde alla quota parte,, prevista dalle tabelle di applicazione degli oneri di urbanizzazione, dovuta per oneri di urbanizzazione secondaria. 5. Nel caso di comparto con area in parte già edificabile e in parte di nuova edificabilità, la perequazione va applicata proporzionalmente secondo i parametri su indicati. 6. Il valore di riferimento ai fini della perequazione urbanistica di cui al comma 3 è il PRG vigente all adozione del PAT, cioè quello approvato con DGRV 754 del 22/02/ Nel caso di modifiche relative a vincoli, destinazioni o previsioni urbanistiche la valutazione sarà effettuata per ogni singolo caso oggetto di modifica coerentemente con i criteri di cui ai commi precedenti. 8. Nel caso di realizzazione di opere in quota perequativa il valore viene stabilito con riferimento al computo metrico estimativo sulla base del prezziario corrente approvato dalla Regione del Veneto. Qualora le voci non fossero comprese nell elenco regionale si fa riferimento ai prezzi correnti del mercato. 9. La realizzazione degli interventi edilizi in questi ambiti è subordinata all avvenuta cessione gratuita al Comune, con atto registrato e trascritto, della quota perequativa. 10. La cessione gratuita al comune del sedime di cui al comma precedente o l adempimento di tutti gli obblighi che in base alla perequazione urbanistica gravano sul soggetto privato devono essere assistiti da garanzia fidejussoria a primo rischio in favore del Comune. La garanzia va presentata da parte di primari Istituti Bancari o Compagnie Assicurative per un importo pari a quello dell area da cedere o dell obbligo da osservare, importo che va preventivamente stimato con perizia asseverata da parte di un Tecnico competente, La durata della garanzia deve essere pari a quella prevista per la realizzazione dell obiettivo di pubblico interesse cui gli obblighi accedono, fermo restando l estinzione della garanzia stessa con l adempimento degli obblighi. Su richiesta motivata del Comune l importo garantito potrà comprendere anche gli eventuali maggiori oneri che all Ente potranno derivare dall inadempimento della parte privata e il soggetto garante sarà tenuto al pagamento anche di tali maggiori oneri a fronte della loro dimostrazione. 11. Nel caso in cui, per motivate ragioni di interesse pubblico, l Amministrazione Comunale ritenesse di modificare il PI per attuare l intervento attraverso l esproprio degli ambiti o degli interventi in perequazione urbanistica svincolandoli dall attuazione da parte dei privati, ovvero in presenza di un diniego/disinteresse degli stessi formalmente accertati o contestati, la stessa variante al PI ridefinisce le condizioni e i parametri dell ambito interessato. Art. 13. Credito edilizio e cessione di cubatura Credito edilizio Per credito edilizio, di cui all art.48 delle Norme del PAT, si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito di azioni di riqualificazione ambientale (fattispecie A) o di compensazione urbanistica (fattispecie B). Nella fattispecie A rientrano gli interventi di demolizione di opere incongrue, di trasferimento di volume derivante da demolizione di manufatti ricadenti in zona a 9

11 rischio idrogeologico, di eliminazione degli elementi di degrado, di riordino della zona agricola e di realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale, ivi compresa la richiesta dell Amministrazione comunale di ridurre la volumetria realizzabile, specie in centro storico, a favore di un corretto sviluppo urbanistico. Nella fattispecie B rientrano le aree ed edifici oggetto di compensazione urbanistica di cui all art. 37 della L.R. 11/2004 e all art. 47 del PAT. Le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio. In ogni caso la volontà del proprietario di un area /lotto di non realizzare tutta la capacità edificatoria ammessa dallo strumento urbanistico vigente non genera credito edilizio. Il recupero del credito edilizio in una specifica zona è subordinato sia alla compatibilità della destinazione d uso del credito con la destinazione di zona, che alla verifica del corretto inserimento nell intorno. Pertanto al progetto inerente l atterraggio del credito, va allegata idonea documentazione tecnica e fotografica dell intorno e dei fabbricati circostanti, vanno inoltre reperite le opere di urbanizzazione previste dalla legislazione e dalle presenti norme, dimensionate sull entità dell intervento. Il corrispondente volume da utilizzare deve essere parametrato in funzione della nuova destinazione e della zonizzazione dei valori immobiliari. 1. Zonizzazione dei valori immobiliari Il territorio comunale è stato suddiviso in quattro zone che hanno omogeneità nei valori immobiliari e in base alle quali il credito va parametrato in funzione del trasferimento da una zona all altra, come indicato nella Tav.N1a e nella tabella seguente: Riferimento Tav. N 1a - Zonizzazione dei valori immobiliari 10

