Introduzione a cura del Consiglio Direttivo Anacam all articolo redatto. dall Avvocato Alessandro Berliri per l incontro ANACI

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1 Introduzione a cura del Consiglio Direttivo Anacam all articolo redatto dall Avvocato Alessandro Berliri per l incontro ANACI Forte Village settembre 2007 ANACAM, la principale associazione di categoria del settore ascensoristico, porge il proprio saluto ai relatori e ai partecipanti all Incontro di Studi in memoria del Prof. Lino Salis su «L evoluzione del condominio.» Nel congratularsi con ANACI per la splendida iniziativa, dall elevato valore culturale e scientifico, ANACAM intende offrire il proprio contributo su un tema di comune interesse per imprese di manutenzione e amministratori condominiali: il contratto di manutenzione dell ascensore. Il consulente legale della nostra Associazione, l avv. Alessandro Berliri, ha svolto alcune riflessioni su talune clausole contrattuali sulle quali riscontriamo di frequente interpretazioni discordanti, allo scopo di contribuire alla chiarezza del rapporto tra le parti e consentire loro di concentrare l attenzione sul vero oggetto del contratto: la prestazione di un servizio di elevato livello qualitativo, svolto con professionalità, che garantisca la sicurezza degli utenti e assicuri la conservazione nel tempo del valore dell impianto.

2 INCONTRI E SCONTRI IN TEMA DI CONTRATTI DI MANUTENZIONE TRA IMPRESE DI ASCENSORI E CONDOMINII È noto come le amministrazioni condominiali costituiscano da sempre un cliente privilegiato per le Imprese che svolgono attività di manutenzione degli impianti di ascensore. Ed infatti i palazzi, di qualsivoglia tipologia, ma che comunque sono forniti di uno o più impianti di ascensore, appartengono in grande maggioranza a Condominii piuttosto che a proprietari singoli, anche se, nelle grandi città, non mancano certamente le società immobiliari che, sotto varie forme, risultano proprietarie di numerosi edifici sia di civile abitazione che adibiti a Centri Commerciali o Alberghieri. Appare opportuno quindi che i rapporti che intervengono tra le varie Ditte che si occupano di manutenzione di impianti elevatori e gli Amministratori dei Condominii, siano, per quanto possibile, chiari e trasparenti, a partire dalla stipulazione dei contratti, onde evitare spiacevoli equivoci e irose contestazioni che spesso sfociano in costose liti giudiziarie. La recente pubblicazione del Codice del Consumo (D.L.gs 6/9/05 n 206) è servita a richiamare l attenzione sui diritti (peraltro in massima parte già esistenti) dei consumatori persone fisiche ai quali secondo la prevalente giurisprudenza sono equiparati i Condominii in tema di sicurezza dei prodotti e di clausole contrattuali. Per quanto attiene a queste ultime, l art. 33 del richiamato Codice del Consumo ha integralmente recepito il precedente art bis del Codice Civile in tema di clausole vessatorie ed ha fissato un principio di massima al quale doverosamente attenersi: Si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. A tale principio fa seguito l elenco di una serie di clausole le quali, fino a prova contraria, devono presumersi vessatorie e vanno quindi pag. 2

3 preferibilmente evitate. Peraltro l indubbia tutela che le attuali normative concedono al consumatore specialmente se raffrontata con il testo di alcuni vecchi formulari, a suo tempo in auge, che consentivano alle Imprese di fare in sostanza il buono ed il cattivo tempo ha talvolta portato all eccesso opposto! Sono infatti circolate sul mercato voci provenienti da varie fonti per lo più interessate e certamente non autorevoli in forza delle quali: - il Codice del Consumo avrebbe vietato i contratti pluriennali; - le penali da risoluzione anticipata non sarebbero legittime; - la libertà di contrattazione e la scelta della Ditta più conveniente consentirebbero di liberarsi di qualunque contratto esistente con una semplice comunicazione e così via! È opportuno quindi fare chiarezza sui punti di cui sopra, per evitare sia alle imprese che ai consumatori spiacevoli sorprese giudiziarie. CONTRATTI PLURIENNALI: - Né la precedente normativa, né il recente Codice del Consumo vietano in qualsivoglia forma la possibilità di stipulare contratti pluriennali. E ciò anche sulla base della considerazione pratica che, spesso, tale scelta, appare di convenienza tanto dell impresa che dell utente. Al contrario, le previsioni legislative, legate a talune clausole elencate dall art. 33 del Codice del Consumo, fanno logicamente supporre che implicitamente il legislatore consideri assolutamente legittima la stipulazione di contratti la cui durata superi un anno di tempo. Si veda a questo proposito la clausola h) che vieta all Impresa di recedere dai contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole preavviso; ovvero la clausola i) che vieta di stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta etc. Ma vi è di più: come è noto i contratti di manutenzione si inquadrano nell ambito dei contratti di appalto di servizi di cui all art c.c. Quest ultimo articolo peraltro rimanda espressamente all osservanza delle norme relative ai contratti di somministrazione. pag. 3

