Il costo in edilizia

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1 Laboratorio di di Progettazione Esecutiva dell Architettura 2 Modulo di Estimo Costo di produzione e costruzione Proff. Coll. Renato Da Re Federica Di Piazza Il costo in edilizia Nella produzione edilizia la definizione di costo viene declinata in funzione dei diversi soggetti che intervengono nel processo produttivo: costo totale di produzione (Cp) è riferito al promotore il costo di costruzione (Cc) compete all impresa di costruzione

2 Il costo di produzione C P = Ca + Ci + C C + St + (Ou + Cc) + I + Sc + Up Ca: costo dell area Ci: costi di idoneizzazione Cc: costo di costruzione St: spese tecniche e spese generali Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione Cc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore Analisi di composizione del valore I ricavi totali del promotore di un operazione immobiliare devono internalizzare le seguenti voci di costo: il costo dell area il costo di costruzione gli altri costi di produzione del bene immobiliare (Ci, Ou, Sg, I) il profitto del promotore Profitto del promotore Altri costi Costo di costruzione Ricavi totali Costo dell area

3 Costo dell area Il costo dell area è un costo sostenuto all inizio del processo produttivo; il prezzo pagato dal promotore al proprietario del suolo; può essere stimato: per via sintetica; per via analitica mediante il suo valore residuo (Vt); per via mista mediante il parametro dell incidenza area. incide in misura notevole sul costo di produzione. I costi di idoneizzazione Sono riferiti ai lavori preliminari e necessari all idoneizzazione del sito. Si articolano in: costi di demolizione dei manufatti esistenti vengono stimati con riferimento all entità e tipologia dei manufatti da demolire; si assume il parametro tecnico euro/mc da demolire. costi di bonifica del suolo di difficile stima sono fortemente condizionati dal tipo di opere di bonifica necessarie.

4 Spese generali e tecniche Le spese generali sono relative alla gestione dell azienda del promotore; sono misurate in funzione del costo di costruzione; Le spese tecniche sono relative alle spese di: indagini preliminari; progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva; collaudo; variano proporzionalmente all importo dell opera. Spese tecniche e generali ammontano a circa 10% - 12% del Cc Oneri concessori Gli oneri concessori sono introdotti con la L. 10/77; vengono pagati all atto del rilascio della concessione edilizia al Comune; articolati in due componenti: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria; contributo sul costo di costruzione vengono stimati in funzione del carico urbanistico prodotto dalla trasformazione secondo specifiche indicazioni del Comune.

5 Interessi e spese di commercializzazione Gli interessi sono stimati in funzione dell esposizione debitoria del promotore; rispecchiano il costo del capitale. Le spese di commercializzazione si riferiscono ai costi per la pubblicizzazione del prodotto edilizio; sono stimate in percentuale (2% - 3%) sui ricavi totali Il profitto del promotore Il profitto del promotore rappresenta la remunerazione: della sua capacità imprenditoriale; del rischio assunto nell investimento. Possono essere stimati come aliquota de: i ricavi: 20-25% il costo di produzione: 30-35%

6 Un esempio Dimensioni u. m. Valore unitario Valore totale Ricavi Ricavi da vendita Vendita residenza mq Totale ricavi da vendita Costi Dimensioni u. m. Valore unitario Valore totale Area mq Costi di idoneizzazione Bonifica dell'area mc Costi di costruzione Residenza mq Totale costi di costruzione Oneri concessori Oneri di urbanizzazione Residenza mc Contributo sul costo di costruzione mq Totale oneri concessori Spese tecniche e generali 12% Spese di commercializzazione 2% Profitto del promotore 30% Totale costi di produzione Un esempio (ii) 23% 14% 1% 2% 6% 6% 48% Area Costi di costruzione Spese tecniche e generali Profitto del promotore Costi di idoneizzazione Oneri concessori Spese di commercializzazione

7 Declinazione del costo di produzione in funzione dei soggetti La funzione del costo di produzione nella forma generale è valida nell ipotesi in cui: il promotore sia un soggetto privato; e non si occupi del processo costruttivo, quindi non sia anche imprenditore costruttore. È pertanto possibile declinare il costo di produzione in funzione del ruolo dei soggetti: il promotore pubblico; il caso in cui il promotore è anche imprenditore costruttore. Il costo di produzione nella prospettiva del soggetto pubblico C P = Ca + Ci + C C + St + I Ca: equivale al valore dell indennità di esproprio St: spese tecniche solo nell ipotesi per cui la progettazione viene affidata all esterno I: interessi sul capitale finanziario

