! Area cortiliva di proprietà esclusiva, distinta al foglio 78, mappale 72, sub 4 via Porrettana piano T;

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Angela Rossini
5 anni fa
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1 Tribunale di Modena Giudice dell esecuzione Dott. Michele Cifarelli Consulenza Tecnica di Ufficio nella Procedura Esecutiva Immobiliare n 230/2016 a carico dei sigg. *********, ********** e *********. L'ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Modena, con Sua ordinanza del 6 aprile 2017, nominava esperto nella suddetta procedura il sottoscritto ing Lamberto Morselli, libero professionista con studio in Modena, viale Vittorio Veneto 102 tel , studio.blu.mo@gmail.com. Lo scrivente l 8 maggio 2017prestava il giuramento nella formula di rito e riceveva l'incarico di rispondere ai quesiti riportati nel verbale di conferimento di incarico di stima. Premessa In data 29 giugno 2016 è stato possibile effettuare il sopralluogo agli immobili oggetto di pignoramento. Dopo aver compiuto il suddetto sopralluogo e gli accertamenti necessari presso i competenti uffici, lo scrivente è in grado di redigere la seguente relazione. Identificazione catastale Trattasi di immobili censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Montese:! Abitazione con cantina, distinta al foglio 78, mappale 72, sub 5 via Porrettana, 1820 piano T - 1 cat. A/3 - cl.2 - consistenza vani 5 sup. cat. mq 87; escluse aree scoperte mq 87 - r. c. 309,87;! Area cortiliva di proprietà esclusiva, distinta al foglio 78, mappale 72, sub 4 via Porrettana piano T;! Terreno, distinto al foglio 78, mappale 72 ente urbano di 01 are e 36 centiare.! Proprietà Le unità sono di proprietà di:! ********* nata a ********* c.f. *********; usufrutto per 500/1000 in regime di comunione dei beni;! ********* nata a ********* c.f. *********; nuda proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;! ********* nato a ********* c.f. ********* usufrutto per 500/1000 in regime di comunione dei beni. Situazione occupazionale

2 Le unità sono abitate dagli usufruttuari. Provenienza del bene Le unità sono pervenute alla sig.ra ********* per la nuda proprietà tramite rogito di compravendita come da atto della dott.ssa Daniela Cenni notaio in Castenaso n 10982/7450 di repertorio dell 11 gennaio 2007, trascritto presso la conservatoria di Modena in data 23 gennaio 2007 al n 1851 part.; quanto alla parte di usufrutto le unità sono pervenute tramite rogito di compravendita come da atto del dott. Giovanni De Socio notaio in Bologna n di repertorio del 15 ottobre 1997, trascritto presso la conservatoria di Modena in data 25 ottobre 1997 al n Regime fiscale Gli immobili suddetti sono soggetti ad imposta di registro. Spese condominiali Trattandosi di un fabbricato indipendente, non esistono spese condominiali. Descrizione delle unità Si tratta di un abitazione indipendente sita a Montese, località Iole, via Porrettana, Il fabbricato si sviluppa su due piani; parte del piano terra è destinato a cantina. L appartamento è composto al piano terra da: soggiorno-cucina e un ripostiglio; al piano primo da: disimpegno, due camere, bagno ed un ripostiglio. La cantina al piano terra ha ingresso dall area cortiliva. Sul retro addossata alla cantina vi è una tettoia chiusa su due lati la cui copertura funge da terrazzo. Dal disimpegno notte, tramite una botola si accede ad una soffitta non praticabile. Il fabbricato insiste su un terreno di mq 136. L unità presenta le seguenti caratteristiche e finiture: - gli infissi esterni sono in alluminio con vetro termoisolante; gli scuri sono in legno; - il portoncino d ingresso è in alluminio e vetro, le porte interne sono in legno tamburato; - i pavimenti sono in piastrelle di ceramica; lo zoccolino è in legno; - i rivestimenti del bagno e dell angolo cottura sono in piastrelle di ceramica; - gli intonaci interni sono del tipo civile tinteggiato; il soggiorno è rivestito di perlina in legno;