12 Parametri correttivi per l utilizzo del credito maturato in relazione alla zonizzazione dei valori immobiliari in cui atterra il credito CREDITI TRASFERIMENTI VOLUMI da a Z1 Z2 Z3 Z4 Z1 1 1,1 1,3 1,5 Z2 0,9 1 1,2 1,4 Z3 0,7 0,8 1 1,2 Z4 0,5 0,6 0, Criteri di formazione, modalità di calcolo e di iscrizione al registro dei crediti Fattispecie A Il credito edilizio per azioni di riqualificazione ambientale viene generato dal volume e dalla superficie lorda di pavimento effettivi degli edifici da demolire, dalla loro destinazione d uso e dalla ZTO in cui ricade. Il corrispondente volume da utilizzare deve essere parametrato in funzione della nuova destinazione e della zonizzazione dei valori immobiliari. Il credito edilizio derivante da azioni di riqualificazione ambientale sarà assegnato con l iscrizione nel Registro dei crediti edilizi, previo accertamento, da effettuarsi mediante sopralluogo, dell ottemperanza alle prescrizioni del permesso di demolizione e della sistemazione di tutta l area interessata dalla demolizione dell edificio. Fattispecie B Il credito edilizio maturato da aree oggetto di compensazione, di cui all art. 37 della L.R. 11/2004 e all art. 47 del PAT, sono determinati sulla base degli indici territoriali di cui alla tabella sotto riportata. INDICE ZONA DI TRASFORMAZIONE TERRITORIALE mc/mq Z1 zona di pregio- centro storico del capoluogo 0,6 Z2 - zona urbana centrale del capoluogo 0,5 Z3 - zona urbana periferica del capoluogo, frazioni e zone industriali Z4 zona agricola, parco agricolo-fluviale del Monticano e del Lia, aree agricole intercluse da tutelare e di margine, nuclei abitati Il credito edilizio sarà attivato, con l iscrizione nel Registro dei crediti edilizi e con la cessione dell area oggetto di compensazione. 0,4 0,3 3. Parametri correttivi di utilizzo del credito edilizio per fattispecie A L entità del credito da utilizzare è determinata secondo criteri che, partendo dalle modalità di calcolo di cui al precedente comma, prevedano l applicazione di 11

13 coefficienti parametrici correttivi che tengano conto della destinazione funzionale e della destinazione di zona di atterraggio del credito. Per l utilizzo del credito edilizio vanno rispettati sia la superficie lorda di pavimento che il volume dell edificio da demolire, nel limite massimo di entrambi. Parametri correttivi: - per demolizione all interno delle fasce di mitigazione ambientale lungo la tangenziale e lungo le strade di accesso alla tangenziale e all interno della zona P3 del PAIL, il credito utilizzabile è il 100% del volume e della superficie lorda di pavimento rilevato, con le seguenti maggiorazioni: + 20% se si sposta su una qualsiasi altra area edificabile conforme alla destinazione d uso; + 30% se si sposta su una qualsiasi altra area che sarà indicata dall Amministrazione Comunale; - per demolizione di fabbricati ad uso produttivo in esercizio posti in zona impropria: + 100% del volume e slp esistenti se si sposta su una zona produttiva; Per demolizione nelle zone omogenee A, B e D il credito da utilizzare corrisponde al volume e alla superficie lorda di pavimento esistente, se mantengono la stessa destinazione purchè compatibile con la destinazione di zona, diversamente il diritto edificatorio, espresso in volume e slp, può essere utilizzato con le seguenti percentuali: 100% da produttiva a commerciale o viceversa purchè compatibile con la destinazione di zona; 50% da produttivo a residenziale; 50% da commerciale a residenziale; 100% da residenziale a produttivo o commerciale purchè compatibile con la destinazione di zona; Per demolizione in ambiti agricoli e recupero nei nuclei abitati in territorio agricolo o nelle altre zone territoriali omogenee il diritto edificatorio potrà essere utilizzato con le seguenti percentuali: 50% da rurale o produttivo a residenziale; 100% da rurale a rurale 100% da residenziale a residenziale; All interno della zona agricola il credito edilizio recuperato non potrà mai essere superiore a 1200 mc., l eccedenza eventuale potrà essere recuperata nelle altre zone omogenee. 