Geniale!SGR la soluzione contabile e gestionale per fondi immobiliari

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1 Geniale!SGR la soluzione contabile e gestionale per fondi immobiliari

2 Le caratteristiche del settore I fondi immobiliari, sia a sviluppo sia a reddito, sia riservati sia pubblici, sono caratterizzati da una doppia anima: sono al contempo patrimonio gestito e patrimonio immobiliare. Le SGR si trovano quindi a dover integrare il ruolo di gestore istituzionale con quello di promotore e sviluppatore immobiliare. Le SGR tipicamente gestiscono direttamente le fasi di Capitalizzazione e di Valorizzazione, mentre esternalizzano con diversi livelli di delega le attività della gestione immobiliare, avendo necessità di rispettare l'alto livello di monitoraggio e di controllo richiesto nella gestione di patrimoni di terzi, senza perdere competitività nei confronti degli altri operatori immobiliari. Emissione quote e raccolta fondi Collocamento/ costituzione Versamenti aggiuntivi/ aumenti di capitale Rimborsi Elaborazione dell idea imprenditoriale e progettazione Business idea e analisi opportunità Strutturazione finanziaria Acquisto area Progettazione Messa in opera Piano lavori Costruzione e collaudo Attività di gestione e mantenimento: Facility management Amministrazione e riscossioni Compravendita e/o messa a reddito dell iniziativa immobiliare Piano di marketing Vendita o Locazione Servizi post vendita Gestione patrimoniale dell iniziativa Valorizzazione asset Rendicontazione asset Gestione proventi 1

3 Aspetti operativi: la dimensione organizzativa In economia aziendale esiste una tradizionale dicotomia tra: processi primari, che devono essere gestiti per rispondere alle esigenze degli shareholder; processi secondari o di supporto, che devono essere amministrati per rispondere agli stakeholder istituzionali. Questa conformazione spesso implica l assenza di sinergie e collaborazione in senso orizzontale, ossia di scambio di informazioni tra le due entità organizzative. IDEAZIONE PROGETTAZIONE REALIZZAZIONE VENDITA AMMINISTRAZIONE Al fine di una corretta gestione del processo primario immobiliare è invece fondamentale l apporto della funzione amministrativa per dare evidenza dello stato di avanzamento delle iniziative: i Fund Manager, nei loro report periodici, devono dare conto agli shareholder dell avanzamento delle singole iniziative, e quindi del fondo. E poiché la politica dei dividendi, per le iniziative a sviluppo, dipende dall effettiva realizzazione delle plusvalenze da alienazione, la disponibilità dei dati consuntivi di contabilità analitica (fino al dettaglio della plusvalenza realizzata per singola unità immobiliare) rappresenta un input fondamentale della funzione gestionale. 2

4 Classificazione delle attività: competenze e funzioni FUNZIONE AMMINISTRATIVA FUNZIONE GESTIONALE AREA FINANZIARIA ADEMPIMENTI DI VIGILANZA ADEMPIMENTI CONTABILI E FISCALI SOTTOSCRITTORI CONTABILITA DELLA SGR SIMULAZIONI BUSINESS PLAN FINANZIARIA PREVISIONALE FLUSSI FINANZIARI CERTI AREA IMMOBILIARE INCASSI PAGAMENTI CONTABILITA DI FONDO REGISTRAZIONE PRIMA NOTA ACQUIRENTI O LOCATARI FORNITORI ACCOLLO MUTUI DEL PROGETTO 3

5 I driver di scelta del sistema informativo: il passato Il sistema informativo veniva scelto soprattutto in funzione degli adempimenti civilistici e di vigilanza. DI SGR SOTTO- SCRITTORI DI FONDO ADEMPIMENTI FISCALI SEGNALAZIONI A CONSOB E SOLUZ. AD HOC SOLUZ. SGR ARCHIMEDE LYNX PREVINET SILMA BANCA D ITALIA SOLUZ. AD HOC SIMULAZIONI MS EXCEL MS EXCEL BUSINESS PLAN FORECASTING FINANZIARIO FLUSSI FINANZIARI CERTI CLIENTI CONTABILITA DI INIZIATIVA FORNITORI PAGAMENTI INCASSI PROGETTI MUTUI 4

