Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La dotazione immobiliare della provincia di Verona

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1 VERONA La dotazione immobiliare della provincia di 13 città intermedie Nord Est Tavola 1 Italia Stock abitazioni 2009 (n.) Var. % stock abitazioni 2008/09 1,6 1,6 1,4 1,5 Dotazione abitativa (Stock abitazioni/ 1,21 1,31 1,25 1,33 numero famiglie) Stock uffici 2009 (n.) Var. % stock uffici 2008/09 1,7 3,1 1,7 3,0 Dotazione terziaria (Unità locali servizi/stock uffici) 4,7 5,7 4,7 6,0 Stock immobili industriali 2009 (n.) Var. % stock immobili industriali 8,4 4,8 3,7 4,8 2008/09 Dotazione industriale (Unità locali industria/stock industria) 1,7 1,7 1,5 1,9 Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie. NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO medi correnti degli immobili Figura /mq Abitazioni Uffici Negozi 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice Statistica. Nomisma 231

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1 11 medi lordi annui degli immobili (valori percentuali) Figura 2 % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4, Abitazioni Uffici Negozi Tempi medi di degli immobili Figura 3 9,0 7,0 Mesi 5,0 3,0 1, Abitazioni Uffici Negozi Non si è ancora esaurita la fase recessiva che ha caratterizzato il mercato immobiliare già a partire dal L anno che ci si è lasciati alle spalle ha infatti sancito, anche per la città scaligera, un ulteriore, seppur più lieve, peggioramento della congiuntura immobiliare. A ciò si contrappone, però, una generale indicazione di fiducia degli operatori verso una nuova fase di mercato caratterizzata da una maggiore stabilità dei diversi indicatori, anche se collocata su livelli di mercato ancora piuttosto bassi. Riguardo all anno appena concluso, l offerta di immobili in ha continuato ad aumentare per abitazioni ed uffici, mentre si è stabilizzata per negozi, capannoni industriali e posti auto. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, gli operatori hanno segnalato la presenza di rilevanti quantità di immobili invenduti, a fronte di una domanda che si è ulteriormente 232 Nomisma

3 indebolita. I valori hanno continuato a risentire della congiuntura negativa e sono diminuiti, anche se in maniera più contenuta rispetto a quanto registrato nel L unico segmento che sembra mantenere inalterati i livelli di attività nell ultimo anno è quello dei box e garage, per il quale gli scambi e i canoni si sono stabilizzati sui livelli dichiarati nel La svalutazione dei prezzi, che si è manifestata negli ultimi anni in tutti i settori, ha comportato, da parte dei venditori, una stretta sullo sconto praticato sul prezzo di. Il divario percentuale è, difatti, diminuito in tutti i segmenti, ad eccezione di quello commerciale. La difficoltà di incontro tra domanda ed offerta si è inoltre tradotta in un ulteriore allungamento dei tempi, di e di, in tutti i comparti analizzati. Da sottolineare la modificazione intervenuta nella motivazione d acquisto: è infatti cresciuta, nell ultimo anno, la componente di domanda per investimento (16% del mercato) e per sostituzione (piuttosto rilevante in quanto rappresenta il 34% circa del mercato), a fronte di una domanda per acquisto prima casa in leggero calo (38% del totale). Come già anticipato, le previsioni per l anno appena iniziato sono improntate alla stabilità per quanto attiene valori e contratti nei principali segmenti di mercato, con una probabile ripresa dei volumi transati, in particolare, nel settore residenziale. Per quanto riguarda lo sviluppo urbanistico, è interessata da numerosi interventi di riqualificazione e riconversione di strategiche parti di città. Nel corso del 2010 hanno, infatti, subito un accelerazione i progetti Zai, Borgo Roma, Santa Lucia e Golosine, con l obiettivo primario di rendere omogenea la trasformazione urbanistica di questa vasta area strategica per la città. In particolare è stato presentato il Masterplan, realizzato dallo Studio Foa, che detta le linee di indirizzo e le condizioni di fattibilità degli interventi per trasformare la Zai e i quartieri limitrofi. In questo quadro rientrano anche altri recuperi, come quello delle ex Officine Adige e quello dell ex Manifattura Tabacchi. Nomisma 233

