Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 544/2015 data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: h. 10,15 Giudice delle esecuzioni: Dr.ssa Gabriella Mennuni RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto unico: appartamento bilocale Esperto alla stima: arch. Silvia Portaluppi Codice fiscale: PRTSVV66D44F119V Partita IVA: Studio in: Via Rovido 2 - Buccinasco ( Mi) Telefono e fax :02/ Cell.: 339/ architettoportaluppi@libero.it Pec: portaluppi.9154@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO Bene: Via Bruzzesi n.25 - Milano Lotto unico: appartamento bilocale 1. Dati Catastali Categoria: A3 classe 3 consistenza 3 vani Rendita catastale. 348,61 Dati Catastali: foglio 511, particella 275, subalterno Stato di possesso : occupato da con contratto di affitto stipulato successivamente alla data del pignoramento. Si segnala la presenza di n.3 minori. 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili :NO 4. Creditori Iscritti: 5. Comproprietari: nessuno 6. Misure Penali :NO 7. Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: ,00 Pag. 2

3 Beni in Milano (Mi) Via Bruzzesi 25-MILANO Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 544/ 2015 Lotto unico: appartamento bilocale 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Appartamento bilocale sito in Via Bruzzesi n MILANO (fabbricato interno-scala C) Quota e tipologia del diritto 1/1 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: I Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 511, particella 275, subalterno 35, indirizzo Via Bruzzesi n. 25 Milano, piano 6 categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani rendita catastale 348,61 Conformità catastale: L Esperto ha provveduto a confrontare lo stato rappresentato nella planimetria catastale con lo stato dei luoghi come rilevato durante il sopralluogo. Sono state riscontrate le seguenti difformità di DISTRIBUZIONE INTERNA: -chiusura della porta di collegamento fra il disimpegno (antibagno) ed il locale adiacente. -demolizione del tavolato divisorio del locale cucina/angolo cottura Per le spese di regolarizzazione si veda il cap. 7 pratiche edilizie. Per questi motivi NON si dichiara la conformità catastale. Pag. 4

4 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): L unità immobiliare si trova nel settore periferica della città, MUNICIPIO 6 BARONA-QUARTIERE GIAMBELLINO con destinazione prevalentemente residenziale. Caratteristiche zona: periferica Area urbanistica: residenziale con discrete possibilità di parcheggio Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Principali collegamenti pubblici: a ca 1500 mt in linea d aria dalla Fermata MM1 Bande Nere. Si segnala la presenza nelle immediate vicinanze dei lavori di realizzazione della linea M4. In previsione, nelle immediate vicinanze, aree per nuovi depositi dei trasporti metropolitani. Servizi offerti dalla zona: istruzione (sufficienti), servizi sociali (sufficienti), collegamenti di trasporto pubblico (buoni), verde pubblico (sufficiente) Sono presenti nella zona problemi connessi all edilizia pubblica, quali abusivismo, degrado degli edifici e disagio sociale 3. STATO DI POSSESSO: Al momento del sopralluogo l immobile si presenta occupato dal Si segnala la presenza di n.3 minori. Il sig. esibisce all Esperto un contratto di affitto (allegato) stipulato e registrato in data ovvero successivamente alla data del pignoramento Il CTU ha effettuato indagine presso l'agenzia delle Entrate per verificare l'esistenza di contratti di affitto in essere registrati. La ricerca ha evidenziato la presenza di un altro contratto di affitto in essere formalmente non risolto. (allegato) n. 160 serie 3 del 2014 stipulato in data 10/01/2014 con scadenza 6/01/2018 dante causa: conduttore: dati catastali immobile: Fg. 511 mapp. 275 sub.35 Via Bruzzesi n. 25 MILANO Il sig. momento del sopralluogo non risulta occupare l immobile. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pag. 5

5 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: 1) Ipoteca volontaria a favore di contro per la quota di 1/1 di piena proprietà debitore non datore di ipoteca: Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo del 24/01/2006 notaio De Giovanni Orazio sede Lodi rep /11249 Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00 ; Iscritta a MILANO 1 in data 30/01/2006 ai nn. 6674/1253 2) IIpoteca giudiziale a favore contro per la quota di 1/1 di piena proprietà Derivante da: Decreto Ingiuntivo rep. 6493/2007 del 29/09/2008 Importo ipoteca: 2.000,00; Importo capitale: 1.000,00 Iscritta a MILANO 1 in data 11/06/2009 ai nn / Pignoramenti: 4.3 Misure Penali Nessuna. Pignoramento a favore di contro per la quota di 1/1 di piena proprietà Derivante da: Atto giudiziario del REP. N. 8357; trascritto a MILANO 1 in data 24/03/2015 ai nn /10541 Pag. 6

6 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: In seguito alla richiesta dell Esperto l amministratore ha fornito i seguenti dati: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie medie annue di gestione dell'immobile: 2.110,00 circa (compreso riscaldamento) Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Le spese condominiali insolute per l immobile oggetto della procedura ammontano a ,76 (come da prospetto fornito dall'amministratore) compresa una rata in scadenza il 10/10/2017 pari a. 189,00. L Esperto precisa che tale debito ha dato origine al pignoramento del 19/02/2015 a favore del condominio per la somma di EURO 6.769,53 oltre interessi e spese successive. Spese straordinarie deliberate: In data 05/09/2017 e 03/10/2017 sono state convocato due assemblee straordinarie per la delibera di installazione valvole termostatiche e contabilizzatori calore per i condomini attaccati all impianto condominiali, ma tutte e due le Assemblee sono andate deserte. Nel Condominio Vi sono alcune pratiche legali per Condominio morosi con Relativi Decreti Ingiunti e Pignoramenti Immobiliari. Inoltre Vi sono due pratiche di Legali con relative Mediazioni in corso. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: APE n del 07/09/2009 redatto da Ligas Emilio Indice di prestazione energetica: 429,35 KWh/mqa Classe energetica: G Note Indice di prestazione energetica: nessuna 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Proprietario: Proprietario ante ventennio fino al 27/07/1995 Proprietario: dal 27/07/1995 fino al 12/12/1995 in forza di compravendita del 27/07/1995 notaio Severini Luciano repertorio trascritto a Milano 1 in data 03/08/ Registro Particolare Registro Generale Proprietari: dal 12/12/1995 fino al 19/06/2003 in forza di compravendita del 12/12/1995 Rep. n.: Rogante: SEVERINI Sede: MILANO trascritto a Milano 1 in data 20/12/ Registro Particolare Registro Generale Proprietario: dal 19/06/2003 fino al 24/01/2006 in forza di compravendita del 19/06/2003 notaio Severini Luciano repertorio /18919 trascritto a Milano 1 in data 09/07/ Registro Particolare Registro Generale Pag. 7