3 - la scala che collega i due piani è in legno del tipo a giorno - l'impianto idro-sanitario viene alimentato dall'acquedotto comunale; gli apparecchi sanitari sono in porcellana bianca vetrificata; - l'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, le prese e i punti luce sono in numero sufficiente; - l'impianto di riscaldamento è costituito da un caminetto situato nel soggiorno; l acqua calda è fornita da un boiler elettrico; - la cantina ha il pavimento in battuto di cemento e la porta esterna in legno. Gli impianti elettrici e di produzione d acqua calda necessitano di una verifica al fine di accertare la conformità alle leggi vigenti. Lo stato di conservazione dell immobile è sufficiente. Consistenza immobiliare Le superfici degli immobili misurate secondo il criterio di superficie lorda esterna sono: appartamento piano terra mq 36,00 (h ml 2,40) appartamento piano primo mq 52,50 (h ml 2,40) cantina mq 16,50 (h ml 2,40) tettoia mq 4,85 (h ml 2,40) Le superfici commerciali degli immobili, in ragione delle superfici principali e del concorso delle superfici secondarie ragguagliate ai rispettivi rapporti mercantili, sono: appartamento piano terra 1,00 mq 36,00 appartamento piano primo 1,00 mq 52,50 cantina 0,30 mq 4,95 tettoia 0,30 mq 1,45 Da cui si ha: superficie commerciale complessiva mq 94,90 Indagine amministrativa e conformità edilizia Presso gli uffici del Comune di Montese sono presenti le seguenti pratiche edilizie riguardanti gli immobili in oggetto:! Concessione edilizia n 5449, del 11/10/1993, pratica ed. 102/93 per cambio di destinazione d uso in un fabbricato di civile abitazione ;! Certificato di abitabilità del 22/08/1995, prot L unità non è conforme agli elaborati di progetto. Si sono riscontrate alcune difformità nei prospetti esterni:

4 - la porta d ingresso è stata spostata nel prospetto ovest ed è sormontata da una piccola tettoia in legno; - al posto della porta d ingresso è stata realizzata una finestra; - la finestra che dà sulla copertura della tettoia, utilizzata da terrazzo, è stata modificata da finestra a porta-finestra. Sarà quindi necessario regolarizzare il fabbricato presentando una pratica in sanatoria mediante una (C.I.L. o S.C.I.A.) per la quale è prevista un ammenda minima rispettivamente di 258,00 o 1.000,00 a cui si aggiungono le spese tecniche per la presentazione della pratica e il nuovo accatastamento dell unità, quantificabili in circa 1.500,00. Nel rifacimento della planimetria catastale si dovrà anche aggiungere la tettoia che ora non è presente. Trascrizioni ed iscrizioni gravanti sulle proprietà Sono risultate le seguente iscrizioni e trascrizioni che gravano sulle unità oggetto di pignoramento: - ipoteca volontaria iscritta a Modena il 23 gennaio 2007 al n 901 part. per ,00 (a garanzia di mutuo fondiario per ,00), a favore della Banca Nazionale del Lavoro spa con sede in Roma, come da atto della dott.ssa Daniela Cenni notaio in Castenaso n 10983/7451 di repertorio dell 11 gennaio 2007; - verbale di pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria di Modena in data 5 maggio 2016 al n 7298 part. a favore di Vela Mortgages srl con sede in Conegliano, come da atto esecutivo dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Modena n 2275 di rep. del 14 aprile Stima Dalle indagini effettuate, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili pignorati, adottando il metodo di stima basato sul criterio sintetico che, in forza di proiezioni comparative, trae il suo risultato da valori ottenuti da documenti relativi a contrattazioni note di immobili simili con situazioni analoghe e valutazioni di agenzie immobiliari, si determina il più probabile valore a metro quadro dell immobile oggetto di stima che risulta essere di 500,00/mq. Il valore dell immobile, quindi, è dato dal prodotto della superficie commerciale complessiva per il valore unitario; da cui:

5 mq 94,90 x /mq 500,00 (cinquecento euro) = ,00 (quarantasettemilaquattrocentocinquanta euro) Esposizione analitica degli adeguamenti e correzioni di stima La stima, essendo una vendita forzata, viene ridotta di un 5% per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, da cui: ,00 x 0,95 = ,50 (quarantacinquemilasettatasetteeuro/50). Si precisa che la quota parte dell area cortiliva di proprietà esclusiva è forfetizzata nel valore dell immobile. In virtù delle indagini svolte, inoltre, si è accertata la seguente condizione che determina adeguamento e conseguente correzione al valore dell immobile: - oneri di regolazione urbanistica: come sopra citato la non conformità dell immobile porta alla presentazione di una pratica in sanatoria il cui costo fra oblazioni, diritti comunali, nuovo accatastamento e spese tecniche sarà di circa 2.500,00. Pertanto il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima risulta essere: , ,00 = ,50 che si arrotonda a: ,00 (quarantaduemilacinquecento euro). ing. Lamberto Morselli Modena, 2 settembre 2017

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