8 La funzione del costo di produzione in casi particolari In linea generale, se l imprenditore promotore e l imprenditore costruttore sono soggetti diversi la funzione del costo di produzione è la seguente: C P = Ca + Ci + (Ctk + Sg + Uc) + St + (Ou + Cc) + I + Sc + Up Se le due figure coincidono le due voci di profitto e quota delle spese generali vengono accorpate. La funzione di costo diviene C P = Ca + Ci + (Ctk + Sg) + St + (Ou + Cc) + I + Sc + Upc Upc: utile del promotore costruttore Articolazione temporale del processo di produzione Il processo di produzione si svolge in un arco temporale in cui le diverse voci di costo vengono sostenute in momenti differiti nel tempo: prima si acquista l area e si effettuano le eventuali opere di bonifica; quindi si procede all attività di progettazione e la contestuale richiesta della concessione edilizia; le spese di commercializzazione si sostengono quando il prodotto edilizio è quasi terminato; le spese generali si sostengono per l intero processo; il profitto si ritrae al termine del processo.

9 Vendita dell area in permuta Al fine di contenere l esposizione debitoria il promotore può accordarsi con i soggetti che intervengono nel processo edilizio attuando le vendite in permuta che consistono nell acquisto di beni (area, forniture e prestazioni varie) senza scambio di contante; con scambio di immobili finiti di pari valore. Modalità di scambio dell area Acquisto dell area Proprietario dell area Area Promotore Con esborso finanziario Vendita in permuta dell area Senza esborso finanziario Proprietario dell area Promotore Immobili Area

10 Il costo di costruzione Il costo di costruzione comprende il costo tecnico di costruzione altri costi sostenuti anche in assenza di produzione (costi di allestimento e funzionamento del cantiere e delle spese generali). C C = C TK +Sg + Uc Ctk : Costo tecnico di costruzione Sg: spese generali e di cantiere Uc: utile di impresa di costruzione Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da manodopera, materiali, noli e trasporti In particolare si distingue il Costo tecnico di costruzione: C TK = M + Mat + Nt M: manodopera Mat: materiali Nt: noli e trasporti

11 Costo tecnico di costruzione Il costo dei materiali si riferisce ai prodotti intermedi necessari alla produzione; oltre al costo del materiale sono compresi gli oneri per il carico/scarico e gli sfidi Il costo della manodopera rappresenta il prezzo pagato per il lavoro necessario all esecuzione retribuzione di operaio specializzato, qualificato e comune comprensivo di oneri previdenziali e assicurativi Il costo dei noli e trasporti si riferisce al prezzo d uso dei beni strumentali necessari al cantiere Comprende il costo di noleggio di macchinari la quota di ammortamento di mezzi propri È comprensivo del costo del conducente. Spese generali e Utile dell imprenditore Le spese generali sono pari al 15% del costo tecnico di costruzione e includono Spese di allestimento del cantiere di impianto e gestione (2,5-4% ctc) personale tecnico (1,5-2,25% ctc) Spese di gestione aziendale Spese di gestione aziendale (4-6%) Imposte e tasse (3-4%) Interessi passivi e ritardati pagamenti (1-2%) L Utile dell imprenditore costruttore incide per il 10% delle spese generali e del costo tecnico di costruzione

12 Incidenza delle spese generali e dell utile I costi fissi sono pari al 26,5% del costo tecnico di costruzione Infatti Cc = Ctc + Sg + U con Sg = 15% Ctc e U = 10% (Sg + Ctc) = 10% (15% Ctc + Ctc) = 10% (115% Ctc) = 11,5% Ctc da cui Cc = Ctc + 26,5% Ctc Le fonti del mercato delle costruzioni Le fonti dirette sono rappresentate da operatori nel settore e, nel mercato delle costruzioni sono: Imprese di costruzione Professionisti Le fonti indirette sono rappresentate dalle pubblicazioni specializzate Nell edilizia sono: Prezziari forniti da Enti Amministrativi, Camere di Commercio, Ordini professionali Le informazioni fornite riguardano: Il costo parametrico per tipologia edilizia Il costo delle lavorazioni opere compiute Il costo dei singoli fattori produttivi materiali e lavorazioni