Esecuzione Forzata promossa da: BANCA POPOLARE DI SONDRIO - Società Cooperativa per Azioni

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1 TRIBUNALE DI COMO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata promossa da: BANCA POPOLARE DI SONDRIO - Società Cooperativa per Azioni N Gen Rep /09 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch RODOLFO VACCARELLA iscritto all'albo della provincia di Como al N 483 iscritto all'albo del Tribunale di Como al N 11/01/1969 CF VCCRLF35C17A271M- PIva con studio in Como (Como) Via Mantegazza, 5 telefono: cellulare: fax: Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Luisago (Como) via Milano, 3/a Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di porzione di capannone sito in Luisago (Como) via Milano, 3/a Composto da due vani ad uso deposito, centrale termica, disimpegno, bagno e doccia, il tutto posto al piano terra, con annessa area di pertinenza, sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 301,14 Identificato al catasto fabbricati: intestata a **** foglio 4 mappale 2057 subalterno 1, categoria D/1, posto al piano t, - rendita: 2691,00 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2056, 2057 (area di pertinenza), 2059 Note: il mappale 2057 sub 1 risulta graffato al mappale 2057 sub 2 A1 area di pertinenza: terreni: intestata a **** foglio 9 mappale 2057 qualità SEMINATIVO, classe 3, superficie catastale mq 530, - reddito agrario: 1,92, - reddito domenicale: 1,92 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2059 e 2057, 2056, 2060 B Piena proprietà per la quota di 1/6 di terreno: striscia di terreno adibita a strada sito in Luisago (Como) via Milano, 3/a Superficie complessiva di circa mq 568 Identificato al catasto terreni: intestata a **** foglio 9 mappale 2060 qualità SEMINATIVO, classe 3, superficie catastale mq 568, - reddito agrario: 2,05, - reddito domenicale: 2,05 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2059, 2057, 2056, 2055, 245/b, 245/a, confine sez cens di Civello 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Servizi della zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici (km): periferica mista artigianale/industriale (normale) a traffico locale con parcheggi buoni supermercato (buono), campo da tennis (buono), farmacie (sufficiente), municipio (sufficiente) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria miste artigianali/industriali aeroporto (50), autobus (01), autostrada (18), ferrovia (23), superstrada (95) 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: 2 di 13

3 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di mutuo a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SOC COOP A RL CON SEDE IN SONDRIO CF , contro **** a firma di Dottssa Federica Giazzi notaio in Como in data 25/02/2005 ai nn 3488/2001 iscritto a Como in data 28/02/2005 ai nn 6489/1311 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di apertura di credito a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SOC COOP A RL CON SEDE IN SONDRIO CF , contro **** a firma di Dottssa Camilla Pelizzatti notaio in Erba in data 23/04/2008 ai nn 30207/6760 iscritto a Como in data 24/04/2008 ai nn 12703/2855 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto ingiuntivo a favore di CREDITO VALTELLINESE SC CON SEDE IN SONDRIO, contro **** a firma di Tribunale di Sondrio in data 28/04/2008 ai nn 2348/2008 iscritto a Como in data 07/05/2008 ai nn 13747/3085 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,93 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto ingiuntivo a favore di BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA SPA CON SEDE IN MILANO, contro **** a firma di Tribunale di Milano in data 28/10/2008 ai nn iscritto a Como in data 10/12/2008 ai nn 37798/7898 importo ipoteca: ,00 importo capitale: , Pignoramenti: Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SOC COOP PER AZIONI con sede in Sondrio CF contro **** a firma di Tribunale di Como in data 07/08/2009 ai nn 3050/2009 trascritto a Como in data 11/09/2009 ai nn 26033/ Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: l'area di pertinenza indicata nella scheda non corrisponde con lo stato di fatto; regolarizzabili mediante redazione di tipo di frazionamento Vedasi allegato planimetrico n12 Pratica catastale + diritti: 1000,00 Oneri totali: 1000,00 Sono state riscontrate le seguenti difformità: il mappale fg9 part2060 per la quota di 1/6 risulta erroneamente ancora intestato a **** e non a **** come da atto notaio G Miserocchi del 18/12/1995 rep91676 rac12740 trascr a Como il 20/12/1995 ai nn15670/21446 regolarizzabili mediante variazione dati catastali la presente variazione è stata inoltrata dallo scrivente all'agenzia del Territorio di Como in data 15/12/2009, come da allegato n5 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 3 di 13

