Periodico di Informazione Immobiliare

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1 SETTEMBRE OTTOBRE 2007 NUMERO 05 ANNO VII NEWS Periodico di Informazione Immobiliare

2 energiaperl editoria Lo staff di B&P Editori S.p.A. mette in gioco tutta la passione per la stampa e l energia della competenza per soddisfare le più svariate esigenze editoriali e di comunicazione. Attraverso un circuito di testate specializzate nel settore immobiliare, è in grado di garantire, su tutto il territorio nazionale, una concreta opportunità per entrare in contatto con un vastissimo bacino di potenziali clienti Filiali in Italia 2 Filiali all Estero 350 Persone 25 Testate Editoriali Totale copie annue distribuite Editori Filiali Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Milano Modena Napoli Padova Parma Rimini Roma Torino Varese

3 I N F SETTEMBRE OTTOBRE 2007 NUMERO 05 ANNO VII By Irina Opachevsky NEWS Periodico di Informazione Immobiliare

4 I N F Mutui, tanto rumore per nulla editoriale È diventato il tormentone dell estate. D altronde, se non ci fosse bisognerebbe inventarsene uno ogni anno. Ma cosa sono questi sub prime che sono riusciti a far crollare le borse di mezzo mondo? E ancora: esistono mutui simili in Italia? Possiamo rassicurare il vasto mondo degli acquirenti di case attraverso il finanziamento di un mutuo che questa tipologia da noi non esiste. Al massimo, come si può approfondire nell articolo Mutui senza paura, esistono i Non conforming, i più azzardati in termini di rischio, nei quali il rapporto tra il long to value e l importo erogato supera l 80%. Ma la principale rassicurazione che vorremo dare ai nostri lettori è che questa crisi di fine agosto non ha fatto variare in modo sostanziale i tassi dei mutui (infatti, la crescita dell Euribor di quasi mezzo punto è un fatto di luglio) e non è previsto alcun aumento degli stessi a breve termine. Quindi fate un bel sospiro di sollievo. Rimane comunque un senso generalizzato di precarietà dovuto all andamento altalenante del mercato borsistico e in senso lato alla solidità di una serie di prodotti finanziari ai quali sono legati i mutui. Il mercato immobiliare potrebbe, però, ricavare da questa incertezza un vantaggio, visto che il mattone è spesso visto come un bene rifugio che non dà mai brutte sorprese. Per il resto, in questo numero, oltre alla presentazione di Immobila 2007, l importante evento fieristico dedicato a operatori e potenziali clienti del settore immobiliare che si tiene a Milano alla fine di ottobre, un paio di spunti polemici che riguardano la percezione pubblica del lavoro di intermediazione mobiliare: un intervista rilasciata ad Attico Informa da Filippo Oriana, presidente di Aspesi, ai margini di un convegno sul Real estate industry, e un intervento sul ruolo dell agente e le caratteristiche principali della professione. Infine, il consueto punto sull andamento del mercato a cura degli uffici studi di due importanti società d analisi e una riflessione, corredata di dati, su una tipologia di clientela sempre più diffusa, che sta modificando le caratteristiche principali della propria domanda: quella degli immigrati. Gianluca Proni Presidente B&P Media Group

5 I N F Crisi finanziaria Nessuna paura I tassi restano fermi Lo scoppio della bolla immobiliare statunitense e la crisi dei sub prime non devono intimorire i sottoscrittori di mutui. In realtà, il mercato italiano regge, afferma Egidio Vacchini, consulente della società Progetica a cura di Emilia Bitossi La prima domanda che tutti coloro che si sono comprati una casa e la stanno pagando attraverso un mutuo, e sono tanti, si sono probabilmente fatti dopo la crisi americana di fine agosto è quanto tutto ciò possa avere avuto dei riflessi negativi anche nel nostro paese. In un epoca caratterizzata dalla globalizzazione dei mercati è difficile non pensare a un effetto moltiplicatore sempre in agguato. La famosa teoria del caos può fare da esplicito esempio. In realtà, rassicura Egidio Vacchini, consulente della società Progetica, l Italia, a parte il crollo della Borsa, non ha risentito di questa crisi. I mutui sub prime sono mutui ad altissimo rischio che nel nostro paese non esistono. Da noi, per venire incontro alle esigenze dei lavoratori atipici e dei lavoratori, sempre più numerosi, senza un lavoro fisso, le banche offrono i mutui cosiddetti non conforming. Si tratta di mutui nei quali il rapporto tra il valore della casa (il long to value) e l importo erogato per finanziare il mutuo, supera l 80%. Comunque inferiore ai sub prime americani. La rischiosità superiore è poi coperta da un assicurazione. È evidente che i cambiamenti in atto nel mercato del lavoro portano necessariamente a dover prevedere mutui molto più rischiosi, anche se necessari. Anche le banche italiane quindi si stanno adeguando a queste nuove tipologie di lavoratori. I tempi di un mutuo in Italia sono molto più lunghi di quelli americani, che spesso non superano i cinque anni. Questo perché in quel paese è molto comune il passaggio da una banca a un altra che offre condizioni più favorevoli. Anche in Italia, dal 2 aprile 2007, con la legge 40 (il famoso decreto Bersani) è possibile trasferire il mutuo da una banca all altra. La famosa portabilità del mutuo, il cosiddetto istituto della surrogazione, è prevista dal nostro Codice Civile da molti anni, ma non era mai stato attuata. Oggi è possibile e ciò garantisce a chi accende un mutuo la possibilità di andare da chi offre il meglio anche se la prassi non è comunque semplice. La rinegoziabilità del mutuo, facile in un mercato flessibile come quello americano, è da noi meno semplice, ma comincia a diventare meno rigida. Come si è visto, d altronde, la tanto invidiata flessibilità porta con sé meno tutela e sicurezza. Negli Stati Uniti, inoltre, l aumento dei default del 18% (percentuale altissima) ha avuto come conseguenza l immissione sul mercato di molte nuove case all asta con la successiva immediata reazione negativa del mercato immobiliare. La cartolarizzazione dei mutui in vari prodotti finanziari ha portato alla crisi borsistica di cui tutti abbiamo perlomeno letto sui giornali se non siamo stati colpiti direttamente nei nostri risparmi. Il mercato immobiliare italiano comunque tiene, assicura Vacchini, che tende anche a sottolineare come sia inesatto parlare di un mercato omogeneo perché fatto di tipologie molto diverse dipendenti dalla localizzazione geografica (nordcentro-sud, città piccole-mediegrandi) e dalle metrature. Veniamo ora ai tassi. Anche su questo non sembrano esserci novità di rilievo. Dopo l annuncio di Trichet (29 agosto 2007) di non voler alzare i tassi neppure dello 0,25 per cento. Un ultima osservazione. Il mercato borsistico resta altalenante. Ciò può da una parte infondere un senso di precarietà diffuso che potrebbe influire sulla scelta o meno di acquistare una casa, ma allo stesso tempo, al contrario, potrebbe far scattare la corsa a investire sul mattone, che da sempre in Italia è considerato il bene più sicuro e solido.