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1 11 Mercato delle abitazioni Abitazioni nuove Abitazioni Principali indicatori di mercato, Febbraio 2011 da Tavola 2 Centro ,4 Periferia ,1 Media ponderata ,8 6,9 2,3 9,6 Abitazioni usate Centro ,3 4,5 Periferia ,0 5,6 Media ponderata ,1 5,2 6,4 2,6 11,9 - Anche nel corso del 2010 il comparto residenziale veronese manifesta la presenza di una componente della domanda per acquisto ancora piuttosto debole. Il numero degli scambi si contrae e si assiste, inevitabilmente, ad un accumulo delle quantità offerte. - Appare tendenzialmente più stabile la situazione del segmento locativo per il quale, secondo gli operatori, l andamento non si discosta molto da quanto avveniva un anno fa. - Sul fronte dei mutui sono proseguite anche nel 2010, per una parte dei potenziali acquirenti, le difficoltà di accesso al credito dovute, sia alla minore quota finanziata, sia alla richiesta, da parte degli istituti di credito, di garanzie aggiuntive. Figura 4 Abitazioni Ripartizione percentuale delle compravendite in base alla motivazione d acquisto 100% 80% 60% 40% 20% 0% Investimento Sostituzione Seconda casa Prima casa - La domanda continua ad essere rivolta in maniera preponderante all acquisto della prima casa (38% circa), anche se sono cresciute le percentuali legate all acquisto per sostituzione (34% circa) o per investimento (quasi il 16%). - Si ridimensionano le flessioni di prezzi e canoni: i primi risultano in calo dello 0,8% per quanto concerne le residenze nuove e del 1,1% per quelle usate; i secondi sono in diminuzione del 2,8%. - Di conseguenza i rendimenti potenziali medi lordi da si aggiustano lievemente al ribasso (ora al 5,2% lordo annuo), pur continuando ad essere allineati a quelli registrati negli ul 234 Nomisma

5 timi anni in città e superiori alla media campionaria, ferma al 4,9% lordo annuo. - Diminuisce anche lo sconto medio praticato sul prezzo di di oltre un punto percentuale, sia per le abitazioni nel complesso (11,9%), sia per quelle nuove (9,6%), mentre si allungano i tempi medi di, rispettivamente ora di 6,9 mesi in media per le nuove e di 6,4 mesi per l usato. - I mercati residenziali più dinamici sono sempre quelli di Borgo Trento e del Centro storico, mentre meno richieste sono le abitazioni nelle zone periferiche, in particolare di Borgo Roma e Santa Lucia. - Riguardo alle tematiche energetiche, cresce leggermente l attenzione nei confronti del risparmio energetico ed aumenta la predisposizione degli acquirenti a spendere qualcosa in più del normale prezzo per acquistare un abitazione ad elevata efficienza energetica. - Cercando di comprendere i possibili effetti sul mercato immobiliare delle abitazioni derivanti dall introduzione della cosiddetta cedolare secca, gli operatori ritengono possibile il verificarsi di un aumento nel numero delle locazioni, in particolare quelle a canone libero. - Per quanto concerne, infine, i trend attesi per il 2011, gli operatori non sembrano intravvedere significative divergenze rispetto a quanto emerso nel 2010 per il segmento della, mentre si aspettano una ripresa, seppur lieve, delle compravendite e la stabilità dei valori di scambio. Mercato degli uffici Uffici Principali indicatori di mercato, Febbraio 2011 Tavola 3 da Centro ,8 3,6 Periferia terziaria ,3 4,9 Periferia ,1 4,7 Media ponderata ,9 4,5 8,8 5,6 12,7 - Prosegue anche nel 2010 l indebolimento del mercato della compra di uffici che mostra ulteriori flessioni della domanda per acquisto, con conseguenti accumuli delle quantità offerte, e progressiva contrazione del numero di contratti stipulati. - Gli scambi sono in diminuzione anche per la a seguito di un ulteriore brusco calo della domanda. - Si attenua ulteriormente la flessione di prezzi e canoni, che segnano, rispettivamente, variazioni del 1,9% e 1,5%, riallineandosi all andamento medio registrato a livello campionario. Nomisma 235

