TRIBUNALE DI TREVISO. Sezione Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DEL C.T.U. Il sottoscritto ing. Giorgio Basso, con studio in Corso Mazzini, 109 a

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1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DEL C.T.U. Nella esecuzione promossa da Omissis CONTRO Omissis ESECUZIONE N. 779/2008 G.E.: dott. Andrea Valerio Cambi Il sottoscritto ing. Giorgio Basso, con studio in Corso Mazzini, 109 a Montebelluna, veniva nominato Consulente Tecnico d Ufficio nella Esecuzione Immobiliare suddetta con comunicazione in data 15/02/2012 e prestava giuramento in data 06/03/2012. L incarico affidatogli era di accertare e riferire con relazione scritta, rispondendo al quesito che viene allegato alla presente sotto la lettera A, sul valore degli immobili pignorati. DESCRIZIONE CATASTALE E CONFINI (Allegato B ) L immobile di cui alla presente perizia è così catastalmente identificato: Catasto Fabbricati Comune di Valdobbiadene, Sez. B, Foglio 4 - Mapp. n sub. 1, Via dei Tramet n. 6, area urbana di 779 mq (soppresso e sostituito con i sub. 4 e 5 per modifica della consistenza); - Mapp. n sub. 2, Via dei Tramet n. 6, Piano T-1-2, Cat. A/3, Cl. 3, Cons. 10 vani, R.C. Euro 619,75; - Mapp. n sub. 3, Via dei Tramet n. 6, Piano T, Cat. C/6, Cl. 3, 1/11

2 Cons. 28 mq, R.C. Euro 102,67; - Mapp. n sub. 4, Via dei Tramet, Piano T, Cat. C/2, Cl. 1, Cons. 40 mq, R.C. Euro 82,63; - Mapp. n sub. 5, Via dei Tramet, Piano T, bene comune non censibile ai sub 2, 3, 4 (Area scoperta di mq 729). I sub. 2 e 3 risultano a seguito di variazione del 25/05/1993 n. 4830/1993 in atti dal 02/11/1999. I sub. 4 e 5 risultano a seguito di inserimento in mappa di fabbricati mai censiti (tipo mappale prot. N. 2012/TV del 12/07/2012) e variazione prot. N. TV del 24/09/2012. CONFINI: L immobile confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 996, 838, 103, 613, 1208, 1177, 1180, 1202, 1200 e 102. Catasto Terreni Comune di Valdobbiadene, Foglio 21 - Mapp. n. 1177, vigneto, cl. 2, Superficie Ha , R.D. Euro 0,17, R.A. Euro 0,37; - Mapp. n. 1200, bosco ceduo, cl. 4, Superficie Ha , R.D. Euro 0,51, R.A. Euro 0,34; - Mapp. n. 1202, vigneto, cl. 2, Superficie Ha , R.D. Euro 7,17, R.A. Euro 3,75. Il mapp. n risulta a seguito del frazionamento n /2003 del 12/12/2003 prot. n I mapp. n e n risultano a seguito del frazionamento n /2003 del 18/07/2005 prot. n. TV CONFINI: 2/11

3 Il mapp confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 1208, 1222, 1178, 1180 e Il mapp. n confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 102, 1019, 1202 e 120. Il mapp. n confina, da nord in senso orario, con i mappali n. 1019, 1180, 1272 e Vengono allegati sotto la lettera C le visure e le planimetrie catastali degli immobili oggetto della presente perizia, nonché copia del tipo mappale prot. N. 2012/TV del 12/07/2012 e variazione catastale prot. N. TV del 24/09/2012. PROPRIETA Gli immobili sono pervenuti ai sig.ri Omissis (per la nuda proprietà sugli immobili di cui al catasto fabbricati e per la piena proprietà per gli immobili di cui al catasto terreni) e Omissis (per l usufrutto generale vitalizio sugli immobili di cui al catasto fabbricati) in forza del seguente atto: - atto di divisione del notaio dott. Pietro Pellizzari di Valdobbiadene Rep. n , Racc. n del 24/02/2005, trascritto a Treviso il 09/03/2005 ai nn. 9769/6343. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Alla data del 17/04/2012 gli immobili de quo risultano gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: - Ipoteca volontaria di ,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo in data 24/02/2005 Rep. N Notaio Pietro Pellizzari di Valdobbiadene, iscritta a Treviso il 19/03/2005 ai nn /2561 a favore di Omissis; 3/11