6 I N F MERCATO URBANO E TURISTICO Crescita moderata nel primo semestre 2007 Secondo le rilevazioni Fiaip, la media dei prezzi rispetto alla seconda parte del 2006 è aumentata dell 1,7 per cento. Nel settore del turismo, l incremento dei valori di compravendita è stato del 2,8 per cento a cura di Armando Barsotti Trend positivo per il mercato immobiliare nel primo semestre 2007, con una crescita media dei prezzi dell 1,7% rispetto al semestre precedente, tanto nel settore urbano quanto in quello turistico. È quanto emerge da un campione rappresentativo di 40 località nell ambito del Report semestrale Fiaip sul mercato immobiliare, realizzato quest anno con il supporto di Risposte Turismo e presentato a Roma dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari professionali, mentre attualmente sono ancora in corso monitoraggi sulle restanti aree del territorio nazionale. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato dalle 20 città capoluogo di regione, nelle quali la rilevazione quest anno per la prima volta si è concentrata esclusivamente sulle zone di maggior prestigio: i centri storici di Potenza, L Aquila, Trieste, Firenze, Trento, Perugia, Aosta e Campobasso; il quartiere Indipendenza - Corso Mazzini a Catanzaro, Posillipo a Napoli, Galani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a Genova, Duomo - Cordusio a Milano, Pietralacroce ad Ancona, Crocetta a Torino, Murat 1 a Bari, Monte Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a Venezia. Per quanto riguarda il mercato turistico, la campionatura è stata effettuata nelle seguenti 20 località di vacanza, una per ciascuna regione: Amalfi, Cefalù, Courmayeur, Desenzano sul Garda, Forte dei Marmi, Lido di Jesolo, Lignano Sabbiadoro, Madonna di Campiglio, Montesilvano, Policoro, Porto Rotondo, Rimini, Sabaudia, San Benedetto del Tronto, Santa Margherita Ligure, Sestriere, Termoli, Todi, Tropea e Vieste. Il mercato urbano Nei quartieri presi in esame all interno delle 20 città capoluogo regionali i prezzi degli immobili residenziali nuovi o ristrutturati variano in media dai ai euro circa al metro quadrato, quelli in buono stato abitabili dai ai euro e quelli da ristrutturare tra i e i euro. Concentrando l attenzione sui valori di compravendita delle case nuove o ristrutturate, la zona più cara è quella di San Marco a Venezia, dove il prezzo medio al metro quadro è euro, subito seguita da Duomo - Cordusio a Milano (9.500 euro) e Trevi a Roma (8.350 euro). In fondo alla classifica il quartiere Indipendenza - Corso Mazzini a Catanzaro, dove un immobile nuovo o ristrutturato costa mediamente euro al metro quadro. Sempre con riferimento alle sin-

7 I N F MERCATO URBANO E TURISTICO gole aree urbane considerate all interno delle città campione, in media i prezzi di compravendita sono cresciuti del 76,6% tra il 2000 e il 2007 (con punte del 96% per le case nuove o ristrutturate) e la crescita si è accentuata a partire dal primo semestre del La comparazione effettuata tra i valori Fiaip e quelli monitorati dall Agenzia del Territorio per l ultimo semestre a disposizione (il secondo del 2006) rivela che i dati raccolti dalle due fonti sono più o meno allineati, con uno scarto, per l intero campione, di soli 0,25 punti percentuali. Secondo le valutazioni espresse dai referenti Fiaba intervistati per ciascuna località, nel primo semestre del 2007 si è assistito a un trend positivo dei prezzi, aumentati dello 0,5%, e del numero di immobili offerti in vendita, aumentati mediamente del 4,7%, cui è però corrisposta una flessione nel numero di transazioni portate a termine, diminuite complessivamente dell 8,4 per cento. Passando ad analizzare alcuni dati relativi alle trattative di vendita e ai mutui richiesti, è emerso che i mesi intercorsi tra l incarico e l atto notarile sono 5,7, il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita è stato pari al 10% e che i mutui, cui la domanda è ricorsa nel 75,5% degli acquisti, sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 75,6% del prezzo dell immobile, con una durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso. La maggior parte delle abitazioni richieste ha una superficie inferiore ai 60 metri quadrati (42%), subito seguite dalle case di medie dimensioni (39%), mentre gli immobili che superano i 120 metri quadrati sono soltanto il 19% circa. Quanto alla provenienza della clientela, quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri Ue poco più del 10% e gli extracomunitari il 6,4 per cento. A fronte di una tenuta del mercato per i primi sei mesi dell anno, secondo gli Itm (Indicatori di tendenza elaborati da Fiaba) le tendenze per il secondo semestre - analizzate nelle città e nei quartieri campione attraverso un modello econometrico costruito ad hoc, assumendo come variabile esplicativa l andamento dell Euribor - prevedono una tendenza alla flessione dei valori di compravendita (dato medio nazionale) e solo per sei delle 20 città prese in esame è previsto un incremento dei prezzi (Trieste, Palermo, Torino, Perugia, Catanzaro e Campobasso). Il mercato turistico Parallelamente a quanto riscontrato per il mercato urbano, anche quello turistico ha rivelato nel primo semestre 2007 una buona capacità di tenuta, con un aumento generalizzato dei valori di compravendita rispetto al semestre precedente pari al 2,8 per cento. Con riferimento all intero campione, è emerso che i prezzi di compravendita delle case nuove o di pregio variano da un minimo di a euro al metro quadro, quelli degli immobili centrali sono compresi tra i e i euro e, infine, quelli delle abitazioni semicentrali tra i e i euro. Nella classifica delle località di vacanza dalle quotazioni di compravendita più elevate, svettano i rinomati centri montani di Courmayeur e Madonna di Campiglio, nei quali i prezzi degli immobili nuovi o di pregio oscillano tra gli e i euro al metro quadro, seguiti da quelli balneari di Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Santa Margherita Ligure, in cui i valori medi per la stessa tipologia di abitazioni sono rispettivamente di 9.500, e euro. Le località meno care sono invece Montesilvano, Termoli, Vieste e Policoro Lido, dove il prezzo medio delle case nuove o di pregio è inferiore ai euro al metro quadro. La serie storica dei valori di compravendita monitorati dall Osservatorio immobiliare Fiaip a partire dal primo semestre del 2004 rivela una crescita più o meno costante nel tempo, più marcata per le abitazioni definite centrali (33%), un po meno consistente per quelle di pregio o nuove (18,5%). Analogamente a quanto rilevato per il mercato urbano, anche per quello turistico i delegati Fiaip interpellati per ciascuna località campione hanno segnalato un incremento nel numero di immobili offerti in vendita del 4,7%, con una parallela diminuzione nel numero di transazioni concluse, sebbene l entità della flessione sia più ridotta che nelle città capoluogo di regione (-0,3%). I tempi medi di vendita e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo non si differenziano molto da quelli rilevati nel settore urbano, mentre la situazione dei mutui è piuttosto diversa, essendo questi ultimi richiesti assai meno frequentemente (nel 37,8% delle compravendite) e di importo e durata inferiore (63,1% del costo totale e 16,1 anni), mentre il tipo di tasso prevalente rimane quello fisso. Relativamente alle dimensioni delle abitazioni richieste, più di metà sono piccole unità inferiori ai 60 metri quadrati, il 40% circa di medie dimensioni e solo il rimanente 10% presenta superfici superiori ai 120 metri quadrati.

