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1 Quesito n /I-E - trasferimento posto in essere dal liquidatore di un concordato preventivo e normativa sulla conformità catastale, urbanistica ed edilizia Si pone i seguenti quesiti relativi all atto di trasferimento posto in essere dal liquidatore di un concordato preventivo a seguito di individuazione del soggetto acquirente mediante procedura competitiva: - se la vendita, sia pure effettuata per atto notarile, sia da qualificare quale vendita giudiziale come tale non soggetta alla disciplina sostanziale delle vendite privatistiche, con particolare riguardo alla regolarità edilizia ed urbanistica, alla normativa in tema di conformità catastale ed a quella relativa alla certificazione energetica; - in ogni caso, visto il dibattito dottrinale in merito, se incorra in responsabilità il notaio che riceva il suddetto atto in assenza di conformità catastale, urbanistica ed edilizia. Il concordato preventivo è un istituto avente la funzione di prevenire la dichiarazione di fallimento dell imprenditore insolvente e, pertanto, costituisce una soluzione alternativa al fallimento. Si tratta di una soluzione giudiziale della crisi dell impresa, in quanto di tale procedura è investita l autorità giudiziaria, che svolge un controllo di legalità sostanziale sull intero procedimento la cui convenienza, sul piano economico, è invece oggetto di valutazione da parte dei creditori. Quando il concordato prevede la cessione dei beni del debitore allo scopo di liquidare i creditori, possono essere nominati dei liquidatori, i quali sono legittimati al compimento degli atti necessari ad assolvere l incarico di realizzare il valore dei beni indicati nel decreto di omologa del concordato stesso. *** L art. 182 l. fall., infatti, dispone quanto segue: I. Se il concordato consiste nella cessione dei beni e non dispone diversamente, il tribunale nomina nel decreto di omologazione uno o più liquidatori e un comitato di tre o cinque creditori per assistere alla liquidazione e determina le altre modalità della liquidazione. II. Si applicano ai liquidatori gli articoli 28, 29, 37, 38, 39 e 116 in quanto compatibili. P:\FOD Seminario Live e differita\secondo Ciclo\VII Evento\ I-E - vendite attuate in esecuzione di concordato.doc DB.EF.sb 15/04/2013

2 III. Si applicano al comitato dei creditori gli articoli 40 e 41 in quanto compatibili. Alla sostituzione dei membri del comitato provvede in ogni caso il tribunale. IV. Le vendite di aziende e rami di aziende, beni immobili e altri beni iscritti in pubblici registri, nonché le cessioni di attività e passività dell azienda e di beni o rapporti giuridici individuali in blocco devono essere autorizzate dal comitato dei creditori. V. Si applicano gli articoli da 105 a 108-ter in quanto compatibili. Tale norma prevede la nomina di liquidatori giudiziali soggetti ad una serie di disposizioni relative alla vendita fallimentare, qualora il concordato non stabilisca diversamente. In caso, quindi, di concordato preventivo con cessione di beni ai creditori esistono due possibilità: se la proposta concordataria contiene, oltre alla previsione della cessione dei beni, le modalità attraverso le quali procedere alla liquidazione dei beni, quest ultima deve avvenire esclusivamente in base alle previsioni del programma concordatario. Se, invece, la proposta di concordato si limita a prevedere la cessione dei beni ai creditori, senza però stabilire le modalità della vendita, essa deve avvenire conformemente alla disciplina contenuta nell art. 182 l. fall. (FILOCAMO, Sub art. 182, in La legge fallimentare. Commentario teorico-pratico a cura di Ferro, Padova, 2007, 1398; VITIELLO, Il concordato per cessione dei beni, in AMBROSINI DE MARCHI VITIELLO, Il concordato preventivo e la transazione fiscale, Bologna, 2009, 257). Nell ipotesi al vaglio, la vendita viene attuata attraverso il ricorso alle procedure competitive, che sono regolate dall art. 107 l. fall., il quale stabilisce che le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati. Il meccanismo delle procedure competitive è funzionale alla scelta del miglior contraente, la quale sembra essere garantita in presenza dei seguenti requisiti: - sistema incrementale di offerte; - adeguata pubblicità; - trasparenza (attraverso la comunicazione alle parti); - regole prestabilite e non discrezionali di selezione dell'offerente. 2

