SUPERFICIE COMPLESSIVA DELL'IMMOBILE:

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1 Oggetto: determinazione del valore di mercato dell immobile sito in Piazza Appiotti di Rovigo, di proprietà della Provincia di Rovigo e adibito ad area di parcheggio pubblico. RELAZIONE DI STIMA Premessa. L art. 58, 1 comma, del D.L. 25/6/2008, n. 112, convertito nella Legge 6/8/2008, n. 133, prevede la possibilità per le Province di individuare i beni immobili ricadenti nel proprio territorio, non strumentali all esercizio delle proprie funzioni istituzionali, che sono suscettibili di dismissione. Sulla scorta di una preliminare ricognizione del patrimonio immobiliare dell Ente è stata valutata la possibilità di procedere all alienazione dell'area urbana ubicata presso Piazza Appiotti di Rovigo attualmente adibita a parcheggio pubblico. In relazione a quanto sopra, si procede alla valutazione estimativa a prezzi di mercato dell immobile in parola. A) Indagine Indiretta L immobile è situato nel centro edificato della città e al di fuori del centro storico. Trattasi di area attualmente adibita a sosta dei mezzi pubblici e a parcheggio pubblico; è sita all'interno della Piazza Appiotti di Rovigo. Le aree di parcheggio pubblico più prossime sono individuabili lungo il Corso del Popolo. La zona è fortemente dotata di servizi pubblici ed è altamente urbanizzata. A1) Identificazione Urbanistica Nel vigente PRG del Comune di Rovigo, l'area in esame è stata zonizzata come ZONA F6 PARCHEGGI. Per quanto sopra vige un vincolo di inedificabilità a meno di uno strumento urbanistica attuativo che consenta la realizzazione di un parcheggio multipiano adeguandosi all'indice fondiario delle zone produttive D1 A3) Identificazione catastale Il compendio immobiliare oggetto di valutazione è identificato al NCT Censuario di Rovigo, rispettivamente con il foglio n. 20, mappali n.ri 770 e 617, di cui di seguito si indicano le consistenze: Fg. 20 mapp. 770 ENTE URBANO di superficie pari a 767,00 mq Fg. 20 mapp. 617 ENTE URBANO di superficie pari a 366,00 mq SUPERFICIE COMPLESSIVA DELL'IMMOBILE: 1.133,00 mq I confini del compendio immobiliare costituito dalle due particelle sopraindicate sono i seguenti: a nord con il mappale 616 a sud con la strada pubblica (Corso del Popolo); a est con strada pubblica a ovest con i mappali n.ri 525 e 528 Al NCEU gli immobili in parola non risultano allibrati. Al riguardo è solo riportata storicamente nella partita 2608, intestata alla Provincia di Rovigo, la demolizione in data 16/2/1976 di alcuni vecchi fabbricati soprastanti ai mapp.li n.ri (corrispondenti al mappale 770 del NCT), e, quindi, lo scarico definitivo dei beni medesimi. In relazione a quanto sopra è necessario procedere all'aggiornamento della documentazione catastale, mediante denuncia dell'area urbana presso l'agenzia del Territorio.