7 Proprietario attuale: Dal 24/01/2006 ad oggi. In forza di Compravendita del 24/01/2006 notaio De Giovanni Orazio sede Lodi rep /11248 Trascritta a Milano 1 in data 30/01/2006 ai n. 6673/ PRATICHE EDILIZIE: Immobile edificato ANTE 1 settembre 1967 La costruzione dell edificio risale all anno 1954 Atti edilizi originari. L immobile è stato edificato in forza di C.E. n del 10 settembre L Esperto ha effettuato in data 20/6/2017 richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Milano, Ufficio Visure. In data 10/10/2017 il suddetto ufficio ha fatto pervenire lettera di IRREPERIBILITA del fascicolo edilizio. (allegata). L unico documento fornito è stata la copia della C.E. dell anno 1954 (priva di disegni) che si allega Conformità edilizia: Vista l irreperibilità dei documenti di cui al punto precedente l Esperto non può pronunciarsi sulla conformità edilizia dell unità immobiliare. Per quanto riguarda la sola regolarizzazione catastale i costi ipotizzabili sono i seguenti: Costi ipotizzabili: Modifica scheda catastale (DOCFA): 500, Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Zona omogenea: Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano Governo del Territorio ADR Ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile: Tessuti urbani ad impianto aperto (art. 15.3) Non verificabile SI Pag. 8

8 Descrizione: Appartamento bilocale posto al piano 6 Appartamento bilocale posto al piano 6 composto da soggiorno con angolo cottura, camera ed un servizio igienico. L unità immobiliare è dotata di un piccolo balcone. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: nessuno Superficie complessiva di circa mq 40 mq. ca E' posto al piano: 6 L'edificio è stato costruito nel 1954 ha un'altezza interna rispettivamente di 2.9 mt Stato di manutenzione generale del fabbricato: insufficiente Condizioni generali dell'immobile: L'immobile oggetto della procedura è in cattive condizioni di manutenzione Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Portone di ingresso Scale Infissi esterni tipologia: anta doppia materiale: alluminio condizioni: sufficienti posizione: a rampe parallele condizioni: sufficienti tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio con vetro camera protezione: avvolgibili in plastica condizioni: sufficienti Pag. 9

9 Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 544/ 2015 Pavim. Interna materiale: marmette condizioni: sufficienti Plafoni materiale: gesso condizioni cattive. Rivestimento ubicazione: bagno e cucina materiale: piastrelle in ceramica condizioni: cattive. Impianti: Ascensore Ascensore presente Citofonico tipologia: citofono condizioni: sufficienti. Elettrico Fognatura Gas tipologia: sottotraccia tensione: 220V dichiarazione di conformità ex Legge 46/90: non disponibile tipologia: separata ecapito: collettore o rete comunale tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano Pag. 10

10 Telefonico Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 544/ 2015 tipologia: sottotraccia centralino: assente dichiarazione di conformità ex Legge 46/90: non disponibile Termico CENTRALIZZATO CONDOMINIALE Acqua calda ad uso sanitario Tipologia: scaldacqua Alimentazione: a gas dichiarazione di conformità ex Legge 46/90: non disponibile condizioni: obsoleto N.B. L Esperto segnala che l altezza del parapetto del balcone è pari a 90 cm, inferiore ai minimi di Legge in tema di prevenzione delle cadute dall alto. Si raccomanda la messa in sicurezza. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente residenziale sup lorda 40,40 1,00 40,40 balcone sup lorda 1,00 0,30 0,30 41,40 40,70 Pag. 11

11 Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: Zona: D24 Periferica/SEGESTA, ARETUSA, VESPRI SICILIANI Tipologia: appartamento Valore di mercato min ( /mq): 1.600,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Residenziale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max( /mq): 2.000,00 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: sintetico comparativo (più probabile valore di mercato) Fonti di informazione: Osservatori del mercato immobiliare O.M.I Valutazione corpi: Appartamento bilocale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo residenziale 40, , ,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 Valore corpo ,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Appartamento bilocale 40, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Pag. 12

12 Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) 3.663,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 4.220,00 Spese tecniche di sola regolarizzazione catastale: 500,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": ,75 Data L'Esperto alla stima arch. Silvia Portaluppi Pag. 13

13 DISTINTA DEGLI ALLEGATI Allegato 1 Fotografie Allegato 2 Atto di provenienza Allegato 3 Planimetria catastale-visura-estratto di mappa Allegato 4 Ispezioni ipotecarie Allegato 5 Prospetti spese condominiali Allegato 6 Pratiche edilizie-dichiarazione di irreperibilità Allegato 7 Dichiarazione di invio Allegato 8 Contratto di affitto 2014 Allegato 8 Contratto di affitto Pag. 14