ANACI CORSO PER AMMINISTRATORI IMMOBILIARI Relazione-Incontro: Parcheggi-Antenne-Condizionatori- Balconi

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1 ANACI CORSO PER AMMINISTRATORI IMMOBILIARI Relazione-Incontro: Parcheggi-Antenne-Condizionatori- Balconi

2 I Parcheggi in condominio Si possono analizzare sotto tre aspetti: a) Costruzione ex novo (L n.122). b) Utilizzo dei posti auto in uso esclusivo. c) Utilizzo di spazi comuni a parcheggio.

3 I Parcheggi in condominio Costruzione ex novo (L n.122). Sostanzialmente l art.9 prevede la possibilità per i proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi pertinenziali agli appartamenti. Per l intervento basta la denuncia di inizio attività; Le delibere dell assembla dei condomini sono adottate con la maggioranza prevista dall art II comma. Restano però salvi i divieti di cui all art comma e comma c.c.

4 I Parcheggi in condominio Costruzione ex novo (L n.122). Le limitazioni: art comma: Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino Art comma: Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera

5 I Parcheggi in condominio Costruzione ex novo (L n.122). - Secondo la giurisprudenza della Cassazione (sent n.5369) la delibera dell assemblea di destinazione di un area comune a parcheggio condominiale non può derogare al principio generale che esclude il potere della maggioranza dei condomini di menomare diritti validamente acquisiti da ciascuno di essi. - Secondo il Tribunale di Torino destinare un cortile a cielo aperto non costituisce innovazione vietata poiché la sua destinazione non sottrae la parte comune al godimento collettivo (sent ).

6 I Parcheggi in condominio Costruzione ex novo (L n.122). Recentemente la Corte di Cassazione è intervenuta con un importante sentenza stabilendo che Ex art.9 legge 122 i condomini possono deliberare a maggioranza la costruzione dei parcheggi anche in misura inferiore a quella della totalità dei condomini; Tuttavia devono lasciare salvo il diritto dei dissenzienti a realizzare successivamente i parcheggi rimanenti (Cass n

7 I Parcheggi in condominio b) Utilizzo dei posti auto in uso esclusivo. Art Chiusura del fondo [1] Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo. - L interpretazione - Il condominio che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 cod. civ. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa. (Cass n.5933) Problemi: +9 autorimesse Art limitazione dell uso

8 I Parcheggi in condominio Utilizzo di spazi comuni a parcheggio. In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale - tra loro non equivalenti per comodità di accesso - a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi). (Rigetta, Trib. Roma, 14 Novembre 2001) (Cass. civ., sez. II , n )

9 I Parcheggi in condominio Utilizzo di spazi comuni a parcheggio. In tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dal quinto comma dell'art.1138 cod.civ., non essendo richiesta l'unanimità dei consensi (Cass. civ., sez. II , n ) Costituisce innovazione,vietata ai sensi dell'art secondo comma cod. civ.,e, come tale, affetta da nullità,l'assegnazione nominativa da parte del Condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera,da un lato, sottrae 'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e,dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo,impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.

10 Cass. civ., sez. II , n In tema di condominio negli edifici, l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art cod. civ., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura - di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poichè impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

11 Cass. civ., sez. II , n Un'area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini può essere da costoro utilizzata per parcheggiarvi delle roulottes (se nel regolamento condominiale non sono in proposito previsti particolari divieti o limitazioni), trattandosi di un uso particolare dalle cosa comune che non ne altera la destinazione e non limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini, per "pari uso" dovendosi intendere non l'uso identico in concreto (atteso che l'identità spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti comporterebbe il sostanziale divieto per ogni condomino di fare qualsiasi uso particolare della cosa comune), bensì l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio; ne consegue che deve ritenersi nulla perché lesiva del diritto di ciascun condominio all'uso della cosa comune la delibera con la quale l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti il suddetto uso particolare (parcheggio di roulottes) delle aree comuni.

