La fiscalità immobiliare

Transcript

1 COMM ERCI ALISTI La fiscalità immobiliare Alberto Donnet e Antonella Ancarani Edizione aggiornata al 31 dicembre 2005 A cura di Alberto Donnet con la collaborazione di Rosa Agostino Riproduzione riservata Corso Matt eotti, 32a Torino I tel fa x

2 Indice I pag. Introduzione 1 Premessa 2 SEZIONE I ( L ACCATASTAMENTO DEI FABBRICATI ) Capitolo 1 Il Catasto dei fabbricati 1. Formazione del catasto 3 2. Rendite catastali 4 3. Accatastamento dei fabbricati rurali 6 4. Provvedimenti antielusivi 7 5. Attribuzione di funzioni agli Enti Locali 8 SEZIONE II (ASPETTI FISCALI INERENTI IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI E DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI ) Capitolo 2 Compravendita di immobili ad uso abitativo 1. Definizione 9 2. Imposta sul valore aggiunto Cessioni soggette ad IVA Regime di esenzione IVA Detraibilità dell IVA Aliquote IVA Imposta di registro Immobili vincolati ex legge 1089/ Definizione Acquisto in via di prelazione Regime sanzionatorio Agevolazioni prima casa Condizioni per usufruire dell agevolazione Fattispecie rilevanti ai fini dell agevolazione Decadenza dalle agevolazioni 26

3 Indice I 5.4. Termini per disconoscere le agevolazioni Il privilegio Decadenza del privilegio Credito d imposta per il riacquisto prima casa Atto integrativo Altri casi di cessione di immobili ad uso abitativo (cenni) Il pagamento delle imposte sui trasferimenti Dichiarazione ex art. 3, comma 13-ter, D.L. 90/1990 ( legge n. 165/1990) Il trattamento fiscale delle pertinenze Pertinenze relative alla prima casa Pertinenze relative ad una abitazione non prima casa Disciplina fiscale in caso di acquisto contestuale Disciplina fiscale in caso di acquisto con atto separato 40 Capitolo 3 Compravendita di immobili ad uso non abitativo A. Fabbricati 1. Definizione Imposta sul Valore Aggiunto Detraibilità dell imposta da parte di soggetti non residenti Imposta di registro 45 B. Terreni 1. Regime applicabile Imposta sul Valore Aggiunto Imposta di registro Trasferimenti di immobili situati in aree soggette a P.U.P Altri casi di cessione di immobili non abitativi (cenni) Le opere di urbanizzazione Aliquote IVA su appalti, materiali e servizi per l edilizia 53 Capitolo 4 La permuta di immobili 1. Permuta di beni soggetti entrambi ad imposta di registro Permuta di beni soggetti l uno ad imposta di registro e l altro ad IVA Permuta di beni soggetti entrambi ad IVA Imposte ipotecaria e catastale 56

4 Indice I Capitolo 5 INVIM (cenni) 57 Capitolo 6 L accertamento di valore 1. Termini di accertamento Condizioni per la non rettificabilità dei valori Immobili iscritti in catasto Immobili non iscritti in catasto Occultazione di corrispettivo Base imponibile per immobili ad uso abitativo 66 Capitolo 7 Il Contratto preliminare 1. Effetti obbligatori del contratto preliminare Registrazione del preliminare Cessioni soggette ad imposta di registro Preliminare puro Preliminare con caparra confirmatoria Preliminare con acconti prezzo Cessioni soggette ad IVA Preliminare puro Preliminare con caparra confirmatoria Preliminare con acconti prezzo Trascrizione del preliminare Effetti della trascrizione del preliminare Privilegio speciale Azione revocatoria fallimentare Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire Caparra penitenziale 76 Capitolo 8 Conferimento di immobili e di aziende con immobili in società (cenni) 1. Conferimento di immobili in società Conferimento di aziende con immobili Conferimento di immobili di proprietà dei Comuni Imposte ipotecarie e catastali 80 Capitolo 9 Successioni e donazioni (cenni)

5 Indice I 1. Successioni aventi per oggetto beni immobili e diritti reali immobiliari Modalità di pagamento delle imposte Dichiarazione di successione L imposta sulle successioni Donazioni aventi per oggetto beni immobili e diritti reali immobiliari Liberalità indirette e norma antielusiva Registrazione volontaria delle liberalità indirette Presunzione di liberalità Modifica delle disposizioni in materia di circolazione dei beni immobili provenienti da donazione 88 Capitolo 10 Trasferimento di immobili da persone fisiche 1. Natura delle plusvalenze realizzate da persone fisiche Plusvalenze tassabili quali redditi diversi Plusvalenze realizzate da soggetti non residenti Determinazione delle plusvalenze Imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari Tassazione delle plusvalenze da esproprio Rideterminazione del costo d acquisto dei terreni edificabili e agricoli 94 Capitolo 11 La divisione di proprietà comune di immobili o diritti reali 96 Capitolo 12 Atti sottoposti a condizione sospensiva o risolutiva 1. Atti sottoposti a condizione sospensiva Atti sottoposti a condizione risolutiva 98 SEZIONE III (ASPETTI FISCALI RELATIVI AL TRASFERIMENTO DI PARTECIPAZIONI IN SOCIETA IMMOBILIARI) Capitolo 13 Premessa 1. Trasferimento quote ed azioni Aspetti fiscali La tassa sui contratti di borsa Tassazione del Capital Gain - cenni 101