8 I N F SCENARI IMMOBILIARI L immigrato cerca casa come cambia il mercato In fuga dai centri urbani, dove i prezzi sono inaccessibili, scelgono la provincia. O la periferia, purché ben collegata con il luogo di lavoro. E chiedono spazi più ampi, scegliendo villette a schiera o rustici a cura di Anna Carbone Il Rapporto 2007 dell Osservatorio nazionale immigrati e casa, frutto dell indagine condotta da Scenari Immobiliari nelle diverse province italiane, ha evidenziato un progressivo spostamento degli acquisti degli immigrati dalle province più ricche verso altre che offrono soluzioni abitative a costi mediamente più contenuti. È il caso, per esempio, di Milano, Bologna, Brescia, Firenze e Verona. In tutte queste province sono state registrate riduzioni, più o meno consistenti, della presenza di immigrati extracomunitari all interno del mercato residenziale. Questo è dovuto all effetto combinato della forte crescita dei prezzi, registrata sia nel centro urbano sia nell hinterland, con la scarsità del prodotto di livello qualitativo basso e a prezzo contenuto. Di questa fuga dalle grandi città hanno beneficiato alcuni centri intermedi, quali Alessandria, Bergamo, Varese, Cremona e Treviso al nord, e Prato, Pistoia, Perugia, Modena, Terni e Viterbo al centro. Le uniche eccezioni, in questo quadro, sono rappresentate da Genova, Torino e Roma, tutte in forte crescita nel 2005, e dai principali centri urbani del Meridione, ancora interessati da forti acquisti in città. Analizzando la ripartizione territoriale degli acquisti per macro-aree, si nota che questi non sono in linea con la distribuzione della popolazione immigrata sul territorio nazionale. Concentrati in sei regioni Nelle regioni del nord Italia, dove si concentra il 64% circa degli stranieri residenti (dati Istat al 31 dicembre 2005), le transazioni complessivamente concluse da lavoratori extracomunitari, nel 2006, rappresentano il 73,2% delle compravendite totali. Questo dato evidenzia la maggiore propensione all acquisto degli immigrati che abitano in queste regioni, rispetto a quelli residenti nel centro e nel sud. Il dato relativo alle regioni meridionali, infatti, raggiunge il 5,3% del totale (sempre nel 2006), mentre quello relativo al centro, è pari al 21,5 per cento. Nelle regioni del sud, invece, l andamento delle compravendite risulta piuttosto altalenante, visto che in queste zone gli immigrati extracomunitari vivono ancora una situazione lavorativa instabile, che mal si concilia con la richiesta di un mutuo e l acquisto di un abitazione. Relativamente alla distribuzione regionale degli acquisti (quota regionale di compravendite concluse da immigrati sul totale nazionale), è sempre la Lombardia ad avere la più alta concentrazione, con il 17,9% (in lieve calo rispetto al 2004, quando era del 19,4%). Seguono il Veneto, con il 16,7% (15,6%), il Piemonte, che con il 14,5% supera l Emilia Romagna, ferma al 13,9% e il Lazio,

9 I N F SCENARI IMMOBILIARI 13,4%, in crescita dal 12,9% del Nel corso degli anni è emersa una tendenza alla concentrazione degli acquisti nelle prime sei regioni della classifica. Mentre nel 2004, gli acquisti conclusi da lavoratori immigrati in Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Lazio e Piemonte rappresentavano l 83,2% del totale nazionale, nei due anni successivi, questo dato ha subito un ulteriore aumento, fino a portarsi, nel 2006, all 85,9 per cento. Nell anno in corso, la tendenza è destinata a rafforzarsi ulteriormente, soprattutto per effetto della forte crescita delle transazioni nel Lazio e in Piemonte, regioni caratterizzate ancora da forti flussi migratori. Negli anni, si è assistito anche a uno spostamento della domanda, e conseguentemente degli acquisti, dalle zone centrali e semicentrali delle grandi aree urbane del centro-nord Italia ai quartieri più periferici o verso i comuni dell hinterland cittadino, soprattutto quelli ubicati lungo le principali direttrici di traffico e meglio serviti dal trasporto pubblico. I dati evidenziano un incremento progressivo degli acquisti conclusi fuori città, saliti dal 33,5% del 2004 al 38,6% dello scorso anno. Per l anno in corso, è previsto un ulteriore aumento del 4,7%, che dovrebbe portare la percentuale oltre il 40% sul totale delle transazioni concluse da immigrati. Parallelamente, gli acquisti nelle zone centrali e semicentrali delle aree urbane sono scesi, nel corso di soli tre anni, dal 46% al 35 per cento. Dal bilocale alla villetta a schiera La corsa degli immigrati extracomunitari all acquisto di una casa ha avuto l effetto di esaurire in breve tempo lo stock di abitazioni di fascia mediobassa disponibile sui mercati immobiliari delle grandi città. Nel recente passato gli immigrati hanno concentrato gli acquisti nelle aree cittadine più degradate, caratterizzate dalla presenza di uno stock edilizio vetusto (in genere, l età media degli immobili è compresa tra 30 e 40 anni) e, spesso, in cattivo stato di conservazione. Tra il 2004 e il 2006, la maggior parte degli acquisti ha riguardato la tipologia dell appartamento in condominio, in città o fuori città. Nel corso dell ultimo anno, poi, le preferenze hanno cominciato a mutare, anche verso tipologie di abitazione differenti. È stato evidenziato uno spostamento verso ville singole, case isolate (in genere rustici da ristrutturare) e villette a schiera, che allo stato attuale rappresentano il 12% degli acquisti complessivi. E le previsioni per l anno in corso indicano un aumento ulteriore della percentuale di acquisti di abitazioni diverse dal tradizionale appartamento in condominio. Oltre a considerazioni di carattere socio-economico, relative alla progressiva differenziazione della domanda extracomunitaria tra diverse tipologie di acquirenti, va sottolineato che lo spostamento degli acquisti, dalle città verso l hinterland, ha favorito l acquisto di rustici da ristrutturare, di villette a schiera di recente costruzione o di porzioni di ville bi-quadrifamiliari. In quasi due casi su tre (64%), l abitazione presenta uno stato di conservazione tale da richiedere interventi di ristrutturazione. Quello che assume importanza, però, è il trend che si è determinato, visto che la percentuale di extracomunitari che hanno acquistato abitazioni nuove o di recente ristrutturazione è aumentata, tra il 2004 ed il 2006, dal 27,4% al 35,4%, con la tendenza a un ulteriore aumento nel Nonostante le famiglie di immigrati manifestino una maggiore esigenza di spazio rispetto a quelle italiane, anche nel 2006 si è rilevata una concentrazione degli acquisti nelle soluzioni abi-