4. Trasferimento del credito per fattispecie A e B È possibile trasferire il credito edilizio, generato da azioni di riordino ambientale e compensazione urbanistica, da una zona all altra, così come perimetrate nella Tavola N 1a Zonizzazione dei valori immobiliari, applicando i parametri della seguente tabella. Parametri correttivi per l utilizzo del credito maturato in relazione alla zonizzazione dei valori immobiliari in cui atterra il credito CREDITI TRASFERIMENTI VOLUMI 12

14 da a Z1 Z2 Z3 Z4 Z1 1 1,1 1,3 1,5 Z2 0,9 1 1,2 1,4 Z3 0,7 0,8 1 1,2 Z4 0,5 0,6 0,8 1 Tav. N 1a - Zonizzazione dei valori immobiliari 5. Incremento indici di zona di edificabilità Per ragioni di rilevante interesse pubblico o per favorire il trasferimento dei crediti edilizi nelle zone edificabili, è ammesso incrementare gli indici di edificabilità dell area interessata dall atterraggio del credito, fatti salvi il rispetto degli altri parametri urbanistici, con i seguenti limiti: - per parametri volumetrici: aumento del 20% fino ad un massimo di 0,4 mc/mq di incremento; -per parametri di superficie: aumento del 10%, per le zone produttive; -per gli edifici compresi nelle zone A e A1 di cui all Art. 22 delle presenti norme fino a un massimo del 20% del volume esistente. Al progetto edilizio deve essere allegata idonea documentazione tecnica e fotografica dell intorno e dei fabbricati circostanti 13

15 con la quale venga dimostrato che l intervento volumetrico non crea contrasto con l esistente. -nei nuclei abitati è ammesso incrementare gli indici di edificabilità con un aumento del 20% della volumetria esistente o 20% della volumetria assegnata come lotti edificabili, fino ad un massimo di 0,4 mc/mq di incremento. 6. I crediti edilizi sono liberamente commerciabili e l atto di trasferimento dovrà risultare da atto scritto da trascrivere presso i RR.II.. 7. Per le modalità di presentazione della documentazione si fa esplicito rimando al Regolamento Edilizio. Cessione di cubatura E ammessa la cessione di cubatura solo tra lotti ricompresi nella medesima sottozona urbanistica, così come individuate e numerate nelle tavole al E ammesso incrementare gli indici di edificabilità edificatoria, fatti salvi il rispetto degli altri parametri urbanistici. Alla cessione di cubatura si applicheranno le norme in tema di trasferimento dei diritti reali immobiliari, allo stesso modo si applicheranno anche quelle in tema di trascrizione. Per le modalità di presentazione della documentazione si fa esplicito rimando al Regolamento Edilizio. Art. 14. Edifici oggetto di tutela 1. Gli edifici oggetto di tutela presenti nel territorio comunale si distinguono nelle seguenti categorie: a) edifici vincolati ex D.Lgs. n 42/04, per i qual i vige l autorizzazione della Soprintendenza competente; b) edifici compresi nelle zone A e A1, di cui all Art. 22, che stabilisce le modalità di assegnazione del grado di protezione che ne regola la trasformabilità; c) edifici oggetto di tutela in base al PAT o nel presente PI, che, anche se non ricadenti in zona A o A1, sono soggetti alla disciplina di cui all Art. 22; d) edifici in zona agricola con grado di protezione previsto da apposita scheda soggetti alla normativa di cui agli artt. 22 e 23. Art. 15. Recupero dei locali sottotetto a fini abitativi 1. E ammesso il recupero dei locali sottotetto già esistenti ed usufruibili alla data del 31 dicembre 1998 a fini abitativi secondo le disposizioni e le modalità di cui al Regolamento Edilizio. 2. Gli interventi di cui al comma precedente restano subordinati al reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali in misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione recuperata a fini abitativi. 3. Nell impossibilità documentata di reperire gli spazi per parcheggi pertinenziali l intervento è consentito previo pagamento di una somma equivalente alla monetizzazione delle aree per parcheggi, sulla base degli importi e delle modalità stabiliti dal Comune. 14

