CIRCOLARE A) IVA E IMPOSTE INDIRETTE SULLA LOCAZIONE

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Mariano Riccio
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1 CIRCOLARE Padova, 1^ ottobre 2007 SPETT.LI CLIENTI LORO SEDI Oggetto: Locazione di immobili e altre problematiche fiscali. Con la presente Vi informiamo che è stata pubblicata la Legge 448/2006, che ha convertito il D.L. 223/2006 (cosiddetta Manovra-bis), conosciuto anche come Decreto Bersani-Visco. A) IVA E IMPOSTE INDIRETTE SULLA LOCAZIONE 1) Regime Iva, imposta di registro. Dal 04/07/2006 si applicano i regimi IVA e delle imposte indirette esemplificati nelle tabelle che seguono. IMMOBILI ABITATIVI sono i fabbricati classificati nella categoria catastale A (ad esclusione di A/10 uffici) e le loro, indipendente mente dalla loro destinazione. Locazioni Esenti da Iva art. 10 D.P.R. 633/72 Sono sempre esenti da Iva le locazioni di immobili abitativi. Non si può optare per l applicazione dell IVA Sono soggette ad imposta di registro proporzionale del 2% sui canoni annui NB.: Per le imprese che hanno acquistato l immobile abitativo, anche se hanno per oggetto l attività di rivendita di immobili, l IVA è indetraibile e l operazione di cessione è, di norma, esente da IVA.

A) IVA E IMPOSTE INDIRETTE SULLA LOCAZIONE 1) Regime Iva, imposta di registro. Dal 04/07/2006 si applicano i regimi IVA e delle imposte indirette esemplificati nelle tabelle che seguono.

2 IMMOBILI STRUMENTALI sono i fabbricati classificati nelle categorie catastali A10 C D E e le loro, indipendentemente dalla loro destinazione. Locazioni Esenti da Iva art. 10 DPR 633/72 Imponibili da Iva In linea generale le locazioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, fatti salvi i casi sotto indicati Sia i contratti esenti da Iva sia quelli imponibili devono essere obbligatoriamente registrati ed assolvere a) Sono obbligatoriamente soggette ad Iva le locazioni: Effettuate verso conduttori che non possono detrarre l IVA (esempio: privati senza partita Iva), i quali devono dichiararlo nel contratto di locazione; Effettuate verso conduttori che possono detrarre l IVA in misura pari o inferiore al l imposta di 25%, i quali devono dichiarare la misura registro della detrazione spettante nel contratto di proporzionale dell 1% sui locazione; b) Sono soggette ad IVA le locazioni, negli canoni di altri casi, se viene esercitata esplicita locazione opzione nel contratto di locazione annua. medesimo. 2) Affitto di azienda I canoni di affitto di azienda sono di norma soggetti ad IVA, fatto salvo il caso in cui si verifichino contemporaneamente le seguenti condizioni: a) Il valore normale (di mercato) dei fabbricati che formano oggetto del contratto di affitto sia superiore al 50% del valore complessivo dell azienda; b) L eventuale applicazione dell IVA e dell imposta di registro, secondo le regole stabilite per l affitto di azienda, consente di conseguire un risparmio d imposta rispetto a quelle previste per le locazioni dei fabbricati. Nel caso in cui si verifichino entrambi le condizioni, si applica la disciplina della locazione dei fabbricati, come specificata nella tabelle sopra riportate. 3) Leasing immobiliare Le operazioni di leasing immobiliare sono assoggettate alla medesima disciplina IVA stabilita per le locazioni di immobili. Anche i canoni di locazione finanziaria sono soggetti ad imposta di registro proporzionale dell 1%. Per gli acquisti di fabbricati da concedere in leasing ed i riscatti esercitati dall utilizzatore, a decorrere dal 1^ ottobre 2006, è previsto che l imposta catastale e ipotecaria sia dovuta nella misura del 2% (per i riscatti effettuati prima del 01/10/2006 dette imposte sono dovute nella misura del 4%). Merita, però, di essere rilevato che prima delle modifiche intervenute ad opera dalla Manovrabis, le imposte ipotecarie e catastali sui riscatti erano dovute in misura fissa.

essere obbligatoriamente registrati ed assolvere a) Sono obbligatoriamente soggette ad Iva le locazioni: Effettuate verso conduttori che non possono detrarre l IVA (esempio: privati senza partita