4 - Ipoteca legale di 2.992,02 a seguito di provvedimento amministrativo in data 16/06/2006 Rep. N /113, iscritta a Treviso il 27/06/2006 ai nn /8135 a favore di Omissis; - Atto esecutivo cautelare a seguito di verbale di pignoramento immobili giusto atto giudiziario in data 27/11/2008 rep. n del Tribunale di Treviso, trascritto a Treviso il 23/12/2008 ai nn /31056 a favore di Omissis. Si allega certificato notarile ai sensi dell art. 567 comma 2 c.p.c. in data 26/01/2009, nonché visure ipotecarie di aggiornamento fino al 17/04/2012 (allegato D ). DESCRIZIONE URBANISTICA Il Piano Regolatore Generale del Comune di Valdobbiadene classifica l area oggetto di perizia come zona agricola E2.1, regolamentata dagli artt. 14 e 16 delle N.T.A. L edificio in questione risulta inoltre gravato da un grado di protezione come da scheda B/1927. Gli interventi ammessi sul fabbricato sono quelli del risanamento conservativo, così come previsto all art. 42 della N.T.A. del P.R.G. Art RISANAMENTO CONSERVATIVO 1. Il risanamento conservativo è costituito da un insieme di opere volto a conservare gli elementi costitutivi principali dell organismo edilizio ed in particolare tutti quegli elementi esterni di carattere, morfologico, volumetrico e architettonico che si riferiscano, senza contraffazioni, alla cultura compositiva e costruttiva della tradizione cui tale edificio 4/11

5 appartiene. 2. Oltre a quanto ammesso dal Restauro, nel risanamento conservativo è consentito anche un riassetto ed una ricomposizione delle singole tipologie, nel rispetto dell impianto complessivo cui tali manufatti appartengono. 3. Nel risanamento conservativo è ammessa la traslazione degli orizzontamenti con esclusione del tetto, allo scopo di rendere abitabili i locali, purché ciò non comporti l'alterazione delle aperture esterne preesistenti. Non sono ammesse aperture o chiusure di nuovi fori, è ammessa la traslazione di fori per allineamenti. 4. Non sono ammesse nuove aperture, è ammessa la traslazione di fori se previsti nell impianto originario. Si allegano sotto la lettera E un estratto del N.T.A del PRG del Comune di Valdobbiadene, nonché scheda B/1927 relativa al fabbricato in questione. AUTORIZZAZIONI COMUNALI A COSTRUIRE E REGOLARITA DI QUANTO EDIFICATO Il fabbricato principale risulta presente nel catasto italiano dagli anni 30 e, presumibilmente, l epoca della sua realizzazione viene fatta risalire tra il 1901 ed il Attualmente risulta censito presso l agenzia del territorio di Treviso a seguito di variazione del 25/05/1993 n. 4830/1993 in atti dal 02/11/1999. In occasione del sopralluogo effettuato, si è riscontrato che il fabbricato presenta delle difformità rispetto a quanto presente al catasto fabbricati. In particolare si tratta di lievi modifiche alla distribuzione interna, consistenti 5/11

6 nell esecuzione di alcune tramezzature. Nell area scoperta di pertinenza del fabbricato si è inoltre riscontrata l esistenza di due ulteriori fabbricati, realizzati ante 1967 e mai censiti, per i quali è stato effettuato un nuovo inserimento in mappa (tipo mappale prot. N. 2012/TV del 12/07/2012), con conseguente variazione al catasto fabbricati (prot. N. TV del 24/09/2012). Le difformità riscontrate nel fabbricato principale, ritenuta l opportunità della vendita dell immobile in un unico lotto, sono sanabili tramite l esecuzione di lavori di ripristino, che vengono quantificati forfetariamente in 2.000,00. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Trattasi di un immobile, sito in Comune di Valdobbiadene (TV), via dei Tramet n. 6 e costituito da un fabbricato principale (abitazione), da due annessi rustici esterni al fabbricato (uno adibito a magazzino e l altro a deposito/ricovero attrezzi), dall area scoperta di pertinenza e da due porzioni di terreno agricolo adiacenti. Il fabbricato principale è stato realizzato ante 1967, si sviluppa su due piani fuori terra ed una soffitta. Il piano terra è costituito da un ripostiglio, una sala da pranzo, un soggiorno, un garage, una cantina ed un disimpegno. La superficie complessiva lorda è di mq 148,00. Il piano primo è costituito da un fienile, 3 camere, due ripostigli, un disimpegno ed un bagno. La superficie complessiva lorda è di mq 148,00. La soffitta è costituita da due locali e presenta una superficie lorda di circa 6/11