2 A/4) Titolo di proprietà e stato di possesso I beni sopraindicati sono di proprietà della Provincia di Rovigo mediante atto di donazione sodale in data 26 marzo 1968 del notaio Romolo Crocco di Rovigo, registrato il 16 aprile 1968 al n Vol. 201 mod. I. Con tale atto veniva trasferito dal Comune di Rovigo a favore della Provincia di Rovigo il seguente compendio immobiliare distinto in base al tipo di frazionamento n. 2885/18 redatto dall'ing. Zerba di Rovigo e approvato dall'ufficio Tecnico Erariale di Rovigo il 15/3/1968 come segue: A) Fg. 20 mapp. 161 sub b (ora mapp.le 770) di mq 767,00 B) Fg. 20 mapp. 160 sub c (ora mapp.le 617) di mq 366,00 Si sottolinea infine che lo stesso tipo di frazionamento eseguito al tempo (prot. n. 2885/18 approvato in data 15/3/1968), precisava che l'area del mappale 161 sub b, nella realtà ha una consistenza pari a mq 784,00 e non già di mq 767,00, come risulta invece negli atti del NCT. Pertanto l'area in parola ha una consistenza complessiva di mq 1.133,00 negli atti dell'agenzia del Territorio e di mq 1.150,00 nella realtà. Stato di possesso L'immobile in parola non è nel possesso dell'ente Proprietario. Infatti si è venuto a creare un indebito utilizzo dell'area di Piazza Appiotti da parte del Comune di Rovigo che ha destinato la stessa a parcheggio pubblico e stazione per gli autobus. Per questo attualmente pende un'azione giudiziale, promossa dalla Provincia di Rovigo, per il rilascio del possesso dell'immobile da parte del Comune e per il pagamento a carico dello stesso Ente per l'occupazione sine titulo dell'area urbana. Altre informazioni per l'acquirente (motivazione del contenzioso) Il Comune di Rovigo con nota prot del 31/10/2002 richiedeva a questa Amministrazione la possibilità dell'uso dell'area provinciale per la realizzazione di un progetto di riqualificazione urbana. Questo Ente conveniva con la richiesta sopraindicata condizionatamente alla cessione da parte del Comune di Rovigo di una porzione di parcheggio pubblico denominato Ex Val di Susa, ubicato in prossimità della sede decentrata dell'ente in Viale della Pace di Rovigo di circa 540 mq. Con deliberazione del Consiglio Provinciale n. 19/16668 del 26/04/2004 veniva approvato uno schema di convenzione per la cessione in uso reciproco rispettivamente dell'area provinciale e dell'area comunale. Il Comune di Rovigo, pur avendo occupato l'area provinciale di Piazza Appiotti, si è dimostrato a tutt'oggi inadempiente alla cessione in uso reciproco delle aree in questione, venendosi a creare un indebito utilizzo dell'immobile in parola e, quindi, un mancato godimento da parte di questa Provincia dell'area medesima. A/5) Vincoli ed altre limitazioni d'uso Non sono presenti altri vincoli o limitazioni d'uso se non quelli di tipo urbanistico sopraindicati. A/6) Servitù, Concessioni in uso, ecc. Il compendio immobiliare non è gravato da nessuna servitù. A/7) Conformità urbanistica ed edilizia non sussistono difformità. A/8) Conformità catastale