10 I N F SCENARI IMMOBILIARI tative mediopiccole. Dal 2005, la quota di abitazioni acquistate, con superficie superiore ai 120 metri quadrati, è quasi raddoppiata. Le richieste maggiori si collocano nella fascia compresa tra gli 80 e i 100 metri quadrati, quella corrispondente a un trilocale. Al momento dell acquisto, ci si deve accontentare però di un bilocale, con una metratura compresa tra i 50 e gli 80 metri quadrati. Il 2007 dovrebbe segnare un ulteriore riduzione della superficie media dell abitazione acquistata, dopo che, nel 2006, questa ha raggiunto i 55 metri quadrati, dai 58 dell anno precedente. Nell anno in corso, la dimensione media delle case acquistate da immigrati dovrebbe collocarsi attorno ai 52 metri quadrati. La percentuale di acquisti oltre i 120 metri quadrati è destinata a salire nel In periferia, ma solo quando c è il bus Più complesso è il discorso sulle caratteristiche che deve possedere la zona nella quale si trova l abitazione. Sono emerse, infatti, numerose e diverse tendenze nelle scelte e nelle preferenze degli immigrati. Se fino a tre anni fa, l aspetto che più caratterizzava questa domanda era proprio quello di non manifestare, nella ricerca dell abitazione, alcuna particolare esigenza, salvo quella di poter contenere la spesa entro il budget prefissato, nel 2006 sono emersi cambiamenti significativi. Innanzitutto, proprio in coincidenza con il progressivo spostamento della domanda verso le periferie e i comuni dell hinterland, ha assunto un peso sempre maggiore la presenza di un efficiente rete di trasporto pubblico e la possibilità di avvicinarsi al posto di lavoro. Diversamente dalle famiglie italiane, infatti, quelle composte da immigrati sono spesso sprovviste di un mezzo di trasporto privato. Nel 2007, questo trend è destinato a rafforzarsi, tanto che, entro la fine dell anno, per tre immigrati acquirenti su quattro sarà fondamentale acquistare un abitazione che sia ben collegata al luogo di lavoro e, nel 25% dei casi, sarà importante potervi accedere facilmente, visto che questo si trova quasi sempre in città. Si nota, invece, anche la sempre minore importanza riconosciuta alla vicinanza con altri connazionali. Il desiderio di integrazione nel tessuto sociale italiano, infatti, rende l immigrato desideroso di andare a vivere in quartieri abitati in prevalenza da famiglie italiane. E questa redistribuzione delle famiglie immigrate sul territorio urbano, tramite l acquisto della casa, sarà sicuramente uno dei fenomeni più rilevanti dei prossimi anni.

11 I N F INFORMAZIONE PUBBLICITARIA Virtual Tour É uno strumento interno per l agenzia immobiliare in grado di mostrare a 360 o, stanza per stanza, la casa che vuoi proporre stimolando l interesse del cliente. Virtual Tour. Strumento interno per l agenzia immobiliare VANTAGGI NELL UTILIZZO DEL VIRTUAL TOUR: Creare sul proprio computer un archivio di immobili con Virtual Tour Visitare l interno di una casa, insieme ai suoi clienti, seduti davanti al computer in ufficio Visionare all istante anche immobili lontani tra loro, ottimizzando i tempi di lavoro Visitare senza obblighi di orari Distinguersi dalle altre agenzie x2 - + Addio falsi clienti o appuntamenti a vuoto Numero illimitato di Virtual Tour Valorizzare la vetrina su strada Arrivare più velocemente ad una proposta d acquisto Genera un passaparola positivo Strumento forte e valido per l acquisizione di nuovi immobili Lo puoi pubblicizzare su e sul tuo sito Per le agenzie immobiliari interessate al servizio : informa@prendicasa.it

12 10 I N F EVENTI Immobila 2007 La fiera di chi cerca casa A Milano, a ottobre. Con il doppio obiettivo di offrire un valido strumento di marketing e di vendita per gli operatori immobiliari e un servizio per chi cerca un immobile come abitazione o come investimento Si svolgerà a Milano, dal 25 al 28 ottobre, all interno dei padiglioni di Fieramilanocity, la seconda edizione di Immobila, Esposizione Mercato dell Immobile in città, provincia, case vacanze, estero e Servizi Finanziari. Immobila è un esposizione B2C (business to consumer), quindi dedicata al pubblico, che nasce con il doppio compito di offrire un nuovo e valido strumento di marketing e di vendita per gli operatori immobiliari e un servizio al consumatore finale che è alla ricerca di un immobile - in città o in provincia, al mare o in montagna, in Italia o all estero - come abitazione principale o come investimento. Nelle principali città europee, Londra e Parigi in testa, questo tipo di eventi, mix tra esposizione e mercato, sono da tanti anni un importante strumento per gli operatori immobiliari che, in fiera, hanno la possibilità di incontrare non solo chi ha il tempo di visitare le agenzie, ma anche chi lavora fino a tardi o vive in un altra città, chi deve ancora trasferirsi, chi cerca una casa nelle località di villeggiatura e anche gli investitori stranieri che possono così avere una panoramica del mercato in un solo week end. In Italia, dove è in crescita il numero degli stranieri che acquistano un immobile, dove sempre più persone decidono di cambiare comune, spostandosi dalla città alla campagna o dal sud al nord, dove la nostra conformazione geografica regala migliaia di località di villeggiatura al mare ma anche in montagna, mancava una manifestazione di questo tipo e ci sembra giusto che questa venga organizzata a Milano che, con la Lombardia, rappresenta un bacino di 10 milioni di persone e il mercato immobiliare più importante d Italia con il 21% delle transazioni che avvengono nell intera nazione. Ogni sei mesi, con un pubblico sempre nuovo Il progetto Immobila è iniziato nell ottobre 2006 con un numero 0 per testare il gradimento degli operatori e del pubblico e i risultati sono stati superiori alle aspettative. Sebbene i metri quadrati occupati e il numero di espositori