4 Nell ambito di questi ultimi regolamentati dal capo quinto del libro quarto del Codice Civile troviamo l art il quale espressamente prevede la validità dell obbligo di dare la preferenza all Impresa somministrante nella stipulazione di un successivo contratto per lo stesso oggetto, purché la durata dell obbligo non ecceda il termine di cinque anni. Se ne deve quindi dedurre che un contratto di somministrazione, e conseguentemente, per l espresso richiamo fatto, anche un contratto di manutenzione, della durata di cinque anni sia assolutamente legittimo, potendosi al più discutere sulla legittimità di previsioni contrattuali che eccedano tale durata. Il riferimento che a volte si sente fare al cosiddetto Decreto Bersani in tema di liberalizzazioni, che avrebbe consentito la possibilità di risolvere qualsiasi contratto di lunga durata, dando un semplice preavviso scritto, è privo di qualsiasi concreto fondamento per quanto attiene ai contratti di manutenzione. Ed infatti il D.L. 31/1/2007 n 7 convertito in Legge con L. 2/4/2007 n 40 di recente pubblicazione fa esclusivo e tassativo riferimento ai contratti in materia di assicurazione e non è passibile di estensione analogica ad altri tipi di contratto. PENALI PER RISOLUZIONE ANTICIPATA Come è noto la clausola penale viene inserita nei contratti al fine di pre-determinare il danno, ad esempio nell ipotesi di disdette prive di giusta causa, senza necessità di dover concretamente provare il danno effettivamente subito. L argomento si sposa quindi bene con quanto sopra visto e segnatamente con l ipotesi che un Condominio, ritenendo illegittima la durata pluriennale di un contratto in corso, ritenga di poter dare la disdetta del contratto di manutenzione. L art. 33 del Codice del Consumo, lungi dal vietare la previsione di penali per inadempimento, si è limitato a regolamentarle per evitare possibili abusi. E così, ferma restando la necessità che la previsione e l importo della penale siano speculari sia per l ipotesi che l inadempimento (o la disdetta senza giusta causa) pag. 4

5 dipendano dall Impresa che in quella in cui dipendano dal consumatore (leggi: il Condominio), la clausola f) vieta di imporre al consumatore, in caso di inadempimento, il pagamento di una somma di importo manifestamente eccessivo. Cosa debba intendersi per manifestamente eccessivo è compito riservato alla Magistratura che ovviamente deciderà caso per caso. Allo stato, in via meramente orientativa, si può genericamente affermare come appaia sicuramente eccessiva una penale che preveda l integrale pagamento dei canoni residui sino alla scadenza, in quanto in tale ipotesi vi sarebbe un lucro non giustificato stante la mancata prestazione del corrispettivo servizio. Mentre una penale che tenga conto sia del valore del contratto che della residua durata di esso ed ovviamente del mancato lucro che viene a colpire l azienda, appare correttamente giustificata. Concludendo: si può pertanto affermare che nei limiti sopra indicati la previsione di una penale sia sicuramente legittima, così come appare legittima la previsione di contratti pluriennali. Come sempre accade (o dovrebbe accadere) gli eccessi, da una parte o dall altra, vengono invece sanzionati. pag. 5

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