3 Le planimetrie dei fogli di mappa catastali non rivelano difformità. Si rimanda tuttavia a quanto già indicato in ordine alla superficie reale dei lotti sulla scorta del frazionamento redatto per il trasferimento dell'area in proprietà della Provincia di Rovigo e cioè la presenza di una consistenza complessiva di mq 1.133,00 negli atti dell'agenzia del Territorio a fronte di mq 1.150,00 nella realtà. C) Descrizione dell immobile L'area di Piazza Appiotti è situata ai margini del Corso del Popolo, nel centro abitato e al di fuori del centro storico. Attualmente è stata adibita dal Comune di Rovigo a parcheggio pubblico e ad area di sosta degli autobus E' regolarmente asfaltata, dotata di marciapiedi ed è servita perimetralmente da rete di raccolta acque piovane e illuminazione pubblica. Attualmente sostano sia mezzi privati (senza pedaggio e con disco orario), che gli autobus di linea urbana comunale, dove è stata aggiunta anche una pensilina in corrispondenza al fronte strada. La disposizione del terreno è buona in quanto ha una forma geometrica regolare ed è perfettamente raggiungibile dalle strade comunali e statali adiacenti. Parte dell'area è occupata per i percorsi viari interni di distribuzione e da un gazebo per la distribuzione pubblica a pagamento del latte. Presenta una buona appetibilità poiché costituisce un efficiente scambiatore di traffico per gli utenti che provengono da fuori città e che vogliono raggiungere il centro. La sua ubicazione e funzionalità fanno di Piazza Appiotti un ottimo punto di attrazione per il parcheggio urbano. A questo riguardo è evidente la vicinanza con uffici pubblici o punti di servizio come l'ufficio Postale, l'agenzia del Territorio, il Provveditorato agli studi, alcune palestre pubbliche e private, tre istituti scolastici di istruzione superiore, il museo dei grandi fiumi, banche, ristoranti,negozi, ecc. B/01 Giudizio sull'immobile Le condizioni di manutenzione possono definirsi buone, in relazione al fatto che l'area è ben pavimentata con asfalto e corredata di marciapiedi regolamentari e in stato di efficienza. La distanza pedonale dal parcheggio alla ZTL, nonché ai principali centri di servizio del centro città (piazza V. Emanuele), è tale da consentire un'agevole raggiungimento nell'intervallo di tempo massimo di 10 minuti; inoltre è consentito un buon livello di trasformabilità in ragione della regolarità del lotto e della presenza di un'area libera complementare confinante. B/02 Appetibilità sul mercato L'area di proprietà si presta per la sua ubicazione e consistenza (siamo in presenza di un intorno urbano ad elevata densità abitativa per la città di Rovigo), per una destinazione d'uso a parcheggio pubblico a pagamento, considerata anche la vicinanza alla principale arteria stradale cittadina e alle direttrici viarie extraurbane provenienti da sud. A questo riguardo è possibile ipotizzare l'interesse di un acquirente per avviare un'iniziativa reddituale legata a tale attività, anche potenzialmente espandibile nel tempo. E' ragionevole pensare nel tempo ad un aumento della disponibilità di parcheggi, qualora l'area adiacente venisse concessa in uso dal Comune di Rovigo. La particella n.ro 616 di proprietà comunale può ritenersi direttamente connessa all'area provinciale da evidenti caratteri di complementarietà. Infatti, la contiguità dell'immobile di proprietà dell'ente con quello di proprietà comunale di minor consistenza, identificato con la particella n. 616, (sempre utilizzato a parcheggio con anche servizio di distribuzione latte), costituisce un aggregato spaziale unitario nel contesto urbano, per un'idonea destinazione alla sosta degli autoveicoli, non suscettibile di altre destinazioni d'uso. C/01) Criterio di stima Il criterio di stima adottato per la valutazione dell'immobile al valore di mercato sarà quello del sistema della capitalizzazione dei redditi. Più precisamente il valore di mercato sarà determinato dividendo il reddito netto che il capitale produce per un saggio di capitalizzazione.

4 La stima per capitalizzazione viene quindi effettuata mediante i seguenti cinque passaggi operativi: 1. La stima del reddito lordo ordinario; 2. La stima delle spese in detrazione e conseguente determinazione del reddito netto; 3. La stima del saggio di capitalizzazione ordinario; 4.L apporto delle aggiunte e detrazioni al saggio di capitalizzazione in funzione delle caratteristiche dell immobile; 5. La formulazione del giudizio di stima C/01/a) Stima del reddito lordo ordinario Viene quantificato per similitudine il reddito traibile dal compendio immobiliare, adibendo lo stesso a parcheggio pubblico. A questo scopo, si applica la tariffa impiegata dall'azienda comunale che gestisce i parcheggi della città (ASM), più precisamente quella applicata per la sosta presso la Rotatoria Largo Martiri; questa soluzione è stata prevista poiché l'area sopraindicata può considerarsi per ubicazione e caratteristiche di servizio assimilabile a quella dell'area di Piazza Appiotti. Più precisamente si prende in esame la tariffa agevolata per sosta lunga corrispondente ad 1,00 euro per l'intera giornata. Pertanto, stimando una capienza complessiva di 50 posti auto, si determina il seguente importo giornaliero: 1,00 x 50 posti = 50,00 giorno considerati complessivamente 300 giorni annui poiché l'area non è soggetta a pagamento nelle giornate di domenica e nei festivi, si determina il seguente importo annuo: 50,00/giorno x 300 giorni = ,00 annui C01/b) Stima delle spese in detrazione e conseguente determinazione del reddito netto Il reddito capitalizzabile o reddito netto (Rn) è dato dal reddito lordo ordinario dell immobile al netto di tutte le spese a carico della proprietà (S spese in detrazione): Rn = Rl - S A questo riguardo, vengono stimate per comparazione e quantificate forfettariamente le spese a carico della proprietà con una percentuale pari al 15% del ricavato. Detraendo al ricavo lordo i costi delle spese generali stimati al 15%, si ottiene il seguente valore finale annuo per l'occupazione : ,00 15% = ,00 annui Vanno anche detratti i costi di manutenzione dell'area che vanno sostenuti per il mantenimento delle condizioni di esercizio; pertanto: , ,00-750,00 = ,00 annui C01/c) Stima del saggio di capitalizzazione ordinario Viene determinato il saggio di capitalizzazione ordinario mediante un procedimento analitico. Il saggio di capitalizzazione si determina a partire da un saggio medio di mercato al quale si aggiungono aggiunte e detrazioni r = rm + Σ A - Σ D Per quanto concerne la determinazione del saggio medio di capitalizzazione, la ricerca avviene in ragione della localizzazione e del segmento di mercato considerato. Tenuto debitamente conto che l'area oggetto di valutazione è situata all'interno di un centro cittadino di limitate dimensioni territoriali, rispetto al contesto regionale, si valuta congruo stimare il saggio di capitalizzazione da adottare nella presente stima pari ad un 4%