6 Applicazione Gestionale e Amministrativa: armonia organizzativa DI SGR ADEMPIMENTI FISCALI SEGNALAZIONI A CONSOB E SOLUZ. AD HOC BANCA D ITALIA SOLUZ. AD HOC SIMULAZIONI BUSINESS PLAN FORECASTING FINANZIARIO L obiettivo del controllo dell attività operativa è garantito dall applicazione gestionale e amministrativa (ERP) del modello Geniale! SGR, in grado di mediare tra le esigenze dei portatori d interesse interni e di quelli esterni. SOTTO- SCRITTORI FLUSSI FINANZIARI CERTI DI FONDO CLIENTI Flussi Finanziari Certi Contabilità di iniziativa CONTABILITA DI INIZIATIVA PAGAMENTI INCASSI PROGETTI MUTUI FORNITORI Gestione Progetti Forecasting finanziario Contabilità di fondo Dividendi Contabilità di SGR Adempimenti fiscali Segnalazioni integrazione dei dati 5

7 I componenti di Geniale! SGR Capitalizz. Ideazione Realizz./ Gestione Vendita/ Locazione Valorizz. DI SGR SOTTO- SCRITTORI DI FONDO CONTABILITA DI INIZIATIVA ADEMPIMENTI FISCALI PAGAMENTI SEGNALAZIONI VIALIBERA CONTABILE OBJECTWAY /MIT INCASSI SIMULAZIONI IMMOBILIARE SVILUPPO & IMMOBILIARE REDDITO PROGETTI BUSINESS PLAN FORECASTING FINANZIARIO MUTUI FLUSSI FINANZIARI CERTI CLIENTI FORNITORI REFIP Real Estate Financial Planner Simulazioni di iniziative immobiliari Scenario analysis Business Plan e budget di progetto Analisi delle varianze e reforecast STR IMMOBILIARE SVILUPPO Anagrafica Unità Immobiliari Anagrafica contatti per vendita e locazione (CRM) Gestione contratti (prenotazione, compromesso, rogito) Scadenziario incassi da vendita Fatturazione vendita Attribuzione mutui per lotto e accolli STR IMMOBILIARE REDDITO Anagrafica Unità Immobiliari Gestione contratti di locazione e adeg. ISTAT Scadenziario incassi da locazione Registrazione e riparto spese Fatturazione canoni e spese Call center Contratti di servizio e di manutenzione programmata ordinaria e straordinaria Calcolo ICI 6

8 I componenti di Geniale! SGR Capitalizz. Ideazione Realizz./ Gestione Vendita/ Locazione Valorizz. OBJECTWAY/MIT Gestione invii AUI, RACDATI Gestione richieste PEC, ENTRATEL VIALIBERA Deleghe di versamento Sostituti d imposta Studi di settore Calcolo imposte e versamenti STR CONTABILE Anagrafica Centri di Costo, clienti e fornitori Prima nota di contabilità analitica Scadenzari e partitari clienti/fornitori Ritenute d acconto e certificazioni professionisti Cespiti Gestione acquisti (richieste, offerte, ordini) Bilancio Europeo, consolidato, IAS Gestione sottoscrittori e gestione dati AUI DI SGR SOTTO- SCRITTORI DI FONDO CONTABILITA DI INIZIATIVA ADEMPIMENTI FISCALI PAGAMENTI SEGNALAZIONI VIALIBERA CONTABILE OBJECTWAY /MIT INCASSI SIMULAZIONI IMMOBILIARE SVILUPPO & IMMOBILIARE REDDITO PROGETTI BUSINESS PLAN FORECASTING FINANZIARIO MUTUI FLUSSI FINANZIARI CERTI CLIENTI FORNITORI 7