6 Indice I Determinazione del costo o valore d acquisto Rideterminazione del costo di acquisto Regimi di tassazione 104 A) Regime della dichiarazione 105 B) Regime del risparmio amministrato 105 C) Regime del risparmio gestito 106 SEZIONE IV (TASSAZIONE DERIVANTE DALLA TITOLARITA DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI) Capitolo 14 Redditi fondiari e redditi dei fabbricati (cenni) 1. Definizioni Fabbricati locati Tassazione ordinaria Tassazione in regime di contrattazione convenzionata Tassazione in regime di equo canone Morosità del conduttore e credito di imposta Provvedimenti per favorire l emersione dei canoni di locazione sommersi Immobili di interesse storico ed artistico Determinazione del reddito imponibile Unità immobiliari a disposizione Reddito dominicale dei terreni 115 pag. Capitolo 15 Società non operative e società di mera intestazione 1. Società non operative Società di mera intestazione 116 Capitolo 16 L Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.) Decorrenza Presupposto dell imposta Soggetto attivo Soggetto passivo Base imponibile Determinazione dell imposta Dichiarazioni - Comunicazioni 124

7 Indice I 7. Versamento Ravvedimento Indeducibilità dell imposta Sanzioni ed interessi Aspetti ICI rilevanti in termini di espropriazione Liquidazione ed accertamento 128 SEZIONE V LOCAZIONI IMMOBILIARI pag. Capitolo 17 Locazioni di immobili 1. Quadro normativo Imposta sul valore aggiunto Fabbricati strumentali all attività d impresa Fabbricati a destinazione abitativa Imposta di registro Nullità dei contratti non registrati Versamento dell imposta Oneri accessori della locazione Disciplina delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo (cenni) Contrattazione libera Contrattazione convenzionata Registrazione telematica Registrazione diretta Registrazione tramite intermediari Modalità di versamento delle imposte Comunicazione di locazione/cessione di fabbricato 142 SEZIONE VI (DETRAZIONI FISCALI CORRELATE ALLA TITOLARITA DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI) Capitolo 18 Detraibilità degli interessi su mutui immobiliari 1. Data stipula mutuo 145

8 Indice I 2. Decadenza dal diritto all agevolazione Acquisto di immobile locato Mutui contestati Mutuo per la costruzione della casa d abitazione Rinegoziazione del contratto di mutuo Limiti alla detrazione Imposta sostitutiva sui finanziamenti 150 Capitolo 19 Interventi di manutenzione e di ristrutturazione sugli immobili 1. Detrazione Irpef Limite massimo di spesa Disposizioni in vigore sino al 31 dicembre Disposizioni in vigore dal 1 gennaio Ambito soggettivo Acquirenti di immobili ristrutturati Contitolarità di diritti sull immobile Passaggi di titolarità di diritti sull immobile Ripartizione temporale della detrazione Tipologia di interventi sui quali spetta il diritto alla detrazione Condizioni per usufruire della detrazione Adempimenti a carico dell acquirente di immobile ristrutturato Gli interventi di manutenzione con Iva al 10% Utilizzo di beni significativi Disegno di legge finanziaria Appendice 167

9 Introduzione 1 Introduzione La presente trattazione si prefigge lo scopo di fornire un quadro di sintesi sugli aspetti fiscali relativi al trasferimento di immobili e di diritti reali immobiliari in genere, siano questi effettuati a titolo oneroso, gratuito o conseguenti ad operazioni di permuta o di conferimento. La trattazione, seguendo le vicende dei suddetti trasferimenti, si sofferma, altresì, sulle modalità di tassazione dei redditi immobiliari, fornendo una panoramica anche sugli attuali regimi di detrazione fiscale a questi correlati. In particolare, si è ritenuto opportuno suddividere i temi trattati in sei sezioni: - la prima è dedicata al catasto dei fabbricati - la seconda ai trasferimenti di immobili e di diritti reali immobiliari in genere da parte di persone fisiche, con particolare riguardo alla disciplina delle agevolazioni prima casa ed agli aspetti correlati all emersione di eventuali plusvalenze tassabili; - la terza agli aspetti fiscali inerenti il trasferimento di partecipazioni in società immobiliari; - la quarta alla tassazione derivante dalla titolarità di diritti reali immobiliari, sia sul versante delle imposte dirette - distinguendo tra i diversi presupposti impositivi- sia sul versante dei tributi locali, con particolare riferimento all ICI. - la quinta alla disciplina delle locazioni immobiliari; - l ultima sezione è dedicata alle detrazioni fiscali correlate alla titolarità di diritti reali immobiliari, ed in particolare alla detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutui ipotecari e da mutui per la ristrutturazione di immobili ed alle agevolazioni fiscali per il recupero edilizio introdotte dalla legge 449/1997 (Finanziaria 1998) e prorogate, con modifiche, dalla legge 488/99 (Finanziaria 2000), dalla legge 388/2000 (Finanziaria 2001), dalla legge 448/01 (Finanziaria 2002), dalla legge 289/2002 (Finanziaria 2003), dal D.L. 147/2003 (convertito dalla legge 200/2003), dal D.L. 355/2003 (convertito dalla legge 47/2004) e dalla legge 266/2005 (finanziaria 2006). In appendice, inoltre, sono riportate le principali norme di riferimento, le tabelle e le definizioni via via richiamate, corredate da una breve sintesi della disciplina riguardante l abrogata imposta sull incremento degli immobili. Alberto Donnet - Antonella Ancarani

10 Introduzione 2 PREMESSA Aggiornamento delle misure fisse dell imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale e dell imposta di bollo. L art. 7 del D.L. 31 gennaio 2005, n 7, convertito con la legge 31 marzo, n 43, ha modificato il comma 300 della legge 30 dicembre 2004, n 311 (legge Finanziaria 2005) elevando l importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, precedentemente stabilito nella misura fissa di 129,11, a 168,00 con effetto dal 1 febbraio È stata, inoltre, aumentata da 51,65 ad 67,00 la misura dell imposta fissa relativa ai contratti di locazione ed affitto di beni immobili stabilita dall art. 5 della tariffa del D.P.R , n 131. Con Decreto del Ministero dell Economia e delle Finanze del 24 maggio 2005 l importo dell imposta di bollo, stabilito nella misura fissa di 11,00, è stato elevato a 14,62. È inoltre variato l importo dell imposta di bollo di quietanza di 1,29 che è stato elevato a 1,81 (da applicarsi alle ricevute il cui importo totale è superiore a 77,47). Tali aumenti operano per gli atti scritti (ad esempio i contratti) firmati, i documenti (ad esempio le fatture e le ricevute) emessi e i libri e i registri posti in uso a partire dal 1 giugno Legge Finanziaria per l anno 2006 La legge , n. 266 (legge finanziaria per l anno 2006) è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del , Supplemento Ordinario n. 211 ed è entrata in vigore il 1 gennaio 2006.