16 Art. 16. Parametri edifici esistenti a) Edifici esistenti alla data del 27/08/1976, di approvazione del 1 PRG. 1. Gi edifici esistenti alla data di approvazione del 1 PRG, approvato con Deliberazione della Giunta Regionale n del 27/08/1976, conservano i parametri edificatori esistenti con la possibilità di regolarizzare eventuali difformità rispetto al progetto, di cui alla licenza edilizia, fino ad una variazione del 10% dei parametri del progetto stesso. b) Edifici esistenti alla data del 31/12/ Per gli edifici esistenti alla data del 31/12/1989, che abbiamo piani terreni di altezza inferiore alla minima regolamentare per l abitabilità, ma non inferiore a m.2,20, è consentito il recupero ai fini abitativi di tali vani portandoli all altezza minima di m. 2,70 in occasione di interventi di ristrutturazione o rifacimento del fabbricato nel suo insieme. 3. La maggiore volumetria abitabile così realizzata non viene computata ai fini del rispetto degli indici o parametri volumetrici di zona, mentre rileva ai fini dell onerosità dell intervento. Devono essere rispettati tutti i rimanenti parametri edilizi di zona. 4. Per l ammissibilità dell intervento di cui ai commi precedenti deve essere garantita la collocazione all interno del lotto del posto auto non solo per l abitazione già esistente, ma anche per l eventuale seconda abitazione ricavata con l adeguamento dell altezza. 5. In caso di interventi che cambino l uso dei locali e/o comportino la realizzazione di un numero maggiore di unità immobiliari, fatte salve le norme sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, si applicano i seguenti parametri relativamente all altezza: - se l altezza è maggiore o uguale a ml 2,70 la stessa non potrà essere ridotta a meno di ml. 2,70 sopratrave quando l interasse tra le travi sia maggiore di cm. 70 e sottotrave quando l interasse sia minore o uguale; - se l altezza è inferiore a ml 2,70 è consentito mantenere l altezza esistente comunque non inferiore a ml 2,40; in tal caso per locali con soffitti su piani orizzontali diversi il punto più basso non deve essere inferiore a ml. 2,00 e la corrispondente porzione di locale non superare il 40% della superficie totale; per i locali con soffitto inclinato il punto più basso non deve essere inferiore a ml 1, Rimane fermo che l ammissibilità dell intervento edilizio inerente l edificio nel suo complesso è valutata sulla base delle disposizioni generali di zona, assumendo la norma di cui al presente articolo valenza eccezionale nell ambito di un intervento che deve essere sotto ogni ulteriore aspetto assentibile. 15

17 CAPITOLO 3.OPERE DI URBANIZZAZIONE E DOTAZIONI INFRASTRUTTURALI MINIME Art. 17. Definizione delle opere di urbanizzazione 1. Successivamente all approvazione del PAT le definizioni, i contenuti tecnici ed i metodi per individuare le opere di urbanizzazione sono quelli di cui al provvedimento DGRV n 3178, lettera h opere di urbanizz azione, reso in attuazione dell art. 50, comma 1, lett. h) della L.R. 11/ Sono fatti salvi i PUA previsti in data anteriore all approvazione del PAT anche se non attuati. 3. Le opere di urbanizzazione primaria consistono in: - strade; - spazi di sosta o di parcheggio; - fognature; - rete idrica; - rete di distribuzione dell energia elettrica e del gas; - pubblica illuminazione; - spazi di verde attrezzato; - cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni. - opere relative alla messa in sicurezza da un punto di vista idraulico e geologico dei terreni; - opere di ripristino ambientale, bonifica ambientale dei terreni. 4. Sono da assimilare alle opere di urbanizzazione primaria una serie di attrezzature riconducibili alla necessità di migliorare la qualità degli spazi urbani ed adeguarli alle innovazioni tecnologiche: - raccordi e svincoli stradali; - barriere antirumore (preferibilmente in terra o con piantumazioni) ed altre misure atte ad eliminare inquinamento acustico (asfalto fonoassorbente); - formazione di nuclei di vegetazione arboreo-arbustiva, adatti alle caratteristiche climatiche e pedologiche del luogo, con funzione di arricchimento estetico ed ecologico del paesaggio; - piazzole di sosta per gli autobus; - piste ciclabili con relativi stalli e percorsi ciclo-pedonali urbani; - spazi attrezzati per la raccolta differenziata dei rifiuti urbani (eco piazzole); - interventi eco-tecnologici per il trattamento delle acque reflue (fitodepurazione); - bacini di raccolta per il riuso delle acque piovane. La realizzazione di queste opere è regolata, oltre che dal comma 11 dell art. 31 della LR 11/04, anche dall art. 16 del DPR 380/2001 e dagli articoli 22, 63 e 86 della LR 61/853 per quanto riguarda sia la dotazione minima negli strumenti attuativi, il loro convenzionamento ed il relativo scomputo, nonché, in luogo della loro realizzazione per gli interventi diretti, all assoggettamento della corresponsione degli oneri tabellari. 