L art. 58 della Legge 133/2008: due anni dopo

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1 EXITone AdvancedFranchising System L art. 58 della Legge 133/2008: due anni dopo Alexandra MOGILATOVA, Direttore Generale La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio e della professione 5 novembre 2010 Aula del Consiglio della Facoltà di Ingegneria, Università di Palermo COPYRIGHT STI SpA 2004

2 RICOGNIZIONE E VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DI REGIONI, COMUNI E ALTRI ENTI LOCALI 2

3 Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali Art. 58 Legge 6 agosto 2008, n. 133 Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali Segue 1. Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Province, Comuni e altri Enti locali, ciascun ente con delibera dell'organo di Governo individua, redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, i singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione. 2. L'inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile e ne dispone espressamente la destinazione urbanistica; la deliberazione del consiglio comunale di approvazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni costituisce variante allo strumento urbanistico generale. Tale variante, in quanto relativa a singoli immobili, non necessita di verifiche di conformità agli eventuali atti di pianificazione sovraordinata di competenza delle Province e delle Regioni. La verifica di conformità è comunque richiesta e deve essere effettuata entro un termine perentorio di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta, nei casi di varianti relative a terreni classificati come agricoli dallo strumento urbanistico generale vigente, ovvero nei casi che comportano variazioni volumetriche superiori al 10 per cento dei volumi previsti dal medesimo strumento urbanistico vigente.* 3. Gli elenchi di cui al comma 1, da pubblicare mediante le forme previste per ciascuno di tali enti, hanno effetto dichiarativo della proprietà, in assenza di precedenti trascrizioni, e producono gli effetti previsti dall'articolo 2644 del codice civile, nonché effetti sostitutivi dell'iscrizione del bene in catasto. * La Corte Costituzionale, con sentenza n. 340 del 16 dicembre 2009, depositata il 30 dicembre 2009, ha dichiarato l illegittimità costituzionale della seconda parte del comma 2 dell art. 58 3

4 Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali Art. 58 Legge 6 agosto 2008, n Gli uffici competenti provvedono, se necessario, alle conseguenti attività di trascrizione, intavolazione e voltura. 5. Contro l'iscrizione del bene negli elenchi di cui al comma 1, è ammesso ricorso amministrativo entro sessanta giorni dalla pubblicazione, fermi gli altri rimedi di legge. 6. La procedura prevista dall'articolo 3-bis del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, per la valorizzazione dei beni dello Stato si estende ai beni immobili inclusi negli elenchi di cui al comma 1. In tal caso, la procedura prevista al comma 2 dell articolo 3-bis del citato decreto-legge n. 351 del 2001 si applica solo per i soggetti diversi dai Comuni e l'iniziativa è rimessa all'ente proprietario dei beni da valorizzare. I bandi previsti dal comma 5 dell articolo 3-bis del citato decretolegge n. 351 del 2001 sono predisposti dall'ente proprietario dei beni da valorizzare. 7. I soggetti di cui al comma 1 possono in ogni caso individuare forme di valorizzazione alternative, nel rispetto dei principi di salvaguardia dell'interesse pubblico e mediante l'utilizzo di strumenti competitivi. 8. Gli enti proprietari degli immobili inseriti negli elenchi di cui al comma 1 possono conferire i propri beni immobili anche residenziali a fondi comuni di investimento immobiliare ovvero promuoverne la costituzione secondo le disposizioni degli articoli 4 e seguenti del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n Ai conferimenti di cui al presente articolo, nonché alle dismissioni degli immobili inclusi negli elenchi di cui al comma 1, si applicano le disposizioni dei commi 18 e 19 dell'articolo 3 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n segue 4

5 Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali Art. 58 Legge 6 agosto 2008, n. 133 Il patrimonio immobiliare pubblico è stimato complessivamente in circa 421 miliardi di euro, ad esclusione dei beni demaniali, a valore di mercato, suddiviso tra Amministrazioni Centrali e Territoriali*. Amministrazioni Centrali 72 mld 17% Distribuzione valore delle P.A. Edilizia Residenziale 15% Art Legge 133, 6 agosto 2008 AMMINISTRAZIONI TERRITORIALI Immobili Regioni/Enti locali Regioni 3% ASL / Altro 8% Amministrazioni Territoriali 349 mld 83% Province 8% Comuni 66% (*) Fonte: Elaborazioni su dati Cassa Depositi e Prestiti novembre

6 Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali Art. 58 Legge 6 agosto 2008, n. 133 PATRIMONIO IMMOBILIARE ITALIANO in ml di mq Patrimonio totale Uffici pubblici 137 Uffici privati 94 Scuole 81 Università 14 Sport/Musei 40 Residenziale pubblico 114 Residenziale privato 46 Trasporti 20 Aeroporti/Stazioni Sanità 10 TOTALE PUBBLICO 416 SUDDIVISIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO 6