4 61 Attuali proprietari: **** proprietario dal 16/12/2004 ad oggi in forza di atto di trasformazione societaria a firma di Dottssa Federica Giazzi notaio in Como in data 16/12/2004 ai nn 3373/1949 trascritto a Como in data 11/01/2005 ai nn 288/453 trattasi della trasformazione di società da Sas in Srl 62 Precedenti proprietari: **** da data antecedente il ventennio al 09/08/1995 in forza di atto di compravendita **** proprietario dal 09/08/1995 al 18/12/1995 in forza di atto di compravendita a firma di DrGiorgio Miserocchi notaio in Como in data 09/08/1995 ai nn 91104/12550 trascritto a Como in data 10/08/1995 ai nn 11273/15056 **** proprietario dal 18/12/1995 al 16/12/2004 in forza di atto di compravendita a firma di DrGiorgio Miserocchi notaio in Como in data 18/12/1995 ai nn 91676/12740 trascritto a Como in data 20/12/1995 ai nn 15670/ PRATICHE EDILIZIE: PE n 1001/90 per lavori di costruzione capannone ad uso deposito intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 30/10/1990- n prot 1001/90 rilasciata in data 09/10/1992- n prot 406 PE n 1213/94 per lavori di modifica recinzione e costruzione cabina Enel intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 07/11/1994- n prot 1213/94 rilasciata in data 08/02/1995- n prot 1169/RC27 PE n 1233/95 per lavori di VARIANTE alla CE 1001/90 intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 02/03/1995- n prot 1233/95 rilasciata in data 31/08/1995- n prot 7536 PE n 56/95 per lavori di VARIANTE alla CE 1233/95 intestata a **** Denuncia Inizio Attività presentata in data 02/12/1995- n prot PE n 24/96 per lavori di Variante alla CE 1233/95 intestata a **** Denuncia Inizio Attività presentata in data 06/06/1996- n prot 5669 PE n 1235/95 per lavori di VARIANTE alla CE 1213/94 intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 06/03/1995- n prot 1235/95 rilasciata in data 06/03/1995- n prot 2031 l'agibilità non è ancora stata rilasciata Descrizione porzione di capannone di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di porzione di capannone sito in Luisago (Como) via Milano, 3/a Composto da due vani ad uso deposito, centrale termica, disimpegno, bagno e doccia, il tutto posto al piano terra, con annessa area di pertinenza, sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 301,14 Identificato al catasto fabbricati: intestata a **** foglio 4 mappale 2057 subalterno 1, categoria D/1, posto al piano t, - rendita: 2691,00 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2056, 2057 (area di pertinenza), 2059 Note: il mappale 2057 sub 1 risulta graffato al mappale 2057 sub 2 L'edificio è stato costruito nel 1996 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa cm 450 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona D2 - ZONE PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI Norme tecniche ed indici: vedasi allegati Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente locali uso deposito Sup reale lorda 301,14 1,00 301,14 4 di 13

5 Sup reale lorda 301,14 301,14 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: plinti isolati, materiale: ca, condizioni: buone Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: buone Travi: materiale: ca, condizioni: buone Solai: tipologia: solaio prefabbricato a lastre precompresse, condizioni: buone Copertura: tipologia: tegoli prefabbricati con interposti lucernari continui, materiale: cav, condizioni: buone Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: doppia anta a battente, materiale: acciaio, apertura: elettrica, condizioni: buone Infissi esterni: tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone Manto di copertura: materiale: membrana sintetica, condizioni: buone Pareti esterne: materiale: cemento armato vibrato, coibentazione: interna, rivestimento: graniglia martellinata, condizioni: buone Pavim Esterna: materiale: manto bituminoso, condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni: buone Portone di ingresso: tipologia: portone sezionale a libro, materiale: acciaio, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone Impianti: Antifurto: tipologia: a radars e contatti perimetrali, condizioni: buone Antincendio: tipologia: anello esterno, accessibilità VVFF: ottima, condizioni: buone Citofonico: tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Condizionamento: tipologia: autonomo, alimentazione: elettrico, rete di distribuzione: canali in lamiera zincata, diffusori: convettori, condizioni: buone Gas: tipologia: con tubazioni a vista, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, condizioni: buone Elettrico: tipologia: con cavi a vista, tensione: 220V-380V, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Fognatura: tipologia: separata, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: collettore o rete comunale, ispezionabilità: buona, condizioni: buone Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in polipropilene, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Telefonico: tipologia: con cavi a vista, centralino: presente, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termoconvettori, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Accessori: A1 area di pertinenza: terreni: intestata a **** foglio 9 mappale 2057 qualità SEMINATIVO, classe 3, superficie catastale mq 530, - reddito agrario: 1,92, - reddito domenicale: 1,92 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2059 e 2057, 2056, di 13