13 I N F 11 EVENTI non sia stato elevato, i feedback sono stati tutti positivi. Sono state concluse vendite su carta direttamente in fiera, acquisizioni di nuovi immobili; i franchisor presenti hanno trovato nuovi affiliati; sono nate collaborazioni fra agenzie immobiliari e intermediari creditizi e sono state istruite numerose pratiche di richiesta mutuo. Quest anno la manifestazione ha assunto un identità ancora più forte con l annuncio della trasformazione in evento semestrale poiché sei mesi è il tempo medio necessario per trovare la casa che corrisponde alle proprie richieste, a ogni edizione il pubblico sarà in massima parte diverso e con la pianificazione di un importante campagna di comunicazione. Gli operatori immobiliari che capiranno le potenzialità e l utilità di questo nuovo strumento programmeranno già a inizio anno la partecipazione alle due edizioni della manifestazione, pianificandola tra gli investimenti di comunicazione esattamente come avviene per le altre forme di marketing; in questo modo potranno sfruttare le potenzialità che la partecipazione a un evento di questo tipo offre, anche come leva di acquisizione di nuovi mandati di vendita. Immobila è pronta per diventare, nel giro di qualche edizione, il punto di riferimento per chi, italiano o straniero, è alla ricerca di un immobile in Lombardia, chi cerca una seconda casa al mare, in montagna, nelle nostre splendide campagne e colline, e per gli italiani che vogliono comprare all estero. Il programma è ambizioso, ma il patrocinio concesso dalle associazioni di categoria Fimaa, Fiaip, Anama ed Aspesi e la partnership siglata con B&P Media Group Spa, editore tra gli altri di Attico e prendicasa.it, sono la dimostrazione della validità dell iniziativa. Il piano di crescita della manifestazione prevede anche la realizzazione di un area conferenze e una zona servizi in cui gli espositori potranno avere a loro disposizione degli interpreti per le vendite a investitori stranieri e dove commercialisti, architetti, avvocati e notai saranno presenti per chiarire al meglio diritti e doveri di chi vende e di chi acquista. 20 mila coppie in cerca di una casa La prossima edizione di Immobila, a Ottobre 2007, si svolgerà all interno e in contemporanea a IoSposa, la fiera per il matrimonio, organizzata dal gruppo Condé Nast. La sinergia con questa manifestazione, che è diventata la più importante fiera del settore in Italia per numero di visitatori e per la presenza di aziende di alto livello, è stata sviluppata per permettere agli espositori di Immobila di incontrare, oltre al pubblico che si recherà in fiera per l Esposizione Mercato dell immobile, anche le 20 mila coppie che devono sposarsi, molte delle quali sicuramente alla ricerca della casa dei propri sogni. L interesse verso Immobila è alto come dimostrano le migliaia di visite registrate nell ultimo mese dal sito internet dal quale è anche possibile scaricare il contratto per partecipare all esposizione. I prezzi partono da euro + Iva per uno stand di 12 mq completamente allestito chiavi in mano.

14 12 I N F intervista Insieme per costruire un immagine di qualità La percezione del settore immobiliare da parte del pubblico è negativa. Colpa dei media, e anche dei politici. Ma le associazioni di categoria si ribellano. Il parere di Federico Filippo Oriana, Presidente di Aspesi di Anna Carbone Nell ambito del convegno, Real Estate Industry. L Economia Immobiliare per lo Sviluppo, l Occupazione e la Qualità della Vita, svoltosi lo scorso maggio a Milano, il dibattito ha toccato in varie occasioni un argomento che non pochi addetti ai lavori considerano alquanto spinoso : quello dell immagine del settore immobiliare veicolata dai media. E quindi della percezione che hanno di esso sia i cittadini sia il mondo politico. In particolare, il tema è stato dibattuto, nell introduzione svolta a nome del Forum delle Associazioni Immobiliari, da Federico Filippo Oriana, Presidente di Aspesi, l Associazione nazionale tra società di promozione e sviluppo immobiliare. Attico Informa ha incontrato Oriana, chiedendogli un approfondimento delle tesi esposte, anche un giudizio sui recenti provvedimenti fiscali riguardanti il settore. Quale era l obiettivo del Convegno all Eire, che ha visto insieme per la prima volta oltre 20 Associazioni e Federazioni immobiliari? L evento vuole essere un messaggio? È un messaggio, alle istituzioni e al mondo della politica, per sottolineare l importanza economica e sociale del settore immobiliare-costruttivo nel nostro Paese. Federico Filippo Oriana Presidente di Aspesi Perché l immagine che si dà del settore immobiliare, da parte dei media, è in toni negativi? Questo può aver influenzato il mondo politico? L immagine offerta dai media del nostro settore è negativa per un atteggiamento culturale di fondo diffuso nella società italiana. Da sempre, il mattone è visto come un momento di speculazione e di saccheggio del territorio. In realtà, l attività immobiliare rappresenta un volano insostituibile per l economia, che mette ogni anno a disposizione degli italiani centinaia di migliaia di case, uffici e siti produttivi e svolge un ruolo occupazionale a elevata potenzialità, assorbendo un enorme quantità di manodopera, anche straniera. Ritengo che questa percezione errata del nostro ruolo abbia ispirato negativamente la campagna dell attuale governo nei confronti del nostro settore, che ha visto una sequenza impressionante di leggi e norme persecutorie. Secondo lei, gli italiani sono influenzati da questo stato di cose? La realtà del nostro settore nei suoi dati reali non è conosciuta dall opinione pubblica ed è questa la motivazione dell iniziativa del Forum delle Organizzazioni Immobiliari. L Italia ha perso molto terreno in campo internazionale. Risulta difficile far capire che la risorsa del territorio è probabilmente il nostro futuro economico? È vero. L Italia è fuori dalla grande elettronica di consumo, tutta giapponese, e dalla tecnologia avanzata, tutta americana. Ed è incalzata da paesi emergenti, come Cina, India e Corea, sulle tecnologie intermedie, che costituivano il suo tradizionale punto di forza. Il futuro si presenta, quindi, problematico, ma le centinaia di milioni di nuovi ricchi dei paesi emergenti vorranno sicuramente visitare l Italia, con Venezia, Firenze, Roma e via di seguito: se saremo capaci di investire in qualità e in strutture ricettive - quindi in immobili potremo assicurare un futuro alle nuove generazioni. Il settore immobiliare, nell estensione del termine, esprime il 12% del Pil. Un dato rilevante, ma apparentemente sottovalutato. Perché?