11 Il Catasto dei fabbricati 3 SEZIONE I L ACCATASTAMENTO DEI FABBRICATI Capitolo 1 Il Catasto dei fabbricati Il Catasto fabbricati ha finalità di carattere tributario; in pratica costituisce un repertorio dei fabbricati esistenti ed individua, per ogni singola unità immobiliare, il reddito fondiario virtuale derivante dal possesso a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale. Il Catasto è gestito dagli Uffici Tecnici Erariali (U.T.E.) ed ha una base territoriale coincidente con il territorio dei singoli comuni. 1. Formazione del catasto L'accertamento delle unità immobiliari urbane è fatto in base a dichiarazione presentata dal proprietario, redatta su apposite schede fornite dalla Amministrazione, per singole unità immobiliari. Alla scheda di dichiarazione dell'unità immobiliare va allegata una planimetria. In base alle dichiarazioni vengono attribuite ad ogni unità: - zona censuaria - categoria catastale - classe catastale - rendita catastale - numero dei vani catastali, superficie o volumetria a seconda della tipologia immobiliare. A decorrere dal 1 gennaio 2000 l attribuzione della rendita catastale deve essere comunicata dall U.T.E. al contribuente mediante raccomandata con avviso di ricevimento 1. 1 Art. 74, legge 342/2000 collegato ordinamentale fiscale alla legge finanziaria 2001.

12 Il Catasto dei fabbricati 4 Inoltre, ai sensi dell art. 74 della legge , n 342, gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati, sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari della partita catastale 2. Dal momento di ricevimento della comunicazione l intestatario ha 60 giorni di tempo per presentare eventuale ricorso alle commissioni tributarie per controversie sulla consistenza, il classamento e l attribuzione della rendita. Inoltre, per tutte le variazioni e le rendite attribuite entro il 31 dicembre 1999 (e, quindi, comunicate con il vecchio sistema delle affissioni in Comune), che abbiano dato vita ad accertamenti non definitivi (da parte dei Comuni o dell Amministrazione finanziaria) è dovuta solo la differenza d imposta, senza sanzioni né interessi. 2. Rendite catastali La rendita catastale costituisce il reddito fondiario virtuale derivante dal possesso di unità immobiliari a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale. Calcolo della rendita catastale Nel corso del 1991 è stata attuata, con effetto dal , una riforma generale del catasto 3. Il Ministro delle Finanze, con Decreto in data , ha istituito le tariffe di estimo catastale urbano. Queste sono state modificate, con effetto dall , dal D.Lgs. 568/1993, a sua volta modificato da successive integrazioni; ai soli fini delle imposte dirette, le nuove tariffe, se inferiori, hanno avuto effetto retroattivo all Attualmente, mentre è in corso una nuova revisione degli estimi catastali, trovano ancora applicazione le vecchie tariffe del 1994, ancorché incrementate del 5% a partire dal Gli estimi catastali pubblicati sulla G.U.R.I. riguardano gli immobili a destinazione ordinaria, ricompresi nelle seguenti categorie catastali (vedasi la classificazione in appendice 1.1): 2 L intestatario della partita catastale è il proprietario, sempre che la voltura sia stata regolarmente effettuata. 3 Antecedentemente al le Rendite Catastali erano attribuite per ogni singola categoria catastale ed espresse in moneta legale del 1939, anno di formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, sostitutivo del precedente. Periodicamente il Ministero delle Finanze, con proprio decreto, provvedeva a fissare dei coefficienti di aggiornamento monetario delle rendite catastali originarie espresse in valori non più attuali. 4 L effetto retroattivo non ha avuto applicazione per la rivalutazione dei beni delle imprese e per l esclusione dei beni dal patrimonio dell'impresa individuale.

13 Il Catasto dei fabbricati 5 Gruppo A: abitazioni ed uffici Gruppo B: alloggi collettivi, uffici pubblici, scuole, musei e simili, cappelle, magazzini sotterranei Gruppo C: unità a destinazione commerciale e varia Categorie da A1 a A11 Categorie da B1 a B8 Categorie da C1 a C7 Per quanto riguarda gli immobili a destinazione speciale (categorie da D1 a D9 - opifici e simili) e particolare (categorie da E1 a E9 - altre unità immobiliari), gli estimi non sono pubblicati sui supplementi della G.U.R.I. ma, essendo calcolati per ogni singolo immobile, vanno richiesti direttamente al catasto o presso gli uffici appositamente allestiti dai comuni 5. Per il calcolo della rendita catastale occorre conoscere: - zona censuaria, che delimita una porzione dei centri urbani in diverse fasce di merito rapportandole ai valori di mercato; - categoria catastale, che rappresenta la classificazione tipologica e di destinazione dell immobile; - classe, che individua la redditività dell immobile a parità di categoria (la prima classe, a parità di altre condizioni, è quella che dà luogo alla rendita più bassa); - consistenza, che è data da: - vani catastali per la categoria A (abitazioni e uffici) - metri cubi per la categoria B (alloggi collettivi ecc.) - superficie per la categoria C (negozi, box ecc.) Tutti gli elementi di cui sopra, per quanto riguarda la categoria A, sono rilevabili dall'atto notarile o dai certificati catastali. 5 Per tali categorie di immobili sono gli U.T.E. che devono provvedere ad attribuire singolarmente il reddito catastale da essi ritraibile, dopo averne stimato il valore.