6 Sviluppa una superficie complessiva di 70 circa Pavim Esterna: materiale: manto bituminoso, condizioni: buone Descrizione terreno striscia di terreno adibita a strada di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1/6 di terreno striscia di terreno adibita a strada sito in Luisago (Como) via Milano, 3/a Superficie complessiva di circa mq 568 Identificato al catasto terreni: intestata a **** foglio 9 mappale 2060 qualità SEMINATIVO, classe 3, superficie catastale mq 568, - reddito agrario: 2,05, - reddito domenicale: 2,05 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2059, 2057, 2056, 2055, 245/b, 245/a, confine sez cens di Civello Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona D2 - ZONE PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI Norme tecniche ed indici: vedasi allegati Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Pavim Esterna: materiale: manto bituminoso, condizioni: buone Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Il criterio di stima adottato nel procedimento estimativo è quello sintetico per comparazione, attribuendo all'ui da stimare il valore equo in analogia ai prezzi medi di mercato già praticati per altre ui dello stesso genere, di prezzo noto, della stessa e di analoghe caratteristiche tecniche Si è determinato il valore di mercato ossia il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora il detto bene sia posto in libero mercato di compravendita, assumendo come termine di confronto per l'immobile il parametro tecnico della qualità fisica espressa dalla superficie lorda commerciale, calcolando il lordo delle murature interne, sino alla mezzeria di quelle confinanti con altre unità immobiliari, comprese le superfici dei locali accessori e delle pertinenze NB Nella valorizzazione del bene di cui al punto A è compresa la quota parte di 1/6 della strada d'accesso, di cui al punto B 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Luisago, Borsino Immobiliare FIMAA ed 2009, Borsino FIAIP 83 Valutazione corpi A porzione di capannone Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione equivalente Valore unitario valore complessivo locali uso deposito 301,14 650, ,01 - Valore corpo: ,01 6 di 13

7 - Valore accessori: 10000,00 - Valore complessivo intero: ,01 - Valore complessivo diritto e quota: ,01 B Terreno striscia di terreno adibita a strada - Valore corpo: ,01 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,01 - Valore complessivo diritto e quota: 32623,50 Riepilogo: ID A B Immobile porzione di capannone con annesso area di pertinenza striscia di terreno adibita a strada Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota 301, , , , ,01 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 30861,15 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,86 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,86 Relazione lotto 001 creata in data 23/12/2009 Codice documento: E di 13

8 Beni in Luisago (Como) via Milano, 3/a Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di porzione di capannone ad uso ufficio sito in Luisago (Como) via Milano, 3/a Composto da locali ad uso uffici posto al piano primo, collegato da scala interna con il vano ingresso ed area di pertinenza posti al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 346 Identificato al catasto fabbricati: intestata a **** foglio 4 mappale 2057 subalterno 3, categoria D/1, posto al piano T-1, - rendita: 3151,00 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2056, 2057, 2059 (area di pertinenza) Note: il mappale 2057 sub 3 risulta graffato al mappale 2059 B1 area di pertinenza: terreni: intestata a **** foglio 9 mappale 2059 qualità SEMINATIVO, classe 3, superficie catastale mq 376, - reddito agrario: 1,36, - reddito domenicale: 1,36 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2057, DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Servizi della zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici (km): periferica mista artigianale/industriale (normale) a traffico locale con parcheggi buoni supermercato (buono), campo da tennis (buono), farmacie (sufficiente), municipio (sufficiente) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria miste artigianali/industriali aeroporto (50), autobus (01), autostrada (18), ferrovia (23), superstrada (95) 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da **** in forza di un contratto di affitto del tipo 6 per l'importo di 15000,00 annui stipulato in data 09/10/2009 con scadenza in 07/10/2015 registrato a Como in data 14/10/2009 ai nn 6961 NB Il contratto di locazione è stato stipulato in data successiva al pignoramento 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di mutuo a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SOC COOP A RL CON SEDE IN SONDRIO CF , contro **** a firma di Dottssa Federica Giazzi notaio in Como in data 25/02/2005 ai nn 3488/2001 iscritto a Como in data 28/02/2005 ai nn 6489/1311 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 8 di 13