3 Infine, la normativa in esame stabilisce che l utilizzatore può scomputare, dall ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto, l imposta proporzionale di registro pagata sui canoni di leasing. 4) Detrazione dell IVA Si deve far rilevare che, a fronte delle operazioni esenti, l IVA sugli acquisti è indetraibile. Se si effettuano sia operazioni esenti che operazioni imponibili, l indetraibilità dell IVA viene determinata in modo proporzionale alle operazioni soggette ad imposta (cd pro rata di detraibilità). Peraltro, in caso di locazione di immobili abitativi, è possibile effettuare l opzione per l applicazione separata dell IVA. Nel caso in cui si sia detratta l IVA sugli immobili e successivamente si effettuino operazioni esenti sugli stessi, si deve restituire l imposta a suo tempo detratta con il metodo della rettifica della detrazione. B) ALTRE DISPOSIZIONI RELATIVE AI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI E ACCERTAMENTI 5) Abolizione del valore catastale nella vendita degli immobili Come è noto era possibile evitare l accertamento di valore di vendita degli immobili, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, da parte degli Uffici tributari, se veniva dichiarato un corrispettivo almeno pari al cosiddetto valore catastale. Tale disposizione è stata abolita, in particolare, per i contratti di compravendita stipulati da soggetti nell ambito di attività con partita Iva. Nella tabella che segue vengono riassunti i diversi casi prospettati dalle modifiche normative. SOGGETTI TIPO DI IMMOBILE SITUAZIONE FISCALE Contratti di compravendita stipulati tra soggetti con partita Iva nell ambito della loro attività Contratti stipulati tra soggetti non titolari di partita Iva e soggetti con partita Iva Contratti stipulati tra privati Contratti stipulati da venditore con partita IVA e soggetto privato Qualsiasi tipo di immobile Qualsiasi tipo di immobile Immobili strumentati (categorie catastali A10, C, D, E) e Immobili abitativi e I contratti possono essere stipulati per il valore catastale, ma devono obbligatoriamente indicare il corrispettivo reale di compravendita nel rogito notarile Contratti stipulati tra privati Immobili abitativi e I contratti possono essere stipulati per il valore catastale, ma devono obbligatoriamente indicare il corrispettivo reale di compravendita nel rogito notarile

Se si effettuano sia operazioni esenti che operazioni imponibili, l indetraibilità dell IVA viene determinata in modo proporzionale alle operazioni soggette ad imposta (cd pro rata di detraibilità).

4 6) Obbligo di indicare le modalità di pagamento e gli agenti immobiliari. Indipendentemente dal fatto che il contratto di compravendita degli immobili sia soggetto ad IVA, si deve rendere dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con la quale devono essere obbligatoriamente indicati: Le modalità di pagamento del corrispettivo di compravendita degli immobili: L eventuale ricorso ad attività di agenzia immobiliari; Le spese sostenute per le attività di mediazione, con le modalità di pagamento delle stesse e l indicazione della partita Iva o del codice fiscale dell agenzia immobiliare. Il mancato assolvimento di detti obblighi comporta l accertamento di valore del corrispettivo di compravendita e l applicazione di sanzioni pecuniarie. La disposizione è entrata in vigore con decorrenza 06/07/ ) Detrazione delle spese dell agenzia immobiliare A decorrere dal 01/01/2007, è possibile detrarre dall IRPEF lorda il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti alle agenzie immobiliari, per l acquisto di unità immobiliari da adibire alla propria abitazione principale, per un importo comunque non superiore a 1000,00= per ciascun periodo d imposta. 8) Accertamento di valore delle cessioni di immobili effettuate da soggetti Iva valore dei mutui Le nuove disposizioni consentono agli Uffici Tributari di emettere avvisi di accertamento ai fini IVA e delle imposte dirette (Irpef, Ires, Irap), nel caso in cui i verificatori ritengano che il valore fatturato sia inferiore al corrispettivo reale (valore normale). In ogni caso è consentito agli Uffici rettificare il corrispettivo fatturato, qualora esso sia inferiore sia inferiore al valore dei mutui e/o dei finanziamenti stipulati per l acquisto. 9) Tassazione degli immobili provenienti da donazioni E soggetto a tassazione il plusvalore derivante dalla vendita di immobili provenienti da donazioni, quando siano decorsi 5 anni dalla data di acquisto dell immobile da parte del donante. La presente disposizione si applica ai soggetti privati, dato che in precedenza gli immobili provenienti da donazione non erano tassati. La disposizione trova applicazione solo per le vendite effettuate a partire dal 04/07/ ) Abolizione dell aliquota agevolata per le aree soggette a piani particolareggiati E stata abolita l aliquota agevolata dell 1% dell imposta di registro, applicabile ai trasferimenti di aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.

obbligatoriamente indicati: Le modalità di pagamento del corrispettivo di compravendita degli immobili: L eventuale ricorso ad attività di agenzia immobiliari; Le spese sostenute per le attività di

5 Rimane in vigore solo nei casi in cui le aree siano destinate a programmi di prevalente edilizia residenziale convenzionata pubblica. 11) Definizione di aree fabbricabili C) ULTERIORI DISPOSIZIONI SUGLI IMMOBILI Ai fini di tutte le disposizioni tributarie, si considera area fabbricabile qualsiasi terreno utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall approvazione della Regione o dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. 12) Ammortamento dei fabbricati strumentali A decorre dal 2006, ai fini dell ammortamento fiscale da parte delle imprese, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che costituiscono pertinenza. Il valore dei predetti terreni deve essere quantificato in misura pari al valore risultante da un apposita perizia di stima e, comunque, non inferiore al 30% (per i fabbricati industriali) e al 20% (per gli altri fabbricati) del costo complessivo dell immobile. Dal costo complessivo degli immobili sono esclusi gli impianti e i macchinari, anche se infissi al suolo. Rimaniamo a Vostra disposizione per ogni ulteriore chiarimento in merito. Cordiali saluti.

edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall approvazione della Regione o dall adozione di strumenti attuativi del medesimo.

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