LA MISURA DELLE SUPERFICI

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1 LA MISURA DELLE SUPERFICI Oscar Mella Quale superficie utilizzare nella valutazione immobiliare? Nella valutazione immobiliare il primo importante passo è la determinazione della superficie commerciale. Elemento di estrema importanza diventa dunque l individuazione di un parametro che permetta di mettere in relazione l immobile oggetto di stima con gli immobili che si utilizzano per la comparazione e che possa essere universalmente riconosciuto e facilmente individuabile e ricostruibile. Negli anni si sono susseguite molteplici individuazioni più o meno attendibili, più o meno precise, più o meno verificabili. Possiamo comunque affermare che almeno per la Provincia di Como un po di chiarezza è stata fatta grazie alla pubblicazione del Borsino Immobiliare, che ha codificato non solo la modalità di individuazione della superficie commerciale principale, ma ha indicato anche i pesi delle pertinenze con dei coefficienti di destinazione. Questa posizione di privilegio però non ci deve lasciare scollegati dalla evoluzione che in questi ultimi anni ha subito la valutazione Immobiliare, che ha trovato uno dei suoi punti di arrivo nella pubblicazione, nel maggio 2011, da parte dell A.B.I. delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie La pubblicazione delle Linee dell ABI è il risultato di un processo di verifica scientifico che si è evoluto negli anni; infatti già nel 2005 veniva stampata la terza edizione del Codice delle valutazione Immobiliari edita da Tecnoborsa con la collaborazione di numerosi ordini professionali, l ABI e l Agenzia del Territorio e altri soggetti. In tale manuale vengono riportate le definizioni previste dalla pubblicazione effettuata da TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) degli E.V.S. (European, Valuation, Standards ) edizione Gli EVS nell appendice 6 precisano che il Codice europeo di procedura per le misurazioni non definisce in quale modo siano da misurare i diversi tipi di proprietà in quanto questo dipenderà dal mercato locale ma indica le seguenti classi o tipologie di misura: Superficie esterna lorda (SEL) Per superficie esterna lorda si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. La superficie esterna lorda include: lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.); i condotti verticali dell aria o altro tipo; la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all edificio; (fig.1 e 1/b) e non include le rampe di accesso esterne non coperte; balconi, terrazzi e simili; il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio; gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;

2 le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica Applicazioni: - stima costi di costruzione - rapporto di copertura - pianificazione Superficie interna lorda (SIL) Per superficie interna lorda si intende l area di un unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. La superficie interna lorda include: lo spessore dei muri interni e dei tramezzi; i pilastri/colonne interni; lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.); la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all edificio; i condotti verticali dell aria o altro tipo (fig.2 e 2/b) e non include: lo spessore dei muri perimetrali; il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo; i balconi, terrazzi e simili; lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno); i vani ad uso comune; Applicazioni - stima costi di costruzione - mediazione di edifici industriali, negozi e magazzini - procedure di valutazione (M.C.A.) Superficie interna netta (SIN) Per superficie interna netta si intende l area di un unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza di m 0,50 dal piano pavimento. La superficie interna include: gli spessori delle zoccolature; le superfici dei sottofinestra; le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili; le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi; le superfici occupate da armadi a muri o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile; lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoio, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.) la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all edificio; i condotti verticali dell aria o altro tipo interni; e non include: lo spessore dei muri sia perimetrale che interni; il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo; i balconi, terrazzi e simili; lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri. (fig.3 e 3/b)

3 Applicazioni - procedure di valutazione e di mediazione - ripartizione dei costi di gestione e di esercizio La misurazione delle superficie,quindi, si può configurare in uno standards, ossia un sistema di regole condivise, in funzione delle operazioni che si stanno effettuando ( compravendita, costruzione, affitto ecc.). La scelta del criterio di misurazione deve essere effettuata dal perito coerentemente con le specificità del mercato locale e con il metodo di valutazione adottato nel caso specifico. Inoltre, il criterio di calcolo delle superfici deve essere coerente con quello utilizzato per i dati comparativi. Secondo quanto contenuto nelle Linee guida di valutazione dell ABI nel rapporto di valutazione si deve altresì specificare se il calcolo della consistenza (superficie reale) di un immobile è stato compiuto con un rilievo metrico oppure desunto dalla misura metrica di una planimetria. In quest ultima circostanza si deve precisare la natura dell elaborato grafico utilizzato e se il medesimo è stato fornito dal richiedente il finanziamento o se è il risultato di un rilievo grafico effettuato dal perito stesso. Il perito deve anche precisare la tipologia di misurazione che ha utilizzato (SEL, SIL o SIN). La misura delle superfici è generalmente condizionata alla misura della consistenza e si articola nella individuazione della superficie principale e di quelle secondarie, di quelle annesse e collegate, di quelle coperte e scoperte. SUPERFICIE COMMERCIALE La misura della superficie commerciale si può definire come una superficie convenzionale nella quale sono comprese la superficie principale e le superfici secondarie che vengono raccordate alla superficie principale attraverso dei coefficienti. Le linee guida delle valutazioni immobiliari individuano: a) Superficie principale relativa alla superficie dei locali di maggiore importanza componenti l immobile; b) Superfici secondarie concernenti: - le superfici annesse relative alla superficie dei balconi, terrazze, ecc.; - le superfici collegate relative alle superfici delle soffitte, delle cantine, delle mansarde, ecc. c) Altre caratteristiche superficiarie di appartenenza dell immobile sono le superfici esterne (cortile, spazio condominiale, giardino, ecc.). RAPPORTO MERCANTILE Il raccordo delle superfici secondarie avviene con dei coefficienti che prendono il nome di rapporto mercantile e che rappresenta il rapporto tra il prezzo unitario della secondaria (Si) e il prezzo unitario della superficie principale SIL (S1). Il rapporto mercantile viene rappresentato con il simbolo Pi, il valore è generalmente inferiore a uno ma può, in alcuni casi particolari, essere anche maggiore a uno, generalmente l esempio classico sono le terrazze e i balconi che si affacciano sul golfo di Portofino. Per semplicità riporto la formula: i Si S1

4 CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Riporto la formula del calcolo della superficie commerciale Sc S 1 n i 2 i * Si Sc = Superficie commerciale S1= Superficie principale S=Sommatoria delle superficie secondarie per il relativo rapporto mercantili UN ESEMPIO DI CALCOLO Descrizione Superficie m2 Rapporto Prodotto mercantile Superfici Principale (SIL)S1 125, ,00 Superficie Secondaria balcone S2 6,00 0,33 1,98 Superficie Secondaria cantina S3 4,00 0,30 1,20 Superficie Commerciale ,18 Alla luce di quanto esposto possiamo concludere che la superficie commerciale è una superficie che non è riscontrabile nella realtà, in quanto non si può misurare direttamente con un metro, ma è in realtà il risultato di più operazioni che si susseguono con una logica ben definita. Si tratta quindi di una superficie fittizia che deriva dalla somma tra la superficie principale e la somma delle superfici secondarie moltiplicate per il loro rapporto mercantile. Bibliografia: Marco Simonotti -Metodi di stima immobiliare - Dario Flaccovio Editore AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed. Tecnoborsa International Valuation Standards Ottava edizione ed. GEOVAL e CNG International Valuation Standards Sesta edizione ed. GEOVAL Giampiero Bambagioni La misurazione delle superfici immobiliari Il sole 24 ore Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Ed. Maggio 2011

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