3 - completa e assoluta apertura al pubblico interessato (in tal senso D ADAMO, Le procedure competitive all interno della riforma della liquidazione dell attivo, in Studi e materiali, 2008, 1240). Le procedure competitive, pur essendo gestite dal curatore, conservano la loro natura di vendita coattiva, in quanto l attività del curatore viene svolta sotto il controllo del giudice delegato il quale, da un lato, autorizza l esecuzione degli atti conformi a quelli previsti nel programma di liquidazione e, dall altro lato, ha il potere di sospendere le operazioni di vendita (IOZZO, La liquidazione dell attivo, in Le nuove procedure concorsuali. Dalla riforma organica al decreto correttivo, Bologna, 2008, 279). Poiché, però, la procedura di liquidazione del bene viene effettuata dal curatore direttamente, e non più dal giudice, l atto di trasferimento assume la natura di atto tra privati e non consiste più in un provvedimento giudiziario. Nel caso, quindi, di procedura competitiva avente ad oggetto l alienazione di un immobile, il curatore può procedere alla verbalizzazione della fase di aggiudicazione del bene all offerente divenuto aggiudicatario, ma sarà poi necessario recarsi da un notaio per provvedere al materiale e regolare trasferimento del bene aggiudicato attraverso la stipula di un contratto di compravendita, il quale è soggetto alla disciplina civilistica in materia di compravendita, compresa, ad esempio, la forma scritta ex art c.c. richiesta per la validità del trasferimento dei beni immobili, e la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata richiesta per l iscrizione nei registri immobiliari dall art c.c. Nonostante, però, il trasferimento del bene avvenga attraverso un atto negoziale stipulato dal curatore avente la natura di atto tra privati, esso conserva la natura di vendita coattiva, in quanto costituisce una fase di un procedimento di giurisdizionale la cui causa consiste nella liquidazione concorsuale dei debiti dell imprenditore (D ADAMO, I diversi possibili ruoli del notaio nella fase di liquidazione della nuova procedura fallimentare, in Studi e Materiali, Milano, 2011, 1014). Ciò consente di ipotizzare che anche in questo caso ricorrano le finalità di cui all art. 46, comma 5, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia), il quale attribuisce all acquirente di immobile oggetto di procedure esecutive individuali o concorsuali la facoltà di presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dal trasferimento del bene. Detta norma esclude, quindi, i trasferimenti coattivi dall obbligo di eseguire determinati adempimenti a pena di nullità nel momento in cui si realizza il trasferimento di un diritto reale sul bene abusivo, consentendone il compimento nei 120 giorni successivi all atto di trasferimento. Le ragioni di tale deroga possono essere rinvenute non soltanto nella natura coattiva dei trasferimenti in esame, ma anche nell esigenza di agevolare la realizzazione dei crediti oggetto delle procedure esecutive o concorsuali, rispetto alle quali è opportuno che eventuali oneri relativi al procedimento di sanatoria non siano 3

4 di pregiudizio per gli interessi dei creditori (conclusione accolta da FAZZARI, L atto notarile di trasferimento a seguito di vendita fallimentare, in Studi e materiali, 2012, 1286). Tali conclusioni, formulate per le vendite attuate attraverso procedure competitive nell ambito del fallimento, sono suscettibili di valere anche per le vendite compiute nel concordato preventivo. L espressa previsione, infatti, dell applicabilità delle norme dettate per le vendite attuate in sede di liquidazione fallimentare alle alienazioni esecutive della liquidazione concordataria, sembra attribuire a queste ultime la stessa natura che caratterizza le vendite forzate (FABIANI, in Formulario commentato, a cura di Fabiani- Nardecchia, Milano, 2007, 1753; QUATRARO, L esecuzione del concordato preventivo per cessione dei beni, in Aa.Vv., Le soluzioni concordate delle crisi d impresa, Torino, 2007, 86). Nonostante, dunque, la nuova disciplina del concordato preventivo abbia accentuato il ruolo dell autonomia negoziale nella determinazione dei contenuti dello stesso, la fase esecutiva di esso è regolata dalle disposizioni sul fallimento per effetto del rinvio contenuto nell art. 182, commi 2,3,4, e 5 l. fall. nel caso in cui la proposta di concordato non disponga diversamente. Pertanto, quantomeno laddove vi sia la nomina giudiziale di un commissario liquidatore che procede alla liquidazione dei beni secondo quanto previsto dagli art. 105 e ss. l. fall., sembra sussistere una vera e propria attività esecutiva che ha come diretta conseguenza la immediata inapplicabilità delle nullità previste dal V comma dell art. 46 T. U. edilizia agli atti di trasferimento immobiliari compiuti in attuazione del concordato preventivo (in tal senso Nota del Consiglio Nazionale del Notariato n /C e n /E, estensore D ADAMO; Cass. 16 luglio 2008, n ; Cass. 14 marzo 2011, n. 5993). Analoghe conclusioni sembrano valere per la normativa sulla conformità catastale e per quella sul risparmio energetico. Con riferimento alle vendite effettuate attraverso procedure competitive nel fallimento, è stato, infatti, rilevato quanto segue: «In riferimento alla normativa sulla conformità catastale prevista a pena di nullità dall art. 29, comma 1 bis l. 52/1985, nel testo vigente, non esistono deroghe espresse in riferimento alle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari. Si è però convincentemente ritenuto che, oltre che per i dati strutturali e funzionali già in precedenza evidenziati, non sia possibile precludere la vendita in sede di esecuzione forzata a causa delle incongruenze catastali dei beni da vendere: in tal caso, infatti, una norma tributaria (quale quella in esame) ostacolerebbe l'esercizio in giudizio di un diritto sostanziale perfetto, andando ad impingere in una incostituzionalità per violazione dell'art. 24 Cost. 4

5 Del tutto analoghe considerazioni possono farsi in riferimento alla normativa sul risparmio energetico (anche nelle sue articolazioni regionali), potendosi aggiungere alle già rese considerazioni di ordine strutturale, funzionale e sistematico quella per cui il legislatore (in particolare, quello regionale, ex art. 117 Cost.) non può legittimamente porre limiti all attuazione di un diritto soggettivo perfetto ed alla sua azionabilità in giudizio, né tanto meno frustrare o rallentare un procedimento espropriativo» (FAZZARI, L atto notarile di trasferimento a seguito di vendita fallimentare, cit., 1286). L equiparabilità delle vendite attuate attraverso procedure competitive nell ambito del concordato preventivo a quelle effettuate nel fallimento consente di estendere le predette conclusioni anche al caso di specie. Relativamente, infine, ai profili di responsabilità del notaio, tenendo presente l inapplicabilità all ipotesi al vaglio della disciplina sulla regolarità edilizia, di quella sulla conformità catastale e di quella sul risparmio energetico, resta tuttavia ferma la necessità di eseguire la propria prestazione professionale in maniera corretta e diligente. Daniela Boggiali e Ernesto Fabiani 5

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