14 Il Catasto dei fabbricati 6 La rendita catastale è data dal prodotto tra la consistenza (vani catastali, metri quadri o cubi) e la tariffa di estimo individuata in base alla zona censuaria, alla categoria ed alla classe dell'unità immobiliare considerata. Ai sensi dell art. 3, comma 48, della legge n. 662/1996, fino alla data di entrata in vigore delle nuove tariffe d estimo, le vigenti rendite catastali urbane vanno rivalutate del 5%. UN ESEMPIO Comune di Milano zona censuaria 2 Categoria A3 Classe 04 vani catastali 5,5 tariffa di estimo 136,00 Rendita catastale = (136,00 x 5,5 ) x 1,05 = 785,40 Il calcolo della rendita catastale testé illustrato rimarrà valido fino all entrata in vigore delle nuove norme previste dalla riforma del Catasto, attualmente in corso. La riforma prefigura una sensibile rivalutazione degli estimi catastali basata sulla revisione delle zone censuarie e sull adozione, come parametro per il calcolo della rendita, dei metri quadri, anziché dei vani. È prevista anche una revisione del quadro delle categorie catastali che soppianterà l attuale sistema dei gruppi A,B,C,D,E. Il regolamento contenuto nel D.P.R. 23 marzo 1998, n.138 6, recante i nuovi criteri per l accatastamento dei fabbricati urbani, configurando un articolazione delle zone censuarie in microzone (quartieri con caratteristiche omogenee) dispone anche l intervento dei Comuni nel procedimento di determinazione delle tariffe d estimo. 3. Accatastamento dei fabbricati rurali Le disposizioni relative alla conservazione del applicano anche alle costruzioni rurali. catasto dei fabbricati si 6 Il regolamento è stato emanato in attuazione dell art. 3, commi , della legge , n. 662.

15 Il Catasto dei fabbricati 7 Tuttavia la rendita loro attribuita assume rilevanza fiscale solo al venir meno dei requisiti oggettivi e soggettivi stabiliti per il riconoscimento della ruralità di cui all art.2 del D.P.R. 139/1998 (Cfr. appendice1.3). In presenza dei suddetti requisiti: la redditività dei fabbricati rurali si considera compresa nel reddito dominicale del terreno; il valore risultante dalla valutazione automatica del fondo rustico (Cfr. infra Accertamento del valore ) esprime anche il valore dei fabbricati rurali che vi sono asserviti. N.B. L iscrizione al catasto dei fabbricati delle costruzioni ex rurali comporta la corresponsione degli oneri concessori derivanti dal mutamento della destinazione d uso dell immobile Provvedimenti antielusivi (Finanziaria legge , n 311) A) Richiesta dati catastali (comma n. 333) Ai fini della lotta all evasione ed al sommerso, è stato introdotto l obbligo per le aziende, gli istituti, gli enti e le società che stipulano contratti di assicurazione degli immobili e di somministrazione di energia elettrica con i privati, a partire dal 1 aprile 2005, di richiedere i dati identificativi catastali all atto di sottoscrizione dei relativi contratti. Per i contratti in essere le medesime informazioni sono acquisite solo in occasione del rinnovo, ovvero della modificazione del contratto stesso. B) Incongruenze su immobili privati (comma 336 e s.s.) I Comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, potranno richiedere ai titolari la presentazione di atti di aggiornamento. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a 7 Il 31 dicembre 2001 è scaduta l ultima proroga - Cfr. art. 64, co.4, legge 388/2000 (Finanziaria 2001) - delle disposizioni di cui all art. 9 del D.L. 557/1993 convertito, con modificazioni dalla legge 133/1994, che consentivano l accatastamento dei suddetti fabbricati in assenza di prelievi a titolo di contributi concessori.

16 Il Catasto dei fabbricati 8 carico dell interessato. Le rendite attribuite avranno validità dal 1 gennaio dell anno successivo nel caso di individuazione precisa del momento di necessario accatastamento, oppure a decorrere dal 1 gennaio dell anno di notifica del provvedimento negli altri casi. C) Aggiornamento atti catastali (comma 374) All aggiornamento degli atti del catasto si può provvedere, a decorrere dal 1 marzo 2005, con procedure telematiche, mediante un modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali, sottoscritto con firma elettronica avanzata dal tecnico che li ha redatti ovvero dal soggetto obbligato alla presentazione. In caso di irregolare funzionamento del collegamento telematico, la trasmissione per via telematica è sostituita dalla presentazione su supporto informatico. 5. Attribuzione di funzioni agli Enti Locali Secondo il disposto dell art. 66 del D.Lgs , n. 112, Sono attribuite, ai sensi dell art. 4, comma 2, della L , n. 59, ai comuni le funzioni relative alla conservazione, utilizzazione e aggiornamento degli atti del catasto terreni e del catasto edilizio urbano, nonché alla revisione degli estimi e del classamento restando di competenza dello Stato quanto previsto dall art. 65 dello stesso D.Lgs. e, cioè: la predisposizione di procedure innovative per la determinazione dei redditi dei terreni e degli immobili urbani ai fini delle revisioni generali degli estimi e del classamento. Le disposizioni attuative sono contenute nel D.P.C.M (su G.U n. 48), che ha fissato il termine per il passaggio del catasto ai comuni al ; tale termine è stato prorogato di un anno dall art. 25 del D.L , n 273.