5. Le aree per servizi sono: a) l istruzione; b) attrezzature di interesse comune: l assistenza, i servizi sociali e sanitari; la pubblica amministrazione, la sicurezza pubblica e la protezione civile; le attività culturali, associative e politiche; c) verde pubblico attrezzato e attrezzature sportive: 16

18 gli spazi aperti attrezzati a verde per il gioco, la ricreazione, il tempo libero e lo sport, i parchi urbani, le aree boscate pubbliche; gli spazi aperti di libera fruizione per usi collettivi; d) attrezzature per la mobilità: i parcheggi, gli spazi di sosta pubblici; le attrezzature per la mobilità e la rete di percorsi ciclo-pedonali urbani ed extraurbani; gli elementi di riqualificazione urbana. Art. 18. Dotazioni urbanistiche minime nelle aree residenziali miste 1. Il PAT fissa come parametro complessivo minimo di riferimento negli ATO una dotazione di standard urbanistici, relativi alla residenza, pari a 30 mq/abitante, anche alla luce del livello qualitativo e quantitativo già conseguito nel territorio comunale. Le articolazioni quantitative di riferimento assunte nel PAT sono: - parcheggi pubblici 8 mq/ab - verde pubblico 12,5 mq/ab - Attrezzature per l istruzione 4,5 mq/ab - Attrezzature di interesse comune 5 mq/ab 2. Il PI fissa come parametro complessivo minimo di riferimento nelle zone residenziali le seguenti superfici a dotazioni urbanistiche, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie, in relazione alle volumetrie previste: STANDARD PRIMARIO STANDARD SECONDARIO ZTO parcheggio primario verde primario parcheggio secondario verde secondario istruzione interesse comune totale dotazione minima A B sup. terr. > mq 7,50 7, sup. terr. <e = mq 3. Nelle zone A e B in caso di PUA deve essere prevista la realizzazione del solo standard primario che, nel caso di dimostrazione di impossibilità di realizzazione e di presenza di dotazioni esistenti, può essere monetizzato, sono comunque fatte salve le indicazioni contenute nelle schede SUOP. Qualora l intervento non preveda la possibilità di reperire l area necessaria a parcheggio o la sua realizzazione contrasti con la destinazione e la peculiarità dell area di intervento, la quota di parcheggio può essere realizzata in altra area limitrofa, purché non in zona agricola, a condizione che sia fatto uno studio che dimostri la funzionalità del parcheggio all area di intervento. In caso di intervento edilizio diretto lo standard può essere monetizzato con limite massimo di 100 mq. 4. Nelle zone C e in tutte le altre zone soggette a strumento attuativo, gli standard devono essere reperiti all interno del perimetro del PUA con la possibilità di monetizzare la quota destinata ad istruzione e, interesse comune. Lo standard a verde deve essere realizzato in un unico corpo e, limitatamente alle zone C con 17

19 superficie territoriale maggiore di mq, avere una superficie minima di 500 mq. indipendentemente dal calcolo matematico degli standard. Qualora il nuovo PUA sia in ampliamento di lottizzazione esistente l area a verde può essere accorpata a quella esistente. 5. Nelle zone C con superficie territoriale inferiore a mq lo standard a verde e parcheggio, ferma restando la quantità minima complessiva, può essere diversamente ripartito. 6. Qualora le dimensioni di PUA con destinazione residenziale, turistico-ricettiva e direzionale superino i tre ettari o i mc. devono essere reperite dotazioni aggiuntive di aree per servizi di almeno 10 mq. ogni abitante teorico insediabile. 7. Salvo comprovate esigenze progettuali le aree attrezzate per il gioco dei bambini devono essere accorpate al verde pubblico e avere una dimensione non inferiore a 3mq/abitante con un minimo di 1000 mq. Nelle nuove zone residenziali di cui all Art. 35 che prevedono un volume di almeno mc, il 20% dell area non coperta da edifici deve essere riservata a campi gioco per bambini. 