15 I N F 13 intervista È un dato rilevantissimo, che abbraccia importanti realtà industriali dell indotto, come materiali, piastrelle, legno, ecc... Non è compreso nella sua dimensione e nella sua potenzialità a causa del pregiudizio politico-ideologico di cui dicevo prima. A tale pregiudizio vogliamo opporci con una rappresentanza unitaria e con una seria elaborazione dei dati reali. Qual è l importanza, anche a livello sociale, del settore immobiliare, a fronte del recupero di aree dismesse e centri storici nelle città, dell impostazione dei nuovi insediamenti, concepiti non più come zone dormitorio, ma come spazi da vivere, quindi dotati di tutte le infrastrutture necessarie a un modello di abitare a misura d uomo? Gli immobili sono i luoghi dove si realizza il vivere civile. Vi si abita, si lavora, si studia, si prega, ci si diverte. Una migliore qualità innalza il livello di vita. Ma senza intervento immobiliare i centri storici delle nostre città verrebbero abbandonati e le periferie consegnate al degrado e alla criminalità. Va capito che l immobiliarista è l indispensabile demiurgo fra le risorse finanziarie e le capacità tecniche che, senza i promotori immobiliari, resterebbero separate. Inoltre, non va dimenticato che le costruzioni offrono agli extracomunitari anche la casa, oltre all occupazione. Questi sono fatti e non parole, ai fini del processo di integrazione. Perché la classe politica vede il settore immobiliare solamente come fonte di introiti per le casse dello Stato, ma non dà nulla in contropartita? Noi siamo d accordo che le tasse vadano pagate e vediamo le frange minoritarie di evasione ancora esistenti nel nostro settore, soprattutto fra i privati, come concorrenza sleale. Non abbiamo, quindi, nulla in contrario a essere visti dallo Stato come grandi contribuenti, ma riteniamo suicida da parte delle Istituzioni - in termini di produzione, occupazione, qualità e anche di gettito tributario - che il settore immobiliare venga ucciso dalle normative fiscali e urbanistiche, invece che essere valorizzato. Secondo lei, le leggi vigenti sono frutto di sprovveduto pensiero politico o di un errata stima economica? Di entrambi i fattori. Voi delle associazioni dite: Lo Stato non si occupi di edilizia pubblica, ma agevoli in tutti i modi l edilizia e l immobile privato: spenderà meno, le case ci saranno prima e in numero maggiore, si eviteranno favoritismi e corruzione. Cosa chiedete dunque alla classe politica? Di risolvere il problema della casa, anche per gli extracomunitari, favorendo l edilizia privata e l attività immobiliare, e non con un nuovo programma, inutile e costoso, di edilizia pubblica. Quale sarà il vostro rapporto con i media? I media sono per noi importantissimi, perché la battaglia che deve condurre il nostro settore è prima politica e culturale e poi economica. Qual è il vostro auspicio per il futuro? La nostra speranza è che vengano rivisti i presupposti politico-ideologici che hanno condizionato negativamente la produzione normativa dell ultimo anno. Quale sarà il vostro slogan? Insieme per costruire. Perché Aspesi Per essere informati su tutto ciò che avviene ogni giorno nel mondo immobiliare attraverso la nostra rassegna stampa quotidiana e periodica, la rassegna normativa, il monitoraggio del mercato e la raccolta della documentazione del settore. Per partecipare al processo di cambiamento del sistema immobiliare: nuove soluzioni, nuovi scenari, nuovi mercati; alle riunioni periodiche riservate in cui i Soci si scambiano esperienze e opinioni sui temi di attualità; agli eventi pubblici con i più importanti referenti istituzionali, locali e nazionali; ai seminari tecnici di approfondimento sulle problematiche operative (urbanistiche, fiscali, contrattuali, finanziarie, assicurative, tecnico-edilizie ecc.) di attualità. Per essere rappresentati verso le istituzioni nei vostri interessi imprenditoriali e professionali di operatori immobiliari. ASPESI amplifica le vostre voci attraverso una rete di alleanze con tutte le organizzazioni che rappresentano le diverse componenti del sistema. Lavoriamo insieme per l immobiliare di domani

16 14 I N F UFFICIO STUDI FIAIP Agenzie immobiliari: il ruolo è finalmente chiaro Come funzionano? Come distinguere quelle ad alta professionalità dalle altre? E poi: cosa fa l agente? Come deve essere pagato? La materia è complessa e spesso si presta a qualche confusione a cura di Alberto Zamberletti e Armando Barsotti Capita spesso di leggere sui giornali o sentire alla televisione inviti assai poco mascherati ai cittadini affinché evitino di avvalersi dell opera delle agenzie immobiliari. Esse vengono considerate costose, impreparate e talvolta colpevoli di comportamenti non corretti o addirittura truffaldini. Queste crociate nascono quasi sempre all indomani di una denuncia, da parte di un cittadino, di un episodio increscioso, sicuramente condannabile, laddove il responsabile viene definito agente immobiliare o immobiliarista. È chiaro che queste considerazioni, spesso supportate da Associazioni di consumatori o da giornalisti con pochi scrupoli, preoccupano il pubblico degli utenti, generando un ingiustificato allarme e danneggiando l immagine di un intera categoria professionale. Con la collaborazione dell Ufficio Studi della Fiaip, cerchiamo allora di fare chiarezza, approfondendo i rapporti tra privato e agenzia a partire dalla legislazione vigente. La norma che regola l attività dell Agente Immobiliare è la Legge 3 febbraio 1989 n. 39 poi modificata dall art. 18, Legge 5/3/2001 n. 57. Ulteriori risvolti della normativa professionale, con particolare riferimento agli adempimenti anche fiscali e obbligatori, sono contenuti nella recentissima Legge 4/8/2006 n. 248 (poi integrata) e dalla Finanziaria 2007 (L. n. 296 del 27/12/2006, commi 46, 47 e 48). Il mediatore e l immobiliarista Il mediatore deve essere iscritto all apposito Ruolo tenuto dalle Camere di Commercio. Questa iscrizione consente di poter iniziare l attività previa ulteriore iscrizione al Repertorio economico amministrativo (Rea) sempre presso l Ente camerale. Chi svolge questa professione senza essere iscritto al Ruolo non ha diritto al pagamento del compenso di mediazione e nemmeno a indennizzi o rimborsi spese. Non solo: prima rischiava la sanzione amministrativa variabile tra 516 e euro, oggi, grazie a un emendamento specifico elaborato da Fiaip, la sanzione è stata elevata a una somma compresa fra e euro (Finanziaria 2007, art. 1, comma 47) e, in caso di reiterazione del reato, l infrazione diventa penale. I mediatori iscritti al Ruolo dal marzo 2001, inoltre, devono essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver frequentato un corso di formazione e aver superato un apposito esame attitudinale. Mentre, tutti gli agenti immobiliari che esercitano l attività sia in forma di ditta individuale che in forma di società devono aver sottoscritto una polizza assicurativa di Responsabilità Professionale. L immobiliarista è invece la persona (o la società) che compra, vende o permuta in proprio. Non ha nulla ha a che vedere con l Agente immobiliare. Anzi, tali attività esercitate appunto in proprio gli sono specificatamente precluse dall art. 5, lett. c della legge n. 39/89. Pertanto, l equazione tratta immobili per cui è un agente immobiliare rappresenta una falsa rappresentazione della realtà. Agenzie a rischio È normale che chi deve pagare ritenga costosa qualsiasi prestazione professionale. Non possiamo tuttavia sottacere che il mediatore è anche l unico professionista che potrebbe prestare la propria opera a titolo gratuito. Il rischio che corre l agente immobiliare è quello di non riuscire a portare a termine la vendita o la locazione nel tempo pattuito nell incarico e, pertanto, di non percepire compensi. Esistono certamente operatori non del tutto preparati, ma non è il caso di generalizzare. La regola della preparazione e dell aggiornamento professionale vale per tutte le categorie economiche. Ovunque esistono operatori eccellenti, bravi, ordinari o mediocri. Occorre tuttavia sottolineare che all Agente immobiliare, oggi, è richiesto di tutto e di più: dalla conoscenza del