17 Compravendita di immobili ad uso abitativo 9 SEZIONE II ASPETTI FISCALI INERENTI IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI E DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI Capitolo 2 Compravendita di Immobili ad uso abitativo 1. Definizione Il Ministero delle Finanze ha precisato che la destinazione abitativa sussiste nel caso in cui si tratti di unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11 con esclusione della categoria A/10 (C.M , n. 182/E). 2. Imposta sul Valore Aggiunto Le cessioni di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, effettuate da imprese, sono soggette a regimi Iva differenti a seconda della natura del venditore Cessioni soggette ad IVA Sono soggette ad Iva, ai sensi dell art. 10, 1 comma, n. 8-bis 8 del D.P.R. n. 633/72, quando sono effettuate dai seguenti soggetti: A) Imprese costruttrici: trattasi di imprese che hanno edificato il fabbricato a destinazione abitativa oggetto di cessione. Sono incluse nella categoria sia le imprese che esercitano abitualmente l attività di costruzione di immobili, sia quelle che hanno costruito un edificio in via occasionale, (C.M , n. 182/E). Ciò vale anche nel caso in cui la materiale esecuzione dei lavori sia affidata, in tutto o in parte, da tali imprese ad altre. B) Imprese che ristrutturano: trattasi di imprese che hanno eseguito (anche in via occasionale) interventi di restauro e di risanamento conservativo, di 8 Numero aggiunto dall art. 10, comma 4, lett. c), D.L , n. 323, convertito con modifiche, con legge n. 425.

18 Compravendita di immobili ad uso abitativo 10 ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica ai sensi dell art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n C) Imprese di compravendita immobiliare: trattasi di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell attività esercitata la rivendita di immobili. È necessario che l attività sia concretamente svolta non essendo sufficiente una generica indicazione nello statuto dell oggetto come sopra definito (C.M , n. 182/E). In tutti gli altri casi, le cessioni di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa sono esenti da IVA. REGIME DI APPLICAZIONE DELL IVA: REGIME DI ESENZIONE DA IVA: Il venditore è un soggetto Il venditore non è un soggetto A) B) C) A) B) C) 2.2. Regime di esenzione IVA. Ai trasferimenti di immobili in regime di esenzione IVA, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale come illustrato nel successivo 3. È importante rammentare che il regime di esenzione, allorquando non si sia optato per l applicazione separata dell imposta 10, comporta l applicazione del cosiddetto 9 Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti: a) Interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) Interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; c) Interventi di restauro e risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall esigenza dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio; d) Interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti; e) Interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l esistente tessuto urbanistico edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. 10 L Art. 36, comma 3 D.P.R. 633/1972, dopo la modifica introdotta dal D.Lgs 422/1998, ha esteso la possibilità di optare per l applicazione separata dell imposta anche ai soggetti che esercitano sia locazioni esenti da imposta, sia locazioni imponibili.

19 Compravendita di immobili ad uso abitativo 11 pro-rata, disciplinato dagli artt. 19, co. 5, e 19-bis del D.P.R. 633/1972, (vedasi riquadro che segue). Percentuale di detrazione Qualora siano esercitate sia attività che danno luogo ad operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione, sia attività che danno luogo ad operazioni esenti ex art. 10, il diritto alla detrazione dell imposta spetta in misura proporzionale alla prima categoria di operazioni. La percentuale di detrazione è determinata come segue: O.d. % IVA detraibile = O.d. + O.e. O.d. = Operazioni che danno diritto a detrazione effettuate nell anno O.e. = Operazioni esenti effettuate nell anno La percentuale è arrotondata all unità superiore o inferiore a seconda che la parte decimale superi o meno i cinque decimi. N.B. : dal conteggio vanno escluse, quando non formano oggetto dell attività propria del soggetto passivo o siano accessorie alle operazioni imponibili, le operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) dell art. 10. Qualora l operazione di vendita non rientri nell attività propria del venditore, la medesima non viene ad influenzare la determinazione della percentuale di detraibilità; pertanto, l IVA afferente gli acquisti di beni e servizi destinati a tali operazioni esenti (si pensi all IVA relativa alla prestazione del notaio per la redazione dell atto di vendita, all IVA relativa alle spese di gestione dell immobile, all IVA afferente l attività di intermediazione delle agenzie immobiliari e così via) non è detraibile Detraibilità dell IVA Ai sensi dell art. 19 bis 1, primo comma, lett. i), non è ammessa in detrazione l imposta relativa all acquisto di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, al recupero o alla gestione degli stessi, salvo che per i soggetti appartenenti ad una delle seguenti categorie: A) Imprese costruttrici; B) Imprese che ristrutturano 11 ; 11 Il fatto che la disposizione normativa non contempli, tra le imprese per le quali è ammessa la detrazione dell IVA, quelle che effettuano interventi di recupero, non è sufficiente ad escluderle dal novero. Invero l Amministrazione Finanziaria era già intervenuta con C.M , n. 182/E precisando che possono altresì fruire della detrazione le imprese che effettuano sugli immobili ad uso abitativo acquistati per la rivendita, interventi di recupero di cui all art. 31, co. 1, lett. c), d) o e) della legge 457/1978.