9 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di apertura di credito a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SOC COOP A RL CON SEDE IN SONDRIO CF , contro **** a firma di Dottssa Camilla Pelizzatti notaio in Erba in data 23/04/2008 ai nn 30207/6760 iscritto a Como in data 24/04/2008 ai nn 12703/2855 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto ingiuntivo a favore di CREDITO VALTELLINESE SC CON SEDE IN SONDRIO, contro **** a firma di Tribunale di Sondrio in data 28/04/2008 ai nn 2348/2008 iscritto a Como in data 07/05/2008 ai nn 13747/3085 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,93 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto ingiuntivo a favore di BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA SPA CON SEDE IN MILANO, contro **** a firma di Tribunale di Milano in data 28/10/2008 ai nn iscritto a Como in data 10/12/2008 ai nn 37798/7898 importo ipoteca: ,00 importo capitale: , Pignoramenti: Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SOC COOP PER AZIONI con sede in Sondrio CF contro **** a firma di Tribunale di Como in data 07/08/2009 ai nn 3050/2009 trascritto a Como in data 11/09/2009 ai nn 26033/ Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: la categoria catastale, nonché la scheda dell'unità immobiliare, non corrispondono all'attuale uso come ufficio Non corrisponde altresì l'area di pertinenza indicata nella scheda con lo stato di fatto Regolarizzabili mediante: redazione allineamento dei dati e cambio di destinazione tramite nuova denuncia di variazione Docfa; redazione di tipo di frazionamento per adeguare l'area di pertinenza allo stato di fatto Vedasi allegato planimetrico n12 pratica catastale + diritti: 1500,00 Oneri totali: 1500,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: **** proprietario dal 16/12/2004 ad oggi in forza di atto di trasformazione societaria a firma di DrFederica Giazzi notaio in Como in data 16/12/2004 ai nn 3373/1949 trascritto a Como in data 11/01/2005 ai nn 288/453 trattasi della trasformazione di società da Sas in Srl 62 Precedenti proprietari: **** da data antecedente il ventennio al 09/08/1995 in forza di atto di compravendita 9 di 13

10 **** proprietario dal 09/08/1995 al 18/12/1995 in forza di atto di compravendita a firma di DrGiorgio Miserocchi notaio in Como in data 09/08/1995 ai nn 91104/12550 trascritto a Como in data 10/08/1995 ai nn 11273/15056 **** proprietario dal 18/12/1995 al 16/12/2004 in forza di atto di compravendita a firma di DrGiorgio Miserocchi notaio in Como in data 18/12/1995 ai nn 91676/12740 trascritto a Como in data 20/12/1995 ai nn 15670/ PRATICHE EDILIZIE: PE n 1001/90 per lavori di costruzione capannone ad uso deposito intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 30/10/1990- n prot 1001/90 rilasciata in data 09/10/1992- n prot 406 PE n 1213/94 per lavori di modifica recinzione e costruzione cabina Enel intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 07/11/1994- n prot 1213/94 rilasciata in data 08/02/1995- n prot 1169/RC27 PE n 1233/95 per lavori di VARIANTE alla CE 1001/90 intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 02/03/1995- n prot 1233/95 rilasciata in data 31/08/1995- n prot 7536 PE n 56/95 per lavori di VARIANTE alla CE 1233/95 intestata a **** Denuncia Inizio Attività presentata in data 02/12/1995- n prot PE n 24/96 per lavori di Variante alla CE 1233/95 intestata a **** Denuncia Inizio Attività presentata in data 06/06/1996- n prot 5669 PE n 1235/95 per lavori di VARIANTE alla CE 1213/94 intestata a **** Concessione Edilizia presentata in data 06/03/1995- n prot 1235/95 rilasciata in data 06/03/1995- n prot 2031 l'agibilità non è ancora stata rilasciata Descrizione porzione di capannone ad uso ufficio di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di porzione di capannone ad uso ufficio sito in Luisago (Como) via Milano, 3/a Composto da locali ad uso uffici posto al piano primo, collegato da scala interna con il vano ingresso ed area di pertinenza posti al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 346 Identificato al catasto fabbricati: intestata a **** foglio 4 mappale 2057 subalterno 3, categoria D/1, posto al piano T-1, - rendita: 3151,00 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2056, 2057, 2059 (area di pertinenza) Note: il mappale 2057 sub 3 risulta graffato al mappale 2059 L'edificio è stato costruito nel 1996 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa cm 270 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona D2 - ZONE PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI Norme tecniche ed indici: vedasi allegati Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente uffici Sup reale lorda 332,00 1,00 332,00 autorimessa Sup reale lorda 17,00 0,50 8,50 Sup reale lorda 349,00 340,50 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: plinti isolati, materiale: ca, condizioni: buone Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: buone Travi: materiale: ca, condizioni: buone 10 di 13