8. Le aree di urbanizzazione primaria devono essere cedute in proprietà o concesse in uso pubblico o in servitù permanente al Comune e le relative opere realizzate a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, ovvero di oneri secondari, previo consenso del Comune. Art. 19.Dotazioni urbanistiche minime per attività economiche 1. Nelle zone destinate ad attività economiche per gli interventi di nuova edificazione, di ampliamento o cambio di destinazione d uso le superfici da destinare ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria, con esclusione delle sedi viarie, non possono essere inferiori a quelle indicate nella tabella seguente, per ciascuna destinazione d uso. DOTAZIONI URBANISTICHE: INTERVENTI A DESTINAZIONE D USO PRODUTTIVA E COMMERCIALE destinazione d uso verde e parcheggio note industria e artigianato 10% della superficie con un minimo di 3 posti commerciale e direzionale turistica, ricettiva e ricreativa fondiaria 100% della superficie lorda di pavimento auto per unità produttiva sono fatte salve le norme contenute nella L.R. 15/04 e smi e quanto riportato nel presente articolo 15 mq/100mc con un minimo di 1 posto auto ogni 2 posti letto 2. All interno di ciascun lotto a destinazione produttiva va ricavata una superficie da destinare a parcheggi pertinenziali non inferiore al 5% della superficie del lotto; tali parcheggi potranno essere coperti con strutture leggere aperte su ogni lato le quali non sono da considerarsi volume ai sensi delle presenti norme e del Regolamento Edilizio. In ogni caso l intervento edificato dovrà essere mascherato e armonizzato con la piantumazione di essenze arboree ad alto fusto tipiche della flora locale. Dotazioni urbanistiche minime per attività terziarie e commerciali 18

20 3. Per interventi di nuova edificazione, ampliamento o cambio di destinazione d uso di tipo terziario (uffici in genere) all interno di qualunque ZTO le superfici scoperte del lotto devono essere sistemate a verde e parcheggio di uso pubblico, quest ultimo di superficie almeno pari a 0,8 mq/mq di superficie lorda di pavimento nelle zone di completamento e pari a 1,00 mq/mq di superficie lorda di pavimento nelle zone di espansione. 4. Nelle aree di parcheggio dovrà essere inclusa una superficie attrezzata con adeguato arredo per la sosta di cicli e motocicli. 5. Per gli interventi di nuova edificazione, di ampliamento o cambio di destinazione d'uso di tipo commerciale dovranno essere reperite aree a parcheggio e aree libere secondo i parametri della LR 15/04, in relazione alla tipologia di struttura di vendita (vicinato, medio piccola, medio grande, grande, ecc ) 6. Per parcheggio effettivo si intende la superficie individuata per la sosta e la manovra dei veicoli, con esclusione della viabilità di accesso e di distribuzione. L area a parcheggio effettivo esclude inoltre, ad esempio, la superficie relativa ai percorsi pedonali, al verde, alle aiuole spartitraffico, alle postazioni per carrelli e depositi di varia natura. Il parcheggio effettivo corrisponde ai soli spazi destinati agli stalli e relativi spazi funzionali alla manovra nel limite massimo di mq. 18 per ogni stallo. Le zone di sosta possono essere reperite anche con la previsione di strutture multipiano o sotterranee purché compatibili con le presenti norme. Nel caso di insediamenti commerciali non aperti al pubblico (commercio all ingrosso, depositi e magazzini) la dotazione di spazi pubblici a parcheggio ricavata in sede di piano urbanistico può essere quella prevista dal presente articolo per insediamenti a carattere industriale e artigianale. Il cambio d uso a favore della destinazione commerciale e il cambio di tipo di struttura commerciale è ammissibile qualora sia garantita la dotazione di aree private con vincolo di destinazione d uso a parcheggio. In caso di ampliamento le quantità stabilite dal presente articolo sono rapportate alla sola superficie ampliata. In caso di interventi di nuova edificazione, di demolizione con ricostruzione, di ampliamento e di ristrutturazione edilizia comportanti incremento della superficie utile di medie strutture di vendita e di parchi commerciali come definiti ai sensi della LR 15/2004 localizzati in zona D, non è consentita la monetizzazione totale o parziale, degli spazi a parcheggio previsti dal presente articolo. 