20 Compravendita di immobili ad uso abitativo 12 C) Imprese di compravendita immobiliare; D) Soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al n. 8 dell articolo 10 del D.P.R. 633/1972, che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell articolo 19, comma 5, e dell art.19 bis dello stesso decreto 12. Con riferimento ai soggetti di cui al punto D), l imposta è detraibile nei limiti risultanti dall applicazione del pro-rata (cfr. riquadro pagina precedente e nota n. 10). Nella tabella che segue sono riportate, schematicamente, le possibili situazioni di applicabilità e di detraibilità dell imposta a seconda, rispettivamente, della natura dell acquirente e del venditore: Venditore Acquirente Detraibilità Impresa tipo A), B), C) Impresa tipo A), B), C),D) SI Impresa tipo A), B), C) Soggetto diverso da impresa tipo NO A), B), C),D) Impresa diversa da A), B), C) Impresa o soggetto qualsiasi OPERAZ. IVA ESENTE 2.4. Aliquote Iva. Le aliquote IVA in vigore dal 1 Ottobre 1997 sono le seguenti: - Aliquota agevolata 4% - Aliquota ridotta 10% - Aliquota ordinaria 20% In caso di cessioni soggette ad IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 168,00 ciascuna: - imposta di registro 168,00 - imposta ipotecaria 168,00 - imposta catastale 168,00 12 L art. 10, n. 8,del D.P.R. 633/1972, contempla, nell ambito delle operazioni esenti da imposta: Le locazioni non finanziarie e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate al parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, ed i fabbricati comprese le pertinenze, le scorte, e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, esclusi quelli strumentali che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e quelli destinati ad uso di civile abitazione locati dalle imprese che li hanno costruiti per la rivendita.

21 Compravendita di immobili ad uso abitativo 13 Aliquota 4% Trattasi di aliquota prevista dalla tabella A, Parte II, n 21 e n 21-bis, allegata al D.P.R. 633/1972 per: a) l'acquisto agevolato di unità abitative prima casa ; b) l'assegnazione di abitazioni con requisiti prima casa a soci di cooperative edilizie; c) l acquisto di abitazioni rurali cedute da imprese costruttrici e destinate al proprietario del terreno o ad altri addetti alla coltivazione del fondo o all allevamento del bestiame e alle attività connesse, purchè permangano le condizioni per il riconoscimento della ruralità di cui all art.9, co.3 lett. c) ed e) del D.L n 557, convertito, con modificazioni dalla legge , n In particolare, l'aliquota 4% si applica alle fattispecie indicate nella tabella seguente: ALIQUOTA IVA 4% 1 a casa venduta dall'impresa costruttrice (*) 1 a casa venduta da impresa non costruttrice avente per oggetto esclusivo o (*) principale la compravendita di immobili 1 a casa venduta da impresa che ha effettuato interventi di recupero (legge 457/78, art. 31, lett. c, d, e) (*) Assegnazione di 1 a casa a soci di cooperativa edilizia (*) Abitazione rurale venduta dall'impresa costruttrice e destinate ad uso abitativo del proprietario o di altri addetti alla coltivazione del fondo o all allevamento del bestiame e alle attività connesse (*) La concessione dell'agevolazione prima casa è subordinata alla non sussistenza dei requisiti di lusso previsti dal D.M. Lavori Pubblici (vedasi appendice 1.2). Aliquota 10% Trattasi di aliquota ridotta prevista dalla tabella A, parte III, n 127-undecies e n 127-quinquiesdecies, allegata al D.P.R. 633/1972 per: 13 Cfr. Appendice 1.3.

22 Compravendita di immobili ad uso abitativo 14 a) la compravendita di abitazioni non di lusso effettuate dall impresa costruttrice; b) la compravendita di abitazioni di lusso effettuata da imprese che vi hanno eseguito interventi di recupero (legge 457/1978, art. 31, lett. c, d, e); c) l'assegnazione di abitazione non di lusso a soci di cooperative edilizie; d) la compravendita di abitazioni rurali effettuata da imprese non costruttrici aventi per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili, ovvero da imprese che vi hanno eseguito interventi di recupero (legge 457/1978, art. 31, lett. c, d, e). In particolare, l'aliquota 10% si applica alle fattispecie indicate nella tabella che segue: ALIQUOTA IVA 10% Abitazione non di lusso venduta dall'impresa costruttrice (*) Abitazione non di lusso venduta da impresa non costruttrice avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili (*) Abitazione di lusso o non di lusso venduta dall impresa che ha effettuato interventi di recupero (legge 457/1978, art. 31, lett. c), d), e) (*) Assegnazione di abitazione non di lusso a soci di cooperativa edilizia (*) Abitazione rurale venduta da impresa non costruttrice avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili Abitazione rurale venduta da impresa che ha effettuato interventi di recupero (legge 457/1978, art. 31, lett. c),d), e) Abitazione non di lusso vincolata ex lege 1089/1939 venduta da impresa non costruttrice (*) avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili Abitazione di lusso o non di lusso vincolata ex lege 1089/1939 venduta dall impresa che ha effettuato interventi di recupero (legge 457/1978, art. 31, lett. c), d), e) (*) (*) I requisiti di lusso sono quelli elencati dal D.M. Lavori Pubblici (vedasi appendice 1.2). Aliquota 20% segue: Trattasi di aliquota ordinaria prevista per la compravendita di abitazioni di lusso; In particolare l'aliquota 20% si applica alle fattispecie indicate nella tabella che

23 Compravendita di immobili ad uso abitativo 15 ALIQUOTA IVA 20% Abitazione di lusso venduta dall'impresa costruttrice (*) Abitazione di lusso venduta da impresa non costruttrice avente per oggetto esclusivo o (*) principale la compravendita di immobili Assegnazione di abitazione di lusso a soci di cooperativa edilizia (*) (*) I requisiti di lusso sono quelli elencati dal D.M. Lavori Pubblici (vedasi Appendice 1.2). 3. Imposta di registro Sono soggette ad imposta di registro le cessioni di fabbricati ad uso abitativo effettuate da privati, ovvero quelle rientranti nel regime di esenzione IVA (vedasi 2). Le cessioni soggette a registro scontano, inoltre, le seguenti imposte proporzionali: Ipotecaria per la trascrizione, da parte della Conservatoria dei 2% Registri Immobiliari, dell avvenuto passaggio di proprietà Catastale per l aggiornamento del Nuovo Catasto Edilizio Urbano 1% Secondo l art. 42 del D.P.R. 131/1986: - è principale l imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica; - è suppletiva l imposta applicata successivamente, se diretta a correggere errori od omissioni dell ufficio; - è complementare l imposta applicata in ogni altro caso (ad esempio a seguito di avviso di accertamento). Ai sensi dell art. 57 del D.P.R. 131/1986 sono solidalmente obbligate al pagamento dell imposta le parti contraenti; tuttavia l imposta complementare dovuta per