5 Tale valore è stato desunto dalle informazioni sul mercato e sulla base di quanto indicato in letteratura (vedi Orefice Marcello autore del testo di Estimo Civile ed. UTET 2007) C01/d) Apporto delle aggiunte e detrazioni al saggio di capitalizzazione in funzione delle caratteristiche dell immobile Riferendosi sempre a quanto indicato dal prof. Orefice, il valore indicato dovrà essere contestualizzato con aggiunte o diminuzioni in relazione ai seguenti parametri, tenuto conto che le caratteristiche positive diminuiscono il saggio di capitalizzazione, mentre quelle negative lo aumentano: Valore attribuito Centralità rispetto al centro urbano, trasporti (range +- 0,22%): -0,18% Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (range +- 0,28%) -0,10% Quota rispetto al piano stradale (range +- 0,08%): -0,08% Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria (range +- 0,12%): -0,10% Suscettibilità di trasformazioni (range +- 0,04%): -0,04% C01/e) Valore finale del saggio di capitalizzazione r = 4 0,18 0,10 0,08 0,10 0,04 = 3,50 % D/01) Formulazione del giudizio di stima Si determina infine l ammontare del capitale immobiliare - il valore di mercato -dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn -per il saggio r di capitalizzazione finale: Vm = Rn / r ,00 x 100 3,50 TOTALE FINALE: ,00 in cifra tonda: ,00 Rovigo, 17 aprile 2013 F.to Il Dirigente Area LL.PP. F.to Il Funzionario P.O. Arch.Valerio Gasparetto Arch. Roberto Novaco

6 Ufficio Provinciale di Rovigo - Territorio Servizi Catastali Data: 12/04/ Ora: Visura per immobile senza intestati Visura n.: T63421 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 12/04/2013 Fine Dati della richiesta Comune di ROVIGO ( Codice: H620A) Sezione di ROVIGO (Provincia di ROVIGO) Catasto Terreni Foglio: 20 Particella: 617 Area di enti urbani e promiscui N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario ENTE Impianto meccanografico del 08/07/1976 URBANO Notifica Partita 1 Mappali Fabbricati Correlati Sezione - SezUrb RO - Foglio 20 - Particella Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica

7 Ufficio Provinciale di Rovigo - Territorio Servizi Catastali Data: 12/04/ Ora: Visura per immobile senza intestati Visura n.: T62542 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 12/04/2013 Fine Dati della richiesta Comune di ROVIGO ( Codice: H620A) Sezione di ROVIGO (Provincia di ROVIGO) Catasto Terreni Foglio: 20 Particella: 770 Area di enti urbani e promiscui N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario ENTE URBANO VARIAZIONE D'UFFICIO del 04/08/1961 n /1997 in atti dal 20/11/1997 TF 4/61 Notifica Partita 1 Mappali Fabbricati Correlati Sezione - SezUrb RO - Foglio 20 - Particella Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica