ESTRATTO DI RELAZIONE TECNICA IMMOBILE INDUSTRIALE DI PROPRIETA IMPOL S.R.L

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1 ESTRATTO DI RELAZIONE TECNICA IMMOBILE INDUSTRIALE DI PROPRIETA IMPOL S.R.L. IN LIQUIDAZIONE IN COMUNE DI LONIGO (VI) - ZONA INDUSTRIALE DI ALMISANO VIA DEL PROGRESSO, 3 La sottoscritta arch. Monica Berlato, con studio in Vicenza, viale Giuriolo, 4 iscritta all Albo Professionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Vicenza con il n. 784 e all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Vicenza con il n. 1068, veniva incaricata dal dott. Francesco Omassi, in qualità di Liquidatore Giudiziale della Società IMPOL S.r.l., di redigere revisione di stima di un opificio industriale in Comune di Lonigo (VI) di proprietà della suddetta società. IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di opificio industriale originariamente adibito alla lavorazione delle pelli, con annessi uffici, servizi e area esterna, sito in Lonigo (Vicenza) in Zona Industriale di Almisano, via del Progresso, 3. Trattasi della porzione nord-est di un fabbricato industriale suddiviso in quattro unità immobiliari dotato di proprio scoperto di pertinenza esclusiva e con accesso diretto da via del Progresso. L' attività svolta dall ultima utilizzatrice dell immobile, la società POLIMASTER S.r.l. in liquidazione (n. 75/2009 Reg. Fall. del Tribunale di Vicenza) riguardava la lavorazione delle pelli BY CAST, definibile in applicazione sulla pelle in crosta di un film in poliuretano colorato su supporto in carta. Tale società è stata dichiarata fallita nel 2009 e in occasione dell ultimo sopralluogo effettuato l immobile si presentava libero. L immobile risulta identificato al catasto fabbricati: in Comune di Lonigo, intestato a IMPOL S.r.l. con sede in Montebello Vicentino - C.F foglio 41 mappale 196 categoria D/7, posto al piano T - rendita: ,06. Coerenze: Confini in senso N.E.S.O.: mapp. 193, 195, 198, 135, salvo più precisi e aggiornati. DESCRIZIONE DELLA ZONA La zona in cui sorge l immobile risulta identificata dal vigente P.R.G. in zona D1: Artigianale Industriale di espansione. Una parte del fabbricato (non la porzione in oggetto) risulta rientrare in fascia di rispetto di elettrodotto. Per quanto riguarda le Norme Tecniche il fabbricato è soggetto a quanto prescritto dall art. 5 delle N.T.A. (fanno inoltre riferimento alla ZTO in oggetto: Delibera di C.C. n. 47 del e Deliberazione del consiglio prefettizio con i poteri di consiglio comunale n. 27 del ). I suddetti documenti si allegano alla perizia. L uscita autostradale di Montebello Vicentino dista circa 1,0 km.

2 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Sono stati rilevati i presenti: - Convenzione per lottizzazione a favore del Comune di Lonigo presentata dalle ditte ACCUMULATORI INDUSTRIALI FIAMM S.p.a. e VETRERIE ITALIANE VETR.I. S.p.a. relativamente ai terreni in comune di Lonigo - località Almisano individuati catastalmente al foglio 41, mappale 86, 23, 24, 88, 77, 117, 17 e 75 a firma di Notaio Mario Antonio Piovene Porto Godi in data 13/04/1989 ai nn e registrato a Vicenza in data 24/05/1989 ai nn atti privati trascritto a Conservatoria dei RR.II. di Vicenza in data 18/07/1989 ai nn. R.G R.P Decreto ingiuntivo a favore di CASSA RURALE E ARTIGIANA DI BRENDOLA - CREDITO COOPERATIVO S.C.A.R.L., contro IMPOL S.r.l., a firma di Tribunale di Vicenza in data 27/10/2008 ai nn iscritto a Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare - Ufficio Provinciale del Territorio di Vicenza in data 20/11/2008 ai nn. R.G R.P importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,18 - Pignoramento immobiliare a favore di CASSA RURALE E ARTIGIANA DI BRENDOLA - CREDITO COOPERATIVO S.C.A.R.L. contro IMPOL S.r.l. a firma di Tribunale di Vicenza in data 24/02/2009 ai nn. 861 trascritto a Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare - Ufficio Provinciale del Territorio di Vicenza in data 27/02/2009 ai nn. R.G R.P Conformità urbanistico-edilizia Da quanto potuto verificare si sono riscontrate alcune difformità nelle partizioni interne: in particolar modo la zona uffici al primo piano presenta una diversa distribuzione da quanto indicato nelle pratiche edilizie rilevate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Lonigo. Conformità catastale Da quanto potuto verificare la planimetria catastale rappresenta un immobile ad un solo piano adibito a lavorazione pelli dotato di un wc con antibagno. Non risultano pertanto registrati né l aumento di superficie, dovuto alla realizzazione di un ulteriore piano interno, nè le attuali diverse partizioni e distribuzioni interne. Pertanto ai fini della vendita dovranno essere regolarizzate le difformità edilizie con presentazione di pratica edilizia in sanatoria e le difformità catastali con modifica della consistenza catastale del fabbricato, attraverso presentazione di nuovo DOCFA e nuova planimetria. Il costo per la redazione di tali regolarizzazioni si può stimare complessivamente in circa 4.800,00. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Attuale proprietaria

3 - IMPOL S.r.l. proprietaria dal 15/11/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Michele Colasanto in data 15/11/2007 ai nn rep racc. registrato a Arzignano in data 28/11/2007 ai nn serie 1T, trascritto a Vicenza in data 29/11/2007 ai nn. R.G R.P Nota: allegato all atto di compravendita vi è l Attestato di Qualificazione Energetica (D.M ), che si allega anche alla presente perizia. PRATICHE EDILIZIE: Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Lonigo sono state rilevate le seguenti pratiche edilizie: - P.E. n. 105/97 per lavori di Costruzione Edificio Industriale intestata a LAVIT S.p.a.. Concessione Edilizia rilasciata in data 05/09/1997- n. prot P.E. n. 245/97 per lavori di Variante alla P.E. 105/97 - Costruzione Edificio Industriale intestata a LAVIT S.p.a.. Concessione Edilizia rilasciata in data 12/01/1998- n. prot Comunicazione Inizio Attività del n per Varianti a concessioni edilizie già rilasciate intestata a AGRILEASING S.p.a. Comunicazione di Inizio Attività presentata in data 25/03/1999- n. prot L'agibilità risulta rilasciata in data 28/07/ n. prot /99. Si tratta di agibilità parziale relativa a 2 vani accessori + 1 locale adibito ad altro uso (anti, bagno, lavorazione e deposito pelli asciutte) relativa alla pratica n. C97/0105 e seguenti, rilasciata a seguito della domanda presentata in data dalle ditte AGRILEASING S.p.a. (proprietaria) - POLIMASTER S.r.l. (utilizzatrice). - P.E. n. C00/0124 per lavori di Costruzione di locali tecnici interni ed uffici, per l' adeguamento di un fabbricato industriale intestata a POLIMASTER S.r.l. (committente dei lavori) - AGRILEASING S.p.a. (proprietario) - IMPOL S.r.l. (conduttore in locazione). Concessione Edilizia rilasciata in data 12/06/2001- n. prot P.E. n. V02/225 per lavori di Variante in C.O. alla P.E. n. C00/0124 relativa alla Costruzione di locali tecnici interni ed uffici, per l' adeguamento di un fabbricato industriale intestata a POLIMASTER S.r.l. (committente dei lavori) - AGRILEASING S.p.a. (proprietario) - IMPOL S.r.l. (conduttore in locazione). Concessione Edilizia rilasciata in data 14/03/2003 n. prot L'agibilità è stata rilasciata in data 15/05/ n. prot. 9685/03 (richiesta agibilità presentata da POLIMASTER S.r.l.) DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L' unità immobiliare in oggetto si sviluppa su due piani fuori terra. Al piano terra si compone del locale produzione, di una zona uffici, archivio, anti-w.c. e w.c., di un blocco spogliatoi suddiviso in spogliatoio maschile e femminile, entrambi dotati di docce, anti-w.c. e w.c., di locale centrale termica e di cucina colori. Al primo piano di una zona uffici composta di disimpegno, due locali ufficio ed uno riunioni, un anti-w.c. e un w.c. Sopra il blocco spogliatoio è inoltre ricavato un soppalco aperto. L immobile sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 1735 e risulta dotato di uno scoperto di pertinenza esclusiva di circa mq.

4 L'edificio risulta edificato nel 1997, l unità in oggetto è stata ristrutturata indicativamente nel 2003 allo scopo di adattare i locali alla produzione della ditta POLIMASTER S.r.l. L'unità immobiliare presenta un'altezza interna di circa 7,10 ml nella zona produzione e di circa 3,00 ml negli uffici e negli spogliatoi. L immobile presenta strutture in c.a., c.a.p. e c.a.v., solai interni nella zona uffici in laterocemento e c.a. La copertura è piana con travi in c.a.p. ad Y. Il cancello esterno è in struttura metallica con apertura elettrica, gli infissi esterni a nastro in parte apribili per consentire il ricambio d aria. L immobile è inoltre dotato di lucernari sulla copertura. Le pareti esterne risultano in pannelli prefabbricati in c.a. con superficie esterna del getto a vista. La pavimentazione esterna è in betonelle nel piazzale antistante l ingresso e in cemento lisciato lungo il lato nord. La pavimentazione interna è in calcestruzzo lisciato nella zona produzione, in gres porcellanato nella zona uffici. Per quanto riguarda gli impianti si premette che i sopralluoghi, dato che l immobile non risultava utilizzato, sono stati effettuati in assenza di corrente elettrica. Le notizie sugli impianti pertanto derivano da quanto indicato nell Attestato di Qualificazione Energetica (allegato alla presente perizia) e da notizie ricevute dalla proprietà. Risulta presente impianto di condizionamento con ventilconvettori nel blocco uffici e negli spogliatoi. Per quanto concerne l impianto antifurto, nel corso del sopralluogo è stata rilevata la presenza di alcuni radar e di rivelatore sul piazzale esterno, ma non sono state raccolte ulteriori informazioni in merito a tale impianto. Risulta presente impianto antincendio ad anello esterno, impianto elettrico 220V-380V sottotraccia nella zona uffici ed entro canale metallico nella zona produzione. L impianto termico è alimentato da caldaia ad olio diatermico per uso prevalente di riscaldamento di processi industriali. Presenta ventilconvettori negli uffici e negli spogliatoi, radiatori tubolari nei servizi igienici degli uffici, aerotermi nello stabilimento. L immobile nel suo insieme si presenta uno stato di manutenzione sufficiente. Destinazione e superficie reale lorda Piano terra Zona produttiva piano terra mq 1.283,00 Zona uffici mq 109,00 Zona spogliatoi mq 47,00 Centrale termica mq 54,00 Cucina colori mq 67,00 Piano primo Zona uffici mq 112,00 Soppalco mq 63,00 Totale Sup. reale lorda, circa mq 1.735,00 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

5 Il metodo di stima adottato è analogico-comparativo, basato sulla ricerca di valori noti nel mercato locale per immobili analoghi per qualità e posizione. Si sono poi valutate le caratteristiche dell' immobile quali consistenza, composizione, vetustà, stato di manutenzione, ubicazione, accessibilità, tenuto conto della destinazione urbanistica di zona, dell andamento della compravendite rispetto al mercato locale e dell attuale sfavorevole congiuntura economica. Nella valutazione è stato inoltre tenuto conto del costo delle necessarie regolarizzazioni urbanistico/catastali. Valutazione di stima Immobile Superficie Valore di stima Immobile industriale originariamente adibito alla lavorazione delle pelli, dotato di uffici, spogliatoi e scoperto di pertinenza esclusiva, circa mq , TOTALE arch. Monica Berlato