24 Compravendita di immobili ad uso abitativo 16 un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa. A seguito delle disposizioni introdotte dall art. 7, commi 6 e 7, della legge 488/1999 (finanziaria per il 2000) per gli atti di compravendita immobiliare stipulati a partire dal 1 gennaio 2000, le aliquote dell imposta di registro sono le seguenti: Aliquota ordinaria 8% Aliquota fabbricati e relative pertinenze 7% Aliquota agevolata 3% Aliquota ex D.L , n. 669 Aliquota ex legge 388/2000 (Finanziaria 2001) 1% 1% Aliquota terreni agricoli 15% Aliquota 3% Trattasi di aliquota agevolata prevista per gli atti di compravendita, stipulati dal 1 gennaio 2000, aventi per oggetto: a) l'acquisto agevolato prima casa (vedasi infra par. 4 ); b) l acquisto di immobili vincolati ex legge 1089/1939, semprechè l acquirente non venga meno agli obblighi della loro conservazione e protezione. Fino al l aliquota prevista per i suddetti trasferimenti era del 4%. In particolare, l'aliquota del 3% si applica alle fattispecie indicate nella tabella che segue: ALIQUOTA REGISTRO 3% 1 a casa per il soggetto acquirente (*) Abitazioni di lusso o non di lusso vincolate ex lege 1089/1939, semprechè l acquirente non venga meno agli obblighi della loro conservazione e protezione (*) La concessione dell'agevolazione prima casa è subordinata alla non sussistenza dei requisiti di lusso previsti dal D.M. Lavori Pubblici (vedasi appendice 1.2).

25 Compravendita di immobili ad uso abitativo 17 Aliquota 7% È l aliquota prevista per gli atti, stipulati dal 1 gennaio 2000, traslativi a titolo oneroso della proprietà di fabbricati in generale e relative pertinenze, per gli atti traslativi e costitutivi di diritti reali di godimento, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, per i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e per i trasferimenti coattivi. In particolare l'aliquota del 7% si applica alle fattispecie indicate nella tabella che segue: ALIQUOTA REGISTRO 7% Abitazione di lusso/non di lusso venduta da privato Abitazione di lusso/non di lusso venduta da impresa non costruttrice non avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili e che non ha effettuato interventi di recupero ex legge 457/1978 art. 31 lett. c), d), e). Fabbricati non abitativi Aliquota 8% È l aliquota prevista per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, per i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi non aventi ad oggetto fabbricati e relative pertinenze. In particolare, trattasi dell aliquota ordinaria prevista per i terreni, diversi, salvo eccezioni, da quelli agricoli. Aliquota 1% L aliquota agevolata dell 1% è prevista: dal D.L , n. 669, convertito con modifiche nella legge n. 30/1997, a favore delle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell attività esercitata la rivendita di beni immobili, semprechè siano rispettate le seguenti condizioni: 1) il trasferimento deve essere effettuato da un impresa (non da un privato);

26 Compravendita di immobili ad uso abitativo 18 2) per l impresa cedente l operazione deve essere esente Iva ex art 10, co. 8-bis D.P.R. 633/1972; 3) l impresa acquirente deve avere per oggetto esclusivo o principale dell attività esercitata la rivendita di beni immobili; 4) nell atto l impresa acquirente deve dichiarare che intende trasferire gli immobili entro tre anni (a pena del recupero delle imposte ordinarie e dell applicazione della soprattassa del 30%, oltre agli interessi di mora). dalla legge , n 388, (Finanziaria 2001) che all art. 33 ha introdotto un regime agevolato per il trasferimento di immobili ubicati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, funzionali all utilizzazione edificatoria dell area stessa (Cfr. capitolo 3, paragrafo 3.1.). Nei casi in esame le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 168,00 ciascuna (complessivamente 336,00). In particolare l'aliquota dell 1% si applica alle fattispecie indicate nella tabella che segue: ALIQUOTA REGISTRO 1% A) Abitazione non di lusso/di lusso, non vincolata/vincolata ex lege 1089/1939 venduta da impresa: non costruttrice non ristrutturatrice non avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili ad impresa avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili, che intende rivenderli entro tre anni. B) Immobili (terreni) siti in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati funzionali all utilizzazione edificatoria dell area stessa. 4. Immobili vincolati ex legge 1089/ Definizione La definizione e la disciplina degli immobili vincolati sono ora contenute nel D.Lgs , n 42 (codice dei beni culturali e del paesaggio ai sensi dell art. 10 della legge , n 137), entrato in vigore il 1 maggio 2004, che recepisce, modificandole, le disposizioni di cui alla legge 1089 del ed al D.Lgs. 490 del