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La difficoltà di incontro tra domanda ed offerta si ripercuote inevitabilmente sulle tempistiche di trattativa che, in crescita ormai da alcuni anni, si attestano sugli 8,8 mesi in media per la e 5,6 mesi per la. - L ulteriore indebolimento dei valori ha comportato un abbassamento del divario percentuale che, dopo alcuni anni di crescita ininterrotta, scende oggi al 12,7%. - Per i prossimi mesi gli operatori non sembrano intravedere andamenti di mercato significativamente diversi dagli attuali per quanto concerne valori e quantità scambiate, in compra e in. Mercato dei negozi Negozi Principali indicatori di mercato, Febbraio 2011 Tavola 4 da Centro ,6 6,6 Periferia ,3 7,5 Media ponderata ,5 7,1 8,5 5,3 12,1 - È proseguita per tutto il 2010 la congiuntura negativa che ha investito il segmento commerciale veronese a partire dal Il comparto ha mostrato, infatti, anche nel corso del 2010, segnali di flessione per quanto concerne le quantità scambiate e domandate, in compra e in. - e canoni sono ancora in diminuzione, con tassi superiori alla media delle 13 città monitorate: i primi flettono di un ulteriore 1,5%, i secondi diminuiscono del 3,2%. - La redditività offerta dai negozi di si mantiene tuttavia sopra al 7% lordo annuo, allineandosi al dato medio campionario. - In leggero aumento, rispetto ad un anno fa, i tempi medi di e di, ora rispettivamente a 8,5 mesi e 5,3 mesi. - Le zone che, comunque, si mostrano più dinamiche rimangono, in prima battuta, quelle del centro storico, ma mostrano buone performance anche le transazioni relative a locali insediati all interno dei centri commerciali cittadini. - Nei prossimi mesi non si dovrebbe assistere a variazioni di rilievo sia per quanto concerne i valori di mercato sia rispetto al volume degli scambi. 236 Nomisma

7 Mercato dei capannoni industriali Tavola 5 Capannoni industriali usati Principali indicatori di mercato, Febbraio 2011 Prezzo medio 936 Var. % annuale 3,3 Rendimento da 6,6 Tempo di 9,4 Tempo di 7,8 Sconto 13,7 - Il comparto industriale veronese ha evidenziato, anche nel corso del 2010, una flessione nel numero di contratti stipulati, sia in compra che in, dovuta ad una domanda ancora molto debole. - Anche i prezzi, che avevano mostrato una buona tenuta fino ad un anno fa, subiscono una battuta d arresto ( 3,3% per l usato e 2,6% per il nuovo), così come i canoni, in diminuzione del 3,5% in media. - A conferma della fase negativa del mercato immobiliare legato al settore industriale produttivo, si assiste alla dilatazione dei tempi medi di (9,4 mesi) e di (7,8 mesi), entrambi tra i più elevati delle città campione. - La flessione dei valori si ripercuote, invece, sul divario percentuale che, dopo aver raggiunto livelli piuttosto elevati, torna a scendere sotto il 14%. Mercato dei box o garage Tavola 6 Box o garage Principali indicatori di mercato, Febbraio 2011 ( ) da Centro ,9 2,9 Periferia ,1 4,6 Media ponderata ,0 3,6 3,6 2,6 4,8 - Anche nel 2010 quello di box e posti auto si riconferma come il mercato meno altalenante in termini di domanda, offerta e andamento dei volumi contrattuali. - Le variazioni dei prezzi sono più contenute ( 1,0%) rispetto a quanto rilevato un anno fa, mentre i canoni, dopo la digressione negativa del 2009, risalgono dello 0,6%. - I rendimenti, ormai da molti anni fermi al 3,6% lordo annuo, restano i più bassi delle 13 città campione, mentre l allungamento dei tempi di e di allinea le tempistiche ai dati medi. - Per quanto concerne, infine, i trend attesi per il 2011, gli operatori interpellati non sembrano intravedere significative divergenze rispetto a quanto emerso nel Nomisma 237

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