12 ANTENNE Si possono analizzare sotto 2 aspetti: a) Antenne in generale. b) Antenne paraboliche.

13 Antenne in generale. ANTENNE In generale la legge parla di: Aerei esterni per audizioni radiofoniche (L n.554). Art.1 I proprietari di uno stabile o di un appartamento non possono opporsi alla installazione, nella loro proprietà, di aerei esterni destinati al funzionamento di apparecchi radiofonici appartenenti agli abitanti degli stabili o appartamenti stessi, salvo quanto è disposto negli articoli 2 e 3. - Ciò lo se non può utilizzare spazi propri (Cass n.9393). - Perché la legge riconosce un diritto d impianto (Cass.2003/12295). - La delibera dell assemblea dei condomini che vieti l installazione di un antenna esterna è nulla (Cass. 5399/85). - Il proprietario o il condomino non può opporsi al passaggio di cavi, appoggio di antenne ecc. (Cass. 1997/12134).

14 Antenne paraboliche. ANTENNE D.L , art.2bis, comma Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

15 ANTENNE Qualcuno ne parla ancora? ANTENNE PER LA TELEFONIA MOBILE Era/è il problema delle Stazioni Radio Base poste sul tetto dei condominii. _ diritto alla salute ex art.32 Cost. -Tipo di delibera: è innovazione; - ma comporta una locazione

16 CONDIZIONATORI Problema del decoro architettonico. Il regolamento di condominio

17 CONDIZIONATORI il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che una alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato, è altresì vero che, quando la modifica al decoro è obiettivamente rilevante, come nella specie ha ritenuto la corte territoriale, date le mastodontiche dimensioni del condizionatore installato su una parte esterna dell'edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre, nel pregiudizio estetico deve ritenersi insito anche il pregiudizio economico. (Cass. 2003/12343)

18 CONDIZIONATORI il "pari uso" da tutelare secondo la norma citata (art.1102 c.c.) non può identificarsi con l'uso identico della cosa comune da parte di tutti i condomini ma con il permanere delle facoltà, anche potenziali, di godimento del bene da parte di tutti i membri della collettività, secondala conformazione fisica dell'edificio, nel quale la parte comune è inserita (fattispecie in tema di installazione di condizionatori d'aria da parte di un singolo condomino sul tetto dell'edificio condominiale). Trib. Milano , n

19 BALCONI I Balconi, se sono aggettanti sono considerati come il prolungamento dell appartamento dal quale protendono. - Non hanno funzioni di sostegno - Non hanno funzioni di copertura sono una struttura diversa da: Le terrazze a livello (cioè incassate nel corpo dell edificio) (Cass. 2007/15193). - A proposito invece dei rapporti con il proprietario di un analogo manufatto, che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, si è talvolta ritenuta operante una presunzione di comunione. Il principio è stato tuttavia enunciato al limitato fine del riconoscimento della liceità di particolari utilizzazioni della faccia inferiore, come l'ancoraggio di telai, la collocazione di apparecchi di illuminazione, l'impegno con piante rampicanti (Cass. 14 luglio 1983 n. 4821, 16 gennaio 1987 n. 283, 26 gennaio 2001 n. 1101, in motivazione).

20 BALCONI Distanze:Il principio secondo cui in materia di condominio trovano applicazione le norme sulle distanze legali (nella specie con riferimento al diritto di veduta) non ha carattere assoluto, non derogando l'art.1102 cod. civ. al disposto dell'art. 907 cod. civ., giacchè, dovendosi tenere conto in concreto della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, il giudice di merito deve verificare, nel singolo caso, se esse siano o meno compatibili con i diritti dei condomini. (Cass. civ., sez. II , n )

21 BALCONI Frontalini soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Cass. civ., sez. II , n )

22 BALCONI Frontalini: balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Cass. civ., sez. II , n. 8159)

23 FINE

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