27 Compravendita di immobili ad uso abitativo , abrogati. Trattasi, ai fini del presente lavoro, di immobili che rivestono un interesse particolarmente importante a causa del loro riferimento con la storia politica, militare, della letteratura, dell arte e della cultura in genere, ovvero quali testimonianze della identità e della storia delle istituzioni pubbliche, collettive o religiose, e che hanno formato oggetto di notificazione, in forma amministrativa, da parte del Ministero per i beni e le attività culturali. Tale notifica, trascritta nei registri delle conservatorie delle ipoteche, ha efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore dell immobile a qualsiasi titolo. Il decreto ministeriale, contenente la dichiarazione del pubblico interesse storico, artistico, ambientale e archeologico, che riguarda i beni immobili, deve essere, ai sensi dell'articolo 15 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, notificato al possessore, proprietario o detentore a qualunque titolo; la notifica, su richiesta del ministro, è trascritta nei registri delle Conservatorie delle ipoteche e ha efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore dell immobile a qualsiasi titolo. L art. 59 del D.Lgs. 42/2004 statuisce l obbligo di comunicare al Ministero gli atti aventi ad oggetto il trasferimento: - della proprietà - ovvero della detenzione dei beni culturali (immobili vincolati). La denuncia deve essere effettuata entro trenta giorni alla Sovrintendenza territorialmente competente: - dall alienante, nel caso di trasferimento della proprietà a titolo oneroso; - dal donante, nel caso di trasferimento della proprietà a titolo gratuito inter vivos; - dal proprietario, in caso di trasferimento della detenzione a titolo oneroso o gratuito (locazione, affitto, comodato); - dall erede o legatario in caso di successione mortis causa Acquisto in via di prelazione Il Ministero, ovvero la regione o altro ente pubblico territoriale, hanno facoltà ai sensi dell art. 60 del D.Lgs. 42/2004 di acquistare in via di prelazione i beni (immobili) alienati a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell atto di alienazione. 14 Per l erede il termine decorre dall accettazione dell eredità o dalla presentazione della dichiarazione ai competenti uffici tributari; per il legatario dall apertura della successione, salvo che sia intervenuta rinuncia.

28 Compravendita di immobili ad uso abitativo 20 Qualora l immobile sia alienato con altri per un unico corrispettivo o sia ceduto senza previsione di un corrispettivo (esempio: donazione) in denaro, ovvero sia dato in permuta, il valore economico è determinato d ufficio dal soggetto che procede alla prelazione. Tuttavia ove l alienante non ritenga di accettare tale valore, lo stesso è stabilito da un terzo, designato concordemente dall alienante e dal soggetto che procede alla prelazione (ovvero dal Presidente del Tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto). Sugli immobili caduti in successione non può essere esercitata la prelazione. La prelazione è esercitata nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia prevista dall art. 59. Nel caso in cui la denuncia sia stata omessa o presentata tardivamente la prelazione è esercitata nel termine di 180 giorni dal momento in cui il Ministero ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa. In pendenza di tale termine l atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all esercizio della prelazione e all alienante è vietato effettuare la consegna dell immobile. Le clausole del contratto di alienazione non vincolano lo Stato. Nel caso il cui il Ministero eserciti la prelazione su parte del bene, l acquirente ha facoltà di recedere dal contratto Regime sanzionatorio A norma dell art. 173 del citato D.Lgs. il mancato rispetto dell obbligo di denuncia degli atti di trasferimento della proprietà o della detenzione di beni culturali, l alienazione dei beni senza la prescritta autorizzazione e la consegna del bene in pendenza del termine per l esercizio del diritto di prelazione (art. 61, comma 1) rappresentano un illecito penale e comportano: - la reclusione fino ad un anno, - la multa da euro 1.549,50 a euro ,00.

29 Compravendita di immobili ad uso abitativo Agevolazioni per l acquisto della c.d. prima casa Sono disciplinate dall art. 1, tariffa parte prima, nota II-bis) del D.P.R , n 131. Per l acquirente, le agevolazioni consistono nell applicazione: di aliquote ridotte al 3% o al 4%, rispettivamente ai fini dell imposta di registro o dell Iva, a seconda della natura del venditore 15 ; delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 168,00 ciascuna. Considerando le aliquote attualmente applicate il risparmio è, per quanto riguarda gli atti assoggettati ad imposta di registro, del 7% e, per quanto riguarda le cessioni soggette ad IVA, del 6% Condizioni per usufruire dell agevolazione Per poter usufruire delle aliquote agevolate occorre che: 1) il trasferimento abbia ad oggetto una casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso individuate nel D.M (Cfr.Appendice1.2) 16 ; 2) l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi 17 dall acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività; in caso di trasferimento dell acquirente all'estero per ragioni di lavoro, occorre che l immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. 15 In caso di vendita soggetta ad IVA, l imposta di registro è dovuta in misura fissa (Euro 168,00). 16 La Suprema Corte ha chiarito che, ai fini dell applicabilità delle agevolazioni prima casa, la classificazione catastale dell immobile è del tutto irrilevante (Cfr. sentenze n del e n del ); pertanto, purché ricorrano i requisiti non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969, possono essere ammessi ai benefici anche immobili accatastati A/7 (villini ). In senso conforme la Circ. 38 del , n 3.1. Per contro, la stessa Corte, argomentando che per i soli fabbricati urbani sarebbe possibile verificare la ricorrenza dei suddetti requisiti non di lusso, ha escluso che le agevolazioni prima casa possano essere estese ai fabbricati rurali ancorché adibiti a civile abitazione (Cfr. sentenze n del ; n del , n del e n del ). Tuttavia l Agenzia delle Entrate con la predetta Circ. 38/2005, n 3.1, ha stabilito che l agevolazione trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché le stesse non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo. L Agenzia ha, inoltre, chiarito che l omesso accatastamento al catasto fabbricati della casa rurale, prima della stipula dell atto oggetto di registrazione, comporta ai fini dell imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della valutazione automatica di cui all art. 52, comma 4, del D.P.R. 131/ Il termine di 18 mesi, introdotto dall art. 33, comma 12, della legge 388/2000 (Finanziaria 2001) ha sostituito, con effetto dal 1 gennaio 2001 il precedente termine di 12 mesi. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza occorre tenere presente che il cambio della residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.