7 96 mq. Le strutture verticali portanti sono in muratura di pietrame e laterizio di spessore circa 30 cm con solai in parte in legno ed in parte in laterocemento. La copertura è a due falde in legno con manto in coppi. Le condizioni di manutenzione del fabbricato sono mediocri/pessime per la parte ad ovest e buone per la parte ad est. Nella parte ad ovest i solai sono in legno per l abitazione ed in laterocemento (parzialmente crollato) per il fienile. I pavimenti sono in calcestruzzo al piano terra ed in tavole di legno ai piani superiori. La scala di accesso ai piani superiori è in calcestruzzo fino al piano primo ed in legno per la parte rimanente. I serramenti sono in legno con vetro singolo con oscuri in legno. Gli intonaci, ove presenti, sono al civile con tinteggiatura a tempera. Esiste l impianto elettrico, mentre l impianto di riscaldamento non esiste. La parte ad est, invece, è stata oggetto di ristrutturazione e presenta solai in laterocemento con pavimenti in piastrelle di ceramica al piano primo ed in parquet di rovere nella soffitta. I serramenti sono in legno con vetrocamera con davanzali in marmo ed oscuri in legno. Al piano primo vi è inoltre un terrazzino con struttura in c.a. e pavimentazione in granito. Le porte interne sono in legno tamburato. Gli intonaci sono al civile con tinteggiatura a tempera. Sono presenti impianto elettrico ed impianto di riscaldamento autonomi rispetto al resto del fabbricato. In merito alla classificazione energetica del fabbricato, si precisa che lo 7/11

8 stesso risulta edificato ante 1967 e che non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile (di superficie utile inferiore a mq), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. Esternamente al fabbricato sono presenti inoltre: annesso rustico ad uso magazzino sul lato sud-est avente superficie lorda in pianta di mq 14,40 circa ed altezza media 2,70 m, realizzato in muratura di mattoni pieni e copertura a due falde in legno con manto in coppi. annesso rustico ad uso ripostiglio/ricovero attrezzi sul lato ovest, avente superficie in pianta di mq 37,87 circa, altezza di m 2,60 / 2,93, realizzato in parte con muratura di mattoni pieni ed in parte in blocchi di calcestruzzo. La copertura è in parte in legno con manto in coppi ed in parte in lamiera metallica. L area scoperta di pertinenza del fabbricato e dei due annessi è di mq 729. Le porzioni di terreno adiacenti al fabbricato e facenti parte dell esecuzione in oggetto vengono identificati come segue: porzione ad est del fabbricato di mq 62,00 e contraddistinta al catasto terreni con il mapp ed avente destinazione a vigneto; porzione a sud-ovest del fabbricato, contraddistinta al catasto terreni con i 8/11

9 mappali 1202 di mq 631,00 e 1200 di mq 1095,00 con destinazione, rispettivamente, a vigneto e bosco ceduo. CONDUZIONE DEL BENE Il fabbricato principale risulta abitato dal sig. Omissis, dalla madre sig.ra Omissis e dalla sig.ra Omissis, sorella del sig. Omissis, nonché figlia della sig.ra Omissis. DIVISIBILITA E STIMA L immobile è da considerarsi indivisibile. Il criterio utilizzato per stabilire il valore di mercato dell immobile è quello del procedimento sintetico monoparametrico. La letteratura di riferimento è la seguente: - ESTIMO GENERALE, CIVILE, RURALE, LEGALE, AMBIENTALE E CATASTALE di Stefano Amicabile, edito da Ulrico Hoepli di Milano nel 2011; - MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARI a cura dell Osservatorio del mercato immobiliare e servizi estimativi dell Agenzia del Territorio, edito da Franco Angeli di Milano nel Per quanto riguarda i fabbricati, dato lo stato di conservazione, risulta significativo il loro volume. Necessitano infatti di interventi edilizi il cui costo non si discosta da quello di una nuova costruzione. Il volume viene calcolato come segue: Fabbricato principale Superficie coperta fabbricato principale: mq 148,00 Altezza media fabbricato principale: m 8,50 Volume fabbricato principale: 148,00 x 8,50 = mc 1.258,00 9/11

10 Primo annesso Superficie coperta: mq 14,40 Altezza media: m 2,70 Volume: 14,40 x 2,70 = mc 38,88 Secondo annesso Superficie coperta: mq 37,87 Altezza media: m 2,76 Volume: 37,87 x 2,76 = mc 104,52 Volume complessivo mc 1.401,40 Tenendo conto dell attuale andamento del mercato immobiliare, fatti gli opportuni accertamenti e valutazioni, confrontando immobili dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili alienati nello stesso Comune, consultate agenzie immobiliari locali, il sottoscritto C.T.U. stima l immobile in esecuzione nel modo seguente: Fabbricato - valore unitario tenendo conto della vetustà dell immobile 120,00 / mc mc 1.401,40 x 120,00 / mc = ,00 Terreno - valore unitario del terreno con destinazione a vigneto 21,00 / mq mq ( ) x 21,00 / mq = ,00 - valore unitario del terreno con destinazione a bosco ceduo 10,00 / mq mq 1095 x 10,00 / mq = ,00 10/11

11 ,60 arrotondati ad ,00 (diconsi Euro centonovantatremilasei cento/00). ALTRI ALLEGATI Oltre ai documenti già richiamati in precedenza, vengono allegati: - documentazione fotografica (allegato F); - atto di provenienza degli immobili (allegato G ); - scheda contenente i dati necessari per l ordinanza di vendita (allegato H ). Montebelluna, 10/10/2012 Il C.T.U. (ing. Giorgio Basso) 11/11

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