3) Le superfici destinate a parcheggio in base al precedenti punto 3 concorrono al calcolo della capacità edificatoria dell'area e del rapporto di copertura, purché non siano coincidenti con lo standard della LR 11/04 in zona con indice fondiario. 4) Le dotazioni a standard relativo alla LR 11/04 di cui al presente articolo potranno essere conseguite, entro il limite del 50%, anche mediante il reperimento in loco di aree private con vincolo di destinazione d'uso purché funzionalmente collegate all area d intervento. 5) Il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla stipula di un'apposita convenzione che preveda la cessione e/o il vincolo di destinazione d'uso pubblico delle aree a verde e a parcheggio nelle quantità minime e nei rapporti sopra indicati. Art. 20. Dotazioni infrastrutturali per le medie strutture di vendita 1. All interno della zona residenziale è ammesso realizzare un volume massimo di mc. da destinare a commercio e artigianato di servizio legati all abitare, così come previsto dal dimensionamento del PAT pari alla quota del 20% del volume residenziale totale. 19

21 2. La costruzione, l ampliamento e il cambio di destinazione d uso per l apertura di medie strutture di vendita del settore alimentare, oltre al rispetto di quanto stabilito ai commi successivi, sono soggette allo specifico regolamento di competenza del Consiglio Comunale fermo restando il disposto della L.R. 13 agosto 2004, n Il rilascio di permessi di costruire per nuova edificazione, ampliamento e cambio di destinazione d uso che prevedano attività commerciali di medie strutture di vendita comprese tra 400 e 1000 mq. è subordinato alla verifica d impatto dell insediamento sulla viabilità esistente fino al raccordo con la viabilità principale, nonché alla realizzazione di tutti quegli interventi impartiti dai competenti Uffici, anche collocati fuori dall ambito, necessari ad eliminare problematiche al sistema viario principale e secondario e ai relativi sbocchi. 4. Per le attività commerciali di medie strutture di vendita comprese tra 1000 e 2500 mq, la domanda di rilascio di permesso di costruire deve essere corredata da una relazione viabilistica finalizzata a verificare l impatto della specifica attività sulla viabilità esistente, attraverso l analisi della rete stradale di afferenza, e la determinazione dei livelli di servizio della rete stessa, in termini veicolari, di flusso e di capacità derivanti dall insediamento della specifica attività. Proprio in funzione del tipo di attività da insediare, dovranno essere previsti e verificati gli interventi necessari da effettuarsi sulla viabilità, quali innesti e svincoli a raso, semaforizzazione e non, svincoli delivellati, controstrade e/o formazione di viabilità secondaria di raccordo, verificandone la compatibilità con le densità veicolari e con i flussi dalla viabilità esistente in particolar modo nelle ore di punta. 5. Qualora l attività sia inserita in un complesso edilizio comprendente altre attività commerciali la verifica va effettuata con riferimento ai flussi derivanti all intero complesso. 6. All interno del lotto la viabilità va distinta tra il traffico degli utenti e quello operativo specializzato prevedendo inoltre idonee aree di sosta per carico e scarico e per il personale, applicando i parametri di cui alla L. 122/89 e alla Legge Urbanistica Regionale n 15/ Qualora l attività commerciale sia ubicata in prossimità di attività produttive di tipo insalubre dovrà essere rispettata una distanza di rispetto di almeno ml. 8. Si considera cambio di destinazione d uso ai fini del presente articolo anche la trasformazione di settore merceologico, da settore non alimentare a settore alimentare e viceversa. 9. Per quanto non previsto nel presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla L.R.15/04. CAPITOLO 4. DISCIPLINA D USO DEL TERRITORIO COMUNALE - ZONIZZAZIONE Art. 21. Norme comuni alle diverse zone omogenee 1. Il PI suddivide il territorio comunale in zone omogenee secondo la seguente classificazione: Zone A centro storico del capoluogo Zone A1 centri storici frazionali aree ad uso prevalentemente residenziale Zone B1 - edificate ad alta densità Zone B2 - di completamento a media densità 20