9 Il Business Plan Capitalizz. Ideazione Realizz./ Gestione Vendita/ Locazione Valorizz. Il Business Plan è lo strumento per la valutazione complessiva dell iniziativa immobiliare, che sia a reddito o a sviluppo. Nelle fasi preliminari di valutazione delle opportunità di investimento è principalmente parametrico, mentre assume sempre maggiore precisione con l evoluzione del progetto realizzativo. Sarà compito del gestore effettuare le diverse simulazioni per identificare le scelte strategiche che massimizzino il ritorno dell investimento. Il Business Plan è soggetto a validazioni e autorizzazioni, identificando per ogni versione autorizzata i capisaldi dell investimento, quindi l impegno della SGR e la responsabilità del gestore. La responsabilità del gestore di riferisce agli scostamenti che periodicamente vengono rilevati confrontando il budget di riferimento con il consuntivo alla data. La rilevazione del consuntivo e il confronto con il budget approvato sono quindi elementi essenziali per una corretta responsabilizzazione degli attori coinvolti. REC Solutions ha sviluppato uno strumento per la realizzazione del Business Plan,,basato su un applicativo di Business Intelligence, che permette di raccogliere le informazioni consuntive e contrattualizzate dall applicativo gestionale, per giungere ad un confronto puntuale tra il piano e l andamento effettivo delle iniziative. 8

10 SEGNALAZ. Schema di utilizzo dei sistemi Fund Manager anagrafica iniziative (Lotti) anagrafica unità immobiliari anagrafica clienti contratti (PIA, CPA, locazione) mutui fidejussioni Amministrazione anagrafica iniziative (CdC) anagrafica fornitori appalti costi fatture cassa e banche ribaltamenti/ giroconti manutenzioni servizi Fund Manager anagrafica quotisti movimentazioni quotisti anagrafica clienti anagrafica fornitori scritture contabili da contratti anagrafica clienti cassa e banche contratti (PIA, CPA, locazione) flussi di cassa previsionali certi mutui anagrafica iniziative saldi contabili Fund Manager parametri di sistema parametri per proiezioni Banca dep. (Glob. Fund) 9

11 Il valore di Geniale! SGR MONITORAGGIO REPORTING ANALITICITA QUALITA UNICITA FLESSIBILITA DELEGA COMPLIANCE Possibilità di controllo tempestivo, da parte del Fund Manager, dei flussi di cassa attesi e della situazione vendite e affitti delle iniziative. Reporting economico, patrimoniale e finanziario generabile in ogni momento automaticamente, sia a livello di singola iniziativa sia a livello consolidato per tutto il fondo. Gestione del magazzino a livelli crescenti di analisi, con calcolo puntuale della redditività e delle plus/minusvalenze realizzate a livello di singola unità immobiliare. Certezza qualitativa delle informazioni, grazie alla imputazione del dato da parte dell operatore più vicino all evento che lo ha originato. Risparmio di risorse grazie ad un unica imputazione dei dati e all integrazione completa con i software complementari, con conseguente riduzione dei rischi di errore per l eliminazione delle doppie registrazioni manuali. Massima flessibilità operativa e tecnologica rispetto alle modalità organizzative della SGR, secondo le responsabilità assegnate agli attori coinvolti. Completa condivisione dei flussi gestionali, contabili e documentali tra tutti gli attori coinvolti, secondo i profili di autorizzazione e le procedure (workflow) definite dalla SGR. Attuazione delle prescrizioni degli organi esterni di vigilanza attraverso la formalizzazione delle procedure (workflow) e il monitoraggio complessivo della coerenza e affidabilità dei dati (business intelligence). 10

12 REC Group Via Mario Donati, Milano Tel Lorenzo Podini Angelo Ventura

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