17 I N F 15 UFFICIO STUDI FIAIP mercato a quella delle caratteristiche della costruzione e dell impiantistica, dalle cognizioni legali a quelle amministrative e fiscali. Il tutto senza un adeguato corso di formazione specifico. È infine innegabile che vi siano delle agenzie che possono essere considerate a rischio. Ciò vale tuttavia per tutte le professioni e per tutte le attività economiche. E non ci sembra che gli agenti immobiliari siano da annoverare tra i peggiori. Anzi. In ogni caso, è il pubblico degli utenti che, operando la scelta dell agenzia con oculatezza, si mette al riparo da questo temuto rischio. Diritti e compensi del mediatore Ex art del cod. civ., il mediatore ha diritto al pagamento della mediazione da entrambe le parti se l affare è concluso per effetto del suo intervento. Tale diritto matura anche se non ha ricevuto specifico incarico ovvero se le parti concludono l affare nonostante l incarico di mediazione sia scaduto. Il compenso consiste generalmente in una percentuale sul prezzo di vendita. Non esistono normative di legge che fissano l entità di questa percentuale, che viene stabilita dalla libera contrattazione tra agente e cliente. In assenza di incarico, ovvero se in esso non è pattuito l importo, si farà riferimento agli Usi e consuetudini in sede di territorio provinciale, che sono codificati e conservati nella Raccolta provinciale presso le Camere di commercio. In caso di mancato accordo tra agenzia e cliente, sarà il Giudice a determinare l ammontare della mediazione secondo equità, valutando quantità e qualità del lavoro svolto. Il pagamento della mediazione è tradizionalmente richiesto dall agente immobiliare alla firma del contratto preliminare. Le parti possono comunque pattuire una modalità e una tempistica diversa. L incarico in esclusiva Il mercato delle intermediazioni immobiliari ha un vero soggetto determinante: il venditore (o, nel caso, il locatore). Se il venditore conferisce specifico incarico a un agenzia immobiliare affidabile, raggiunge un duplice scopo: risolvere nel modo migliore il proprio problema ed emargina dal mercato chi non è all altezza. Ma come fare a scegliere l agenzia? Ebbene, così come assume informazioni prima di acquistare prodotti di costo rilevante (o di affidarsi a un avvocato, un commercialista, un ginecologo ), il cittadino deve utilizzare questo criterio in occasione della vendita di un bene come la casa. Fatta la scelta, è consigliabile che il venditore conferisca al mediatore un incarico esclusivo di vendita a tempo determinato. L incarico in esclusiva offre garanzie sia all agente immobiliare, che si vede riconosciuto il diritto/dovere a operare sull immobile, sia al venditore, che prima di sottoscrivere l incarico in esclusiva, può contrattarne le condizioni come la durata, il compenso di mediazione, il prezzo minimo, il tipo di pubblicità e tutti gli altri servizi che deve fornire. Con l incarico in esclusiva il venditore s impegna a non vendere direttamente la casa e a non coinvolgere altre agenzie. Come contropartita ha la ragionevole certezza che il mediatore profonda tutto l impegno necessario per reperire l acquirente. L agente che ottiene l incarico di vendita in esclusiva deve garantire più ampie prestazioni rispetto alle attività ordinarie: infatti, affinché tale clausola di esclusiva non possa essere considerata vessatoria (e quindi nulla) l incarico deve essere bilanciato e contenere i seguenti servizi a carico dell agente: a) perizia gratuita dell immobile; b) rinuncia del mediatore al rimborso delle spese anche in caso di mancata conclusione dell affare; c)adeguata e prioritaria campagna pubblicitaria; d) impegno del mediatore a procurare tutta la documentazione necessaria alla vendita nonché eseguire tutte le verifiche necessarie (ipoteche, proprietà in comunione, diritti di eredi ecc.). La durata dell incarico dipende dalla facilità o meno di collocare la casa sul mercato ovvero dalla sua commerciabilità. Per un immobile mediamente commerciabile, di tipo residenziale, la durata dell incarico si attesta attorno ai quattro mesi. Occorre anche tener conto dei mesi morti, tipo quelli estivi e dicembre. Va evitata la clausola che rinnova automaticamente l incarico in mancanza di disdetta. L incarico di vendita in esclusiva deve terminare alla sua naturale scadenza e l eventuale rinnovo va rinegoziato dalle parti. La clausola del supero Stigmatizzata dalle Associazioni di Categoria più serie è la clausola, detta in gergo del supero o sovrapprezzo, con cui si riconosce al mediatore la possibilità di incassare, in tutto o in parte, il maggior prezzo di vendita realizzato rispetto a quello fissato nell incarico ricevuto. Tale pratica viene spesso abbinata a un asta al rialzo del prezzo, posta in essere dal mediatore scorretto,

18 16 I N F UFFICIO STUDI FIAIP tra diversi candidati acquirenti, ciascuno dei quali sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto all agenzia incaricata. Benché la Cassazione (sentenza n.11911/2002) abbia riconosciuto il cosiddetto supero come legittimo, non c è dubbio che tale prassi possa celare sia una sottovalutazione iniziale del valore dell immobile sia un artificiosa lievitazione dei valori di mercato. Inoltre il supero fa sì che l intermediario, anziché essere imparziale tra le parti, lucri sull affare. Le agenzie immobiliari professionali detestano questo tipo di azione, che nulla ha a che vedere con la professione e costituisce squalifica per la Categoria. La proposta d acquisto È stata predisposta per la prima volta dalla Fiaip nel 1980 per neutralizzare le scalate al ribasso da parte di acquirenti poco seri. Costituisce un utile strumento per gli agenti immobiliari e un valido riferimento per le parti contraenti. Si tratta di una scrittura privata unilaterale con la quale l acquirente comunica al venditore le sue condizioni di acquisto, tramite l opera di un agente immobiliare. Preventivamente l acquirente e l agenzia pattuiscono per iscritto l entità della mediazione in caso di conclusione dell affare. A garanzia della serietà della sua proposta, l acquirente rilascia all agente un assegno bancario, intestato al venditore, per una somma non particolarmente impegnativa: non più del 2-3% del prezzo proposto. Ricevuta la proposta di acquisto, l agente è in condizione di presentare al venditore condizioni di vendita serie e concrete. Normalmente, la proposta d acquisto prevede l offerta di un prezzo inferiore a quello richiesto dal venditore, tuttavia ha il pregio di essere scritta e corredata con l assegno di garanzia. Se il venditore non dovesse accettare la proposta, essa potrebbe essere riformulata a un prezzo più vicino a quello richiesto. Se invece l acquirente decidesse di rinunciare all acquisto, l agente dovrà immediatamente restituire l assegno al proponente. Qualora invece il venditore accettasse detta proposta, l affare potrà definirsi quasi concluso e l agente provvederà a far predisporre dal notaio il contratto preliminare. Le novità fiscali Le Legge 4/8/2006 ha introdotto l obbligatorietà per le parti contraenti di rilasciare al notaio rogante l atto di trasferimento immobiliare apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, separatamente fra di loro, laddove sia annotato, se ha prestato la sua opera, il nome del mediatore ovvero della società per cui lavora, il relativo codice fiscale e partita Iva, gli estremi di iscrizione al ruolo agenti affari in mediazione, l importo del suo onorario e come è stato pagato (assegni, contanti ecc.). In difetto, le parti contraenti rischiano non solo una sanzione amministrativa da 500 a euro, ma soprattutto di vedersi revocate tutte le agevolazioni fiscali ottenute per l acquisto della prima casa. La Legge Finanziaria 2007 ha confermato esplicitamente l obbligo delle parti contraenti di registrazione del Contratto preliminare di compravendita. Per detto adempimento è stato coinvolto anche l agente immobiliare, che ne risponde in modo solidale con diritto di rivalsa sulle parti contraenti, primi responsabili per l eventuale mancata registrazione di tale scrittura privata negoziale non autenticata. La responsabilità professionale insita in quanto sopra assume inusitata importanza se si pensa che lo stesso notaio, in mancanza di accordo tra le parti, non potrà modificare, nell atto di trasferimento, quanto già predisposto sul preliminare dall agente immobiliare. Opportunità di formazione La figura dell agente immobiliare è quella di un professionista vero, uno specialista che deve sintonizzarsi con le problematiche di un mercato immobiliare in continua evoluzione e con le esigenze degli utenti, oltre che essere sempre aggiornato in tutte le materie necessarie allo svolgimento dell attività quotidiana di prestazione di servizi di consulenza e intermediazione immobiliare. Allo scopo, la Fiaip, grazie al Settore Cultura e Formazione, ha istituito convegni e corsi d aggiornamento con rilascio di Crediti Formativi Professionali per gli agenti immobiliari iscritti all Associazione e che partecipano ai corsi stessi. La Fiaip, da sempre, investe le proprie risorse ed energie per la cultura, l aggiornamento e la crescita professionale dei propri associati. Convegni e corsi sono continui e realizzati in ogni parte d Italia. Per info: ufficiostudi@fiaip.it