11 Solai: Copertura: Scale: tipologia: solaio prefabbricato a lastre precompresse, condizioni: buone tipologia: tegoli prefabbricati con interposti lucernari continui, materiale: cav, condizioni: buone tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: doppia anta a battente, materiale: acciaio, apertura: elettrica, condizioni: buone Infissi esterni: tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone Manto di copertura: materiale: membrana sintetica, condizioni: buone Pareti esterne: materiale: cemento armato vibrato, coibentazione: interna, rivestimento: graniglia martellinata, condizioni: buone Pavim Esterna: materiale: manto bituminoso, condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni: buone Portone di ingresso: tipologia: portone sezionale a libro, materiale: acciaio, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone Impianti: Antifurto: tipologia: a radars e contatti perimetrali, condizioni: buone Antincendio: tipologia: anello esterno, accessibilità VVFF: ottima, condizioni: buone Citofonico: tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Condizionamento: tipologia: autonomo, alimentazione: elettrico, rete di distribuzione: canali in lamiera zincata, diffusori: convettori, condizioni: buone Gas: tipologia: con tubazioni a vista, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, condizioni: buone Elettrico: tipologia: con cavi a vista, tensione: 220V-380V, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Fognatura: tipologia: separata, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: collettore o rete comunale, ispezionabilità: buona, condizioni: buone Idrico: tipologia: con tubazioni a vista, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in polipropilene, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Telefonico: tipologia: con cavi a vista, centralino: presente, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termoconvettori, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Accessori: B1 area di pertinenza: terreni: intestata a **** foglio 9 mappale 2059 qualità SEMINATIVO, classe 3, superficie catastale mq 376, - reddito agrario: 1,36, - reddito domenicale: 1,36 Coerenze: in linea di contorno da nord verso est: mappali 2058, 2057, 2060 Sviluppa una superficie complessiva di 503 circa Pavim Esterna: materiale: manto bituminoso, condizioni: buone 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima 11 di 13

12 Il criterio di stima adottato nel procedimento estimativo è quello sintetico per comparazione, attribuendo all'ui da stimare il valore equo in analogia ai prezzi medi di mercato già praticati per altre ui dello stesso genere, di prezzo noto, della stessa e di analoghe caratteristiche tecniche Si è determinato il valore di mercato ossia il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora il detto bene sia posto in libero mercato di compravendita, assumendo come termine di confronto per l'immobile il parametro tecnico della qualità fisica espressa dalla superficie lorda commerciale, calcolando il lordo delle murature interne, sino alla mezzeria di quelle confinanti con altre unità immobiliari, comprese le superfici dei locali accessori e delle pertinenze 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Luisago, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Borsino Immobiliare FIMAA ed 2009, Borsino FIAIP 83 Valutazione corpi B porzione di capannone ad uso ufficio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione equivalente Valore unitario valore complessivo uffici 332, , ,00 autorimessa 8, , ,00 340, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 30180,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: ID B Immobile porzione di capannone ad uso ufficio con annesso area di pertinenza Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota , ,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 58155,75 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1500,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,25 12 di 13

13 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,25 Relazione lotto 002 creata in data 23/12/2009 Codice documento: E il perito Arch RODOLFO VACCARELLA 13 di 13

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