7 DUE ANNI DOPO: LO STATO DIATTUAZIONE 7

8 Art Lo Stato di attuazione Cos è stato fatto? segue Copyright

9 MEF Circolare Ministero Economia e Finanze 3 maggio 2010 Adempimenti connessi all attuazione dell art.2 comma 222 della Legge Finanziaria 2010 Razionalizzazione delle procedure relative alle locazioni passive delle Amministrazioni dello Stato Razionalizzazione degli spazi in uso delle Amministrazioni dello Stato Razionalizzazione e monitoraggio degli interventi manutentivi e dei relativi oneri per gli immobili di proprietà dello Stato e di terzi in uso a qualsiasi titolo. Redazione del rendiconto patrimoniale dello Stato a prezzi di mercato previsto dall art. 6, c. 8, lett. e) (Per amministrazioni pubbliche si intendono tutte le amministrazioni dello Stato, ivi compresi gli istituti e scuole di ogni ordine egrado e le istituzioni educative, le aziende ed amministrazioni dello Stato ad ordinamento autonomo, le Regioni, le Province, i Comuni, le Comunita'montane. e loro consorzi e associazioni, le istituzioni universitarie, gli Istituti autonomi case popolari, le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, tutti gli enti pubblici non economici nazionali, regionali e locali, le amministrazioni, le aziende e gli enti del Servizio sanitario nazionale) 9

10 MEF Circolare Ministero Economia e Finanze 9 luglio 2010 LINEE GUIDA PER LA COSTITUZIONE DEL FASCICOLO DELL IMMOBILE La Circolare, contenente Linee Guida generali per la costituzione di un fascicolo immobiliare (riferito in modo mirato ai fabbricati), è stata redatta con l intento di specificare un percorso metodologico che consenta agli Enti pubblici (non territoriali) di pervenire ad una quanto più completa conoscenza del proprio portafoglio immobiliare, necessario punto di partenza per un adeguato processo di valorizzazione. La ricognizione degli immobili di proprietà degli Enti non territoriali deve avere come obiettivo l acquisizione di tutte le informazioni rilevanti riguardanti i beni oggetto del compendio, per le quali si distinguono tre tipologie: tecnica, amministrativo-gestionale, storico- artistica. Il fascicolo immobiliare è in sostanza la carta d identità dell immobile, inteso nelle sue accezioni di complesso, fabbricatoo singola unità. Esso è predisposto dall Ente e deve essere opportunamente composto da documenti, organizzati, a seconda del caso, in documenti relativi al complesso immobiliare, ai singoli fabbricati che lo compongono o alle singole unità immobiliari in cui i fabbricati sono articolati (titolo di provenienza, dichiarazione urbanistica, visura catastale aggiornata, ecc.). TECNICHE AMMINISTRATIVO - GESTIONALI STORICO - ARTISTICHE Segue 10

11 MEF Circolare Ministero Finanze 9 luglio 2010 LINEE GUIDA PER LA COSTITUZIONE DEL FASCICOLO DELL IMMOBILE Il fascicolo immobiliare è la carta d identità dell Immobile, inteso nelle sue accezioni di complesso, fabbricato o singola unità. E predisposto dall'ente e deve essere opportunamente composto da una serie di documenti, tra cui: titolo di provenienza e copia della nota di trascrizione rilasciata dall'agenzia del territorio; due diligence tecnica e amministrativa; visura catastale aggiornata; attestati di conformità degli impianti; certificazione energetica ai sensi del decreto legislativo n.192/2005 e del decreto ministeriale 26 giugno 2009; copia autentica della polizza globale fabbricati; valore di mercato attribuito dall'agenzia del Territorio, previa sottoscrizione di accordi con la stessa; documentazione contenente informazioni tecnico descrittive dell'immobile in tutti le sue componenti; scheda descrittiva delle parti comuni; eventuali limitazioni al diritto di proprietà ai sensi della legge vigente; copia dell'eventuale contratto di locazione e di eventuali scritture integrative ovvero di una scheda riassuntiva di tutti gli interventi di manutenzione effettuati negli ultimi cinque anni; eventuali decreti di vincolo o certificazione scaturenti dal procedimento di verifica dell'interesse culturale, ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). segue 11

12 Art. 58 -Lo Stato di attuazione Cos è stato fatto? Va preso atto che, a distanza di oltre 24 mesi dall introduzione dell art. 58, il processo di valorizzazione dei beni immobili degli Enti locali, nella stragrande maggioranza dei casi, si limita alla banale redazione dell elenco dei beni disponibili da dismettere, trascurando le opportunità di sviluppo economico e territoriale che possono essere indotte dai processi di valorizzazione correttamente impostati. Inoltre, va preso atto della sempre crescente attenzione da parte del MEF (Ministro in prima persona!) verso il tema immobiliare inteso nella sua accezione di leva di sviluppo del territorio Nello scenario nazionale diversi attori, prevalentemente a livello centrale, si sono mobilitati rispondere la crescente domanda (anche in seguito all introduzione dell art. 58 L.133/2008 Ricognizione e valorizzazione del patrimoni immobiliare) espressa dagli Enti territoriali (che detengono l 80% del patrimonio immobiliare pubblico italiano ovvero oltre 350 miliardi di Euro) in termini di: Supporto alla definizione di una strategia di valorizzazione in funzione delle caratteristiche dei propri beni, obiettivi, vocazione territoriale; Supporto all individuazione degli interventi operativi sottesi la strategia, tra loro armonicamente coordinati e rapidamente realizzabili; Efficace attività di direzione e controllo sulla realizzazione della strategia e dei singoli interventi operativi. 12