19 I N F 17 FINANZIAMENTI Condizioni vantaggiose per il cambio del mutuo L Agenzia del Territorio ha finalmente chiarito una serie di dubbi che riguardavano la portabilità del finanziamento ipotecario come viene previsto dal Decreto legge 7/2007. Favorevole il trattamento fiscale a cura di Armando Barsotti Ufficio Studi Fiaip Con una nuova circolare, l Agenzia del Territorio esamina le procedure per la portabilità del mutuo ipotecario (agevolata dalla legge 40 del 2007) fornendo alcuni chiarimenti interpretativi. La circolare n. 9/2007 del 21 giugno 2007 sottolinea che il presupposto per la portabilità è il nesso necessario di interdipendenza tra il nuovo mutuo contratto dal debitore per acquisire la disponibilità della somma destinata a estinguere il debito e il pagamento del debito. Nel nuovo mutuo dovrà essere indicata espressamente la destinazione della somma mutuata, mentre nella quietanza rilasciata dalla vecchia banca sarà menzionata la dichiarazione del debitore circa la provenienza delle somme con cui è stato effettuato il pagamento. All annotazione provvede d ufficio il conservatore. Per la formalità va pagata la sola tassa ipotecaria. La sostituzione di un vecchio mutuo con un altro a condizioni più vantaggiose non comporta quindi oneri particolari a carico del soggetto interessato. La surrogazione non determina la perdita dei benefici fiscali eventualmente riconosciuti per il primo mutuo. Inoltre, per l annotazione, non sono dovute né l imposta sostitutiva né quelle ipotecaria e di bollo, ma solo la tassa ipotecaria. Questi i principali contenuti della circolare n. 9/T del 21 giugno 2007, con la quale l Agenzia del territorio ha fornito chiarimenti in merito alle disposizioni dettate dall articolo 8 del decreto legge n. 7/2007 in materia di portabilità dei mutui. Il primo dubbio riguardava l espressione senza formalità adoperata dal legislatore in riferimento all annotazione da eseguire a margine dell iscrizione dell ipoteca; infatti, sulla base di quanto previsto dall articolo 2843 del Codice civile, la formalità dell annotazione è elemento necessario e indispensabile per il perfezionamento del trasferimento della garanzia ipotecaria a favore del terzo surrogato. Per gli interpreti del Territorio, la suddetta locuzione è stata utilizzata in senso atecnico, avendo soltanto la finalità di non far ricadere sul soggetto interessato ulteriori adempimenti; la domanda di annotazione, pertanto, andrà predisposta d ufficio dal conservatore. Ai fini, poi, dell eseguibilità dell annotazione, la circolare ricorda i necessari requisiti formali del titolo: atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. Inoltre, la quietanza rilasciata dal creditore di provenienza deve recare la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento e nel nuovo atto va indicata la destinazione del finanziamento, ossia la finalità estintiva del precedente mutuo. Tali requisiti possono risultare o da un unico atto o da atti distinti e separati. Trattamento fiscale La surrogazione per volontà del debitore non determina la perdita dei benefici fiscali eventualmente riconosciuti con riferimento al primo mutuo (ad esempio, detraibilità degli interessi passivi e degli oneri accessori). Per quanto riguarda il trattamento fiscale da riservare alla formalità dell annotazione, la norma stabilisce che non vanno applicate né l imposta sostitutiva ex articolo 17 del Dpr n. 601/1973 né quelle indicate all articolo 15 dello stesso decreto. Sulla base di tale disposizione, la circolare del Territorio puntualizza che l esenzione può essere riconosciuta all imposta ipotecaria e a quella di bollo, non anche alla tassa ipotecaria (punto 1.1. della tabella delle tasse ipotecarie allegata al Dlgs n. 347/1990).

20 18 I N F II RAPPORTO NOMISMA 2007 Mercato dei mutui Chi ricorre ai finanziamenti Gli ultimi dati disponibili confermano che solo una piccola quota di acquisti di immobili avviene senza l aiuto di qualche forma di prestito. Crescono i leasing, aumenta la durata e due terzi sono a tasso fisso a cura di Anna Carbone L indagine svolta presso gli operatori immobiliari conferma quanto osservato lo scorso anno: solo una piccola quota di acquisti di immobili avviene senza il ricorso a qualche forma di finanziamento (22% per il segmento abitativo, 14% per gli uffici, 17% per i negozi, 8% per i capannoni). Rispetto a un anno fa è da evidenziare come non sia intervenuto alcun cambiamento significativo nella distribuzione degli acquisti rispetto ai parametri considerati, a esclusione del segmento dei capannoni dove è aumentata di 6 punti percentuali la quota di chi ha preferito fare affidamento al leasing (interamente a scapito di chi ha optato per il mutuo). Per quel che riguarda le abitazioni, circa il 77% delle compravendite del campione è sostenuto dall accensione di un mutuo, mentre è interessante notare come, a distanza di due anni dall introduzione del leasing per l acquisto di seconde case da parte di privati, la quota di chi si orienta verso tale tipologia di finanziamento risulta ancora molto marginale (1,7% del totale, in calo di mezzo punto rispetto a 12 mesi fa) a fronte di un progressivo aumento di compravendite di seconde case finanziate tramite il ricorso al mutuo (39%, cfr. risultati indagine sulle banche). Ciò è imputabile all introduzione di un dispositivo normativo nel corso dell estate 2006 (L. 248/2006) 21,8% Abitazioni 1,7% Acquisti per tipologia di finanziamento, I semestre 2007 Leasing Capitale proprio + mutuo 45,5% 13,4% UFFICI Leasing Capitale proprio + mutuo 76,5% Solo capitale proprio 41,2% Solo capitale proprio 16,4% NEGOZI Leasing 32,1% 13,4% CAPANNONI Leasing Capitale proprio + mutuo Capitale proprio + mutuo 46,0% 37,6% Solo capitale proprio 41,2% Solo capitale proprio Figura 1 Fonte: Nomisma