13 LA SVOLTA: CREARE VALORE 13

14 La svolta: creare valore VALORIZZAZIONE Creazione di VALORE Verso ENTE Ottimizzazione dei costi gestionali; Flussi di cassa positivi da interventi di valorizzazione; Benefici economici da extra gettito fiscale. Verso COMUNITÀ Catalizzazione investimenti sul territorio; Nuove attività economiche, nuovi posti di lavoro; Servizi pubblici, infrastrutture. Le finalità della valorizzazione immobiliare non possono risiedere nella mera dismissione dei beni disponibili o non utilizzati, ma devono consistere nella costituzione di una visione unitaria dell insieme dei beni che leghi il dato, l informazione e la conoscenza alle attese di sviluppo del contesto sociale ed economico di riferimento, immettendo i beni pubblici in un processo di valorizzazione che possa integrare la conoscenza omogenea dei beni, all analisi finalizzata ai nuovi livelli di comprensione del cespite immobiliare e della loro successiva lettura appropriata e pianificazione, tesa al raggiungimento di una migliore gestione, razionalizzazione e valorizzazione. 14

15 Il processo di valorizzazione PROCESSO di VALORIZZAZIONE PATRIMONIO DI RIFERIMENTO INCREMENTO del VALORE del PATRIMONIO Attività dirette alla valorizzazione mediante interventi diretti sui beni CREAZIONE di VALORE dal PATRIMONIO INCREMENTO di REDDITIVITA del PATRIMONIO BENEFICI INDIRETTI dalla VALORIZZAZIONE del PATRIMONIO Attività dirette alla valorizzazione mediante alienazione Attività dirette alla valorizzazione attraverso l attivazione ovvero l incremento della redditività del patrimonio, anche con azioni di razionalizzazione dell uso dello stesso Attività dirette sul patrimonio, generanti benefici (economici e non) sul territorio vasto ovvero in settori sinergicamente collegati al patrimonio stesso 15

16 Il processo di valorizzazione Rilievo fisico e documentale degli immobili Verifiche di regolarità Piano degli Interventi Obiettivi della Valorizzazione Analisi del patrimonio attraverso fase di sopralluogo e successiva ricerca documentale COSTRUZIONE BANCA DATI Analisi delle non conformità rilevate per ogni tematica indagata nella fase di rilievo del patrimonio Definizione di un quadro complessivo degli interventi di regolarizzazione amministrativo, tecnica, urbanistica e di assestamento giuridico necessari ai fini della valorizzazione dei beni Le attività relative alla costruzione del Quadro conoscitivo vengono condotte in modo mirato rispetto agli obiettivi della valorizzazione 16

17 I risultati attesi dal corretto processo di valorizzazione Stimolo per lo sviluppo economico locale Applicazione degli standard internazionali Diffusione dei programmi di valorizzazione territoriale RISULTATI DEL PROCESSO DI VALORIZZAZIONE Coinvolgimento di CDP, Agenzia del Territorio, ANCI e categorie professionali Utilizzo della massima expertise professionale Ricorso a un ampia scelta di strumenti di valorizzazione 17

18 I risultati attesi dal corretto processo di valorizzazione Diffusione dei programmi di valorizzazione territoriale Utilizzo della massima expertise professionale Anche attraverso gli strumenti di multioriginator, mediante l aggregazione tra diverse realtà di Enti pubblici e locali (anche di piccole dimensioni) in una logica di approccio verticale sul territorio; Da parte degli Enti Locali, in materia della valorizzazione immobiliare con soluzioni qualitativamente omogenei e concretamente realizzabili, convergenti rispetto alle disposizioni dell art. 58 L. 133/2008, con i benefici (meno costi, più entrate) a partire già da breve termine e con riferimento anche ai processi di federalismo demaniale; Ricorso a un ampia scelta di strumenti di valorizzazione Attivabili (da Fondi immobiliari, a iniziative di valorizzazione diretta, da aste a strumenti di urbanistica negoziata) a secondo delle priorità/obiettivi dell Ente proprietario; Coinvolgimento di CDP, Agenzia del Territorio, ANCI e categorie professionali Nel ruolo pertinente e nel rispetto delle relative mission. La Cassa Depositi e Prestiti per gli investimenti nella quota parte dei Fondi immobiliari; l Agenzia del Territorio per congruità delle stime immobiliari; l ANCI per l informazione e l aggregazione degli Enti locali e le categorie professionali per la formazione specifica e il contributo tecnico al processo; Applicazione degli standard internazionali Dei processi di valorizzazione (standard qualitativamente elevati su format comprensibili al livello europeo); Stimolo per lo sviluppo economico locale Favorendo sia l occupazione sia l imprenditoria. 18

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